物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)人員及操作人員的培訓

1、專業(yè)技術(shù)人員及操作人員的培訓物業(yè)管理企業(yè)各類技術(shù)人員及實際操作人員是整個物業(yè)管理工作的具體承擔者，是物業(yè)管理工作的第一線人員。對這一層次的人員進行系統(tǒng)培訓，是保證物業(yè)管理有效性的重要一環(huán)。對這一層次人員的培訓應著眼于提高他們的整體素質(zhì)，即從專業(yè)知識、業(yè)務技能和工作態(tài)度三方面進行培訓。下面，我們按工作性質(zhì)分類講述具體的培訓內(nèi)容。第一節(jié)建筑管理人員培訓內(nèi)容建筑管理是物業(yè)管理的基礎工作，包括各種用途房屋的查勘鑒定、保養(yǎng)、維修。物業(yè)管理公司一般都擁有自己的維修和養(yǎng)護施工隊伍，其具體工作如下：一、房屋的查勘鑒定為了掌握房屋的使用情況和完損狀況，根據(jù)房屋的用途和完好情況進行管理，在確保住戶居住安全的基礎上

2、，盡可能地提高房屋的使用價值并合理延長房屋的使用壽命，物業(yè)管理公司必須做好房屋的查勘鑒定工作。對房屋進行查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項經(jīng)常性的基礎工作，通過對房屋的查勘鑒定為房屋維修提供依據(jù)。房屋查勘鑒定是指物業(yè)管理公司按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定，對房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設備進行檢查、測試、驗算并評定其完損等級的活動。查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定和工程查勘鑒定等。二、房屋的保養(yǎng)(一)房屋的巡檢要對房屋進行保養(yǎng)，首先就要對房屋進行日常巡檢。根據(jù)房屋查勘鑒定的結(jié)論，對房屋進行維修，其目的是保持或恢復房屋原來的狀態(tài)或使用功能，所以物業(yè)管理公司的房屋維修和養(yǎng)護工作的起點是巡檢。物業(yè)管理公司所

3、管轄區(qū)域的房屋與設施的巡檢可以分為經(jīng)常性巡檢與定期巡檢兩種。經(jīng)常性巡檢又分為日巡檢與周巡檢。日巡檢是由物業(yè)管理人員按所負責的區(qū)域每日進行巡檢。對房屋與公用設施進行日巡檢的內(nèi)容主要包括：房屋是否出現(xiàn)破損、有無臨時亂拉亂接電線現(xiàn)象、室內(nèi)外上下水管有無滲漏、各種道路有無損壞、樓梯與道路照明設施是否完好等，并按要求做好巡檢記錄，以此作為對員工進行考核的依據(jù)。周巡檢是由物業(yè)管理公司經(jīng)理組織的由相關(guān)工作人員參加的每周進行的巡檢。周巡檢是對整個物業(yè)管理區(qū)域的房屋與公用設施進行抽檢，檢查內(nèi)容同日巡檢的內(nèi)容基本相同，應按要求做好記錄。定期巡檢是按房屋與設施耐用時限及維修周期定期進行的巡檢，參與定期巡檢的人員類似

4、于周巡檢，巡檢中也要做好巡檢記錄。在巡檢中，若發(fā)現(xiàn)房屋和公用設施有損壞現(xiàn)象，應及時填寫“維修登記表”與“派工單”，由維修人員對損壞部位及時予以修復，然后對維修項目進行驗收。(二)房屋的養(yǎng)護1房屋養(yǎng)護的原則和內(nèi)容房屋養(yǎng)護的原則是：因地制宜，合理維修；對不同類型的房屋要制定不同的維修養(yǎng)護標準；定期檢查，及時維護；加強對二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用；最有效地合理使用維修基金；最大限度地發(fā)揮房屋的有效使用功能。房屋養(yǎng)護的內(nèi)容，包括房屋的日常養(yǎng)護和房屋的季節(jié)性預防養(yǎng)護兩個方面。房屋的日常養(yǎng)護主要有：一是住戶臨時報修的零星養(yǎng)護工程(包括對業(yè)主或使用人進行的房屋二次裝修的管理)；二是物業(yè)管理公司通

5、過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出來的養(yǎng)護工程。可見，房屋的日常養(yǎng)護包括房屋的零星養(yǎng)護和房屋的計劃養(yǎng)護。房屋的季節(jié)性預防養(yǎng)護的目的，主要是防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性預防養(yǎng)護關(guān)系到業(yè)主或使用人的居住和使用安全以及房屋設備的完好程度，所以這種養(yǎng)護也是房屋養(yǎng)護中的一個重要方面。房屋養(yǎng)護應注意與房屋建筑的結(jié)構(gòu)種類及其外界條件相適應，木結(jié)構(gòu)的防潮防腐防蟻蛀、磚石結(jié)構(gòu)的防潮、鋼結(jié)構(gòu)的防銹等養(yǎng)護，都必須結(jié)合具體情況予以重視。2房屋日常養(yǎng)護服務中易出現(xiàn)的問題物業(yè)管理公司是提供房屋養(yǎng)護服務的主體，接受養(yǎng)護的對象是開發(fā)商建造的房屋，實施服務的對象是房屋的業(yè)主或使用人。開發(fā)商所建造房屋的質(zhì)量，物業(yè)

6、管理公司實施的服務的質(zhì)量，業(yè)主或使用人對房屋的使用的質(zhì)量，均會影響到房屋養(yǎng)護服務的質(zhì)量。商品房作為大宗、耐用、高值的商品，如果它的質(zhì)量低下，會給業(yè)主或使用人帶來住用的不便和無盡的精神痛苦，還會加大物業(yè)管理公司養(yǎng)護房屋的難度，因為有許多房屋質(zhì)量問題靠后天維修是無法徹底解決的，進而會直接影響到房改工作的開展和商品房市場的發(fā)展。此外，對物業(yè)管理公司的房屋養(yǎng)護服務質(zhì)量的投訴是業(yè)主或使用人投訴的熱點之一。從目前投訴的情況來看，存在的主要問題有兩大類型：一是房屋養(yǎng)護的收費標準；二是房屋養(yǎng)護的服務質(zhì)量。過去，無償養(yǎng)護房屋，人們對養(yǎng)護的要求不太高，認為修得不好，可以叫房管所的人再來修；現(xiàn)在是有償養(yǎng)護，業(yè)主或使

