小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展及措施

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展及措施小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展及措施論文格式論文范文畢業(yè)論文物業(yè)行業(yè)為90年代在我國發(fā)展的新興行業(yè)，是朝陽產(chǎn)業(yè)。作為物業(yè)行業(yè)的代表，小區(qū)物業(yè)目前正面臨著巨大的生死挑戰(zhàn)。最低工資及保險標準逐年上漲，而住宅小區(qū)物業(yè)費用上漲十分困難，這使很多物業(yè)企業(yè)面臨生死考驗。下面就住宅小區(qū)物業(yè)管理服務存在的困難及發(fā)展路徑進行剖析。一、行業(yè)門檻低，收費標準低，容易受國家政策影響加強物業(yè)服務的專業(yè)化程度，向服務集成商轉(zhuǎn)型。目前隨著國家新的勞動法、勞動合同法的實施，國家對職工薪酬有了明確的規(guī)定，導致物業(yè)公司成本逐年遞增。對于執(zhí)行北京市物業(yè)服務收費管理辦法的物業(yè)公司來說，收費標準偏

2、低、經(jīng)營模式單一、贏利能力較低、人員成本快速增長，必然大大降低利潤，增加了公司經(jīng)營運作的困難。隨著社會專業(yè)分工的細化，物業(yè)管理行業(yè)作為服務行業(yè)，應走專業(yè)化服務的道路，鑒于此，物業(yè)公司可以與一些專業(yè)服務商務化程度較高的公司合作，將自己的某些業(yè)務交與專業(yè)服務商，從而為業(yè)主提供更好的專業(yè)服務。這樣，物業(yè)管理行業(yè)將實現(xiàn)管理層和作業(yè)層的分離，使作業(yè)層，包括電梯、保潔、綠化、保安等逐步實現(xiàn)專業(yè)化。一方面降低了成本，另一方面，促進了機電、綠化、清潔公司的市場化發(fā)展。物業(yè)管理公司成為服務集成商，即專業(yè)服務的搜集者和整合者，物業(yè)管理企業(yè)不再直接向業(yè)主提供有形服務，而是通過管理能力整合專業(yè)公司，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、專

3、業(yè)化的服務。改造監(jiān)控系統(tǒng)，整合區(qū)域監(jiān)控人員。物業(yè)企業(yè)是勞動密集型企業(yè)，隨著國家各項政策的出臺，用工成本逐年增加。鑒于此，通過加大高科技技術(shù)的使用，將用工成本降低。對住宅小區(qū)現(xiàn)有的監(jiān)控系統(tǒng)進行技術(shù)改造，加大民用住宅區(qū)域技防的力度，精簡保安和中控人員，這樣既能提高在崗人員的福利水平，又可激發(fā)員工愛崗敬業(yè)的精神，提高小區(qū)物業(yè)服務質(zhì)量，增加公司利潤。二、調(diào)價困難;只有撤出后重新招聘才能確立新的價格提高自身服務，贏得甲方認可。加大物業(yè)服務生產(chǎn)力度，贏得甲方各單位支持，在小區(qū)維修中心不增加員工的基礎上，盡量擴大老小區(qū)維修服務樓宇和項目，這樣既能提高維修人員工資，又可增加小區(qū)利潤收入。查找自身問題，完善企業(yè)

4、制度建設。在討論物業(yè)費的機制時，常有論者特別提及 質(zhì)價相符 這一市場原則。 質(zhì) 等同于 服務標準 , 價 則是業(yè)主對這種 表現(xiàn) 應當支付的對價。這種概念下，會產(chǎn)生出業(yè)主認為物業(yè)服務質(zhì)量與合同約定不符。物業(yè)應從提高 質(zhì) 做起：首先，有一支素質(zhì)高、能力強、作風好、品行正的人才隊伍;其次，組織管理人員對住宅物業(yè)服務三級標準進行培訓、學習。員工嚴格按照公司考核標準、崗位職責要求進行考核;最后，規(guī)范工作流程，完善企業(yè)制度。三、設備老化，維修費用加大，維修基金提取較困難加強對維護維修合同的管理。設備維護維修合同，維護費包干，維修費按實計算，合同明確劃定維護界線，維護作業(yè)不能按維修計費，這就要求參與洽談合同

