機(jī)電評(píng)估實(shí)例

1、鐵法煤業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司提供的鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院的資產(chǎn)為擬發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為而形成的。其實(shí)物資產(chǎn)的種類主要有：庫(kù)存?zhèn)淦?、房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備、林木資產(chǎn)、土地使用權(quán)等。上述實(shí)物資產(chǎn)主要存放于鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院院內(nèi)，存放地點(diǎn)比較集中。鐵法煤業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司委托評(píng)估的主要分布及特點(diǎn)是：(一) 庫(kù)存?zhèn)淦罚簽殍F法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院從事經(jīng)營(yíng)療養(yǎng)活動(dòng)所需要的各種備品。主要包括：、床、沙發(fā)、茶幾、被子、廚房用具等生活用品。（二）房屋建筑物：為鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院院內(nèi)的生產(chǎn)和生活用房。主要包括：各療區(qū)樓房、俱樂(lè)部、水泵房、木工房、倉(cāng)庫(kù)等；(三) 機(jī)器設(shè)備：為為鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工

2、人療養(yǎng)院從事經(jīng)營(yíng)療養(yǎng)活動(dòng)所需要的各種機(jī)器設(shè)備和電子設(shè)備。主要包括：循環(huán)水泵、超聲波治療儀、電視機(jī)、空調(diào)、計(jì)算機(jī)、復(fù)印件等；(四) 林木資產(chǎn)：為鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院院內(nèi)的景觀松樹(shù)，及矮灌木構(gòu)成的樹(shù)墻等；(五) 土地使用權(quán)為療養(yǎng)院院內(nèi)，土地面積共計(jì)87,130平方米，使用年期為24年的出讓土地使用權(quán)。三、影響資產(chǎn)清查的事項(xiàng)由于本次評(píng)估實(shí)物資產(chǎn)數(shù)量較大且空間分布較為集中，評(píng)估人員對(duì)庫(kù)存?zhèn)淦?、房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備、林木資產(chǎn)及土地使用權(quán)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)勘察和核實(shí)和實(shí)物盤(pán)點(diǎn)。四、資產(chǎn)清查的過(guò)程與方法(一)清查組織工作2010年7月30日評(píng)估機(jī)構(gòu)組織各專業(yè)主要負(fù)責(zé)人進(jìn)入資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)，在輔導(dǎo)企業(yè)填表的同時(shí)

3、，對(duì)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)、填表單位數(shù)量及資產(chǎn)分布情況進(jìn)行了解，并和企業(yè)共同制定了詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)清查實(shí)施計(jì)劃。根據(jù)委估資產(chǎn)的特點(diǎn)，資產(chǎn)清查分成庫(kù)存?zhèn)淦?、建筑物、機(jī)器設(shè)備、林木、土地使用權(quán)小組，在企業(yè)相關(guān)人員的配合下分別對(duì)各類資產(chǎn)進(jìn)行了清查。8月2日全體評(píng)估人員抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，開(kāi)始對(duì)參與評(píng)估人員進(jìn)行內(nèi)部培訓(xùn)。8月4日開(kāi)始對(duì)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表審核。評(píng)估組清查核實(shí)工作從2010年8月2日開(kāi)始，2010年8月8日結(jié)束。清查工作結(jié)束后，各小組均提交了清查核實(shí)及現(xiàn)場(chǎng)勘察作業(yè)工作成果。自評(píng)估人員全部抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，首先按專業(yè)分組對(duì)評(píng)估明細(xì)表進(jìn)行初步審核，再根據(jù)資產(chǎn)分布情況，分別成立若干組進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)清查核實(shí)。(二)清查主要步驟1.指

4、導(dǎo)企業(yè)相關(guān)人員首先進(jìn)行資產(chǎn)清查與收集應(yīng)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的資料；先期派遣專家，指導(dǎo)企業(yè)相關(guān)的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員在資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的“資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表”、“評(píng)估調(diào)查表”及其填寫(xiě)要求、資料清單，細(xì)致準(zhǔn)確的登記填報(bào)，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等情況的文件資料進(jìn)行收集。2.初步審查資產(chǎn)占有方提供的資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表評(píng)估人員通過(guò)翻閱有關(guān)資料及圖紙，了解涉及評(píng)估范圍內(nèi)具體對(duì)象的詳細(xì)狀況。然后仔細(xì)閱讀各類資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表，初步檢查有無(wú)填項(xiàng)不全、錯(cuò)填、資產(chǎn)項(xiàng)目不明確，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及掌握的有關(guān)資料，檢查資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表有無(wú)漏項(xiàng)等。3.現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表、評(píng)估調(diào)查表

5、，對(duì)申報(bào)資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察。針對(duì)不同的資產(chǎn)性質(zhì)及特點(diǎn)，采取不同的勘察方法。在現(xiàn)場(chǎng)勘察過(guò)程中，對(duì)庫(kù)存?zhèn)淦分痦?xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，查閱了各備品的存放地點(diǎn)、存放區(qū)域等，根據(jù)各備品的現(xiàn)時(shí)技術(shù)狀況和新舊程度填寫(xiě)庫(kù)存?zhèn)淦番F(xiàn)場(chǎng)勘察記錄表；在現(xiàn)場(chǎng)勘察過(guò)程中，對(duì)房屋建筑物逐一進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，查閱了主要房屋建筑物的預(yù)(決)算書(shū)及施工圖紙等，根據(jù)房屋和構(gòu)筑物的技術(shù)狀況和檢修記錄填寫(xiě)房屋現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄表；在現(xiàn)場(chǎng)勘察過(guò)程中，對(duì)機(jī)器設(shè)備，查閱了主要設(shè)備的購(gòu)置合同、竣工決算資料及驗(yàn)收記錄、運(yùn)行日志、重大事故報(bào)告書(shū)、大修理和技改等技術(shù)資料和文件，并通過(guò)與鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院的設(shè)備管理人員的廣泛交流，了解設(shè)備的購(gòu)置日期、產(chǎn)地、各項(xiàng)費(fèi)

