案例式---土地增值稅清算案例分析

1、2022-3-61 案例式教學(xué)案例式教學(xué)土地增值稅清算實(shí)務(wù)案例土地增值稅清算實(shí)務(wù)案例 一、要求一、要求 以下給出的是永安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以以下給出的是永安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱永安公司）下簡(jiǎn)稱永安公司）2011-20132011-2013年度年度“永輝花園永輝花園”小區(qū)項(xiàng)目與土地增值稅有關(guān)的賬簿、憑證、資料小區(qū)項(xiàng)目與土地增值稅有關(guān)的賬簿、憑證、資料和情況說(shuō)明，請(qǐng)你就給定資料和相關(guān)信息，對(duì)該和情況說(shuō)明，請(qǐng)你就給定資料和相關(guān)信息，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。 2022-3-62 二、相關(guān)資料二、相關(guān)資料 資料一、永安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司基本情況：資料一、永安房地產(chǎn)開(kāi)

2、發(fā)有限公司基本情況： 永安公司座落于市橋西區(qū)鋼鐵路永安公司座落于市橋西區(qū)鋼鐵路6767號(hào)，成立時(shí)間為號(hào)，成立時(shí)間為20072007年年1111月，納稅人稅務(wù)登記號(hào)為月，納稅人稅務(wù)登記號(hào)為1305000004527813050000045278，法定代表人為，法定代表人為高永安，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人為李華。職工人數(shù)高永安，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人為李華。職工人數(shù)3535人。核定的資質(zhì)等人。核定的資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)，注冊(cè)資本級(jí)為二級(jí)，注冊(cè)資本80008000萬(wàn)元。開(kāi)戶銀行為建設(shè)銀行天河支萬(wàn)元。開(kāi)戶銀行為建設(shè)銀行天河支行，帳號(hào)行，帳號(hào)2220003264522200032645。 永安公司自永安公司自20112011年年-20

3、13-2013年只開(kāi)發(fā)了年只開(kāi)發(fā)了“永輝花園小區(qū)永輝花園小區(qū)”項(xiàng)目，項(xiàng)目，無(wú)其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2022-3-63（一）征地情況（一）征地情況 20112011年年1 1月月1010日，永安公司與市橋西區(qū)國(guó)土資源局簽定日，永安公司與市橋西區(qū)國(guó)土資源局簽定國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同有土地使用權(quán)出讓合同（合同編號(hào)：天政地國(guó)（出）字（合同編號(hào)：天政地國(guó)（出）字【20112011】第第2 2號(hào)），以號(hào)），以“招拍掛招拍掛”方式受讓位于市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)方式受讓位于市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)土地區(qū)土地5000050000平方米，用途為住宅用地和商業(yè)用地，出讓年限為平方米，用途為住宅用地和商業(yè)用地，出讓年限為商業(yè)

4、用地商業(yè)用地4040年，住宅用地年，住宅用地7070年，土地使用權(quán)出讓金每平方米年，土地使用權(quán)出讓金每平方米15001500元，總額為元，總額為7500000075000000元，并負(fù)責(zé)該宗土地上兩戶居民的拆元，并負(fù)責(zé)該宗土地上兩戶居民的拆遷安置工作及費(fèi)用。遷安置工作及費(fèi)用。 2011 2011年年2 2月永安公司與兩戶居民簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，月永安公司與兩戶居民簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并于當(dāng)并于當(dāng)月完成拆遷工作。由于該項(xiàng)目為招商引資項(xiàng)目，月完成拆遷工作。由于該項(xiàng)目為招商引資項(xiàng)目，橋西區(qū)政府于橋西區(qū)政府于20112011年年3 3月月2020日以補(bǔ)貼方式返還該宗土地出讓金日以補(bǔ)貼方式返還該宗土地出讓金

5、50000005000000元。元。2022-3-64 （二）項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃情況（二）項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃情況 根據(jù)根據(jù)20112011年年1 1月月2020日取得的市橋西區(qū)發(fā)改日取得的市橋西區(qū)發(fā)改委（天發(fā)改復(fù)委（天發(fā)改復(fù)【20112011】3 3號(hào)）號(hào)）關(guān)于基本建設(shè)關(guān)于基本建設(shè)項(xiàng)目的批復(fù)項(xiàng)目的批復(fù)，該宗地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為，該宗地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為“永輝花園永輝花園小區(qū)小區(qū)”項(xiàng)目，全部為商品房開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目，全部為商品房開(kāi)發(fā)。 分二期開(kāi)發(fā)（永輝花園一期、永輝花園二分二期開(kāi)發(fā)（永輝花園一期、永輝花園二期）。項(xiàng)目占地面積期）。項(xiàng)目占地面積5000050000平米。平米。?122022-3-65 一期一期: : 開(kāi)發(fā)四棟普