5、的人與設備管理的人員必須進行溝通，對于設備在使用時所出現(xiàn)的問題盡量以維護的方式將其處理掉，這樣不僅節(jié)省了維修費，而且還能防患于未然，及早消除設備的安全隱患。堅持日、周、月保養(yǎng)制度。做到提前制訂維修保養(yǎng)計劃，期間每日進行設備巡視，并安排專人全職、全責地對設施進行日、周、月的巡視，并配合廠家或維修方進行定期的檢修養(yǎng)護工作，如有問題及時與廠家或維修方溝通，并將情況上報公司。加強維修人員的責任心。隨著設備使用年限的延長，設備日益老化是一個誰也無法改變的事實，對老化備件的更換隨時都可能進行。因此，在維修中就需要維修人員掌握備件的使用情況，大致估算出備件的損壞時間，準備好備件，在備件損壞前進行及時更換，這

6、樣既減少設備的維修時間，又避免了備件的浪費。這就要求維修工有較強的主人翁責任感和較強的責任心，為達到這個目的，相應的管理人員應加強監(jiān)督與跟蹤考察，深入了解配件更換原因，及時向公司領導或有關部門反饋信息，以便對做得好的維修工給予精神上或物質(zhì)上的獎勵，使維修工感到本公司對質(zhì)量與信譽的重視，使其感覺到如果不這樣做就對不起用戶，甚至將丟掉市場。對缺乏責任心、一意孤行的個人和行為絕不姑息、嚴肅處理。四、收費困難積極引進和培養(yǎng)人才，抓好隊伍建設。公司的成敗，關鍵是人才的選擇。論文格式有一支素質(zhì)高、能力強、作風好、品行正的人才隊伍，是物業(yè)公司生存發(fā)展的根本條件，也是物業(yè)公司參與競爭，志在必取的信心所在。要多

7、渠道、多形式引進一些具備相關專業(yè)知識與經(jīng)驗的高層管理人員和專業(yè)技術(shù)人才，重視、合理并善于使用人才，保證社會先進管理專業(yè)人才在企業(yè)中能夠得到運用。不光注重引才、注重用才，更應注重育才。加大內(nèi)部培訓力度培養(yǎng)人才，通過培訓、績效考核、定期評比等手段，提高物業(yè)員工的自身素質(zhì)，加強企業(yè)員工對物業(yè)管理企業(yè)先進管理技術(shù)的學習，加強員工的業(yè)務培訓和技術(shù)培訓，打造一支技術(shù)精通、愛崗敬業(yè)、誠信服務的優(yōu)秀團隊，以不斷提高物業(yè)管理的業(yè)務水平和服務水平，徹底改變行業(yè)面貌，提升業(yè)主的滿意率，從而提高物業(yè)管理公司的市場競爭力。加大宣傳力度，使業(yè)主更加了解物業(yè)管理范疇。在各樓宇制作相應的物業(yè)服務范圍告示牌，公示服務熱線電話，

8、讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務范圍，更加了解物業(yè)的工作和服務性質(zhì)，避免誤會產(chǎn)生。公示熱線電話，成立專業(yè)的服務接待中心，更加專業(yè)、周到地為業(yè)主排憂解難、答疑解惑。論文格式論文范文畢業(yè)論文摘要：所謂機器人，通常被稱為自動控制機器人，自動控制機器包括所有模擬人類行為或思想與模擬其它物種的機械。比如：機器貓，機器狗等。對機器人狹義的定義和分類有很多爭議，甚至一些計算機程序，也被稱為機器人。針對機器人技術(shù)與應用來具體介紹了什么是機器人;多機器人通信;多機器人學習和多機人的協(xié)調(diào)以及機器人的發(fā)展方向等等。關鍵詞：機器人 技術(shù)與應用 多機器人 通信在現(xiàn)代工業(yè)中，機器人可自動執(zhí)行任務的人工機器裝置，可以協(xié)助或取代人類工

