不動產(chǎn)利用的二元結(jié)構(gòu)研究

1、不動產(chǎn)利用的二元結(jié)構(gòu)研究    內(nèi)容提要不動產(chǎn)的利用主要有兩種方式：一是設(shè)定用益物權(quán)，二是設(shè)定債權(quán)利用權(quán)。這兩種方式盡管有相似之處，但仍有本質(zhì)的區(qū)別。由于用益物權(quán)與債權(quán)利用權(quán)具有不同的利益、成本和風(fēng)險(xiǎn)，因此，對不動產(chǎn)利用而言，究竟應(yīng)采取何種形式，對于當(dāng)事人至關(guān)重要。關(guān)鍵詞不動產(chǎn)、用益物權(quán)、不動產(chǎn)債權(quán)利用權(quán)為取得對他人不動產(chǎn)利用的權(quán)利，人們可以采取兩種方法：一是通過設(shè)定用益物權(quán)的方法，取得對不動產(chǎn)的用益物權(quán)；二是通過債權(quán)的方法，取得對不動產(chǎn)的債權(quán)利用權(quán)，如租賃權(quán)、借用權(quán)等。這就是通常所說的不動產(chǎn)利用的二元體系。對不動產(chǎn)的利用而言，所有的用益物權(quán)關(guān)系都可以用

2、租賃或類似關(guān)系來替代。如何協(xié)調(diào)對他人不動產(chǎn)的利用關(guān)系，不僅涉及到權(quán)利人的保護(hù)問題，而且也涉及到民法體系的構(gòu)造問題，因此，實(shí)有深入研究的必要。一在羅馬法上，物權(quán)與債權(quán)并沒有嚴(yán)格的區(qū)分，用益權(quán)、地役權(quán)、債權(quán)等權(quán)利都被看成是無體物。直到德國民法典明確提出物權(quán)、債權(quán)的概念之后，物權(quán)與債權(quán)才完全區(qū)分開來，形成了財(cái)產(chǎn)權(quán)的兩大支柱。但是，隨著社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系的變化，在現(xiàn)代民法上，物權(quán)、債權(quán)又逐漸相互滲透、相互融合，出現(xiàn)了所謂的債權(quán)物權(quán)化與物權(quán)債權(quán)化的現(xiàn)象，如租賃權(quán)的物權(quán)化、物權(quán)的證券化等。有的學(xué)者甚至指出，由于物權(quán)和債權(quán)相互滲透，兩者的差別日益淡化，區(qū)別兩者本已無實(shí)質(zhì)意義。1（P183）筆者認(rèn)為，盡管物權(quán)與債權(quán)

3、出現(xiàn)了相互滲透、相互融合的現(xiàn)象，但物權(quán)與債權(quán)畢竟是兩種性質(zhì)不同的權(quán)利，兩者仍有本質(zhì)上的區(qū)別，兩者仍有區(qū)分的必要。否則，極不利于民法體系的完整和協(xié)調(diào)。基于物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別，用益物權(quán)與債權(quán)利用權(quán)之間的區(qū)別主要在于：第一，二者的性質(zhì)不同。從性質(zhì)上講，用益物權(quán)屬于物權(quán)，而債權(quán)利用權(quán)有物權(quán)化現(xiàn)象，但其仍屬于債權(quán)。第二，二者的客體不同。盡管不動產(chǎn)利用的用益物權(quán)和債權(quán)利用權(quán)都是以不動產(chǎn)的使用為目的的，但兩者的客體是不同的。用益物權(quán)的客體是不動產(chǎn)本身，表現(xiàn)的是用益物權(quán)人對不動產(chǎn)的一種占有關(guān)系。而債權(quán)利用權(quán)的客體并不是不動產(chǎn)本身，而是特定債務(wù)人的特定行為。這就表明，在債權(quán)利用權(quán)中，債權(quán)人并不像用益物權(quán)人那樣，可