7、用人不但對收費的多少有自己的想法，而且對維修的質(zhì)量要求也特別高。物業(yè)管理公司與業(yè)主或使用人產(chǎn)生矛盾的原因是多方面的，有的是因為個別物業(yè)管理公司確實存在多收費、亂收費，個別服務人員服務態(tài)度差、服務效率低等問題，有的是因為個別業(yè)主或使用人對物業(yè)管理還缺乏一定程度的了解，期望值太高。物業(yè)管理公司在實施房屋養(yǎng)護時服務質(zhì)量的好壞會直接影響到其與業(yè)主或使用人之間的關(guān)系，以及物業(yè)管理公司本身的聲譽。因此，物業(yè)管理公司要一切為業(yè)主或使用人著想，對于發(fā)生的問題和糾紛，不是先去分清是誰的責任，而是先去把問題解決。只有這樣，才能提高物業(yè)管理公司房屋養(yǎng)護服務的質(zhì)量。3房屋養(yǎng)護人員應具備的專業(yè)知識(1)地基的養(yǎng)護地基屬

8、于隱蔽工程，發(fā)現(xiàn)問題采取補救措施都很困難，應予以足夠的重視。主要應從以下幾方面做好養(yǎng)護工作：堅決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生地基基礎上部結(jié)構(gòu)使用荷載分布不合理或超過設計荷載，會危及整個房屋的安全，而在基礎附近的地面堆放大量材料或設備，也會形成較大的堆積荷載，使地基由于附加壓力增加而產(chǎn)生附加沉降。所以，應從內(nèi)外兩方面加強對日常使用情況的技術(shù)監(jiān)督，防止出現(xiàn)不合理荷載狀況。防止地基浸水地基浸水會使地基基礎產(chǎn)生不利的工作條件，因此，對于地基基礎附近的用水設施如上下水管、暖氣管道等，要注意檢查其工作情況，防止漏水。同時，要加強對房屋內(nèi)部及四周排水設施如排水溝、散水坡等的管理與維修。保證勒腳完好無損勒腳位于基礎頂

9、面，它能將上部荷載進一步擴散并均勻傳遞給基礎，同時起到基礎防水的作用。勒腳破損或嚴重腐蝕剝落，會使基礎受到傳力不合理的間接影響而處于異常的受力狀態(tài)，也會因防水失效而產(chǎn)生基礎浸水的直接后果。所以，勒腳的養(yǎng)護不僅僅是美觀的要求，更是地基基礎養(yǎng)護的重要內(nèi)容。防止地基凍害在季節(jié)性凍土地區(qū)要特別注意基礎的保溫工作。對按持續(xù)供熱設計的房屋，不宜采用問歇供熱，并應保證各房問采暖設施齊備有效。如果在使用中有閑置不采暖房間，尤其是與地基基礎較近的地下室，應在寒冷季節(jié)將門窗封閉嚴密，防止冷空氣大量侵入，如還不能滿足要求，則應采取其他的保溫措施。(2)樓地面工程的養(yǎng)護樓地面工程常用的材料多種多樣，如水泥砂漿、大理石

10、、水磨石、地磚、塑料、木材、馬賽克、缸磚等。水泥砂漿和常用的預制塊地面的受損情況有空鼓、起殼、裂縫等，木地板容易被腐蝕或蛀蝕，而在一些高檔裝修中采用的純毛地毯，則在耐菌性、耐蟲性及耐濕性等方面性能較差，所以應針對樓地面材料的特性，做好相應的養(yǎng)護工作。通常需要注意以下幾個問題：保證經(jīng)常用水房間的有效防水對廚房、衛(wèi)生間等經(jīng)常用水的房間，一方面要注意保護樓地面的防水性能，另一方面須加強對上下水設施的檢查與保養(yǎng)，防止管道漏水、堵塞，造成室內(nèi)長時間積水而滲人樓板，導致侵蝕損害。一旦發(fā)現(xiàn)問題應及時處理或暫停使用，切不可將就使用，以免形成隱患。避免室內(nèi)受潮與蟲害由于混凝土防潮性有限，在緊接土壤的樓層或房間，

11、水分會通過毛細現(xiàn)象透過地板或外墻滲入室內(nèi)；在南方，空氣濕度經(jīng)常持續(xù)在較高的水平，常因選材不當而產(chǎn)生返潮(即結(jié)露)現(xiàn)象。這是造成室內(nèi)潮濕的兩種常見原因。室內(nèi)潮濕不僅影響使用者的身體健康，也會因大部分材料在潮濕環(huán)境中容易發(fā)生不利的化學反應而變形失效，如腐蝕、膨脹、強度減弱等，從而造成重大的經(jīng)濟損失。所以，必須針對材料的各項性能指標，做好防潮工作，如保持室內(nèi)有良好的通風等。建筑蟲害包括直接蛀蝕與分泌物腐蝕兩種。由于這種損害通常出現(xiàn)在較難發(fā)現(xiàn)的隱蔽性部位，所以更須做好預防工作。尤其是分泌物的腐蝕，如常見的建筑白蟻病，會造成房屋結(jié)構(gòu)的根本性破壞，導致無法彌補的損失，使得許多高樓大廈無法使用而被迫重建。無

12、論是木構(gòu)建筑還是鋼砼建筑，都必須對蟲害預防工作予以足夠的重視?？刂?、消除裝飾材料產(chǎn)生的副作用裝飾材料的副作用主要是針對有機物而言，如塑料、化纖織物、油漆涂料、化學粘合劑等，常在適宜的條件下產(chǎn)生大量有害物質(zhì)，危害人們的身心健康，也會危及設施設備的正常運轉(zhuǎn)，還會出現(xiàn)消防隱患。所以，在選用有機裝飾材料時，必須對它所能產(chǎn)生的副作用采取相應的控制與消除措施，如化纖制品除靜電、地毯防止螨蟲繁殖等。(3)墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護墻臺面及吊頂是房屋裝修工作的主要部分，它通常包括多種類型，施工復雜，耗資大，維修工序繁瑣，常常牽一發(fā)而動全身。所以，做好對它的養(yǎng)護工作，延長其綜合使用壽命，直接關(guān)系到業(yè)主與物業(yè)管理公司

13、的經(jīng)濟利益。墻臺面及吊頂工程一般由下列裝飾工程中的幾種或全部組成：抹灰工程、油漆工程、刷(噴)漿工程、裱糊工程、塊材飾面工程、罩面板及龍骨安裝工程。這些都需要根據(jù)其具體的施工方法、材料性能以及可能出現(xiàn)的問題，采取適當?shù)酿B(yǎng)護措施。但無論對哪一種工程的養(yǎng)護，都應滿足以下幾個共性要求：定期檢查，及時處理定期檢查一般不少于每年一次。對容易出現(xiàn)問題的部位重點檢查，盡早發(fā)現(xiàn)問題并及時處理，防止產(chǎn)生連鎖反應，造成更大的損失。對于使用磨損頻率較高的部位，要縮短定時檢查的周期，如臺面、踢腳、護壁及細木制品等工程。加強保護與其他工程銜接處墻臺面及吊頂工程經(jīng)常與其他工程相交叉，在銜接處要注意防水、防腐、防脹。如水管