6、通標(biāo)準(zhǔn)多層住宅樓（結(jié)構(gòu)、規(guī)模開(kāi)發(fā)四棟普通標(biāo)準(zhǔn)多層住宅樓（結(jié)構(gòu)、規(guī)模相同）。開(kāi)發(fā)三棟非普通標(biāo)準(zhǔn)多層住宅樓（結(jié)構(gòu)、相同）。開(kāi)發(fā)三棟非普通標(biāo)準(zhǔn)多層住宅樓（結(jié)構(gòu)、規(guī)模相同）。根據(jù)政府規(guī)劃要求，規(guī)模相同）。根據(jù)政府規(guī)劃要求，在三棟非普通標(biāo)在三棟非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓下建設(shè)地下人防工程準(zhǔn)住宅樓下建設(shè)地下人防工程20002000平方米平方米。容積率。容積率1.91.9。二期二期: :開(kāi)發(fā)兩棟高層住宅樓（結(jié)構(gòu)、規(guī)模相同），各開(kāi)發(fā)兩棟高層住宅樓（結(jié)構(gòu)、規(guī)模相同），各2424層。開(kāi)發(fā)一棟商住綜合樓，共層。開(kāi)發(fā)一棟商住綜合樓，共2626層，其中層，其中1-21-2層層為商場(chǎng)，為商場(chǎng)，3-263-26層為住宅。層為住宅。建

7、造會(huì)所一棟建造會(huì)所一棟（永輝花園（永輝花園小區(qū)公共配套設(shè)施），容積率小區(qū)公共配套設(shè)施），容積率2.02.0 。2022-3-66 許可證取得情況如下：許可證取得情況如下： 1 1、20112011年年2 2月月1 1日取得橋西區(qū)建設(shè)局出具的天規(guī)地日取得橋西區(qū)建設(shè)局出具的天規(guī)地（20112011）1 1號(hào)號(hào)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證”。 2 2、20112011年年3 3月月2 2日取得橋西區(qū)建設(shè)局的出具的天規(guī)日取得橋西區(qū)建設(shè)局的出具的天規(guī)（20112011）1111號(hào)號(hào)“建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證”。（一期）。（一期） 3 3、20112011年年3 3月月1616日取得

8、橋西區(qū)建設(shè)局出具的日取得橋西區(qū)建設(shè)局出具的483390002483390002號(hào)號(hào)“建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證”。（一期）。（一期） 4 4、20112011年年1010月月3030日取得橋西區(qū)建設(shè)局出具的天規(guī)日取得橋西區(qū)建設(shè)局出具的天規(guī)（20112011）2828號(hào)）號(hào)）“建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證”（二期）（二期） 5 5、20112011年年1212月月3131日取得橋西區(qū)建設(shè)局出具的日取得橋西區(qū)建設(shè)局出具的53347800025334780002號(hào)號(hào)“建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證”。（二期）。（二期） ？112022-3-67房屋類別房屋類別 占地面積占地面

9、積 （平方米）（平方米） 建筑面積建筑面積（平方米）（平方米） 一期四棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一期四棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 10000 10000 20000 20000 一期三棟非普通住宅一期三棟非普通住宅 10000 10000 16000 16000 整個(gè)小區(qū)地下人防工程整個(gè)小區(qū)地下人防工程三棟非普通住宅地下三棟非普通住宅地下20002000一期小計(jì)一期小計(jì) 20000200003800038000二期兩棟高層住宅二期兩棟高層住宅 16000160003200032000商住綜合樓商住綜合樓3-263-26層住宅層住宅 13000130001700017000商住綜合樓商住綜合樓1-21-2層商場(chǎng)層商場(chǎng)

10、50005000小區(qū)會(huì)所在二期建造小區(qū)會(huì)所在二期建造 1000100020002000二期小計(jì)二期小計(jì) 30000300005600056000一二期總合計(jì)一二期總合計(jì) 500005000094000940002022-3-68“永輝花園永輝花園”小區(qū)的計(jì)算單位小區(qū)的計(jì)算單位一期四棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓一期四棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓一期三棟非普通住宅樓一期三棟非普通住宅樓二期兩棟高層住宅樓和二期兩棟高層住宅樓和3-263-26層商住綜合樓住宅層商住綜合樓住宅二期一棟商住綜合樓二期一棟商住綜合樓1-21-2層商場(chǎng)層商場(chǎng)注意問(wèn)題注意問(wèn)題：1 1、會(huì)所用途變化、會(huì)所用途變化 ？ 2 2、收入、成本、費(fèi)用以四個(gè)清算