4、以占有支配不動產(chǎn)，并不表現(xiàn)為債權(quán)人對不動產(chǎn)的占有關(guān)系，而只表現(xiàn)為債權(quán)人有權(quán)請求債務(wù)人交付一定的不動產(chǎn)。只有在債務(wù)人交付了不動產(chǎn)之后，債權(quán)人才能占有支配該不動產(chǎn)。第三，二者的成立條件不同。用益物權(quán)與債權(quán)利用權(quán)在成立的要求上有所不同，這主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一方面，物權(quán)的設(shè)立必須公示，必須具有“外在象征”，而物權(quán)的公示方法因動產(chǎn)或不動產(chǎn)而有所不同，即動產(chǎn)一般采取交付占有為公示方法，而不動產(chǎn)以登記為公示方法。由于用益物權(quán)是以不動產(chǎn)為客體的權(quán)利，因此，用益物權(quán)的成立須采取登記主義，未經(jīng)登記的，用益物權(quán)不能成立。債權(quán)只是在特定當(dāng)事人之間存在的權(quán)利，并不需要具有公示性，因而債權(quán)的成立不需要公示。債權(quán)利用權(quán)盡

5、管涉及到不動產(chǎn)，但因其不是以不動產(chǎn)為客體的，因而，債權(quán)利用權(quán)的成立也不以登記為條件。關(guān)于登記問題，需要特別提及租賃合同的登記。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（以下簡稱城市房地產(chǎn)管理法）第53條的規(guī)定，房屋租賃應(yīng)由出租人和承租人簽訂承租合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。那么，房屋租賃合同的登記備案發(fā)生怎樣的效力呢？對此，理論上有不同的看法，如生效要件說、對抗要件說等。筆者認(rèn)為，房屋租賃合同的登記只是房屋租賃權(quán)的對抗要件，即沒有經(jīng)過登記的房屋租賃合同仍然是有效的合同，只是不能產(chǎn)生對抗效力。中華人民共和國合同法（以下簡稱合同法）第44條第2款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，

6、依照其規(guī)定?！备鶕?jù)這一規(guī)定，如果法律、行政法規(guī)明確規(guī)定了辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)是合同的生效條件，則登記是合同的生效要求。但根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）第9條的規(guī)定，“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力?！睆奈覈壳瓣P(guān)于房屋租賃合同的法律規(guī)定來看，并沒有要求合同于登記后生效。因此，房屋租賃合同的登記并不是合同的生效條件。但是，如果房屋租賃合同沒有登記，則租賃權(quán)不能產(chǎn)生物權(quán)的效力即對抗效力，因?yàn)槲唇?jīng)登記的租賃權(quán)不具有公示性，不具備產(chǎn)生對抗效力的條件。另一方面，因用益物權(quán)與債權(quán)利用權(quán)的客體

7、不同，故兩者在成立的要求上也存在差別。這就是說，用益物權(quán)只能就現(xiàn)有的不動產(chǎn)而設(shè)立，就尚不存在的不動產(chǎn)不能設(shè)定用益物權(quán)，這是物權(quán)客體的特定性的要求。而債權(quán)利用權(quán)只是一種請求權(quán)，因此，在債權(quán)利用權(quán)成立時(shí)，不動產(chǎn)可以不存在。即使在債務(wù)人履行債務(wù)時(shí)，不動產(chǎn)仍不存在也不影響債權(quán)利用權(quán)的有效成立，而只是導(dǎo)致債務(wù)的不能履行問題。第四，效力和權(quán)利內(nèi)容有所不同。盡管用益物權(quán)與債權(quán)利用權(quán)在效力和權(quán)利內(nèi)容方面存在相似之處，但用益物權(quán)與債權(quán)利用權(quán)在效力和權(quán)利內(nèi)容上還是有區(qū)別的。在效力問題上，就一般意義上說，用益物權(quán)具有排他效力、追及效力、優(yōu)先效力、物上請求權(quán)效力，而債權(quán)利用權(quán)則不具有這些效力。即使是物權(quán)化的租賃權(quán)，因