14、穿墻應加套管保護，與制冷、供熱管相接處應加絕熱高強度套管。此外，墻臺面及吊頂工程在自身不同工種相接處也會相互影響，應采取保護手段和科學的施工措施。保持清潔保持墻臺面及吊頂?shù)那鍧?，不僅是房間美觀、衛(wèi)生的要求，也是保證材料處于良好狀態(tài)所必需的?；覊m、油膩積累太多，容易導致吸潮、生蟲，直接腐蝕材料。所以，應做好經(jīng)常性的清潔工作。清潔時需根據(jù)不同材料各自的性能，采用適當?shù)姆椒?。注意日常工作中的防護日常工作中要注意防止擦、劃、刮傷墻臺面，防止撞擊。遇有可能損傷臺面材料的情況，要采取預防措施。在臺面養(yǎng)花、使用腐蝕性材料等，應設保護墊層。在墻面上張貼、懸掛物品，嚴禁采用可能造成損傷或腐蝕的方法與材料，如不可

15、避免，應請專業(yè)人員施工，并采取必要的防護措施。注意材料所處的工作環(huán)境遇有潮濕、油煙、高溫等非正常工作要求時，要注意墻臺面及吊頂材料的性能，防止使其處于不利環(huán)境而受損。如不可能避免，應采取有效的防護措施，或在保證可復原條件下更換材料，但均須由專業(yè)人員操作。定期更換部件，保證整體協(xié)調(diào)性由于墻臺面及吊頂工程中各工種以及某一工程中各部件的使用壽命不同，因而，為保證整體使用效益，可通過合理配置，使各工種、各部件均能充分發(fā)揮其有效作用，并根據(jù)材料部件的使用期限與實際工作狀況，及時予以更換。(4)門窗工程的養(yǎng)護門窗對于保證房屋使用正常、通風良好十分重要，應在管理使用中根據(jù)不同類型門窗的特點注意養(yǎng)護，使之處于

16、良好的工作狀態(tài)。木門窗易出現(xiàn)的問題有門窗扇下垂、彎曲、翹曲、腐朽、縫隙過大等；鋼門窗則易翹曲、變形、銹蝕、配件殘缺、露縫透風、斷裂損壞等；而鋁合金門窗易受到酸雨及建材中氫氧化鈣的侵蝕。在門窗工程養(yǎng)護中，應重點注意以下幾個方面：嚴格遵守使用常識與操作規(guī)程門窗是房屋中使用頻率較高的部分，要注意保護。在使用時，應輕開輕關(guān)。刮風下雨，要及時關(guān)閉并固定。開啟后，旋啟式門窗扇應固定。嚴禁撞擊或懸掛物品。避免長期處于開啟或關(guān)閉狀態(tài)，以防門窗扇變形，致使關(guān)閉不嚴或啟閉困難。經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題千萬不要拖延門窗構(gòu)造比較復雜，應經(jīng)常清掃，防止積垢而影響正常使用，如關(guān)閉不嚴等。發(fā)現(xiàn)門窗變形或構(gòu)件短缺失效等現(xiàn)象，應

17、及時修理或申請?zhí)幚?，防止對其他部分造成破壞或發(fā)生意外事件。定期更換易損部件，保持整體狀況良好對于使用中損耗較大的部件應定期檢查更換，需要潤滑的軸心或摩擦部位，要經(jīng)常采取相應潤滑措施，如有污垢，還要定期清除，以減少直接損耗，避免間接損失。北方地區(qū)外門窗應注意冬季使用管理北方地區(qū)冬季氣溫低、風力大、沙塵多，外門窗易受侵害，所以應做好養(yǎng)護工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷風滲透和縫隙積灰。長期不用的外門，要加以封閉，卸下的紗窗要妥善保存，防止變形或損壞。加強窗臺與暖氣的使用管理禁止在窗臺上放置易對窗戶產(chǎn)生腐蝕作用的物體，包括固態(tài)、液態(tài)以及會產(chǎn)生有害于門窗的氣體的一切物品。北方冬季還應注意室內(nèi)采暖設

18、施與濕度的控制，使門窗處于良好的溫濕度環(huán)境中，避免出現(xiàn)凝結(jié)水或局部過冷過熱現(xiàn)象。(5)屋面工程的養(yǎng)護屋面工程在房屋中的作用主要是防水、保溫(南方為隔熱)等，由于建筑工藝水平的提高，現(xiàn)在又增加了許多新的功能，如采光、綠化、太陽能采集利用等。屋面工程施工工藝復雜，其中最容易受到破壞的是防水層。防水層直接影響到房屋的正常使用，并對其他結(jié)構(gòu)及構(gòu)造層起著保護作用，所以防水層的養(yǎng)護也就成為屋面工程維修養(yǎng)護的中心內(nèi)容。屋面防水層受到大氣溫度變化的影響，以及風雨侵蝕、沖刷和陽光照射等都會加速其老化；排水受阻或人為損害、不合理荷載，會造成局部先行破壞和滲漏。由于防水層維修難度大，基本無法恢復對防水起主要作用的整

19、體性，所以在使用過程中需要有一個完整的保養(yǎng)制度，以養(yǎng)為主，維修及時有效，以延長其使用壽命，節(jié)省返修費用，提高經(jīng)濟效益。定期清掃，保證各種設施處于有效狀態(tài)一般非上人屋面每季度清掃一次，防止堆積垃圾、雜物，防止非預期植物如青苔、雜草的生長，遇有積水或大量積雪時，及時清除，秋季要防止大量落葉、枯枝堆積。上人屋面要經(jīng)常清掃。在使用與清掃時，應注意保護重要排水設施如落水口，以及防水關(guān)鍵部位如大型或體形較復雜建筑的變形縫。定期檢查、記錄，并對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理 定期組織專業(yè)技術(shù)人員對屋面各種設施的工作狀況按規(guī)定項目內(nèi)容進行全面詳查，并填寫檢查記錄。對非正常損壞要查找原因，防止產(chǎn)生隱患；對正常損壞要詳細記錄

20、其損壞程度。檢查后，對所發(fā)現(xiàn)的問題及時匯報處理，并適當調(diào)整養(yǎng)護計劃。加強屋面使用的管理在屋面的使用中，要防止不合理荷載與破壞性操作。上人屋面在使用中要注意污染、腐蝕等問題，在使用期應有專人管理。屋面增設各種設備，如天線、廣告牌等，首先要保證不影響原有功能(包括上人屋面的景觀要求)，其次要符合整體技術(shù)要求。在施工過程中，要有專業(yè)人員負責，采用合理的構(gòu)造方法，并采取必要的保護措施，以免對屋面產(chǎn)生破壞或形成其他隱患。建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊伍屋面工程有很強的專業(yè)性與技術(shù)性，檢查與維修養(yǎng)護都必須由專業(yè)人員來負責完成。屋面工程的養(yǎng)護頻率相對較低，所以為減輕物業(yè)管理公司的負擔，并能充分保證達到較高的技術(shù)水平，更

