EB-5就業(yè)分析高級(jí)篇實(shí)戰(zhàn)分析如何判別就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)_第1頁(yè)
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1、.EB-5 就業(yè)分析高級(jí)篇:實(shí)戰(zhàn)分析如何判別就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在中級(jí)篇中我們?cè)敿?xì)比較了建筑就業(yè)和經(jīng)營(yíng)就業(yè),說(shuō)明了為什么建筑過(guò)程產(chǎn)生的間接和衍生就業(yè)創(chuàng)造難度最低,是當(dāng)之無(wú)愧的EB-5 就業(yè)之王。為了找到合適的衡量標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)一步量化就業(yè)風(fēng)險(xiǎn),我在這里提出一個(gè)新的計(jì)量概念:建筑影響(間接和衍生就業(yè))參數(shù)“C”(Construction Impact Parameter)。我把這個(gè)參數(shù)的數(shù)值定義為建筑產(chǎn)生的間接和衍生就業(yè)之和在總就業(yè)中的比例。通過(guò)數(shù)學(xué)表達(dá)出來(lái)就是以下公式:建筑影響參數(shù)C=建筑產(chǎn)生的間接和衍生就業(yè)數(shù) / 總就業(yè)數(shù)作為一個(gè)比例參數(shù),C 的數(shù)值X圍從0到1。如果 C = 0,則說(shuō)明項(xiàng)目上沒(méi)有建筑產(chǎn)生的間

2、接和衍生就業(yè),所有就業(yè)將全部來(lái)自經(jīng)營(yíng)就業(yè),因此就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最大。反之,如果 C = 1,說(shuō)明項(xiàng)目上所有就業(yè)都來(lái)自建筑過(guò)程產(chǎn)生的間接和衍生就業(yè),沒(méi)有任何經(jīng)營(yíng)就業(yè),因此就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最小。總的來(lái)說(shuō),這個(gè)C數(shù)值越大,項(xiàng)目就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就越小。在這一篇中,我們結(jié)合實(shí)戰(zhàn)案例,進(jìn)一步說(shuō)明拿到一個(gè)EB-5 項(xiàng)目,怎么能找到相關(guān)的就業(yè)信息,根據(jù)這些信息又怎樣計(jì)算建筑影響參數(shù) C并對(duì)項(xiàng)目的就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估。實(shí)戰(zhàn)講解前,我們先把幾個(gè)最容易混淆的概念清理清理:1)為什么租戶(hù)就業(yè)(Tenant Occupancy)是I-829階段的定時(shí)炸彈.什么類(lèi)型的項(xiàng)目最依賴(lài)租戶(hù)就業(yè).租戶(hù)就業(yè)指的是商業(yè)項(xiàng)目(購(gòu)物中心,辦公樓,倉(cāng)儲(chǔ)中心,餐飲

3、等)開(kāi)發(fā)完成后,空間出租,由租戶(hù)帶入的就業(yè)機(jī)會(huì)。比如一家大型購(gòu)物中心建成后店鋪出租給商家,入住的商家因這個(gè)生意機(jī)會(huì)而創(chuàng)造的新就業(yè)就是租戶(hù)就業(yè)。2012年12月20日美國(guó)移民局正式發(fā)布了一份針對(duì)區(qū)域中心使用“租戶(hù)就業(yè)計(jì)算方法”(Tenant Occupancy Methodology)的指導(dǎo)備忘錄(Guidance Memorandum)。該備忘錄強(qiáng)調(diào)租戶(hù)就業(yè)的確認(rèn)必須要通過(guò)書(shū)面文件證明EB-5資金注入與租戶(hù)帶入的就業(yè)之間有明顯的因果關(guān)系。而先前已經(jīng)存在,只是從別處搬入新經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的就業(yè)崗位不能算EB-5 資金創(chuàng)造出的新就業(yè)。事實(shí)上,不管是搬入新商鋪的商家還是搬入新辦公室的公司都有可能僅僅是換了經(jīng)