8、其在本質(zhì)上仍屬于債權(quán)，因而，在效力上仍存在一定的差別。例如，在排他效力上，由于租賃權(quán)的客體為出租人的特定行為，而不是不動產(chǎn)，因此，在同一不動產(chǎn)上，出租人有權(quán)設(shè)立兩個(gè)以上的租賃權(quán)。該兩個(gè)以上的租賃合同都可以有效成立，只是不動產(chǎn)權(quán)利人只能向其中一個(gè)權(quán)利人履行義務(wù)，而對其他不能履行義務(wù)的權(quán)利人承擔(dān)違約責(zé)任。在權(quán)利內(nèi)容問題上，用益物權(quán)的存續(xù)期間一般要長于債權(quán)利用權(quán)的存續(xù)期間。例如，根據(jù)我國現(xiàn)有法律的規(guī)定，租賃合同的最長期限為20年，而土地使用權(quán)的最長期限可達(dá)70年，最短期間也為40年。在使用費(fèi)問題上，用益物權(quán)所支出的費(fèi)用一般要高于債權(quán)利用權(quán)的費(fèi)用。例如，房屋典權(quán)的典價(jià)要高于房屋租賃的租金。在權(quán)利處分問

9、題上，根據(jù)我國現(xiàn)有法律的規(guī)定，用益物權(quán)一般均具有處分性，而債權(quán)利用權(quán)的處分性則受到嚴(yán)格的限制。例如，在租賃合同中，只有經(jīng)出租人同意，承租人才能將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓于他人。二正是基于用益物權(quán)與不動產(chǎn)債權(quán)利用權(quán)的上述區(qū)別，就決定了對不動產(chǎn)利用權(quán)的物權(quán)或債權(quán)的選擇問題。對不動產(chǎn)利用權(quán)如何加以選擇，首先涉及到用益物權(quán)與債權(quán)利用權(quán)的功能問題。應(yīng)當(dāng)說，用益物權(quán)與債權(quán)利用權(quán)這兩種權(quán)利關(guān)系具有不同的利益、成本和風(fēng)險(xiǎn)。從利益上說，由于用益物權(quán)具有權(quán)利明確、對抗效力等特點(diǎn)，因而用益物權(quán)人通過用益物權(quán)可以獲取更大的利益。而債權(quán)利用權(quán)不具有公開性，一般沒有對抗效力，因而，利用權(quán)人通過債權(quán)可以獲取的利益往往不及用益物權(quán)。例如，

10、就房屋利用而言。如果設(shè)定典權(quán)，則典權(quán)人不僅可以自己利用房屋，而且還可以不必經(jīng)出典人同意即將房屋出租以獲取收益。而承租人在不經(jīng)出租人同意的情況下無法將房屋轉(zhuǎn)租。從成本上說，由于用益物權(quán)的收益往往高于債權(quán)利用權(quán)，因而其訂立成本也會高于債權(quán)利用權(quán)。例如，設(shè)立用益物權(quán)的手續(xù)要比債權(quán)利用權(quán)的設(shè)立手續(xù)復(fù)雜，用益物權(quán)人付出的費(fèi)用也要高于債權(quán)利用權(quán)人付出的費(fèi)用。從風(fēng)險(xiǎn)上說，由于用益物權(quán)的權(quán)利關(guān)系明確、對抗性強(qiáng)，因而權(quán)利人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較低。在權(quán)利存續(xù)期間內(nèi)，不動產(chǎn)的所有人無法干涉用益物權(quán)對不動產(chǎn)的利用。但債權(quán)利用權(quán)則有所不同，因其不具有對抗效力，故而其對不動產(chǎn)的使用往往受制于不動產(chǎn)的所有人。因此，債權(quán)利用權(quán)人

11、所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較高?？梢?，對當(dāng)事人而言，用益物權(quán)的訂立成本較高，也不夠隱密，但權(quán)利明確且風(fēng)險(xiǎn)較低，債權(quán)利用權(quán)的優(yōu)缺點(diǎn)則正好相反。2（P99）因此對不動產(chǎn)的利用而言，采取用益物權(quán)或債權(quán)利用權(quán)的形式，雖然都能達(dá)到利用不動產(chǎn)的目的，但由于這兩種權(quán)利的制度功能存在著差異，因而會對當(dāng)事人的利益發(fā)生不同的影響。因此，立法上如何規(guī)范不動產(chǎn)利用權(quán)，將直接影響著不動產(chǎn)利用的效果。那么，對不動產(chǎn)利用權(quán)的物權(quán)或債權(quán)應(yīng)當(dāng)如何選擇呢？就是說，對不動產(chǎn)利用權(quán)是以物權(quán)規(guī)范之，還是以債權(quán)規(guī)范之，或是區(qū)分不同情況分別以物權(quán)或債權(quán)規(guī)范之呢？對此，理論上有不同的看法，其爭議的焦點(diǎn)主要集中在不動產(chǎn)租賃權(quán)的性質(zhì)問題上。對此，理論上歷來