6、用的支出情況，查閱設(shè)備的運(yùn)行和故障記錄，填寫(xiě)設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄等。通過(guò)這些步驟比較充分地了解了設(shè)備的變更及運(yùn)行情況；在現(xiàn)場(chǎng)勘察過(guò)程中，對(duì)林木資產(chǎn)逐項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，查閱了各類林木資產(chǎn)的生存地點(diǎn)、生存區(qū)域等，根據(jù)各類林木的生長(zhǎng)狀況和維護(hù)保養(yǎng)情況填寫(xiě)出林木資產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄表；在現(xiàn)場(chǎng)勘察過(guò)程中，對(duì)土地使用權(quán)逐一進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，查閱了反映土地使用權(quán)權(quán)屬狀況的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。勘查測(cè)量了土地面積，記載了土地四至及土地利用現(xiàn)狀，根據(jù)土地使用權(quán)的現(xiàn)時(shí)狀況和現(xiàn)場(chǎng)記錄填寫(xiě)出土地使用權(quán)現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄表；4.補(bǔ)充、修改和完善資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察結(jié)果，進(jìn)一步完善資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表，以做到”表”“實(shí)”相符。5.核實(shí)產(chǎn)權(quán)證明文件對(duì)

7、評(píng)估范圍內(nèi)的備品、房產(chǎn)、設(shè)備、林木以及土地的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查，以確認(rèn)作到產(chǎn)權(quán)清晰。經(jīng)過(guò)核實(shí)，房屋、土地均辦理房屋所有權(quán)證和土地使用證，主要設(shè)備具備購(gòu)銷合同或購(gòu)置發(fā)票，整體資產(chǎn)的獲取具備轉(zhuǎn)讓合同。資產(chǎn)評(píng)估是在調(diào)查核實(shí)備品、房產(chǎn)、設(shè)備、林木以及土地等產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛的問(wèn)題。(三)清查的主要方法在清查工作中，我們針對(duì)不同的資產(chǎn)性質(zhì)、特點(diǎn)及實(shí)際情況，采取了不同的清查方法。1.流動(dòng)資產(chǎn)的清查對(duì)于存貨庫(kù)存?zhèn)淦返脑u(píng)估，評(píng)估人員逐項(xiàng)核實(shí)庫(kù)存?zhèn)淦返姆N類，抽查庫(kù)存?zhèn)淦返奶顖?bào)數(shù)量。對(duì)庫(kù)存?zhèn)淦返姆N類、品質(zhì)、新舊程度、可利用程度逐項(xiàng)落實(shí)，達(dá)到實(shí)物與明細(xì)表相符，現(xiàn)場(chǎng)勘察率不低于40%。2.固定資產(chǎn)的清查(1

8、) 對(duì)于房屋建筑物，核查每一項(xiàng)房屋的房產(chǎn)證明文件，并與企業(yè)有關(guān)人員座談，了解房產(chǎn)概況，對(duì)其面積、層高、結(jié)構(gòu)、賬面值等逐一落實(shí)，達(dá)到實(shí)物與明細(xì)表相符，現(xiàn)場(chǎng)勘察率100%。(2) 對(duì)于設(shè)備類資產(chǎn)，逐一進(jìn)行了核實(shí)，現(xiàn)場(chǎng)勘察率達(dá)到100%。評(píng)估人員查閱和復(fù)印了部分設(shè)備的采購(gòu)合同，并重點(diǎn)核對(duì)和分析賬面值中設(shè)備價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)用及攤銷費(fèi)用比例。同時(shí)，評(píng)估人員查閱了有關(guān)安裝工程的預(yù)、決算報(bào)告及相關(guān)證明文件。(3) 對(duì)于林木類資產(chǎn)，逐一進(jìn)行了核實(shí)，現(xiàn)場(chǎng)勘察率達(dá)到100%。評(píng)估人員清點(diǎn)了景觀松樹(shù)的棵樹(shù)，測(cè)量了景觀松樹(shù)的直徑和高度，調(diào)查了景觀松樹(shù)的樹(shù)齡。測(cè)量了灌木樹(shù)墻的長(zhǎng)度和高度，調(diào)查了樹(shù)齡。3.無(wú)形資產(chǎn)的清查土地使用

9、權(quán)：我們會(huì)同企業(yè)有關(guān)人員對(duì)企業(yè)申報(bào)的土地使用權(quán)的數(shù)量及質(zhì)量按照評(píng)估規(guī)范的要求進(jìn)行了必要的清查。由于評(píng)估宗地地塊的數(shù)量較?。ü灿?jì)1塊），實(shí)物現(xiàn)場(chǎng)勘察的比例為100 %，全部進(jìn)行勘察。經(jīng)過(guò)核查，土地使用權(quán)為鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院于1994年6月29日以出讓方式獲取的40年使用年期價(jià)格。截止到本次評(píng)估基準(zhǔn)日2010年7月31日，已使用了16年。本次評(píng)估價(jià)格為其剩余24年的土地使用權(quán)價(jià)格。經(jīng)過(guò)核查，土地使用證載明的數(shù)量為105,040平方米，其中已有17,910平方米的土地被鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院用于修建了職工住宅。而且這部分職工住宅已經(jīng)參與了住房改革，成為了職工的私有產(chǎn)權(quán)住宅。故該部分土地使

10、用權(quán)不列入本次資產(chǎn)評(píng)估范圍內(nèi)。本次評(píng)估的土地使用權(quán)，參與本次經(jīng)濟(jì)行為（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目）的數(shù)量為87,130平方米。房屋建(構(gòu))筑物評(píng)估技術(shù)說(shuō)明(一)評(píng)估范圍本次評(píng)估范圍為位于遼寧省葫蘆島市興城市興海南路四段1005號(hào)，鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院院內(nèi)，房屋建筑物共有27項(xiàng)，總建筑面積為13,364.40平方米，構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施共39項(xiàng)。截至評(píng)估基準(zhǔn)日2010年7月31日的賬面原值：488.90萬(wàn)元，賬面凈值：201.46萬(wàn)元；(二)資產(chǎn)概況1.概況鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院的房屋建筑物全部位于遼寧省葫蘆島市興城市興海南路四段1005號(hào)院內(nèi)。建筑結(jié)構(gòu)主要有磚混結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)多采用條形毛石基