11、單位分別歸集。、收入、成本、費(fèi)用以四個(gè)清算單位分別歸集。3 3、存在問(wèn)題：不區(qū)分清算單位。、存在問(wèn)題：不區(qū)分清算單位。一般規(guī)律：清算單位越細(xì)化，土地增值稅稅金越高。一般規(guī)律：清算單位越細(xì)化，土地增值稅稅金越高。問(wèn)題問(wèn)題：納稅人為什么不區(qū)分清算單位？納稅人為什么不區(qū)分清算單位？352022-3-69（三）開(kāi)發(fā)情況（三）開(kāi)發(fā)情況： 1 1、“永輝花園小區(qū)永輝花園小區(qū)” ” 一期工程建設(shè)情況：一期工程建設(shè)情況： 一期四棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓一期四棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓承包給承包給A A建筑公司，合同金額建筑公司，合同金額1560000015600000元，采取出包方式建造，工程價(jià)款實(shí)行分期元，采取出包方式建造，

12、工程價(jià)款實(shí)行分期預(yù)付、完工結(jié)算的辦法預(yù)付、完工結(jié)算的辦法, , 已結(jié)清所有工程款項(xiàng)。工程已結(jié)清所有工程款項(xiàng)。工程已辦理竣工結(jié)算手續(xù)，竣工決算金額為已辦理竣工結(jié)算手續(xù)，竣工決算金額為1600000016000000元，元，單位成本單位成本800800元元/ /平方米。平方米。 一期三棟非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓一期三棟非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓承包給承包給B B建筑公司，合同金建筑公司，合同金額額2170000021700000元，采取出包方式建造，工程價(jià)款實(shí)行分元，采取出包方式建造，工程價(jià)款實(shí)行分期預(yù)付、完工結(jié)算的辦法期預(yù)付、完工結(jié)算的辦法, , 已結(jié)清所有工程款項(xiàng)。工已結(jié)清所有工程款項(xiàng)。工程已辦理竣工結(jié)算手續(xù)，

13、竣工決算金額為程已辦理竣工結(jié)算手續(xù)，竣工決算金額為2160000021600000元，元，單位成本單位成本12001200元元/ /平方米。平方米。 一期工程于一期工程于20112011年年3 3月月2020日開(kāi)始動(dòng)工，日開(kāi)始動(dòng)工，20122012年年1010月月3030日取得房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備日取得房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表案表。 2022-3-610 2 2、“永輝花園小區(qū)永輝花園小區(qū)”二期工程建設(shè)情況：二期工程建設(shè)情況： 二期兩棟高層住宅樓二期兩棟高層住宅樓承包給承包給C C建筑公司，合同總建筑公司，合同總金額金額4100000041000000元

14、，采取出包方式建造，工程價(jià)款實(shí)行元，采取出包方式建造，工程價(jià)款實(shí)行分期預(yù)付、完工結(jié)算的辦法。分期預(yù)付、完工結(jié)算的辦法。到到20132013年年1212月底尚未辦月底尚未辦理竣工結(jié)算手續(xù)。理竣工結(jié)算手續(xù)。 二期一棟商住綜合樓二期一棟商住綜合樓承包給承包給C C建筑公司，合同金建筑公司，合同金額額2750000027500000元，工程所需鋼材全部由永安公司提供，元，工程所需鋼材全部由永安公司提供，其他材料及施工由其他材料及施工由C C公司承包。工程價(jià)款實(shí)行分期預(yù)公司承包。工程價(jià)款實(shí)行分期預(yù)付、完工結(jié)算的辦法。工程已辦理竣工結(jié)算手續(xù)，竣付、完工結(jié)算的辦法。工程已辦理竣工結(jié)算手續(xù)，竣工決算金額為工決