12、存在不同的觀點(diǎn)，主要有以下三種：一是債權(quán)說。該說認(rèn)為，承租人對于租賃物使用收益的權(quán)利，并非因租賃合同的成立而當(dāng)然成立，而是因租賃物的交付而取得。但這種權(quán)利并非如物權(quán)人直接支配標(biāo)的物之獨(dú)立的權(quán)利，而是從屬于租賃權(quán)的權(quán)能，所以，租賃權(quán)非物權(quán)而是債權(quán)。這種觀點(diǎn)是羅馬法以來的舊說，認(rèn)為租賃權(quán)無對抗第三人的效力，與羅馬法上的“買賣破租賃”的思想是一致的。二是物權(quán)說。該說認(rèn)為，租賃權(quán)是對租賃物的使用、收益的權(quán)利，是對物的直接支配，而這種支配權(quán)實(shí)為租賃權(quán)的本體。租賃權(quán)人的其他權(quán)利，如請求交付租賃物、修繕租賃物等權(quán)利，都不過是由此本體而發(fā)生的效果。因此，租賃權(quán)為物權(quán)而非債權(quán)。三是租賃權(quán)物權(quán)化說。該說認(rèn)為，租賃

13、權(quán)在性質(zhì)上仍屬債權(quán)，但法律為強(qiáng)化其效力，保護(hù)租賃權(quán)人的利益，使之物權(quán)化，即賦予租賃權(quán)一定的物權(quán)效力。一般地說，租賃權(quán)的物權(quán)化包括如下四個(gè)方面的內(nèi)容：（1）對抗力，即承租人在租賃關(guān)系存續(xù)期間，可以以其租賃權(quán)對抗取得租賃物所有權(quán)或其他物權(quán)的人而繼續(xù)為使用、收益。這就是現(xiàn)代法上所說的“買賣不破租賃”原則。（2）對侵害租賃權(quán)的第三人的效力，即租賃權(quán)人對于侵害租賃權(quán)的第三人，有權(quán)請求損害賠償和排除妨害。（3）租賃權(quán)處分的可能性，即租賃權(quán)的處分（包括讓與和轉(zhuǎn)租）逐漸被承認(rèn)，不再特別重視誰為承租人，只要能保證出租人的租金收益，承租人是誰已經(jīng)不再那么重要。（4）租賃權(quán)的永續(xù)性，即賦予租賃權(quán)以較長的期間，同時(shí)承

14、認(rèn)租賃期間的更新。3（P148-150）此外，有學(xué)者認(rèn)為，租賃權(quán)物權(quán)化除上述四個(gè)方面的表現(xiàn)外，還包括廢止利用方法的限制和租金的客觀化兩個(gè)方面。廢止利用方法的限制，就是承認(rèn)承租人得享有改建建筑物或進(jìn)行重大修繕的自由；租金的客觀化，就是通過客觀的方法確定租金，如規(guī)定為法定租金，允許增減租金等。4（P386）從立法例上看，關(guān)于租賃權(quán)的性質(zhì)，各國立法雖有不同的反映，但絕大多數(shù)國家將租賃權(quán)規(guī)定在債權(quán)編中，并一般都有租賃權(quán)物權(quán)化的規(guī)定。例如，德國民法典第571條關(guān)于“出讓不破租賃”中規(guī)定：“出租人的土地交付于承租人后，由出租人讓與第三人時(shí)，受讓人代替出租人取得在其所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)。”日