9、作。理想的高仿真機器人是高級整合控制論、計算機與人工智能、機械電子、材料科學和仿生學的產(chǎn)物，這也是科學界的研究和發(fā)展的方向。1 多機器人通信多機器人系經(jīng)中各機器人之間互相被理解其意圖，環(huán)境狀態(tài)，目標和動作等一切信息，然后再進行有效地協(xié)商并相互配合完成任務，一般來說，多機器人通信應分為隱式通信和顯示通信兩類。多器機人系統(tǒng)利用自帶的傳感器和外部環(huán)境來獲得需要的信息來實現(xiàn)相互之間的合作為隱式通信，機器人之間不需要通過常規(guī)的方法來進行數(shù)據(jù)傳輸和信息互換來實現(xiàn)特定意義的信息傳遞。如果在多機器人系統(tǒng)使用隱式通信，因為機器人之間互相不存在信息和數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換和顯示，所以，多機器人系統(tǒng)將會無法使用先進的合作策略，

10、這樣不能具備順利的完成復雜的任務的能力。多機器人通信系統(tǒng)的使用，通過使用一個特定的通信媒體，通過一些常見的規(guī)則和方法來傳輸一些特定意義的信息，從面能快速、有效地完成各機器人之間數(shù)據(jù)的傳輸和交換。這些先進的協(xié)調(diào)策略是一些隱式通信無法完成的。隱式通信和顯示通信是多機器人系統(tǒng)的不同特性的通信方式，如果結(jié)合兩者的優(yōu)點，機器人系統(tǒng)可以靈活地處理未知環(huán)境，完成一些復雜的任務。用于顯示通信對少量的上層機器人之間的合作，采用隱式通信實現(xiàn)大量的機器人之間底存協(xié)調(diào)，當隱式通信無法解決的死鎖或沖突時，然后再利用顯示信的協(xié)調(diào)工作加以處理。2 多機器人學習通過學習后的多機器人系統(tǒng)具有很強的靈活性和適應性等特點。對于單一

11、的機器人，通過學習可以提高并擴展個人機器人的技術(shù)能力;對于多機器人系統(tǒng)作為一個整體來說，學習可提改善單個機器人之間的一致性和協(xié)調(diào)性，有助于提高系統(tǒng)的整體性能。機器人這間的通信，可以互相分享知識，加快學習過程，提高學習效率。多機器人系統(tǒng)進行學習作為一個群體時，根據(jù)不同的目的存在如下幾種類型的學習：學習一個機器人的特定能力，例如，某機器人通過學習后能構(gòu)做到最好地完成某項任務。對群體組合特性的學習，如果有幾個機器人裝配在一個團隊中工作起來會更好對任務類型的學習，例如，如何確定合理的子任務勢行順序，如何合理分配任務。對環(huán)境特征學習，可以幫助多機器人系統(tǒng)對資源和任務進行合理的分配。多機器人學習通常分三個

12、階段：1)在學習前數(shù)據(jù)的采集階段。2)在學習過程中，每個機器人都依靠本地數(shù)據(jù)來學習，通過通信等部分的學習成果和別的機器人共享階段。3)學習完成后，機器人之間共享和結(jié)合學習得到的知識和數(shù)據(jù)所形成最后學習結(jié)果階段。因為任務和環(huán)境的復雜性所引起的變化，多機器人系統(tǒng)需要適應內(nèi)部或外部的變而通過學習。在這一動態(tài)的過程中，多機器人系統(tǒng)，需要決定在適當?shù)臅r候是否開始學習和停止學習并選擇合適的學習和算法。這些多機器人系統(tǒng)學習和算法等一些相關知識的研究對多機器人系統(tǒng)來說，具有重要意義和實踐意義。3 多機器人的協(xié)調(diào)在多機器人系統(tǒng)的協(xié)調(diào)與配合上，目前沒有統(tǒng)一的結(jié)論。在一般情況下，多機器人系統(tǒng)在不同層次上的協(xié)作和協(xié)調(diào)