21、有效、更經(jīng)濟地做好屋面工程養(yǎng)護工作，應建立由專業(yè)技術(shù)人員組成的專職機構(gòu)。(6)通風道的養(yǎng)護管理由于通風道在房屋建設和使用過程中都是容易被忽略而又容易出問題的部位，因此對通風道的養(yǎng)護管理應該作為一個專項格外加以重視。首先在設計時就要盡量選用比較堅固耐用的鋼筋混凝土風道、鋼筋網(wǎng)水泥砂漿風道等，淘汰老式的磚砌風道、膠合板風道，此外還必須選用防串味的新型風道。在房屋接管驗收時，一定要將通風道作為一個單項進行認真細致的驗收，確保風道暢通，安裝牢固，不留隱患。在房屋使用過程中，應注意：住戶在安裝抽油煙機和衛(wèi)生間通風器時，必須小心細致地操作，不要亂打亂鑿，以免對通風道造成損害。不要往通風道里扔磚頭、石塊或在

22、通風道上掛東西，擋住風口，堵塞通道。物業(yè)管理公司每年應逐戶對通風道的使用情況及有無裂縫破損、堵塞等情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)不正確的使用行為要及時制止，發(fā)現(xiàn)損壞要認真記錄，及時修復。檢查時可在樓頂通風道出屋面處檢測通風道的通風狀況，并用鉛絲懸掛大錘放人通風道檢查其是否暢通。通風道發(fā)現(xiàn)小裂縫應及時用水泥砂漿填補，嚴重損壞的在房屋大修時應徹底更換。(7)垃圾道的養(yǎng)護管理一些住宅樓、辦公樓設置有垃圾道，作為樓上用戶傾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底層垃圾間及出垃圾門等部分組成。由于垃圾道是公用設施，又是藏污納垢的地方，住戶一般對其不夠愛護。物業(yè)管理公司一方面要加強宣傳教育，另一方面垃圾道出現(xiàn)堵塞、損壞

23、時要及時派人修理。在房屋接管驗收時，要認真檢查垃圾道的各個部位，看看有無出垃圾門開啟不靈便、缺少零件、少刷漆等現(xiàn)象。如果垃圾道內(nèi)積存有大量施工垃圾或有在房屋交付使用后造成垃圾道堵塞隱患的現(xiàn)象，必須要求施工單位及時返修。平時的養(yǎng)護中應注意：指定專人負責垃圾清運，保持垃圾道通暢。搬運重物時要注意保護好垃圾道，避免碰撞；平時不要用重物敲擊垃圾道。不要往垃圾道中傾倒體積較大或長度較長的垃圾。垃圾道出現(xiàn)堵塞時應盡快疏通，否則越堵越嚴，疏通起來更加費時費力。垃圾斗、出垃圾門每兩年應重新油漆一遍，防止銹蝕，盡量延長其使用壽命，降低維修費用。垃圾道出現(xiàn)小的破損要及時用水泥砂漿或混凝土修補，防止破損擴大。三、房

24、屋的維修 (一)房屋維修的分類按照房屋維修的不同性質(zhì)，房屋維修可分為不同的類型。首先，按維修對象的不同可分為結(jié)構(gòu)性維修和非結(jié)構(gòu)性維修。結(jié)構(gòu)性維修是指為保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久，對老朽、破損或強度、剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進行檢查、鑒定及修理。非結(jié)構(gòu)性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對房屋的裝修、設備等部分的更新、修理和增設，其主要作用是恢復房屋的使用功能，保護結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞，延長房屋的使用年限。其次，按所維修房屋的完損程度的不同需要進行小修、中修、大修或翻修。小修也稱維護，是指對房屋的日常零星維修維護工作，其目的是使房屋保持原來的等級。中修是指房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)

25、要求，需進行局部修理，在修理中需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的修理工作。大修是指房屋的主要結(jié)構(gòu)部位損壞嚴重，房屋已不安全，需要進行全面的修理，在修理中需牽動或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作。翻修是指房屋已失去維修價值，主體結(jié)構(gòu)嚴重損壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險，需全部拆除，另行設計，重新在原地或異地進行更新建造的過程。再次，按經(jīng)營管理的性質(zhì)不同可分為恢復性維修、賠償性維修、補償性維修、返工性維修和救災性維修。恢復性維修是指修復因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動。它的作用是恢復房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用。賠償性維修是指修復因住戶私自拆改、增加荷載、改

26、變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動，其維修費用應由責任人承擔。補償性維修是指在房屋移交時，通過對該房屋的質(zhì)量、完損情況進行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位而對房屋進行的一次性的維修工作，其費用由移交人與接收人通過協(xié)商解決。返工性維修是指因房屋的設計缺陷、施工質(zhì)量不好或管理失當造成的再次維修，其維修費用由責任人承擔。救災性維修是指修復因自然災害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動。對于重大天災，如風災、火災、水災、震災等，維修費用由政府有關(guān)部門撥?？罱鉀Q；對于人為造成的災害，維修費用按賠償性維修規(guī)定的辦法處理，責任者需擔負全部或部分費用。(二)房屋維修標準1房屋

27、維修等級的劃分根據(jù)國家統(tǒng)計局的規(guī)定，房屋按其主要承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件所采用的建筑材料劃分，可分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)及其他結(jié)構(gòu)(簡易結(jié)構(gòu))六類。根據(jù)房地產(chǎn)部門所管轄的房屋實際情況看，房屋結(jié)構(gòu)形式主要是后四類即鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)及其他結(jié)構(gòu)。把該四類房屋中的各類按其門窗、樓地面、主體工程、墻面裝飾及設備等所用材料、正規(guī)程度、有無設備及設備齊全程度等因素劃分，可分為二至三個等級。鋼筋混凝土和磚混結(jié)構(gòu)可分為兩個等級，磚木結(jié)構(gòu)可分為三個等級。2房屋維修標準房屋維修標準是按一等房屋及一等以下房屋兩大類分別制定的。一等房屋包括鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)中的一等房屋。對一

28、等房屋進行維修時，因其具有較多的使用價值，需要加強維修養(yǎng)護使其通過維修保持和提高其完損等級，延長使用年限。一等以下房屋包括鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)中的二等房屋和磚木結(jié)構(gòu)中的二、三等房屋，以及簡易結(jié)構(gòu)的房屋。對于此類房屋的維修主要是以住用和使用安全為前提，有計劃地實現(xiàn)更新改造。各分項工作的維修標準如F：(1)主體工程在維修時應對屋架、柱、梁、檁條、樓楞等進行檢查，有損壞情況的，應予以加固、修復。對坡度小、冷攤瓦等造成的滲水、漏雨，在情況嚴重時要按原樣修復，仍不能排除屋漏的，應予以翻修改建。對屋面上的壓頂、出線、屋脊、天窗、檐溝、斜溝、水落、水管等損壞導致的滲水應修復，損壞嚴重的應翻做；屋面上原有