4、營(yíng)或辦公地點(diǎn),實(shí)際工作人員或經(jīng)營(yíng)規(guī)模并沒(méi)有任何增加。這種情況在現(xiàn)實(shí)中非常普遍,按照移民局的最新政策,這種情況等于沒(méi)創(chuàng)造任何就業(yè)。使用“租戶(hù)就業(yè)計(jì)算方法”提交I-924 樣本(Exemplar)申請(qǐng)或者I-526申請(qǐng)完全可以獲得移民局批準(zhǔn),特別是在2013年前。而這些項(xiàng)目一旦到了需要證明就業(yè)到位的I-829申請(qǐng)階段,卻又很可能拿不出書(shū)面證據(jù)證明租戶(hù)就業(yè)是EB-5資金推動(dòng)產(chǎn)生的,從而無(wú)法順利解除條件。最為依賴(lài)租戶(hù)就業(yè)的項(xiàng)目是以出租獲利的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,比如綜合購(gòu)物中心(出租店鋪),辦公樓(出租辦公室),倉(cāng)儲(chǔ)中心(出租儲(chǔ)藏空間)等等。值得指出的是,2013年后新立項(xiàng)的EB-5項(xiàng)目已經(jīng)越來(lái)越少使用“租戶(hù)就業(yè)

5、計(jì)算方法”了。2) 就業(yè)人數(shù)預(yù)留比例(按經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告能創(chuàng)造200個(gè)就業(yè)只用其中的100個(gè)叫預(yù)留100%)很重要嗎.是不是預(yù)留足夠多就業(yè)就徹底“安全了”.我們常常聽(tīng)說(shuō),某個(gè)項(xiàng)目能創(chuàng)造出1000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì),但是實(shí)際只需要使用500個(gè)就業(yè),就業(yè)“預(yù)留比例”高達(dá)100%,因?yàn)橛凶銐虼罂梢浴胺稿e(cuò)誤的空間”,因此項(xiàng)目的就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不大。 這個(gè)所謂“預(yù)留比例”真的很重要嗎.看過(guò)我們前兩篇分析文章的朋友應(yīng)該很清楚,這種簡(jiǎn)單的劃分明顯忽略了就業(yè)崗位來(lái)源本身帶來(lái)的巨大難易差別,比如建筑就業(yè)和經(jīng)營(yíng)就業(yè)的難度差。僅以此為標(biāo)準(zhǔn)去衡量一個(gè)項(xiàng)目或者比較不同項(xiàng)目的就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)危險(xiǎn)的。只看就業(yè)預(yù)留比例,而不計(jì)算更重要的建筑影響參

6、數(shù)C,并對(duì)不同經(jīng)營(yíng)就業(yè)類(lèi)型進(jìn)一步分析,是無(wú)法準(zhǔn)確衡量項(xiàng)目就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的。以下的實(shí)戰(zhàn)案例就充分說(shuō)明了這一點(diǎn)。3) 如果就業(yè)到位明顯滯后,什么情況下移民局會(huì)在I-829審批時(shí)網(wǎng)開(kāi)一面.寬容度能有多大.按照美國(guó)移民局現(xiàn)行的政策備忘錄,如果在提交I-829申請(qǐng)時(shí)已經(jīng)創(chuàng)造的新就業(yè)總數(shù)還未達(dá)到商業(yè)計(jì)劃書(shū)中提出的目標(biāo),項(xiàng)目方需要對(duì)就業(yè)推遲這一情況進(jìn)行解釋。只要項(xiàng)目方可以說(shuō)明就業(yè)推遲的原因以及在未來(lái)“合理”(Reasonable)時(shí)間內(nèi)未到位的就業(yè)可以到位,移民局還是有很大可能全部批準(zhǔn)該項(xiàng)目上的I-829申請(qǐng)。不過(guò),移民局并沒(méi)有說(shuō)明這個(gè)合理解釋的寬容度具體能有多大,大致還是會(huì)按照具體項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行確定。有一點(diǎn)