11、礎(chǔ)。建成時(shí)間多為上世紀(jì)五十年代和七十年代。由于各建筑物已使用多年，各房屋建筑物后期均做了不同修繕和加固，現(xiàn)大多數(shù)房屋質(zhì)量尚可，能滿足基本使用的要求。2.建筑物特點(diǎn)本次評(píng)估房屋建筑物中三個(gè)療養(yǎng)樓和水療室、泵房等為磚混結(jié)構(gòu)。其余為磚木結(jié)構(gòu)。 (1) 磚混結(jié)構(gòu)：被評(píng)估房屋中磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)造為毛石基礎(chǔ)、實(shí)心粘土磚墻，外墻厚度365毫米，內(nèi)墻厚度240毫米，預(yù)制鋼筋混凝土屋面板，屋面作法為珍珠巖保溫，三氈四油一砂防水，樓地面多為水泥砂漿地面，內(nèi)墻面為混合砂漿刮大白，外墻為水泥砂漿噴刷涂料。 (2) 磚木結(jié)構(gòu)：被評(píng)估房屋中磚木結(jié)構(gòu)構(gòu)造為毛石基礎(chǔ)、實(shí)心粘土磚墻，外墻厚度365毫米，內(nèi)墻厚度240毫米，木屋架坡屋

12、頂，屋面作法為珍珠巖保溫掛水泥瓦，三氈四油一砂防水，樓地面多為水泥砂漿地面，內(nèi)墻面為混合砂漿刮大白，外墻為水泥砂漿噴刷涂料。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察，總的情況如下：(1)基礎(chǔ)承載能力。各主要生產(chǎn)建筑物、構(gòu)筑物部分地基承載尚可，未發(fā)現(xiàn)這些建筑物由于基礎(chǔ)原因產(chǎn)生不均勻下沉而使上部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)裂縫。(2)主體結(jié)構(gòu)強(qiáng)度一般，各類建筑物承重構(gòu)件和非承重構(gòu)件較陳舊，尚具備繼續(xù)使用的功能。(3)各生產(chǎn)及生活用房維護(hù)管理較好，可直接使用。(4)屋面一般采用防水油膏防水或三氈四油防水，耐久性較好，能夠滿足繼續(xù)使用的功能。綜上所述，我們認(rèn)為本次被評(píng)估的建筑物，結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性尚能滿足安全要求，建筑功能性損傷較小，現(xiàn)具備直接繼續(xù)使用的功能

13、，需進(jìn)行局部維護(hù)和修繕，基本可正常使用。(三)評(píng)估過(guò)程第一階段：準(zhǔn)備階段評(píng)估人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后根據(jù)委托方提供的資產(chǎn)明細(xì)表進(jìn)行賬表核對(duì)，同時(shí)對(duì)資產(chǎn)申報(bào)表中評(píng)估項(xiàng)目的工程量、結(jié)構(gòu)特征與申報(bào)的建筑物技術(shù)特征表所報(bào)數(shù)量和特征是否相符進(jìn)行了核對(duì)并加以調(diào)整。第二階段：現(xiàn)場(chǎng)勘察階段對(duì)被評(píng)估建筑物逐一進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察，根據(jù)申報(bào)表，核對(duì)各建筑物的名稱、座落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)形式、建筑面積等，并對(duì)照企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的資產(chǎn)現(xiàn)狀，將資產(chǎn)申報(bào)表中的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)進(jìn)行填補(bǔ)，做到賬實(shí)相符，不重不漏。在勘察時(shí)，還主要察看了房屋、構(gòu)筑物的外型、層數(shù)、高度、跨度、內(nèi)外裝修、室內(nèi)設(shè)施、各構(gòu)件現(xiàn)狀、基礎(chǔ)狀況以及維修使用情況，并作了詳細(xì)的觀察記錄。評(píng)估

14、人員對(duì)委托評(píng)估的房屋建筑物、構(gòu)筑物作詳細(xì)的查看，除核實(shí)建筑物、構(gòu)筑物數(shù)量及內(nèi)容是否與申報(bào)情況一致外，主要查看建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施、配套使用狀況。(1)結(jié)構(gòu)：為了判斷建筑物基礎(chǔ)的安全性，初步確定基礎(chǔ)的可靠性和合理性，為評(píng)估提供依據(jù)。根據(jù)結(jié)構(gòu)類型對(duì)承重墻、梁、板柱進(jìn)行細(xì)心觀測(cè)，查看有無(wú)變形開(kāi)裂，有無(wú)不均勻沉降，查看混凝土構(gòu)件有無(wú)露筋、麻面、變形，查看墻體是否有風(fēng)化以及風(fēng)化的嚴(yán)重程度。(2)裝飾：每個(gè)建筑物的裝修標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容不盡相同，一般可分為內(nèi)裝修和外裝修、高檔裝修和一般裝修，但無(wú)論是對(duì)何種形式的裝修，查看的主要內(nèi)容是看裝修的內(nèi)容有無(wú)脫落、開(kāi)裂、損壞，另外還要看裝飾的新舊程度。(3)設(shè)備：水電設(shè)施

15、是否完好齊全，是否暢通，有無(wú)損壞和腐蝕，能否滿足使用要求。(4)維護(hù)結(jié)構(gòu)：如非承重墻、門、窗、隔斷、散水、防水、保溫等，查看有無(wú)損壞、丟失、腐爛、開(kāi)裂等現(xiàn)象。第三階段：評(píng)估測(cè)算階段查閱了典型建(構(gòu))筑物、線路的有關(guān)圖紙及預(yù)決算資料，并根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)?shù)氐慕ú氖袌?chǎng)價(jià)格，按現(xiàn)行定額和行業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估值計(jì)算。第四階段：報(bào)告撰寫(xiě)階段在上述工作基礎(chǔ)上匯總出基準(zhǔn)日的評(píng)估結(jié)果并編寫(xiě)評(píng)估報(bào)告書(shū)。(四)評(píng)估依據(jù)1. 委估方提供的房屋建筑物清查評(píng)估明細(xì)表；2. 委估方提供的房屋使用權(quán)證；3. 遼寧省建筑工程預(yù)算定額土建；4. 遼寧省建筑工程預(yù)算定額土建；5. 遼寧省建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；6. 興城市2010年