29、隔熱保溫層損壞的應修復；對女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴重的，在不影響使用和不影響市容市貌的條件下可改修或拆除。鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對損壞情況采用防水材料嵌補或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應加固或重做。玻璃天棚、老虎窗損壞漏雨的應修復，損壞嚴重的可翻做，但一般不新做。(2)抹灰工程清水墻損壞的應修補嵌縫，整垛墻風化過多的可做抹灰。外墻勒腳損壞的應修復，原無勒腳抹灰的可新做。外墻抹灰起殼、剝落的應修復，損壞面積過大的可全部鏟除重抹，重抹時，如原抹灰材料太差，可提高用料標準。一等房屋和沿主要街道、廣場的房屋的外墻抹灰損壞，應原樣修復；復原有困難的，在不降低用料標準，不影響色澤協(xié)調(diào)的前提

30、下，可用其他材料代替。天棚抹灰損壞，要注意檢查內(nèi)部結(jié)構(gòu)。發(fā)現(xiàn)抹灰層松動，有下墜危險的，必須鏟除重抹。原線腳損壞的，按原樣修復。損壞嚴重的復雜線腳全部鏟除后，非必要可以不修復。內(nèi)墻抹灰起殼、剝落的應修復，每面墻損壞時間超過一年以上的可鏟除重抹。各種墻裙損壞應根據(jù)保護墻身的需要予以修復或抹水泥墻裙。原無踢腳線的，結(jié)合墻面抹灰應加做水泥踢腳線。如果因室外溝渠等影響引起墻面長期潮濕，影響居住使用的可做防水層。(3)油漆粉飾工程木門窗、紗門窗、百葉門窗、封檐板、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落，失去保護作用的，應周期性地進行保養(yǎng)。鋼門窗、鐵曬衣架、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類鐵件(如鐵柵、鐵門等)，其油

31、漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應除銹、刷防銹油漆或涂料。鐵門窗或各類鐵件油漆保護周期一般為3至5年。室內(nèi)墻面、天棚維修時可刷新。其用料，一等房屋可采取新型涂料、膠白等，二等以下房屋，刷石灰水。高級抹灰損壞應按原樣修復。高層建筑或沿主要街道、廣場的房屋外墻原油漆損壞的應修補，其色澤應盡量與原色一致。(4)水、電、衛(wèi)、暖等設備工程附屬于多層、高層住宅及其群體的壓力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等損壞，除與供水部門簽有專門協(xié)議的外，均應負責修復。原設計有缺陷或不合理的，應改變設計，改造重裝。水箱應定期清洗。電氣線路的修理應遵守供電部門的操作規(guī)程。原無分表的，除各地另有規(guī)定者外，一般可提供安裝勞務，但表及

32、附件應由用戶自備。上下水道及衛(wèi)生設備損壞、堵塞及零件殘缺，應修理、疏通、配齊，但人為損壞的，其費用由用戶自理。原無衛(wèi)生設備的，是否新裝由用戶自定。電梯、暖氣、管道、鍋爐、通風等設備損壞，應及時修理；零配件殘缺的，應配齊全；長期不用且今后仍無使用價值的可拆除。(5)金屬構(gòu)件若金屬構(gòu)件銹爛損壞的，應修復加固。若鋼門窗損壞、開關(guān)不靈、零件殘缺的，應修復、配齊。若鐵門、鐵柵、鐵欄桿、鐵扶梯、鐵曬衣架等銹爛損壞的，應修復，損壞嚴重的應更換，無保留價值的可拆除。(6)其他工程凡正在使用的設備應注意保養(yǎng)。避雷設施損壞、失效的應修復；高層房屋附近無避雷設施或超出保護范圍的應新裝。凡道路、下水道、窖井損壞或堵塞

33、的應修復或疏通。若原先沒有下水系統(tǒng)導致院內(nèi)積水嚴重，影響用戶居住使用和環(huán)境衛(wèi)生的，在條件允許時應新做。若需要改變位置布局，平時一般不考慮，只有房屋大修時，可結(jié)合處理。對房屋進行維修時應按建設部頒發(fā)的城市房屋維修管理規(guī)定的要求搞好維修管理工作。(三)房屋維修周期1影響維修周期的因素根據(jù)大修、中修、小修的不同范圍和特點，應該確定一個相應的、符合客觀實際的修理周期。房屋建筑維修工程科學管理的重要基礎工作之一，就是根據(jù)危害因素發(fā)生、發(fā)展的自然規(guī)律和房屋建筑使用規(guī)律，確定各類房屋建筑的最佳修理周期。一般而言，修理周期的長短取決于以下幾個方面：(1)房屋建筑的用途人們在生產(chǎn)、生活活動中對房屋建筑各部位造成

34、的損耗的大小與以下因素有關(guān)：使用的合理程度，摩擦、撞擊、活動的頻率，生產(chǎn)、生活設備用品荷載的大小，生產(chǎn)、生活中是否產(chǎn)生有害介質(zhì)或污染等。比如，通過車輛較多的道路與一般的道路，大型百貨商場、候車室與一般的辦公、住宅房屋，浴室、廚房與一般用房，公共廁所與一般廁所等，由于它們的用途不同，在同一期間它們的損耗、破損程度也不相同，因此，修理周期也就各不相同。(2)房屋建筑各個部位的耐用程度與耐用程度有關(guān)的因素主要有結(jié)構(gòu)種類、房屋的使用年限和剩余使用壽命、原設計標準的高低和施工質(zhì)量的優(yōu)劣。不同結(jié)構(gòu)的房屋建筑，有不同的耐用年限，并且由于建造的時間不同，它的剩余使用壽命也是不相同的，再加之原設計標準和施工質(zhì)量

35、的不同，所以其損壞情況和耐用程度也是不相同的。(3)房屋建筑所處的地理位置房屋建筑還會受到日光、風、雨、濕度等等自然因素的影響。眾所周知，我國南方多雨、濕度大，導致木質(zhì)結(jié)構(gòu)易腐爛；而北方雪大、溫度低，從而頂棚、墻壁易結(jié)霜，基礎凍害較多。因此，危害房屋建筑的因素的發(fā)生、發(fā)展進程，其造成損害的大小、速度的快慢亦不會相同，修理周期就會有長、有短。2房屋維修周期的確定確定房屋維修周期的標準是房屋普查完好率鑒定記錄和對歷年記錄所進行的統(tǒng)計分析。在此基礎上了解各項目損壞的規(guī)律，可確定一般項目的維修周期和全項目或多項目損壞最佳的綜合性大修周期。一般項目的損壞維修周期：(1)屋面：瓦屋面的耐用程度取決于屋脊和

