格七李偉資產(chǎn)發(fā)展與 財務(wù)作業(yè)初稿

1、MSc Portfolio: Distance LearningProperty Development and FinanceASSESSMENT PROJECT:STUDENT: Wei LiASSESSMENT CRITERIA:%MARKBackgroundAnalysis and discussion:Conclusions:Structure and presentation: 20 30 30 20100CHECKLIST OF SPECIFIC ATTRIBUTES Quality of analysis: Excellent GoodRoom for ImprovementF

2、airClarity of argument: Excellent GoodRoom for ImprovementFairStructure of assignment: Excellent GoodRoom for ImprovementFairPresentation: Excellent GoodRoom for ImprovementFairASSESSORS COMMENTS/FEEDBACK:Please discuss any queries with your tutor ASSESSOR:DATE:W公司A地塊混合用途開發(fā)可行性研究報告摘要項目位于深圳蔡屋圍金融中心區(qū)和市級

3、商業(yè)中心“金三角”商業(yè)區(qū)，鄰解放路及桂園路，地段優(yōu)勢明顯。項目占地面積2萬平方米，容積率不大于5。根據(jù)市場研究結(jié)果及項目地塊條件分析，建議用足容積率，發(fā)展寫字樓4萬平方米，公寓4萬，商業(yè)2萬平方米，全部用于銷售，期望收益率8%，EUV為206783萬元的情況下，項目可行。1.市場分析1.1深圳市城市發(fā)展戰(zhàn)略建設(shè)創(chuàng)新型城市，發(fā)展高端服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟是深圳市未來的戰(zhàn)略發(fā)展方向，深港共建金融改革創(chuàng)新綜合試驗區(qū)及全球性的物流中心、貿(mào)易中心、創(chuàng)新中心和國際文化創(chuàng)意中心這“四大中心”是深圳未來的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。本項目作為羅湖區(qū)較大規(guī)模的城市更新改造項目，無論從區(qū)位、規(guī)模、還是檔次上都有很好的延展性，因此，為

4、實現(xiàn)城市戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地是本項目的戰(zhàn)略發(fā)展機會，也為深圳市實現(xiàn)“四大中心”建設(shè)提供強有力支持。1.2羅湖區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略為發(fā)展壯大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)與行業(yè)的集聚效應(yīng)和效益，羅湖區(qū)提出打造“金融城”、 商貿(mào)“萬象城”、“工藝城”、“珠寶城”和藝術(shù)小鎮(zhèn)的“四城一鎮(zhèn)”的發(fā)展戰(zhàn)略。羅湖區(qū)未來將重點發(fā)展商貿(mào)、房地產(chǎn)、旅游服務(wù)、金融和信息咨詢等第三產(chǎn)業(yè)，成為全市的金融商貿(mào)中心區(qū)、文化娛樂旺區(qū)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)基地，與福田一起共同構(gòu)成全市的城市中心。從羅湖區(qū)未來發(fā)展的戰(zhàn)略方向上看，本案將承接羅湖區(qū)發(fā)展的核心功能，發(fā)展金融產(chǎn)業(yè)等高端服務(wù)業(yè)和商貿(mào)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等是項目戰(zhàn)略發(fā)展的必然要求，本案物業(yè)功能定位將符合羅湖區(qū)發(fā)展

5、戰(zhàn)略要求。1.3深圳市GDP近年來，深圳GDP保持年均15.1%的快速增長，2010年在金融危機背景下，GDP增長率下降為10.7%，但仍比全國增幅高2個百分點，仍處于經(jīng)濟發(fā)展的快速通道。2010年深圳GDP達(dá)到8201億元。1.4羅湖區(qū)GDP相比較深圳市平均水平，羅湖區(qū)經(jīng)濟增長相對緩慢，2010年達(dá)到870億元，2010年經(jīng)濟回升的動力主要來自金融業(yè)和商貿(mào)業(yè)，這兩個行業(yè)分別拉動經(jīng)濟增長5.6個和1.5個百分點。1.5羅湖區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)羅湖區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整速度較快，第三產(chǎn)業(yè)所占比重持續(xù)增加，2010年第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過90%，達(dá)到現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)城市水平，并形成了以金融、商貿(mào)服務(wù)、黃金珠寶、創(chuàng)意

6、文化為四大支柱產(chǎn)業(yè)和以專業(yè)服務(wù)、研發(fā)設(shè)計、現(xiàn)代物流為主體的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)體系。金融業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)主要的拉動力量，2010年金融業(yè)增加值349.88億元，比上年增長18%，占GDP比重提高至40.2%。深圳市和羅湖區(qū)經(jīng)濟發(fā)展逐漸走出經(jīng)濟危機影響，發(fā)展勢頭良好，本案發(fā)展面臨較好的宏觀經(jīng)濟條件，并且本案發(fā)展方向符合深圳城市發(fā)展方向。1.6寫字樓市場結(jié)論 作為深圳市最早啟動的商務(wù)區(qū)，羅湖區(qū)近幾年寫字樓供應(yīng)量持續(xù)低迷，片區(qū)除近年入市的華潤中心外，寫字樓整體檔次較之福田區(qū)有所差距，受金融危機影響，租金在一度下滑外，近期有所回升；參考文獻DTZ戴德梁行.http:/www.DTZ.com.(2011年06月3