7、必須注意,那就是在項(xiàng)目啟動(dòng)后任何階段,項(xiàng)目不能有所謂實(shí)質(zhì)性變更(Material Change)。就業(yè)到位與否的判別必須建立在項(xiàng)目沒(méi)有發(fā)生大的變化基礎(chǔ)上。而一旦項(xiàng)目有實(shí)質(zhì)性變更,比如原來(lái)商業(yè)計(jì)劃書(shū)是寫(xiě)明建養(yǎng)老中心的,施工進(jìn)展到一半項(xiàng)目方?jīng)Q定改建酒店了,則批準(zhǔn)I-526 有條件綠卡的前提條件就不存在了,一切申請(qǐng)都可能從頭再來(lái)。按照美國(guó)證券法(Securities Act)的規(guī)定,EB-5項(xiàng)目方必須準(zhǔn)確而充分地向投資人披露項(xiàng)目相關(guān)信息。而這些披露的信息如果有虛假成分,則項(xiàng)目方可能會(huì)被美國(guó)證監(jiān)會(huì)(Securities &; Exchange mission)以欺詐罪(Fraud)告上美國(guó)的聯(lián)

8、邦法庭。著名的芝加哥會(huì)議中心項(xiàng)目就是最好的例子。目前業(yè)內(nèi)的一致意見(jiàn)是,EB-5 項(xiàng)目就業(yè)方法屬于項(xiàng)目方需要向投資人披露的內(nèi)容。不僅任何一位投資人都有權(quán)利向項(xiàng)目方索取項(xiàng)目就業(yè)方法的書(shū)面文件,投資人的代理人(移民中介)也有權(quán)利看到項(xiàng)目就業(yè)方法的書(shū)面文件,由自己或請(qǐng)第三方審閱。以下我們實(shí)戰(zhàn)分析一個(gè)真實(shí)EB-5項(xiàng)目的就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。我們拿到手的這個(gè)項(xiàng)目是在2013年在中國(guó)“熱賣(mài)”的一個(gè)大型商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)的內(nèi)容包括了小型店鋪,大商場(chǎng),餐館,倉(cāng)儲(chǔ),辦公室和會(huì)議中心,總開(kāi)發(fā)面積達(dá)到154萬(wàn)5千平方英尺。該項(xiàng)目計(jì)劃引入300名EB-5 投資人的資金用于開(kāi)發(fā)費(fèi)用。因此所需就業(yè)的總數(shù)是3000個(gè)。在項(xiàng)目方的宣傳材料

9、中著重介紹了這個(gè)項(xiàng)目就業(yè)上的優(yōu)勢(shì):按照權(quán)威經(jīng)濟(jì)學(xué)家的計(jì)算,該項(xiàng)目可以創(chuàng)造總共7905個(gè)就業(yè),而EB-5資金只需要3000個(gè)就業(yè)到位即可保證所有投資人的永久綠卡。項(xiàng)目上有高達(dá)4905個(gè)就業(yè)的“預(yù)留空間”。因此這個(gè)項(xiàng)目的就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)非常小!我們下面就一起看一看該項(xiàng)目的實(shí)際就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有多大。通常,就業(yè)方法的解釋會(huì)出現(xiàn)在以下兩種文件中:1)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告,和2)商業(yè)計(jì)劃書(shū)。以下的文件截取來(lái)自該項(xiàng)目的商業(yè)計(jì)劃書(shū)。第一步:找到關(guān)于介紹就業(yè)分析的章節(jié)圖一:這里顯示的是這個(gè)EB-5項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)的目錄部分。在紅色框內(nèi)的部分就是關(guān)于該項(xiàng)目就業(yè)部分的說(shuō)明。英文基礎(chǔ)不是很好的朋友其實(shí)同樣可以比較容易找到這個(gè)部分,直接