36、外粉刷砂漿的強度和耐水性。平屋面的耐用程度取決于防水層的材料和施工質(zhì)量以及水泥砂漿的強度(目前一般用的瀝青油氈防水層可使用5至8年)。瓦屋面和平屋面的計劃養(yǎng)護或中修可以3年一次。(2)外門窗與外墻：外門窗計劃檢修及油漆保養(yǎng)周期，可以5至6年一次；外墻粉刷計劃檢修周期，可以5年左右一次。(3)室內(nèi)：水電設備計劃檢修周期，可以6至8年一次；室內(nèi)一般項目的計劃養(yǎng)護、檢修周期，可以6至8年一次。全項目或多項目綜合性大修周期，可根據(jù)房屋的承重結(jié)構(gòu)(如墻體、梁、柱、構(gòu)架等)損壞情況和外露部位項目(如屋面、外墻粉刷、外門窗等)的損壞情況確定。3各類結(jié)構(gòu)房屋的維修周期磚木結(jié)構(gòu)房屋：12至15年；磚混結(jié)構(gòu)房屋：

37、15至20年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋：20至25年。(四)各類維修工程1小修工程(1)小修工程的概念小修工程亦稱零修工程或養(yǎng)護工程，是指物業(yè)管理企業(yè)為確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級而對房屋在使用中出現(xiàn)的正常小損小壞進行及時修復的預防性養(yǎng)護工程。這種工程用工少、所花費用少，綜合平均費用占房屋現(xiàn)時總造價的1以下，并具有很強的服務性，要求經(jīng)常持續(xù)地進行。小修工程的主要特點是項目簡單、零星分散、量大面廣、時間緊迫。(2)小修工程的范圍小修工程主要包括以下維修內(nèi)容：整修：屋面、鋼門窗、木門窗等。修補：屋面、泛水、屋脊、地面面層、內(nèi)外墻、木樓梯、抹灰、窗臺、腰線、明溝、散水和落水管等。拆砌挖補：局部

38、墻體、個別拱圈。拆換：五金，玻璃，紗窗，油漆，個別楞木、檁條、木梁、過梁、屋架、木栓等。水、衛(wèi)、電、暖氣等設備的故障排除及零部件的修理、更換等。疏通：下水管道的疏通等。加固：房屋檢查時發(fā)現(xiàn)的危險構(gòu)件的臨時加固、維修等。(3)小修工程的組織管理小修工程項目收集。物業(yè)管理公司日常服務的房屋小修養(yǎng)護工程項目，主要是通過房屋維修管理人員的走訪查房和業(yè)主(住戶)的隨時報修這兩個渠道收集的。走訪查房，是指物業(yè)管理人員定期對轄區(qū)內(nèi)住(用)戶進行走訪，并在走訪中查看房屋，聽取住(用)戶對房屋維修的具體要求，發(fā)現(xiàn)住(用)戶尚未提出或忽略的房屋險情及公用部位的損壞情況。物業(yè)管理公司可通過建立查房手冊來充分發(fā)揮走訪

39、查房的實際作用。另外一個方法就是住(用)戶隨時報修。為方便住(用)戶隨時報修，物業(yè)管理公司可采取以下措施：設置便民報修信箱；建立接待值班制度；組織服務咨詢。編制小修工程計劃。收集到小修工程服務項目后，物業(yè)管理公司應依據(jù)輕重緩急和勞動力情況，做出維修安排。室內(nèi)照明、給水排污等部位發(fā)生故障，房屋出現(xiàn)影響正常使用的險情等，應及時安排、組織人力搶修；對暫不影響正常使用的小修項目，均由管理人員統(tǒng)一收集，編制養(yǎng)護計劃表，盡早逐一落實實施。落實小修工程任務。管理人員根據(jù)急修項目和小修養(yǎng)護計劃，開列小修養(yǎng)護單。房屋小修養(yǎng)護工憑單領(lǐng)取材料，并根據(jù)小修養(yǎng)護單的工程地點、項目內(nèi)容進行小修工程施工。對施工中發(fā)現(xiàn)的房屋

40、險情可先行處理，然后再由開列小修養(yǎng)護單的管理人員變更或追加工程項目手續(xù)。監(jiān)督檢查小修養(yǎng)護工程。在小修養(yǎng)護工程施工中，管理人員應每天到小修工程現(xiàn)場解決工程中出現(xiàn)的問題，監(jiān)督檢查當天小修工程的完成情況。2中修工程(1)中修工程的概念中修工程是指房屋少量主體構(gòu)件已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要牽動或拆換進行局部維修，以保持房屋原來的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。這類工程項目較小但工程量比較大，有周期性。中修工程適用于一般損壞房屋，其一次維修費用應低于該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的20。(2)中修工程的范圍少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件形成危險點的房屋維修。一般損壞房屋的維修，如整幢房屋門窗的整修，樓地面、樓梯的維修，抹灰修補，油漆保

41、養(yǎng)，設備管線的維修和零配件的更換等。整幢房屋的公用生活設備的局部更換、改善或改裝；新裝工程以及單項的維修，如下水道重做、整幢房屋門窗的油漆、整幢房屋圍墻的拆砌等。3大修工程(1)大修工程的概念大修工程是指無倒塌或只有局部倒塌危險的房屋，其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設備(包括上下水管道、取暖設備等)的大部分已嚴重損壞，雖不需要全面拆除，但必須對它們進行牽動、拆換、改裝、新裝，以保證房屋基本完好或完好的工程。這類工程的工程地點集中，項目齊全，具有整體性。大修工程的費用為該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的25以上。房屋大修工程一般都與房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合進行。經(jīng)大修后的房屋，一般都要求達到基

42、本完好房的標準。(2)大修工程的范圍修復嚴重損壞的房屋主體結(jié)構(gòu)的維修工程。對整幢房屋的公用生活設備進行更換、改善或新裝的工程。對房屋進行局部改建的工程。對房屋主體結(jié)構(gòu)進行專項抗震加固的工程。4翻修工程(1)翻修工程的概念翻修工程是指原來的房屋需要全部拆除，另行設計，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動后進行更新改造的工程。這類工程具有投資大、工期長的特點。由于翻修工程 可盡量利用原房屋構(gòu)件和舊料，因此其費用應低于該房屋同類結(jié)構(gòu)的新建造價，但必須達到完好房屋的標準。(2)翻修工程的適用范圍房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有倒塌危險。因自然災害破壞不能再使用的房屋。地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或地勢低

43、洼積水長期無法排出的地區(qū)的房屋。主體結(jié)構(gòu)、圍護結(jié)構(gòu)簡陋，無維修價值的房屋。國有基本建設規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復的房屋。5綜合維修工程(1)綜合維修工程的概念綜合維修工程是指成片多幢或面積較大的單幢樓房，因大部分嚴重損壞而進行有計劃的成片維修或為改變片(幢)房屋面貌而進行的維修工程，也就是大修、中修、小修一次性應修盡修(全項目修理)的工程。這類維修工程應根據(jù)各地情況和條件，考慮一些特殊要求，如抗震、防災、防風、防火等，把問題在維修中一并解決。綜合維修工程的費用應是該片(幢)房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的20以上，其竣工面積和數(shù)量在統(tǒng)計時可不單獨列出，可計人大修工程項目中。經(jīng)過綜合維修后的房屋應達到基本完好