7、0日). 深圳2011年Q2報告； (In Chinese) 未來區(qū)域入市的項目將以綜合體項目為主導(dǎo)，京基金融中心以深圳第一高樓入市，有望帶動整個片區(qū)，寫字樓物業(yè)素質(zhì)的提升，預(yù)計未來寫字樓在外立面，以及內(nèi)部構(gòu)造方面均有大幅度提升； 本案距離東門和大劇院站直線距離較近，通勤較為便利，且考慮到為城市更新項目，已有部分寫字樓需求，通過合理的內(nèi)部空間設(shè)計和外立面打造，有望拔高片區(qū)商務(wù)形象。1.7公寓市場結(jié)論 目前受國家宏觀調(diào)控影響，公寓作為彈性辦公功能更有利于消費者規(guī)避限購政策，另一方面也是本項目的重要配套，價值巨大 DTZ戴德梁行.http:/www.DTZ.com.(2011年3月30日). 深圳

8、2011年Q1報告； (In Chinese)1.8商業(yè)市場結(jié)論 盡管福田、南山近幾年有多個購物中心入市，羅湖的核心商業(yè)地位依然較為穩(wěn)固，各個購物中心定位不同，采用差異化經(jīng)營策略，商業(yè)市場發(fā)展較為成熟； DTZ戴德梁行.http:/www.DTZ.com.(2011年06月30日). 深圳2011年Q2報告； (In Chinese) 未來區(qū)域入市的項目將集中在蔡屋圍附近，多為綜合體項目，與其他物業(yè)互為補充，且與地鐵接駁，交通便利，輻射周圍辦公人群及居住人群； 本案距離蔡屋圍和東門商圈距離較近，未來應(yīng)更多考慮片區(qū)輻射人群消費特征，采取差異化經(jīng)營策略，從商業(yè)經(jīng)營類型上有所區(qū)別。2、項目分析2.1

9、項目基本情況闡述項目地塊現(xiàn)狀項目地塊位于深圳蔡屋圍金融中心區(qū)和市級商業(yè)中心“金三角”商業(yè)區(qū)，鄰解放路及桂園路，距主干道深南大道約200米?，F(xiàn)狀為空地項目規(guī)劃限制條件項目地塊規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)性用地，可以建設(shè)零售商業(yè)和寫字樓。項目占地面積2萬平方米，容積率不大于5。2.2項目區(qū)位分析蔡屋圍金融中心匯集了深圳市七成國內(nèi)銀行機構(gòu)和九成外資銀行機構(gòu)總部和地區(qū)總部，金融總資產(chǎn)占到全市的64以上。本案位于全市地鐵最密集的地區(qū)，300米范圍內(nèi)有深圳地鐵1號線、2號線及3號線出口。距離羅湖火車站、羅湖口岸、文錦渡口岸較近，公共交通極為便利。2.3項目地塊解析項目地塊南向及東向分別鄰解放路及桂園路，其中解放路為次干

10、道，桂園路為小區(qū)級道路；西向及北向鄰規(guī)劃中的小區(qū)級道路。地塊不緊靠城市主干道，總體可視性效果不佳，展示性相對較差。項目周邊無直接影響項目開發(fā)價值的自然及人文環(huán)境。周邊基礎(chǔ)設(shè)施能夠滿足項目開發(fā)要求。3、項目基本信息、數(shù)據(jù)及相關(guān)假設(shè)3.1總體定位根據(jù)項目本體和市場分析，本項目總體定位為：羅湖中心區(qū)標(biāo)桿性綠色生態(tài)綜合體項目3.2項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)匯總序號項目單位數(shù)值1用地面積200003容積率5 4計容積率建面100000 4.1寫字樓40000 4.2公寓40000 4.3社區(qū)配套商業(yè)20000 3.3假設(shè)前提3.3.1租售模式及價格序號租售模式面積（）售價（元/）1銷售寫字樓（100%）40000

11、 300003公寓40000 25000 3社區(qū)商業(yè)20000800004售價年增幅10%3.3.2相關(guān)稅費相關(guān)稅費一覽表項目計算基數(shù)稅/率營業(yè)稅租售收入5%城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅7%教育費附加營業(yè)稅3%土地增值稅房地產(chǎn)銷售收入按3%預(yù)征管理費用租售收入3%銷售費用銷售收入2%3-5年期貸款利率（上浮20%）貸款額7.98%資本化率此表述有問題。比率設(shè)定也似乎不合適。GDV20%3.3.3基準(zhǔn)收益率根據(jù)發(fā)改委和建設(shè)部建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)（第三版），房地產(chǎn)行業(yè)投資項目中，商業(yè)類開發(fā)項目基準(zhǔn)收益率為8%，本案基準(zhǔn)收益率定為8%。3.4項目開發(fā)及經(jīng)營實施計劃項目開發(fā)及經(jīng)營期計劃共約4年，其中建設(shè)