15、算金額為3800000038000000元（元（含鋼材價(jià)款含鋼材價(jià)款1000000010000000元），元），單位成本單位成本17271727元元/ /平方米。平方米。 2022-3-611 二期會(huì)所二期會(huì)所工程承包給工程承包給C C建筑公司，合同金額建筑公司，合同金額24200002420000元，采取出包方式建造，工程價(jià)款實(shí)行分期元，采取出包方式建造，工程價(jià)款實(shí)行分期預(yù)付、完工結(jié)算的辦法預(yù)付、完工結(jié)算的辦法, , 已結(jié)清所有工程款項(xiàng)。工已結(jié)清所有工程款項(xiàng)。工程已辦理竣工結(jié)算手續(xù)，程已辦理竣工結(jié)算手續(xù)，竣工決算金額為竣工決算金額為24000002400000元，元，單位成本單位成本1200

16、1200元元/ /平方米。平方米。 二期工程于二期工程于2001220012年年2 2月月2020日動(dòng)工建設(shè)，日動(dòng)工建設(shè)，20132013年年8 8月月3131日取得房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工日取得房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表。驗(yàn)收備案表。2022-3-612 （四）（四）銷售情況：銷售情況： 一期：一期： 2011 2011年年8 8月月4 4日取得市橋西區(qū)建設(shè)局的日取得市橋西區(qū)建設(shè)局的（20112011）房預(yù)售證字第（）房預(yù)售證字第（1111）號(hào)）號(hào)“市橋西區(qū)商品市橋西區(qū)商品房預(yù)售許可證房預(yù)售許可證”，項(xiàng)目名稱：永輝花園一期，施，項(xiàng)目名稱：永輝花園一期，施工編號(hào)：工

17、編號(hào)：1#1#、2#2#、3#3#、4#4#、5#5#、3#3#、7#7#。均為住。均為住宅樓，小區(qū)容積率宅樓，小區(qū)容積率1.91.9.截止截止20132013年年1212月底所開(kāi)發(fā)月底所開(kāi)發(fā)商品房銷售情況如下：商品房銷售情況如下：2022-3-613永輝花園一期銷售情況永輝花園一期銷售情況 ( (已辦理房產(chǎn)證）已辦理房產(chǎn)證）房屋類別房屋類別 可售面積可售面積（測(cè)繪）（測(cè)繪） 已售面積已售面積 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 20000200002000020000非普通住宅非普通住宅 15500155001550015500合計(jì)合計(jì) 355003550035500355002022-3-614永輝

18、花園二期銷售情況永輝花園二期銷售情況 ( (已辦理房產(chǎn)證）已辦理房產(chǎn)證）房屋類別房屋類別 可售面積可售面積（測(cè)繪）（測(cè)繪） 已售面積已售面積 住宅住宅 49000490004600046000商業(yè)商業(yè) 5000500050005000合計(jì)合計(jì)540005400051000510002022-3-615永輝花園銷售比例：永輝花園銷售比例：一期：（一期：（20000+1550020000+15500）/35500=100%/35500=100%二期：二期：51000/54000=94.4%51000/54000=94.4%注意：注意：1 1、到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)、到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)未售房產(chǎn)未售房產(chǎn)狀態(tài)。狀態(tài)。2 2

19、、清算時(shí)成本扣除時(shí)要、清算時(shí)成本扣除時(shí)要將未售部分剔除將未售部分剔除。 ？792022-3-616（五）該單位（五）該單位2011-20132011-2013年部分各類收入情況匯總?cè)缦拢耗瓴糠指黝愂杖肭闆r匯總?cè)缦拢喊l(fā)票收入統(tǒng)計(jì)表發(fā)票收入統(tǒng)計(jì)表 填表填表房屋類別房屋類別 20112011年年 20122012年年 20132013年年合計(jì)合計(jì)一期普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一期普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 2500000025000000100000001000000023000000230000005800000058000000一期非普通住宅一期非普通住宅 500000050000003200000032000000270

20、00000270000006400000064000000一期非普通差價(jià)一期非普通差價(jià)-2000000-2000000-2000000-2000000一期人防一期人防 2000000200000020000002000000二期住宅二期住宅5000000050000000155800000155800000205800000205800000二期二期1-21-2層商場(chǎng)層商場(chǎng) 44000000440000004400000044000000二期車位二期車位 3000000300000030000003000000合計(jì)合計(jì) 3000000030000000940000009400000025080

21、00002508000003748000003748000002022-3-617商品房銷售合同收入商品房銷售合同收入房屋類別房屋類別 合同收入合同收入（元）（元） 平方米平方米 單價(jià)單價(jià)（元（元/ /平米）平米） 一期普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一期普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 5800000058000000200002000029002900一期非普通住宅一期非普通住宅 6400000064000000160001600040004000二期住宅二期住宅 205800000205800000490004900042004200二期二期1-21-2層商場(chǎng)層商場(chǎng) ( (投資投資) ) 4400000044000000500