16、上半年建設(shè)工程材料指導(dǎo)價(jià)格；7. 興城市房屋市場(chǎng)售價(jià)；8. 資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)；9. 評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)收集的其他資料。 (五)評(píng)估方法本次對(duì)建筑物的評(píng)估，采用重置全價(jià)法。計(jì)算公式為：評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率1. 重置全價(jià)的確定重置全價(jià)=建安綜合造價(jià)+前期費(fèi)用+其他費(fèi)用+資金成本2.綜合造價(jià)的確定建筑物：根據(jù)典型房屋實(shí)物工程量，按照現(xiàn)行建筑安裝工程定額(或指標(biāo))和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及當(dāng)?shù)氐牟牧蟽r(jià)格、人工工資，確定其綜合造價(jià)；計(jì)算出典型工程綜合造價(jià)后，再運(yùn)用類比法對(duì)類似房屋進(jìn)行分析，找出其與典型房屋和構(gòu)筑物的差異因素，進(jìn)行增減調(diào)整，從而計(jì)算出與典型工程類似的房屋和構(gòu)筑物的綜合造價(jià)。 (2)

17、理論成新率的確定對(duì)于房屋建筑物，根據(jù)耐用年限和已使用年限確定理論成新率。(3)綜合成新率的確定綜合成新率的確定是根據(jù)理論成新率與現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率的權(quán)重確定的。綜合成新率=勘察成新率×60%+理論成新率×40%4.評(píng)估值的計(jì)算評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率(六)典型案例評(píng)估分析由于該次評(píng)估范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物數(shù)量較多，類型較雜，在此選擇了其中的一個(gè)典型案例來(lái)進(jìn)行分析，說(shuō)明重置全價(jià)法的具體計(jì)算過(guò)程。案例：水療室明細(xì)表序號(hào)：表5-1-1序號(hào)2號(hào)權(quán)證編號(hào)：興房權(quán)證字第00102號(hào)結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)建成年月：1981年12月建筑面積：1,435.00平方米1概況生產(chǎn)車間建成于19

18、81年12月, 建筑面積1,435.00平方米，該工程屬于四類工程。結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，層高2.8米?；A(chǔ)為有片狀毛石帶形基礎(chǔ)，基礎(chǔ)埋深2.6米。樓板為預(yù)制槽型混凝土屋面板，外墻為490毫米磚墻，墻面及棚頂均抹水泥砂漿。照明設(shè)施完好齊備。 現(xiàn)場(chǎng)勘察狀況：房屋結(jié)構(gòu)尚堅(jiān)固，墻面裝修有剝離、破損現(xiàn)象，屋面輕微滲漏，房屋出現(xiàn)細(xì)小的不均勻裂縫，室內(nèi)設(shè)施較差。整體外觀情況尚可，房屋尚能正常使用。2.重置全價(jià)測(cè)算(1)土建造價(jià)的測(cè)算依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察情況，查看竣工圖以及收集到的工程資料，套用遼寧省建筑工程預(yù)算定額土建中的子目得出該工程的土建定額直接費(fèi)為589,530元，人工費(fèi)為124,835元。根據(jù)遼寧省建設(shè)工程其他

19、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土建工程造價(jià)見(jiàn)下表：土建工程造價(jià)測(cè)算表：金額單位：人民幣元序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算公式費(fèi)率%金額（一）定額直接費(fèi)基價(jià)之和589,530A人工費(fèi)人工費(fèi)之和124,835(二)綜合費(fèi)用A*費(fèi)率25.631,958（三）利潤(rùn)A*費(fèi)率2024, 967（四）有關(guān)費(fèi)用A*費(fèi)率22,6701遠(yuǎn)地施工增加費(fèi)A*費(fèi)率2特種保健津貼A*費(fèi)率3趕工措施增加費(fèi)A*費(fèi)率4文明施工增加費(fèi)A*費(fèi)率22,4975集中供暖等項(xiàng)費(fèi)用A*費(fèi)率16.1620,1736地區(qū)差價(jià)7材料差價(jià)49,86549,8658工程風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)(一)（二）（三）×費(fèi)率（五）勞動(dòng)保險(xiǎn)基金(一)（二）（三）（四）×費(fèi)率3.32%23

20、,870（六）工程定額編制管理費(fèi)勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)(一)(二)(三)(四)×費(fèi)率0.16%1,150（七）稅金(一)（二）（三）（四）（五）（六）×費(fèi)率3.41%25,370（八）單位工程費(fèi)用(一)（二）（三）（四）（五）（六）（七）769,381 (2) 安裝工程造價(jià)測(cè)算根據(jù)企業(yè)提供的工程預(yù)決算資料確定工程的安裝工程量，套用遼寧省安裝工程預(yù)算定額子目得出安裝工程的項(xiàng)目直接費(fèi)為 143,659 元，其中人工費(fèi)為29,985元。根據(jù)遼寧省建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出安裝工程造價(jià)見(jiàn)下表：安裝工程取費(fèi)表如下：金額單位：人民幣元序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算公式費(fèi)率%金額（一）定額直接費(fèi)基價(jià)之和 14

21、3,659 A人工費(fèi) 人工費(fèi)之和29,985 (二)綜合費(fèi)用A*費(fèi)率30.6%9,175（三）利潤(rùn)A*費(fèi)率20% 5,997（四）有關(guān)費(fèi)用A*費(fèi)率2,7911遠(yuǎn)地施工增加費(fèi)A*費(fèi)率2特種保健津貼A*費(fèi)率3趕工措施增加費(fèi)A*費(fèi)率4文明施工增加費(fèi)A*費(fèi)率2% 6005集中供暖等項(xiàng)費(fèi)用A*費(fèi)率16.16% 4,845 6地區(qū)差價(jià)7材料差價(jià)12,56112,561 8工程風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)(一)（二）（三）×費(fèi)率 （五）勞動(dòng)保險(xiǎn)基金(一)（二）（三）（四）×費(fèi)率3.32%5,964（六）工程定額編制管理費(fèi)勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)(一)（二）（三）（四）×費(fèi)率0.16%287（七）稅金(一)（