10、搜以下單詞“Job”(就業(yè)),“Creating”或“Creation”(創(chuàng)造),“Methodology”(方法),“Hiring”(雇傭)即可,這些單詞大量出現(xiàn)的章節(jié)就是關(guān)于解釋就業(yè)的章節(jié)。圖1 找到關(guān)于就業(yè)的章節(jié)第二步:找到并分析就業(yè)分類(lèi)表圖二:找到相關(guān)章節(jié),進(jìn)入之后的首要目標(biāo)是尋找就業(yè)分類(lèi)表。這個(gè)表格通常會(huì)顯示出項(xiàng)目上不同就業(yè)來(lái)源產(chǎn)生的直接,間接和衍生就業(yè)分別是多少。在這個(gè)表中能夠找出項(xiàng)目是否有建筑就業(yè),數(shù)量多少,占就業(yè)人數(shù)的比例,從而能迅速準(zhǔn)確計(jì)算出建筑影響參數(shù) C 的數(shù)值。圖2 找到就業(yè)分類(lèi)表并計(jì)算建筑影響參數(shù)C仔細(xì)看上圖,這是一X比較標(biāo)準(zhǔn)的就業(yè)分類(lèi)表,幾乎所有EB-5項(xiàng)目都有這X

11、表,但內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目大不相同。這X表的左側(cè)第一列按照就業(yè)來(lái)源總共分了包括建筑在內(nèi)的七大類(lèi),而此表第二到第四列則分別列出了在七類(lèi)就業(yè)來(lái)源中直接,間接和衍生就業(yè)分別各有多少。我們看到,建筑產(chǎn)生的間接就業(yè)有264個(gè),衍生有484個(gè),建筑間接和衍生就業(yè)的總合為748個(gè)。由于就業(yè)總數(shù)為7905個(gè),因此建筑影響參數(shù) C 的實(shí)際數(shù)值很低,只有9.5%。由于超過(guò)90%的就業(yè)都來(lái)自于風(fēng)險(xiǎn)更大的經(jīng)營(yíng)就業(yè),因此這個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)看起來(lái)已經(jīng)相當(dāng)之大。本項(xiàng)目宣傳的重點(diǎn)是總就業(yè)人數(shù)(7905)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)所需就業(yè)人數(shù)(3000),因此風(fēng)險(xiǎn)很小。但是根據(jù)上表中就業(yè)來(lái)源分析,該項(xiàng)目絕大部分就業(yè)都來(lái)自于經(jīng)營(yíng)就業(yè)。由于經(jīng)營(yíng)就業(yè)的本

12、質(zhì)是“盈利后再創(chuàng)造的就業(yè)”,經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定和產(chǎn)生足夠收入是創(chuàng)造就業(yè)的前提,因此這個(gè)項(xiàng)目的就業(yè)在很大程度上必須依賴(lài)項(xiàng)目建筑完工后的經(jīng)營(yíng)盈利。相比之下,僅僅依靠建筑預(yù)算的使用就可以達(dá)到的建筑就業(yè)由于比例過(guò)?。?.5%),無(wú)法幫助降低該項(xiàng)目創(chuàng)造就業(yè)的綜合風(fēng)險(xiǎn)。至此,分析的結(jié)論是該項(xiàng)目就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)比較大,過(guò)于依賴(lài)未來(lái)的創(chuàng)收能力。我們的分析本該到此為止。但是,當(dāng)我們看到這個(gè)項(xiàng)目是個(gè)多功能商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,與“租戶(hù)就業(yè)”聯(lián)系緊密的“商鋪”,“餐館”,“辦公室”等詞匯不斷閃現(xiàn),我們必須意識(shí)到,這個(gè)分析還必須有第三步,就是看看這個(gè)項(xiàng)目有沒(méi)有租戶(hù)就業(yè)!第三步:發(fā)現(xiàn)是否有租戶(hù)就業(yè)的隱患項(xiàng)目是否依賴(lài)租戶(hù)就業(yè)是個(gè)相對(duì)比較難判斷的事