13、，以不同的需求進行控制和交互。在W.A.Raush的研究中，提出了多機器人系統(tǒng)隱含不同層次的協(xié)作關系，是指在自我模型中考慮其它機器人規(guī)劃的影響;異步協(xié)同合作關系，指在同一環(huán)境條件下的多個面器人之間相互干擾，完成他們的合作目標;同步協(xié)作關系，是指多個機器人為完成一個共同的目標而互相協(xié)作。在應用中，實際上各層次的協(xié)調(diào)控制不一定獨自存在系統(tǒng)中，多機器人系特統(tǒng)往往是因為任務的需要而包含許多不同層次的協(xié)作和協(xié)調(diào)控制。許多協(xié)調(diào)算法和規(guī)則可以應用于不同層次上系統(tǒng)的控制和相互作用。由不同級別的協(xié)調(diào)算法，多機器人系統(tǒng)的協(xié)同協(xié)調(diào)機制能有效提高系統(tǒng)的容錯能力和系統(tǒng)的有效率。機器人技術(shù)是跨領域和現(xiàn)代科學技術(shù)的綜合體現(xiàn)

14、，機器人的發(fā)展代表著國家的綜合實力和水平，現(xiàn)在很多工業(yè)先進的國家已將機器人技術(shù)列入本國高技術(shù)的發(fā)展計劃，其發(fā)展呈現(xiàn)出兩個顯著特征：一個是在橫向上，機器人的應用越來越多，正在從傳統(tǒng)的制造業(yè)到人類生活和工作的各個領域，它的種類逐步增加;另一方面，在縱向上，隨著不但擴大的需求范圍，機器人結(jié)構(gòu)的發(fā)展與變化，高端系統(tǒng)顯示顯著的仿生和智能化的特點，功能不斷擴大，性能逐步改進和完善，各類機器人正逐步向更高智能化方向發(fā)展，與人類社會更加緊密地融合在一起。參考文獻陳懇.面器人技術(shù)與應用.清華大學出版社，2006.譚民，王碩.機器人技術(shù)研究進展.自動化學報，201X.劉永安，余天榮.工業(yè)機器人的應用研究.機電工程

15、技術(shù)，201X.3 迭代控制與優(yōu)化 迭代學習控制屬于高級智能化控制的方法。其通過反復迭代修正以改善控制目標。迭代控制有很強的特點性，可以用一些簡單的方式去處理一些非線性、線性系統(tǒng)，并且能夠有效的減少計算量，對中能計算過程有良好的控制效果。 智能計算過程的優(yōu)化控制備受關注，對于智能計算間歇過程的優(yōu)化，需要控制的變量通常不會很多，其中，溫度、流量必須實施控制。在一個時間段，控制計算中的的一個變量，保持其他變量的恒定。此外，優(yōu)化策略大多采取串極方式，對定制進行跟蹤。串極外環(huán)為其內(nèi)環(huán)設置定制軌線，外環(huán)被觸發(fā)后，對設定值軌線進行修正，是其趨于最優(yōu)狀態(tài)。 4結(jié)語 智能計算屬于人工智能研究的重要部分之一，目

16、前，智能計算在很多領域已經(jīng)得到了蓬勃的發(fā)展。雖然當前智能計算的研究水平還很難讓智能機器具備人類智能，但是智能計算未來必然有更好的發(fā)展。人工智能不僅只是模仿一些生物功能，而是將其充分結(jié)合起來，使人工智能擁有更廣的發(fā)展方向，并且，隨著人工智能的不斷發(fā)展，智能優(yōu)化控制又將成為重點研究的內(nèi)容，智能控制和控制方法將會不斷增多，使智能計算優(yōu)化控制實現(xiàn)方式不斷豐富，對智能計算今后的發(fā)展有著非常重要的意義。 參考文獻 吳洪，盧漢青，馬頌德.基于內(nèi)容圖像檢索中相關反饋技術(shù)的回顧.計算機學報，201X，28（12）：69-1979. 關鍵詞：我國,物業(yè),企業(yè)戰(zhàn)略論文 關鍵詞：物業(yè)管理維修基金自營模式規(guī)模經(jīng)營 論文