22、0500088008800合計(jì)合計(jì)37180000037180000090000900002022-3-618說(shuō)明說(shuō)明： 1 1、一期人防收入、一期人防收入200200萬(wàn)元，系永安公司將地下人防設(shè)施改為萬(wàn)元，系永安公司將地下人防設(shè)施改為車庫(kù)出租，全年共收取車庫(kù)出租，全年共收取5454戶（一期非普通住宅戶）人防工程戶（一期非普通住宅戶）人防工程租賃收入租賃收入20000002000000元（記入其他業(yè)務(wù)收入科目）。人防工程租元（記入其他業(yè)務(wù)收入科目）。人防工程租賃協(xié)議主要內(nèi)容：租賃期賃協(xié)議主要內(nèi)容：租賃期3030年，每平方米租賃費(fèi)年，每平方米租賃費(fèi)10001000元。元。 2 2、一期非普通標(biāo)準(zhǔn)

23、住宅一期非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅-200-200萬(wàn)元，系測(cè)繪面積差萬(wàn)元，系測(cè)繪面積差500500平方米平方米退款，已開(kāi)具紅字發(fā)票。退款，已開(kāi)具紅字發(fā)票。 3 3、二期車位收入將二期內(nèi)地上公共空余地方變成車位，并、二期車位收入將二期內(nèi)地上公共空余地方變成車位，并在銷售住宅時(shí)一并銷售給二期內(nèi)購(gòu)買住房戶，無(wú)產(chǎn)權(quán)。全年在銷售住宅時(shí)一并銷售給二期內(nèi)購(gòu)買住房戶，無(wú)產(chǎn)權(quán)。全年共收取車位銷售收入共收取車位銷售收入30000003000000元（記入其他業(yè)務(wù)收入科目），元（記入其他業(yè)務(wù)收入科目），已開(kāi)具發(fā)票。已開(kāi)具發(fā)票。（車位隨房走）（車位隨房走） 4 4、二期二期1-21-2層商場(chǎng)收入層商場(chǎng)收入440000004400

24、0000元，系永安公司將二期元，系永安公司將二期1-21-2層商場(chǎng)層商場(chǎng)50005000平方米商品房整體投資天河市萬(wàn)峰商貿(mào)有限公司平方米商品房整體投資天河市萬(wàn)峰商貿(mào)有限公司開(kāi)超市。投資協(xié)議規(guī)定：商場(chǎng)投資協(xié)議價(jià)格為開(kāi)超市。投資協(xié)議規(guī)定：商場(chǎng)投資協(xié)議價(jià)格為4400000044000000元，元，占投資比例占投資比例15%15%。（視同銷售）（視同銷售）？89？結(jié)果結(jié)果2022-3-619（六）（六）20112011年年-2013-2013年度賬面記載土地、土地征用及拆遷補(bǔ)償年度賬面記載土地、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)匯總費(fèi)匯總年年科目科目賬面數(shù)賬面數(shù)備注備注20112011開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本- -土地價(jià)款

25、土地價(jià)款7500000075000000合法票據(jù)合法票據(jù)20112011開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本- -土地價(jià)款土地價(jià)款30000003000000（契稅）（契稅）合法票據(jù)合法票據(jù)20112011開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本- -土地登記費(fèi)土地登記費(fèi) 4300043000合法票據(jù)合法票據(jù)201220120 0201320130 0合計(jì)合計(jì)78043000780430002022-3-620 說(shuō)明：說(shuō)明： 與征地有關(guān)的其他業(yè)務(wù)及賬務(wù)處理如下：與征地有關(guān)的其他業(yè)務(wù)及賬務(wù)處理如下： 2011 2011年年2 2月月1010日，以銀行存款支付被拆遷戶張?jiān)?、日，以銀行存款支付被拆遷戶張?jiān)?、李麗拆遷補(bǔ)償費(fèi)差額李麗拆遷補(bǔ)償費(fèi)差額