15、本民法典第605條規(guī)定：“不動產(chǎn)租賃實(shí)行登記后，對以后就該不動產(chǎn)取得物權(quán)者，亦發(fā)生效力?！狈▏穹ǖ涞?743條（1945年第452380號法令）規(guī)定：“如出租人出賣其出租物，買受人不得辭走已訂立經(jīng)公證或規(guī)定有確定期日的租賃契約的土地承租人、佃農(nóng)或房屋承租人。”等等。當(dāng)然，在立法例上，也曾有將租賃權(quán)規(guī)定為物權(quán)的事例。例如，日耳曼法曾將不動產(chǎn)租賃權(quán)規(guī)定為一種物權(quán)，5（P134）日本的舊民法也曾將租賃權(quán)規(guī)定為物權(quán)。6（P135）在我國法上，租賃權(quán)屬于債權(quán)，但歷來承認(rèn)租賃權(quán)的物權(quán)化。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見第119條中規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因

16、買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效?！焙贤ǖ?29條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！笨梢?，我國法也遵行了“買賣不破租賃”原則。但是，我國法所規(guī)定的“買賣不破租賃”沒有區(qū)分動產(chǎn)與不動產(chǎn)，由此可以推斷，動產(chǎn)租賃也可實(shí)行“買賣不破租賃”原則。筆者認(rèn)為，動產(chǎn)租賃不應(yīng)適用“買賣不破租賃”的原則。這是因?yàn)椋谝?，動產(chǎn)的種類繁多，且價(jià)值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。第二，對動產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財(cái)產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用，不符合物盡其用的財(cái)產(chǎn)利用原則。第三，租賃

17、權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷，而且會導(dǎo)致法律體系的紊亂，這一邊界應(yīng)通過其適用的客體體現(xiàn)出來，即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化。4第四，從各國立法來看，立法例上都是對不動產(chǎn)實(shí)行租賃權(quán)物權(quán)化?？梢姡覈ú粎^(qū)分動產(chǎn)與不動產(chǎn)，籠統(tǒng)地規(guī)定租賃權(quán)物權(quán)化是不適宜的，應(yīng)當(dāng)明確不動產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化?；趯Σ粍赢a(chǎn)租賃權(quán)的不同認(rèn)識，我國多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，不動產(chǎn)租賃權(quán)屬于債權(quán)的范疇，應(yīng)通過合同法加以規(guī)范。但為保護(hù)承租人的利益，應(yīng)賦予不動產(chǎn)租賃權(quán)以一定的物權(quán)效力，即實(shí)行租賃權(quán)物權(quán)化。但也有學(xué)者基于不動產(chǎn)租賃權(quán)物權(quán)化的趨向，認(rèn)為不動產(chǎn)租賃權(quán)已經(jīng)具備了物權(quán)的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)將其規(guī)定為一種用益物權(quán)

18、。其理由主要是：在我國經(jīng)濟(jì)生活中，存在著大量的不動產(chǎn)租賃關(guān)系，承租人依租賃契約所享有的權(quán)利實(shí)際上就是物權(quán)性質(zhì)的不動產(chǎn)租賃權(quán)。不動產(chǎn)租賃權(quán)與土地使用權(quán)、地上權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)各不相同，根本不可能相互替代，因而，債權(quán)有必要在物權(quán)立法中規(guī)定不動產(chǎn)租賃權(quán)，從而提高經(jīng)濟(jì)效率，同時(shí)也有利于對承租人的保護(hù)和租賃物的利用。7（P251-256）筆者認(rèn)為，在不動產(chǎn)利用權(quán)問題上，如何界定用益物權(quán)和債權(quán)利用權(quán)的范圍，必須考慮如下情況：一是要考慮交易的成本和風(fēng)險(xiǎn)。對不動產(chǎn)的利用應(yīng)區(qū)別其交易成本、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，合理配置成本與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。二是要考慮當(dāng)事人的主觀需要。對于當(dāng)事人而言，付出不同的成本應(yīng)當(dāng)獲取相應(yīng)的收益。因此，法律上應(yīng)當(dāng)給予當(dāng)事人一定的選擇空間，使當(dāng)事人根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力決定以何種成本去獲得收益。三是應(yīng)當(dāng)考慮法律文化的因素。一國的法律文化傳統(tǒng)