22、二）（三）（四）（五）（六）×費(fèi)率3.41%6,338（八）單位工程費(fèi)用(一)（二）（三）（四）（五）（六）（七）192,217(3)建筑安裝工程總造價(jià) =土建工程造價(jià)+安裝工程造價(jià)=769,381+192,217=961,598元(4)前期及其他費(fèi)用取費(fèi)依據(jù)詳見(jiàn)遼寧省工程前期費(fèi)用和其他費(fèi)用計(jì)算程序表（見(jiàn)前表）。前期及其他費(fèi)用建安工程總造價(jià)×4.85+建筑面積×28元/m2 961,598×4.85+1,435.00×28元/m2 86,817元(5)資金成本該工程正常建設(shè)期為一年，建設(shè)期按一年均勻投入，利率按5.31%計(jì)算，則：資金成本=(總

23、造價(jià)+前期及其他費(fèi)用)×5.31%×1/2 =1,048,415×5.31%×1/2 = 27,835元(6)重置全價(jià)=建筑安裝工程總造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+資金成本 =1,048,415 +27,835 =1,076,250元3.評(píng)估值測(cè)算對(duì)該建筑物進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察后，依據(jù)該建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘察評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，分別對(duì)建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三部分進(jìn)行打分，并依據(jù)權(quán)重系數(shù)逐一計(jì)算出建筑物的現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率。其次，根據(jù)建筑物的耐用年限、已使用年限，測(cè)算建筑物的理論成新率，最后計(jì)算出綜合成新率。(1)勘察成新率在熟悉該建筑物施工資料的基礎(chǔ)上，依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝飾

24、、設(shè)備三部分進(jìn)行打分，并根據(jù)其及使用年限，確定三部分權(quán)重，依此確定該建筑物的勘察成新率?，F(xiàn)場(chǎng)勘察成新率計(jì)算表：分 項(xiàng)評(píng) 定 依 據(jù)標(biāo)準(zhǔn)分分?jǐn)?shù)結(jié)構(gòu)1基礎(chǔ)無(wú)明顯沉降，尚穩(wěn)25122承重構(gòu)件較陳舊，尚可25123墻體中度風(fēng)化1574屋面有滲漏2085地面有裂縫157小計(jì)：(1+2+3+4+5)×0.8036.8裝修6門窗部分由損壞和缺失30147外墻有空鼓和裂隙25128內(nèi)墻有裂紋和鼓包25119頂棚稍有松動(dòng)208小計(jì)：(6+7+8+9)×0.104.5設(shè)備10水衛(wèi)有賭塞和銹蝕251211電器照明尚可照明，電線老化301412暖氣停暖多年，需修復(fù)251213通訊停用多年，需修復(fù)1

25、0514電視嚴(yán)重?fù)p壞，需修復(fù)104小計(jì)：(10+11+12+13)×0.104.7勘察成新率合計(jì)46(2)理論成新率該建筑物為水療室，成新率按年限法確定。即根據(jù)建筑物的耐用年限、已使用年限，計(jì)算出建筑物的理論成新率。該水療室為磚混結(jié)構(gòu)平房，屬于生活用途房屋，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)耐用年限為50年。該房建造時(shí)間為2010年7月31日，現(xiàn)已使用28年，尚可使用22年。理論成新率=(耐用年限已使用年限)/耐用年限×100% =(50-28)/50×100% =44%(3)綜合成新率綜合成新率采用二種方法的加權(quán)平均值，即理論成新率占40%，觀察法占60%。綜合成新

26、率=勘察成新率×60%+理論成新率×40% =46%×60%+44%×40% =45.2%綜合成新率取45%。 4.評(píng)估值的確定評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率=1,076,250×45%=484,313(元)(七)評(píng)估結(jié)果鐵法煤業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司提供的鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院的資產(chǎn)位于遼寧省興城市興海路四段1005號(hào)院內(nèi)，建筑面積共計(jì)13,364.40平方米的17項(xiàng)房屋建筑物及39項(xiàng)構(gòu)筑物在評(píng)估基準(zhǔn)日2010年7月31日的賬面原值：488.90萬(wàn)元，賬面凈值：201.46萬(wàn)元；資產(chǎn)評(píng)估值為859.76元，大寫(xiě)人民幣捌佰伍拾玖萬(wàn)柒仟陸佰

27、元整。評(píng)估增值658.30萬(wàn)元，資產(chǎn)增值率為326.76%。(八)評(píng)估結(jié)果分析房屋建筑物及構(gòu)筑物的評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)較大的評(píng)估增值，其原因?yàn)椋喝胭~的房屋建筑物初始建造年代均已久遠(yuǎn)，在企業(yè)賬目中現(xiàn)多已提完折舊，僅列示殘余價(jià)值。而房屋建筑物實(shí)際中，由于使用維護(hù)較好，尚具備使用價(jià)值，從而導(dǎo)致評(píng)估資產(chǎn)增值。部分房屋建筑物和大部分構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施均未列入企業(yè)資產(chǎn)賬中。評(píng)估時(shí)作為賬外盤(pán)盈資產(chǎn)，評(píng)估作價(jià)時(shí)亦導(dǎo)致資產(chǎn)增值。三、機(jī)器設(shè)備評(píng)估技術(shù)說(shuō)明(一)評(píng)估范圍鐵法煤業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司委托評(píng)估的鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院的設(shè)備類資產(chǎn)共計(jì)96項(xiàng)，其中生產(chǎn)、生活用機(jī)器設(shè)備46項(xiàng)，辦公用電子設(shè)備48項(xiàng)，全部位于遼寧