44、或完好的標準。(2)綜合維修工程的適用范圍大部分已嚴重損壞或一般性損壞，需要進行有計劃維修的房屋；需改變片(幢)面貌的房屋。附1關(guān)于提高防水工程質(zhì)量的若干規(guī)定(建建第837號1991年12月13日)一、健全防水工程的標準規(guī)范。為使防水工程的設計與施工有標準規(guī)范可遵循，凡當前還沒有國家或行業(yè)標準規(guī)范的，應即著手列入編制與修訂項目計劃；已下達編制與修訂項目計劃的，應抓緊工作，盡速完成。省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門可在近期內(nèi)組織有關(guān)單位編制、修訂和完善現(xiàn)行屋面、墻面、廁浴間和地下室等防水工程構(gòu)造標準圖集。二、嚴格選擇防水材料。在防水工程設計中，要依據(jù)建筑物的等級、性質(zhì)、功能和構(gòu)造等特點，以及本

45、地區(qū)的自然條件，選用適宜的防水材料，以保證防水工程質(zhì)量，減少日后的維修費用。三、實行對防水材料質(zhì)量使用認證檢測制度。每年由全國防水材料質(zhì)量使用認證檢測中心，對進入市場的防水材料進行抽樣檢驗，通過抽檢，確認一批質(zhì)量可靠的防水材料。對產(chǎn)品技術(shù)指標先進且具有良好耐久性、可靠性和穩(wěn)定性的優(yōu)質(zhì)防水材料，通過適當形式向廣大用戶公布和推薦。四、加強對防水工程設計與施工人員的培訓。培訓要分層次地進行。通過培訓，防水工程設計人員應掌握各種防水材料的性能及其設計原則與細部構(gòu)造的特點；施工管理人員應達到掌握防水材料的基本性能、防水構(gòu)造做法與基本的施工技術(shù)；操作人員應能正確理解和掌握防水工程施工的操作要領(lǐng)。五、確保防

46、水工程的施工質(zhì)量。防水工程施工必須嚴格遵循國家或行業(yè)的標準規(guī)范。防水工程施工前，施工單位要組織對圖紙進行會審，通過會審，掌握施工圖中的細部構(gòu)造及有關(guān)要求，并應編制防水工程的方案和操作說明。施工中，對防水工程中的主要部位進行嚴格的質(zhì)量控制和檢查。完工后，屋面、墻面、廁浴間均要分別情況進行澆水、噴淋或蓄水試驗。六、推廣應用性能好、質(zhì)量可靠的新型防水材料和相應的施工技術(shù)。對屋面防水材料采用化纖胎或玻纖胎改性瀝青卷材的，為保證其達到必要的耐久性和強度一般其總厚度不應少于4毫米。七、完善防水工程的維護保養(yǎng)制度。在使用中不得隨意破壞防水層。如出現(xiàn)滲漏，在保修期內(nèi)應由原施工單位負責維修，費用由責任方負責；逾

47、保修期則應委托防水專業(yè)隊維修。八、加強組織領(lǐng)導。防水工程質(zhì)量問題多，滲漏情況嚴重的地區(qū)和部門，應設立相應的防水工程領(lǐng)導小組，負責制定措施，組織技術(shù)攻關(guān)，推廣成熟的施工技術(shù)和科技成果，力求在短期內(nèi)使?jié)B漏得到治理，防水工程質(zhì)量得到提高。附2關(guān)于治理屋面滲漏的若干規(guī)定(建建第370號1991年6月13日)屋面滲漏是當前房屋建筑中最為突出的質(zhì)量問題之一，群眾對此反映極為強烈。為使房屋建筑工程，特別是量大面廣的住宅工程的屋面滲漏問題盡快得到解決，特作如下規(guī)定：一、房屋建筑工程的屋面防水設計，必須要由有防水設計經(jīng)驗的人員承擔，設計時要結(jié)合工程的特點，對屋面防水構(gòu)造認真進行處理，重要部位要有大樣詳圖；選材要

48、考慮其耐久性，能保用10年。從1991年起，屋面防水材料選用石油瀝青油氈的，其設計應不少于3氈4油。對屋面防水工程使用的材料，設計文件中要詳細注明對品種、規(guī)格和性能的要求，但不得指定生產(chǎn)廠。二、各省、自治區(qū)、直轄市建設主管部門應按地區(qū)選定12個檢測單位，對進入本地區(qū)市場的石油瀝青油氈等主要防水材料質(zhì)量進行使用認證抽樣檢驗，并將檢驗結(jié)果及時提供給本地區(qū)的建設單位和施工單位，防止不合格的材料使用到工程中。建設部也將選定全國防水材料質(zhì)量使用認證檢測中心，除負責防水材料質(zhì)量抽檢工作外，對尚沒有國家標準或行業(yè)標準的防水材料，組織制定暫行檢測標準，并定期向全國公布防水材料質(zhì)量的抽檢結(jié)果。三、對進入施工現(xiàn)場

49、的屋面防水材料，不僅要有出廠合格證，還必須要有進場試驗報告，確保其符合標準和設計要求，否則施工單位不得使用。四、屋面防水工程必須由防水專業(yè)隊或防水工施工。凡非防水專業(yè)隊或非防水工施工的，當?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督站可責令其停止施工。防水工都要經(jīng)過培訓，考試合格者，由各省、自治區(qū)、直轄市建設主管部門或其指定的單位頒發(fā)崗位證書。五、防水工程的質(zhì)量必須經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督站核定。各地區(qū)工程質(zhì)量監(jiān)督站要把屋面防水工程列為重點監(jiān)督內(nèi)容之一。今后凡屋面出現(xiàn)滲漏的，不論設計或施工原因，均不得評定為優(yōu)良工程，不得申報各級的優(yōu)質(zhì)工程。六、住宅工程的屋面防水保修期為3年，即自竣工之日起的3年內(nèi)，如屋面出現(xiàn)滲漏，由施工單位負責返修

50、，費用由責任方負責。附3城市房屋修繕管理規(guī)定1991年7月8日中華人民共和國建設部第11號令第一章總則第一條為加強城市房屋修繕的管理，保障房屋住用安全，保持和提高房屋的完好程度與使用功能，制定本規(guī)定。第二條本規(guī)定適用于城市(指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮(zhèn))房屋的修繕管理。公有住宅向個人出售后的維修養(yǎng)護管理辦法另行制定。第三條本規(guī)定所稱房屋修繕，是指對已建成的房屋進行拆改、翻修和維護。本規(guī)定所稱房屋所有人，是指持有房屋產(chǎn)權(quán)證的直管公房管理單位、自管房單位和私房所有人。第四條城市房屋的所有人、使用人和房屋修繕企事業(yè)單位，均應遵守本規(guī)定。第五條城市房屋的修繕，應當根據(jù)地區(qū)和季節(jié)的特點，與抗震加