13、情,原因是經(jīng)濟(jì)學(xué)家在經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告中不一定使用租戶(hù)就業(yè)(Tenant Occupancy)這個(gè)名詞。而商業(yè)計(jì)劃書(shū)通常只截取經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告中的一部分內(nèi)容,項(xiàng)目方出于各種考慮,也可能主動(dòng)改換租戶(hù)就業(yè)這個(gè)概念的語(yǔ)言表達(dá)方式。在我們這個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)計(jì)劃書(shū)中就通篇找不到租戶(hù)就業(yè)這個(gè)名詞!但這無(wú)法改變?cè)擁?xiàng)目所有經(jīng)營(yíng)就業(yè)都在使用租戶(hù)就業(yè)概念的事實(shí)。圖三:就業(yè)解釋的詳細(xì)分析部分。商業(yè)計(jì)劃書(shū)對(duì)除建筑外另外六大類(lèi)就業(yè)來(lái)源都進(jìn)行了比較詳細(xì)的解釋?zhuān)@里截取了部分文字解釋。圖3 商業(yè)計(jì)劃書(shū)的描述表明經(jīng)營(yíng)就業(yè)幾乎全部來(lái)自租戶(hù)就業(yè)以上的文字中,我們已經(jīng)用紅色的框標(biāo)出了在大型商場(chǎng)和餐館這兩個(gè)部分就業(yè)產(chǎn)生描述中出現(xiàn)的敏感詞“Leas

14、ed”和“Leasing”。它們都是出租的意思。懂英文的人可以看得出,這個(gè)項(xiàng)目的幾乎所有經(jīng)營(yíng)就業(yè)(7157個(gè)就業(yè))全部來(lái)自租戶(hù)就業(yè),占總就業(yè)的90.5%。這些就業(yè)雖然在計(jì)算上都能成立,移民局也很可能在I-924樣本(Exemplar)申請(qǐng)或者I-526申請(qǐng)階段照單全收,但在未來(lái)的I-829申請(qǐng)階段,按照移民局2012年12月制定的游戲規(guī)則,項(xiàng)目方必須能拿出過(guò)硬的書(shū)面材料,證明:1)租戶(hù)的就業(yè)崗位不是隨著店鋪從其它地點(diǎn)搬來(lái)的原先已經(jīng)存在的工作崗位,2)這些就業(yè)崗位的產(chǎn)生是EB-5資金從有限合伙進(jìn)入項(xiàng)目產(chǎn)生的結(jié)果。如此大量的就業(yè)人群一定有相當(dāng)多的棄舊換新從別處搬入商業(yè)中心的租戶(hù)商家,要想輕易證明以上兩點(diǎn)幾乎是不可能的。研究過(guò)這個(gè)項(xiàng)目的租戶(hù)就業(yè)情況后,可以下的結(jié)論就是:這個(gè)項(xiàng)目絕大部分就業(yè)都來(lái)自租戶(hù)就業(yè),未來(lái)證明難度巨大,絕非項(xiàng)目方反復(fù)強(qiáng)調(diào)的因預(yù)留就業(yè)人數(shù)眾多這個(gè)項(xiàng)目就沒(méi)有就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)了。單純從就業(yè)角度看,這個(gè)EB-5 項(xiàng)目是個(gè)非常危險(xiǎn)的項(xiàng)目。因?yàn)檎疹欗?xiàng)目方利益,本文所有項(xiàng)目方的材料都已經(jīng)隱去項(xiàng)目名稱(chēng)。作者:John Shen (沈眾)美國(guó)加州"區(qū)域中心控股集團(tuán)"創(chuàng)始人、合伙人和 CEO。著名EB-5區(qū)域中心美國(guó)就業(yè)發(fā)展

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