28、省興城市興海南路四段1005號(hào)鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院院內(nèi)。截至評(píng)估基準(zhǔn)日2010年7月31日的賬面原值：13.74萬(wàn)元，賬面凈值：0.49萬(wàn)元；(二)設(shè)備概況1、生產(chǎn)設(shè)備：為分布在水泵房和木工房?jī)?nèi)的循環(huán)泵、潛水泵、配電盤(pán)等；2、醫(yī)療設(shè)備：為分布在水療室的超聲波治療儀，電療機(jī)等；3、電子設(shè)備：為分布在辦公室的打印機(jī)、傳真機(jī)、計(jì)算機(jī)等；4、家電設(shè)備：為分布在療養(yǎng)區(qū)內(nèi)的電視、空調(diào)、冰箱、冰柜等。(三)評(píng)估過(guò)程1.清查核實(shí)工作對(duì)鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院的機(jī)器設(shè)備類清查評(píng)估明細(xì)表進(jìn)行審核，對(duì)各類設(shè)備申報(bào)表填寫(xiě)不合理及空缺欄目要求該單位進(jìn)行修改、補(bǔ)充；申報(bào)表中無(wú)虛報(bào)、漏報(bào)，重報(bào)的設(shè)備，對(duì)申報(bào)表中盤(pán)盈

29、、盤(pán)虧、折除、待報(bào)廢等設(shè)備，要求該單位在申報(bào)表中說(shuō)明，并要求使用單位出具書(shū)面說(shuō)明。對(duì)該單位經(jīng)修改補(bǔ)充過(guò)的設(shè)備評(píng)估明細(xì)表，該單位加蓋公章作為評(píng)估人員的評(píng)估依據(jù)。2.評(píng)估人員依據(jù)設(shè)備申報(bào)表上項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)設(shè)備、名稱、規(guī)格、型號(hào)，生產(chǎn)廠家及數(shù)量是否與申報(bào)表一致。了解設(shè)備工作條件，現(xiàn)有技術(shù)狀況以及維護(hù)、保養(yǎng)情況等。對(duì)重大、關(guān)鍵、價(jià)格昂貴的設(shè)備要求該單位提供設(shè)備購(gòu)置合同和原始發(fā)票，近期技術(shù)鑒定書(shū)或檢修原始記錄及有關(guān)技術(shù)資料的復(fù)印件，并向操作者了解設(shè)備在使用中存在的問(wèn)題，以及出現(xiàn)的故障和原因等情況，作為評(píng)估成新率的參考依據(jù)之一。3.評(píng)定估算(1)根據(jù)本次評(píng)估目的，設(shè)備評(píng)估采用重置成本法。(2)機(jī)

30、器設(shè)備的成新率主要采用現(xiàn)場(chǎng)勘察并結(jié)合已使用年限、經(jīng)濟(jì)壽命年限的方法綜合確定，即通過(guò)對(duì)該設(shè)備使用情況的現(xiàn)場(chǎng)考察，并查閱必要的設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、檢修、性能考核等記錄及與運(yùn)行、檢修人員交換意見(jiàn)后，結(jié)合對(duì)已使用年限的運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)查，與經(jīng)濟(jì)壽命年限綜合測(cè)算予以評(píng)定。(3)由評(píng)估公司組織專家組對(duì)評(píng)估明細(xì)表進(jìn)行了審查和修改，然后加以初步匯總。4.評(píng)估匯總(1)經(jīng)過(guò)以上評(píng)定估算，綜合分析評(píng)估結(jié)果的可靠性，貶值率的合理性，對(duì)可能影響評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的因素進(jìn)行了復(fù)查。(2)把本次評(píng)估所用的基礎(chǔ)資料(如企業(yè)提供的各設(shè)備質(zhì)量情況調(diào)查表、有關(guān)設(shè)備的合同及相關(guān)資料復(fù)印件等)及評(píng)估作業(yè)表、詢價(jià)記錄等編輯匯總成“附件”存檔。5

31、.撰寫(xiě)報(bào)告按中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)頒發(fā)的有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本內(nèi)容與格式，編制“設(shè)備評(píng)估技術(shù)說(shuō)明”。(四)評(píng)估依據(jù)1、企業(yè)提供的“設(shè)備清查評(píng)估明細(xì)表”；2、資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)；3、中國(guó)機(jī)械電子工業(yè)出版社2010年中國(guó)機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)；4、慧聰商情網(wǎng)；5、興城市廢舊家電回收市場(chǎng)；6、評(píng)估人員收集的其他資料。 (五)評(píng)估方法本次評(píng)估采用重置成本法。計(jì)算公式為：評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率由于本次評(píng)估部分設(shè)備需要安裝，且各設(shè)備重置價(jià)應(yīng)為設(shè)備報(bào)價(jià)加上設(shè)備的和：重置全價(jià)=設(shè)備購(gòu)置價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)用1.設(shè)備購(gòu)置價(jià)的確定對(duì)于國(guó)產(chǎn)設(shè)備，凡能詢到評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)格的設(shè)備，以此價(jià)格確定其重置全價(jià)；凡

32、無(wú)法從市場(chǎng)上查詢到價(jià)格的設(shè)備，通過(guò)查閱報(bào)價(jià)手冊(cè)，確定其重置全價(jià)；凡無(wú)法詢價(jià)的設(shè)備，用類比法以類似設(shè)備的價(jià)格加以修正后來(lái)確定其重置全價(jià)；2.成新率的確定通過(guò)對(duì)設(shè)備使用狀況的現(xiàn)場(chǎng)考察，查閱有關(guān)設(shè)備的運(yùn)行狀況、主要技術(shù)指標(biāo)等資料，以及向有關(guān)工程技術(shù)人員、操作維護(hù)人員查詢?cè)撛O(shè)備的技術(shù)狀況、大修次數(shù)、維修保養(yǎng)的情況，并考慮有關(guān)各類設(shè)備的實(shí)際使用年限的規(guī)定，以及該設(shè)備的已使用年限等因素，合理確定設(shè)備的綜合成新率。綜合成新率的確定采用權(quán)重法，理論成新率權(quán)重40%，現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率權(quán)重60%。綜合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)對(duì)于已停用多年的生產(chǎn)類機(jī)器設(shè)備，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察，結(jié)合修復(fù)難易程度及功