17、摘要：物業(yè)管理在我國已經(jīng)逐漸步八正軌，目前施行于各個城市的管理模式都是從香港或國外引進，與 中國 實際有所差距。從人員素質(zhì)、基金運作，DSU系列論文之三：非違反申訴的確立論文關鍵詞：系列,論文,三：隨著關稅和其他非關稅壁壘日益減弱，技術(shù)性貿(mào)易措施的影響變得更加普遍。技術(shù)性貿(mào)易措施是指一個國家以國家安全、保障人類健康、保護生態(tài)環(huán)境、防止欺詐行為以及保護 關鍵詞：死刑,措施,問題從法律的角度解析“開放小區(qū)”摘 要 國務院日前提出的關于開放小區(qū)、推廣街區(qū)制的意見在社會上引起廣泛討論，對其態(tài)度褒貶不一。認為，開放小區(qū)在法律上依據(jù)明確，但也存在與物權(quán)法等現(xiàn)行法律的沖突，試圖從法律的角度解讀“開放 關鍵詞

18、：同中有異,異中出新附送：專心-專注-專業(yè)小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關工作人員，深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子東街社區(qū)，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進行了調(diào)查，具體情況如下：一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理

19、的現(xiàn)狀（一）城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。據(jù)縣房管部門統(tǒng)計，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過6萬人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。從調(diào)查來看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數(shù)已實行房改，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)

20、的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，一般規(guī)模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。2、規(guī)模差別較大。在調(diào)查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi)，有的僅十幾套住房。3、建設標準不一。主體建筑方面，201X年“5.12”

21、汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預制板房，201X年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設施建設方面，在紫苑進入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數(shù)配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區(qū)進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。（二）小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進入xxxx

22、我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段?，F(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個，面積達86萬平方米。2、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立情況。目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會，沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個小區(qū)服務較為規(guī)范，業(yè)主較為滿意；金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監(jiān)控設施、應急發(fā)電設施

23、，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務只負責打掃衛(wèi)生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質(zhì)量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區(qū)也僅有保安服務和維修服務。有的小區(qū)因為亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴重對立，出現(xiàn)拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。 二、存在的主要問題我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時間不長，當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（一）執(zhí)行規(guī)劃不到位。調(diào)查

24、發(fā)現(xiàn)，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設過程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過程中不能實時監(jiān)管，竣工后不能嚴格按照規(guī)劃要求進行驗收，導致規(guī)劃設計被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權(quán)益遭受損失；二是開發(fā)企業(yè)不嚴格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物

25、業(yè)管理、安全留下了隱患。（二）管理制度不完善。目前，我縣尚未出臺與國務院物業(yè)管理條例及四川省物業(yè)管理條例相對應的物業(yè)管理條例實施細則，給物業(yè)管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設計、建設、驗收、移交沒有具體的要求和標準；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標不夠規(guī)范，誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務的機會和權(quán)力。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業(yè)主因為得不到合理有效的服務而有意見，一些沒有繳費

26、的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規(guī)依據(jù)。（三）宣傳教育力度不夠。從調(diào)查情況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權(quán)限不明確，對相關物業(yè)政策、法規(guī)領會不透，經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉(zhuǎn)變，不按照物業(yè)服務合同的規(guī)定履行義務，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務意識差，簡單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，

27、秩序混亂，失竊案件時有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用物業(yè)管理條例來維護自身的權(quán)利，遇到了問題無所適從，不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。（四）物管服務水平較低。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓與鑒定，致使物業(yè)服務工作不到位，不按規(guī)范操作。另外，從業(yè)人員流動性大、個人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)

28、生，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。三、建議針對當前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見：（一）嚴格執(zhí)行規(guī)劃，建好一批精品住宅小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度，科學規(guī)劃并嚴格監(jiān)管，重點抓好在建和待建住宅小區(qū)建設。要引進幾家有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關職能部門要按照物業(yè)管理相關法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施。住宅小區(qū)規(guī)劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、車位數(shù)量

29、、綠地面積等內(nèi)容。工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關，組織驗收應將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內(nèi)容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實施，穩(wěn)妥推進已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。（二）加強監(jiān)督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴格落實前期物業(yè)招投標制度，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務企業(yè)，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業(yè)承接查驗制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗收，嚴格審查各項物業(yè)管理配套設施完成情況，凡未完成配套設施建設的小區(qū)一律不能通過竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴格落實物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制