51、固、白蟻防治、抗洪、防風、防霉等相結(jié)合。對于文物保護建筑、古建筑和優(yōu)秀近代建筑等有保護價值房屋的修繕，應當依照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對于工業(yè)建筑、公共建筑的修繕，還應當參照其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二章房屋修繕管理機構(gòu)的職責第六條國務院建設行政主管部門主管全國城市房屋修繕管理工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域城市房屋修繕管理工作。第七條縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對于城市房屋修繕的管理，應當履行下列主要職責：(一)貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)城市房屋修繕的法規(guī)、標準和方針、政策，組織編制城市房屋修繕的長期規(guī)劃和近期計劃，并督促實施；(二)按照管理權(quán)限對房屋修繕企事業(yè)單位進行資質(zhì)管理：

52、(三)組織或參與房屋修繕定額的編制、修訂，并監(jiān)督檢查執(zhí)行情況；(四)指導并督促房屋所有人落實房屋修繕資金；(五)負責房屋修繕工程的安全、質(zhì)量監(jiān)督管理；(六)組織房屋修繕業(yè)務、技術(shù)的培訓和房屋修繕新技術(shù)、新工藝、新設備的推廣應用；(七)依法調(diào)解和處理有關(guān)房屋修繕的爭議和糾紛。第八條自管房單位的房屋修繕管理機構(gòu)的職責，由其主管部門制定。其房屋修繕管理工作，應當接受當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門的指導。第三章房屋修繕責任第九條依照國家和地方的有關(guān)規(guī)定修繕房屋，是房屋所有人應當履行的責任。異產(chǎn)毗連房屋的修繕，其所有人依照城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定承擔責任。第十條租賃房屋的修繕，由租賃雙方依法約定修繕責任

53、。第十一條因使用不當或者人為造成房屋損壞的，由其行為人負責修復或者給予賠償。第十二條在已經(jīng)批準的建設用地范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給建設單位的危險房屋，其拆除前的修繕由建設單位負責。第十三條房屋所有人和其他負有房屋修繕責任的人(以下簡稱修繕責任人)，應當定期查勘房屋，掌握房屋完損情況，發(fā)現(xiàn)損壞及時修繕；在暴風、雨、雪等季節(jié)，應當做好預防工作，發(fā)現(xiàn)房屋險情及時搶險修復。在房屋修繕時，該房屋的使用人和相鄰人應當給予配合，不得借故阻礙房屋的修繕。第十四條對于房屋所有人或者修繕責任人不及時修繕房屋，或者因他人阻礙不能及時修繕，有可能導致房屋發(fā)生危險的，當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門可以采取排險解危的強制措施

54、。排險解危的費用由當事人承擔。第四章房屋修繕計劃管理第十五條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組織編制的房屋修繕長期規(guī)劃和近期計劃，應當規(guī)定規(guī)劃或者計劃期內(nèi)改善房屋完損狀況和使用條件的總目標及實施步驟。房屋修繕近期計劃應當納入當?shù)氐某鞘薪ㄔO計劃，進行資金和材料平衡。第十六條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當指導和監(jiān)督直管公房管理單位、自管房單位編制年度房屋修繕計劃，并檢查其執(zhí)行情況。年度房屋修繕計劃應當包括下列主要內(nèi)容：(一)房屋結(jié)構(gòu)類型：(二)修繕面積：(三)修繕分類；(四)修繕費用；(五)計劃期內(nèi)房屋完好率、危房率。第十七條直管公房管理單位和自管房單位應當對年度厲屋修繕計劃的執(zhí)

55、行情況進行定期統(tǒng)計，并報送當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門。第五章房屋修繕資金管理第十八條房屋修繕資金的安排應當與下列要求相適應：(一)保證住用安全：(二)翻修危險房屋；(三)具備正常的使用功能；(四)在可能的情況下改善住房條件。第十九條直管公房修繕資金的籌措，可以通過下列途徑：(一)房租收入中應當用于房屋修繕的部分；(二)從城市維護建設資金中適當劃拔；(三)本系統(tǒng)多種經(jīng)營收入的部分盈余；(四)法規(guī)和政策允許用于房屋修繕的其他資金。第二十條單位自管房的修繕資金，由單位自行解決。第二十一條私有房屋的修繕資金，由房屋所有人自行解決。用于出租的私有房屋，其所有人籌集修繕資金確有困難的，按照城市私有房屋

56、管理條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第六章房屋修繕質(zhì)量管理第二十二條對于中修以上的房屋的修繕工程，房屋所有人或者修繕責任人必須向房屋所在地的有關(guān)質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；未辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的，不得施工。房屋修繕工程的分類，按照房屋修繕范圍和標準執(zhí)行。第二十三條中修以上的房屋修繕工程，應當先進行查勘設計，并嚴格按照設計組織施工。中修以上的房屋修繕工程竣工后，由房屋管理部門或者房屋所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門依照房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準組織質(zhì)量檢驗評定。凡檢驗評定不合格的，不得交付使用。第二十四條房屋修繕工程實行質(zhì)量保修制度。質(zhì)量保修的內(nèi)容和期限，應當在工程合同中載明。第二十五條房屋

57、修繕工程中發(fā)生重大事故的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同有關(guān)部門調(diào)查處理。第七章房屋修繕定額管理第二十六條各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門必須建立、健全房屋修繕工程定額管理制度，對房屋修繕工程定額實行歸口管理。第二十七條房屋修繕工程定額，應當做到項目設置恰當、結(jié)構(gòu)合理、簡明適用，并考慮下列因素：(一)施工場地和修、用并存的限制；(二)拆卸、修補與原有結(jié)構(gòu)的結(jié)合；(三)舊材料的加工及其他合理利用；(四)手工操作為主和工程零星分散的特性。第二十八條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當對房屋修繕工程定額的執(zhí)行情況進行檢查，并組織對房屋修繕工程定額進行測定，為修訂定額積累資料。第八章房屋修繕企事業(yè)單位管理第二十九條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對房屋修繕企事業(yè)單位實行歸口管理。第三十條從事房屋修繕業(yè)務的企事業(yè)單位，應當向當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門申請辦理資質(zhì)登記，并按照批準的資質(zhì)等級承接修繕任務。已取得施工企業(yè)資質(zhì)等級證書或資質(zhì)審查證書的單位，凡從事房屋修繕業(yè)務的，可以不另行領(lǐng)取資質(zhì)證書，但應當