12、期3年，寫字樓及公寓銷售期1年（在第三年初期開始預(yù)售）。項目名稱工期（季度）2011年2012年2013年2014年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4前期費用3建筑工程5安裝工程2裝飾工程2地面配套工程1銷售期43.5建設(shè)成本分期支付表建筑類別分項成本201120122013合計Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4寫字樓前期費用116 116 232 建筑工程2136 2136 2136 2136 2136 10680 安裝工程1853 1853 1853 5560 裝飾工程1600 1600 1600 4800 地面配套工程320 320 640 其

13、他費用207 207 207 207 207 207 207 207 1660 不可預(yù)見費0 8 94 94 94 232 232 159 21 934 公寓前期費用116 116 232 建筑工程480 480 480 480 480 480 2880 安裝工程1190 1190 1190 1190 4760 裝飾工程550 550 550 550 2200 地面配套工程233 233 233 700 其他費用82 82 82 82 82 82 82 82 658 不可預(yù)見費3 22 22 22 92 101 101 82 448 商業(yè)前期費用58 58 116 建筑工程1104 1104

14、1104 3312 安裝工程874 874 1748 裝飾工程300 300 600 地面配套工程175 175 350 其他費用94 94 94 94 94 470 不可預(yù)見費0 48 48 83 51 23 7 259 管理費0 7 17 89 127 128 310 300 224 91 3 1297 小計836 22452 21247 44536 比例1.88%50.41%47.71%100%4、財務(wù)分析4.1開發(fā)成本現(xiàn)值項目2011-2013年建設(shè)期內(nèi)每年投資分別為836萬元、22452萬元、21247萬元，總開發(fā)成本為44536萬元，現(xiàn)值為39842萬元。項目總開發(fā)成本計算表（萬元

15、）項目201120122013總計123456789101112前期費用232 290 58 580 建筑工程2616 3720 3720 3720 2616 480 0 0 16872 安裝工程3917 3917 3043 1190 0 12068 裝飾工程2150 2450 2450 550 0 7600 地面配套工程233 728 728 1690 其他費用290 290 384 384 384 384 384 290 0 2788 不可預(yù)見費0 12 116 164 164 407 384 283 110 1641 管理費7 17 89 127 128 310 300 224 91 3

16、 1297 合計239 597 3065 4347 4396 10645 10074 7199 3133 842 44536 折現(xiàn)值（8%/年）230 563 2831 3937 3903 9267 8598 6023 2570 677 38600 合計836 22452 21247 44536 折現(xiàn)值（8%/年）836 20789 18216 39842 4.2項目資金來源貸款利率按照三到五年期貸款利率上浮20%按計7.98%，建設(shè)期銀行利息為1244元。項目資金籌措表（萬元）序號項目年份201120122013合計1231項目總投資（不含財務(wù)）44536 836 22452 21247 1

17、.1 項目投資44536 836 22452 21247 1.2 投資進度100.00%1.88%50.41%47.71%2資金籌措45780 836 22849 22095 2.1 自有資金13361 836 12525 0 2.2 財務(wù)費用1244 0 396 848 2.3 銀行貸款31175 0 9928 21247 3銀行貸款還本付息3.1 期初貸款余額0 0 0 0 3.2 本期借款31175 0 9928 21247 3.3 應(yīng)付利息1244 0 396 848 3.4 本期還本付息32419 0 10324 22095 本期付息1244 0 396 848 本期還本31175

18、0 9928 21247 3.5 與貸款銀行的凈現(xiàn)金流(1244)0 -396 -848 3.6 期末貸款余額0 0 0 0 4.3GDV初步測算項目GDV價值為372034萬元GDV計算表項目單位年份2011201220132014合計1234銷售總收入萬元415820044000160400211420寫字樓銷售收入萬元127200004800079200銷售面積400001600024000銷售比例%40%60%平均售價元/003000033000公寓銷售收入萬元1190200440004840026620銷售面積4000016000160008000銷售比例%40%40%20%平均售價

19、元/25000275003025033275社區(qū)商業(yè)銷售收入萬元1696000064000105600銷售面積200000800012000銷售比例%40%60%平均售價元/008000088000銷售費用(2%)萬元8316088032084228銷售稅金及附加萬元2299502433887011692土地增值稅萬元124750132048126343銷售凈收入萬元3720340393671435101891578%/年折現(xiàn)值萬元309647 0 36451 123037 150159 4.4EUVEUV206783萬元EUV計算表（萬元）Year2011201220132014Total1234GDV372034 0 39367 143510 189157 Gross building cost44535 836 22452 21247 0 Fees1244 0 396 848 0 Return for risk and frofit20% capital value74407 0 7873 28702 37831 Site value on completion251848 (836)8646 92713 151326 EUV today206783 (836)8005 79486 120127 5、風(fēng)險分析與對策5.1敏感性分析通過對建安成本及寫字樓售價變化的分析，相對