33、能可修復(fù)狀況，利用機(jī)器設(shè)備專家判定出價(jià)值貶值情況及尚可使用年限后按年限法綜合測(cè)算予以評(píng)定。對(duì)于水療室的療養(yǎng)康復(fù)用醫(yī)療設(shè)備，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察，鑒定其已經(jīng)技術(shù)落后型醫(yī)療設(shè)備，治療效果差，達(dá)不到規(guī)定的治療要求。屬于應(yīng)淘汰機(jī)器設(shè)備。評(píng)估時(shí)將此類機(jī)器設(shè)備按照?qǐng)?bào)廢處理。以其殘余可回收價(jià)值確定出評(píng)估現(xiàn)時(shí)價(jià)值。3、評(píng)估值的確定重置全價(jià)和成新率相乘，得出評(píng)估值，從而對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日機(jī)器設(shè)備的重置凈價(jià)作出公允估值。(五)典型案例評(píng)估案例 立式空調(diào)1.設(shè)備概況資產(chǎn)占有單位：鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院明細(xì)表序號(hào)：5-2-1(3)規(guī)格型號(hào)：美的空調(diào)3P制造廠家：廣東省佛山市順德區(qū)美的工業(yè)城購(gòu)置日期：2004年6月啟用日期：20

34、04年6月數(shù)量：1臺(tái)該空調(diào)存放于鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院一療區(qū)內(nèi)，零部件齊全?，F(xiàn)處于正常運(yùn)行狀態(tài)，制冷效果較好。2.重置全價(jià)的確定2.1設(shè)備購(gòu)置費(fèi)經(jīng)查閱2010電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)及慧聰商情網(wǎng);確定該設(shè)備的出廠價(jià)格即設(shè)備購(gòu)置費(fèi)為3,550.00元。2.2設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)的確定依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)，運(yùn)雜費(fèi)按5%計(jì)取。2.3安裝調(diào)試費(fèi)的確定依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)，該設(shè)備為乙類安裝設(shè)備，安裝調(diào)試費(fèi)按2%計(jì)取。2.4重置全價(jià)的確定:綜合以上計(jì)算，美的空調(diào)3P重置全價(jià)如下：設(shè)備重置全價(jià)=設(shè)備購(gòu)置價(jià)+設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi) =3,550.00+3,550.00×5%+3,550.00&#

35、215;2% =3,550.00+178+71=3,799元 取整為3,800元，做為該3P美的空調(diào)的重置全價(jià)3.綜合成新率的確定依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)有關(guān)規(guī)定，該設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命年限為144個(gè)月，該機(jī)于2004年6月正式啟用，到評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際使用時(shí)間為73個(gè)月：理論成新率=（經(jīng)濟(jì)壽命年限-已使用年限）/經(jīng)濟(jì)壽命年限×100% =(144-73)/144×100% =49.3%現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率的確定：該設(shè)備用于室內(nèi)安裝使用，由于管理制度嚴(yán)格，定期保養(yǎng)，維護(hù)及時(shí)，設(shè)備運(yùn)行狀況良好。評(píng)估人員和設(shè)備管理人員對(duì)該設(shè)備技術(shù)狀況共同鑒定，打分如下：項(xiàng)目主要技術(shù)狀況標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)估分主要性能

36、指標(biāo)狀況正常，運(yùn)行狀況尚好3014機(jī)械系統(tǒng)密封狀況良好，操作性能良好，制冷效果尚好，調(diào)溫正常，機(jī)械磨損屬正常范圍2011工作環(huán)境工作環(huán)境尚好，外殼溫度正常，運(yùn)行中散熱條件較好，噪聲較低。2012外部狀況外部油漆尚好，局部磨損，整體完整，配件完整3014合計(jì)10051綜合成新率=理論成新率×40%+分部鑒定法成新率×60% =49.3%×40%+51%×60% =50.32% 取整為50%4評(píng)估值的確定單臺(tái)設(shè)備評(píng)估值=重置全價(jià)×50% =3,800×50% =1,900元(六)評(píng)估結(jié)果鐵法煤業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司提供的鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工

37、人療養(yǎng)院的資產(chǎn)位于遼寧省葫蘆島市興城市興海南路四段1005號(hào)院內(nèi)，96項(xiàng)機(jī)器設(shè)備在評(píng)估基準(zhǔn)日2010年7月31日的截至評(píng)估基準(zhǔn)日2010年7月31日的賬面原值：13.74萬(wàn)元，賬面凈值：0.49萬(wàn)元；評(píng)估值為30.40萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣叁拾萬(wàn)肆仟元整。評(píng)估增值29.91萬(wàn)元，資產(chǎn)增值率為6,136.30%。(七)評(píng)估結(jié)果分析機(jī)器設(shè)備的評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)較大的評(píng)估增值，其原因?yàn)椋捍蟛糠謾C(jī)器設(shè)備均未列入企業(yè)資產(chǎn)賬中。評(píng)估時(shí)作為賬外盤(pán)盈資產(chǎn)，評(píng)估作價(jià)時(shí)導(dǎo)致資產(chǎn)增值。四、林木評(píng)估技術(shù)說(shuō)明(一)評(píng)估范圍本次評(píng)估范圍為位于遼寧省興城市興海路四段1005號(hào)，鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院院內(nèi)的林木資產(chǎn)。共有2大類，種類

38、分別為：景觀松樹(shù)320棵、灌木矮樹(shù)墻800米。(二)資產(chǎn)概況和特點(diǎn)1. 資產(chǎn)概況林木資產(chǎn)均生長(zhǎng)在鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院院內(nèi)的空地。2. 資產(chǎn)特點(diǎn)320棵景觀松樹(shù)，樹(shù)齡在50年左右，樹(shù)徑均在20cm以上，為興城市市級(jí)保護(hù)古樹(shù)木。800米矮樹(shù)墻為灌木樹(shù)種，樹(shù)齡50年左右，高度1.0米，生長(zhǎng)在鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院院內(nèi)的道路兩旁，構(gòu)成景觀樹(shù)墻。 (三)評(píng)估過(guò)程第一階段：準(zhǔn)備階段評(píng)估人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后根據(jù)委托方提供的資產(chǎn)明細(xì)表進(jìn)行賬表核對(duì)，同時(shí)對(duì)資產(chǎn)申報(bào)表中評(píng)估項(xiàng)目的工程量、結(jié)構(gòu)特征與申報(bào)的林木資產(chǎn)技術(shù)特征表所報(bào)數(shù)量和特征是否相符進(jìn)行了核對(duì)并加以調(diào)整。第二階段：現(xiàn)場(chǎng)勘察階段對(duì)被評(píng)估林木資產(chǎn)逐一進(jìn)行

39、了現(xiàn)場(chǎng)勘察，根據(jù)申報(bào)表，核對(duì)各林木資產(chǎn)的名稱、實(shí)際數(shù)量、生長(zhǎng)地點(diǎn)等，并對(duì)照企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的資產(chǎn)現(xiàn)狀，將資產(chǎn)申報(bào)表中的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)進(jìn)行填補(bǔ)，做到賬實(shí)相符，不重不漏。并進(jìn)行詳細(xì)的勘察記錄。第三階段：評(píng)估測(cè)算階段查閱了林木資產(chǎn)的有關(guān)樹(shù)種和質(zhì)量資料，并根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格，按現(xiàn)行資料和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估值計(jì)算。第四階段：報(bào)告撰寫(xiě)階段在上述工作基礎(chǔ)上匯總出基準(zhǔn)日的評(píng)估結(jié)果并編寫(xiě)評(píng)估報(bào)告書(shū)。(四)評(píng)估依據(jù)1.興城市園林市場(chǎng)價(jià)格查詢；2.阜新市園林市場(chǎng)價(jià)格查詢；3.互聯(lián)網(wǎng)林木價(jià)格查詢； (五)評(píng)估方法經(jīng)評(píng)估人員收集林木資產(chǎn)報(bào)價(jià)資料，可有320棵景觀松樹(shù)評(píng)估單價(jià)為 3,000元/棵，800米灌木矮樹(shù)墻評(píng)

40、估單價(jià)為120元/米。(六)評(píng)估結(jié)果鐵法煤業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司提供的鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院的資產(chǎn)位于其院內(nèi)的全部林木資產(chǎn)（320棵景觀松樹(shù)和800米灌木矮樹(shù)墻）在評(píng)估基準(zhǔn)日2010年7月31日的評(píng)估值為105.60萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣壹佰零伍萬(wàn)陸仟元整。五、土地使用權(quán)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明(一)評(píng)估范圍評(píng)估范圍為鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院評(píng)估申報(bào)的土地使用權(quán)，共計(jì)包括1塊宗地。土地面積為87,130平方米。土地使用證編號(hào)為：興國(guó)用（94）字第第14481034號(hào)宗地；地籍圖號(hào)為：224，225，248，249；地籍地號(hào)：440334。 (二)評(píng)估過(guò)程評(píng)估過(guò)程主要?jiǎng)澐譃橐韵氯齻€(gè)階段：第一階段：準(zhǔn)備階段對(duì)

41、確定的評(píng)估范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的構(gòu)成情況進(jìn)行初步了解，提交評(píng)估準(zhǔn)備資料清單和評(píng)估申報(bào)明細(xì)表標(biāo)準(zhǔn)格式，按照評(píng)估規(guī)范的要求，指導(dǎo)企業(yè)填寫(xiě)土地使用權(quán)清查評(píng)估明細(xì)表；第二階段：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查階段根據(jù)企業(yè)提供的土地使用權(quán)評(píng)估申報(bào)資料，首先對(duì)評(píng)估明細(xì)表進(jìn)行核對(duì)使之與實(shí)地測(cè)量結(jié)果相符。對(duì)內(nèi)容不符、重復(fù)申報(bào)、遺漏未報(bào)項(xiàng)目進(jìn)行改正，由企業(yè)重新填報(bào)，作到賬物相符；第三階段：評(píng)定估算階段1.將核實(shí)調(diào)整后的土地使用權(quán)評(píng)估明細(xì)表，錄入計(jì)算機(jī)，建立相應(yīng)數(shù)據(jù)庫(kù)；2.對(duì)各地塊的實(shí)際情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納和匯總，編制評(píng)估匯總表；3.提交土地使用權(quán)的評(píng)估技術(shù)說(shuō)明。(三)評(píng)估方法根據(jù)鐵法煤業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司提供的鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院

42、的土地使用權(quán)，按照土地評(píng)估估價(jià)規(guī)程的要求，遵循獨(dú)立性、客觀性、科學(xué)性的工作原則來(lái)進(jìn)行評(píng)估工作，采用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法進(jìn)行土地使用權(quán)的評(píng)估工作。基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價(jià)對(duì)象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法的主要步驟是：1.搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料；土地定級(jí)估價(jià)成果資料：土地級(jí)別圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖、基準(zhǔn)地價(jià)表、基準(zhǔn)地價(jià)修正體系。2.確定宗地所在土地級(jí)別、對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)和相應(yīng)的修正系數(shù)表；3.調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)體系：按照表中因素調(diào)查；4.確定宗地評(píng)估的修正系數(shù)（土地狀況修正系數(shù)）；5.進(jìn)行交易日期、使用年期、容積

43、率修正；6.求出估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)修正法的計(jì)算公式為：宗地地價(jià)=宗地所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×土地狀況調(diào)整系數(shù)×容積率修正系數(shù)1.年期修正調(diào)整, 是將估價(jià)對(duì)象宗地的許可使用年期與基準(zhǔn)地價(jià)所規(guī)定的土地使用年期進(jìn)行比較，將基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象宗地許可使用年期狀況下的價(jià)格。2.進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期時(shí)的值，調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的值。3.進(jìn)行土地狀況調(diào)整，是將估價(jià)對(duì)象宗地的狀況，與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地條件或狀況進(jìn)行比較，將基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象宗地狀況下的價(jià)格。4.容積率修正是將基準(zhǔn)地價(jià)所對(duì)應(yīng)容積率下的價(jià)格修正為估價(jià)對(duì)象容積率下的價(jià)格。(四)評(píng)估實(shí)例本次評(píng)估的土地使用權(quán)共計(jì)包括1塊宗地。土地面積為87,130平方米。土地使用證編號(hào)為：興國(guó)用（94）字第第14481034號(hào)宗地；地籍圖號(hào)為：224，225，248，249；地籍地號(hào)：440334。委托評(píng)估對(duì)象位于遼寧省葫蘆島市興城市興海南路四段1005號(hào)，鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院院內(nèi)，為國(guó)有出讓土地，土地用途為醫(yī)療、衛(wèi)生用地，開(kāi)發(fā)程度為六通一平。該土地為鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院于1994年6月29