26、400000400000元（暫列元（暫列“其他應(yīng)收其他應(yīng)收款處理款處理”，關(guān)于拆遷補(bǔ)償無(wú)其他賬務(wù)處理）。，關(guān)于拆遷補(bǔ)償無(wú)其他賬務(wù)處理）。 拆遷協(xié)議主要內(nèi)容：永安公司共拆遷張?jiān)?、李麗拆遷協(xié)議主要內(nèi)容：永安公司共拆遷張?jiān)?、李麗二人二?00200平方米舊房平方米舊房（各（各100100平米），永安公司對(duì)平米），永安公司對(duì)拆遷的面積拆遷的面積以以“永輝花園小區(qū)永輝花園小區(qū)”同等面積的同等面積的一期一期非普通住宅進(jìn)行非普通住宅進(jìn)行補(bǔ)償補(bǔ)償，并另外對(duì)二人分別補(bǔ)償并另外對(duì)二人分別補(bǔ)償200000200000元。元。2022-3-621土地價(jià)款在一二期分?jǐn)偅ǖ谝淮畏謹(jǐn)偅┩恋貎r(jià)款在一二期分?jǐn)偅ǖ谝淮畏謹(jǐn)偅┓制?/p>

27、分期占地面積占地面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~分?jǐn)偨痤~一期一期200002000040.82%40.82%3185715331857153二期二期290002900059.18%59.18%4618584746185847合計(jì)合計(jì)49000490001 17804300078043000-500-500萬(wàn)萬(wàn)？176？1632022-3-622土地價(jià)款一期內(nèi)分?jǐn)偅ǖ诙畏謹(jǐn)偅┩恋貎r(jià)款一期內(nèi)分?jǐn)偅ǖ诙畏謹(jǐn)偅?（計(jì)算表）分清算單位分清算單位占地面積占地面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~分?jǐn)偨痤~一期普通住宅一期普通住宅100001000050%50%15928576.515928576.5一期非普通一期非普通100

28、001000050%50%15928576.515928576.5合計(jì)合計(jì)20000200001 131857153318571532022-3-623土地價(jià)款二期期內(nèi)分?jǐn)偅ǖ谌畏謹(jǐn)偅┩恋貎r(jià)款二期期內(nèi)分?jǐn)偅ǖ谌畏謹(jǐn)偅?（計(jì)算表）分清算單位分清算單位占地面積占地面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~分?jǐn)偨痤~二期高層住宅二期高層住宅160001600055%55%2540221625402216二期商住綜合樓二期商住綜合樓130001300045%45%2078363120783631合計(jì)合計(jì)29000290001 146185847461858472022-3-624土地價(jià)款商住綜合樓商業(yè)、住宅分?jǐn)偅ǖ谒?/p>

29、次）土地價(jià)款商住綜合樓商業(yè)、住宅分?jǐn)偅ǖ谒拇危?分清算單位分清算單位建筑面積？建筑面積？分?jǐn)偮史謹(jǐn)偮?分?jǐn)偨痤~分?jǐn)偨痤~3-263-26層住宅層住宅170001700077%77%16003396160033961-21-2層商場(chǎng)層商場(chǎng)5000500023%23%47802354780235合計(jì)合計(jì)22000220001 12078363120783631分?jǐn)偡椒ǚ謹(jǐn)偡椒ǎ?022-3-625土地價(jià)款在二期內(nèi)各清算單位匯總數(shù)據(jù)（土地價(jià)款在二期內(nèi)各清算單位匯總數(shù)據(jù)（計(jì)算表計(jì)算表） 清算單位清算單位第三次分?jǐn)偟谌畏謹(jǐn)偟谒拇畏謹(jǐn)偟谒拇畏謹(jǐn)偤嫌?jì)合計(jì)二期住宅二期住宅2540221625402216160

30、03396160033964140561241405612二期商業(yè)二期商業(yè)0 04780235478023547802354780235合計(jì)合計(jì)2540221625402216207836312078363146185847461858472022-3-626（七）土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)在一二期分?jǐn)偙恚ㄆ撸┩恋卣饔貌疬w補(bǔ)償費(fèi)在一二期分?jǐn)偙?（第一次）分期分期占地面積占地面積 分?jǐn)偮史謹(jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~分?jǐn)偨痤~一期一期200002000040.82%40.82%489840489840二期二期290002900059.18%59.18%710160710160合計(jì)合計(jì)49000490001 1120000

31、01200000？223？2022-3-627土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)在一期分?jǐn)偙硗恋卣饔貌疬w補(bǔ)償費(fèi)在一期分?jǐn)偙?（第二次）計(jì)算表分清算單位分清算單位占地面積占地面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~分?jǐn)偨痤~一期普通住宅一期普通住宅100001000050%50%244920244920一期三棟非普通一期三棟非普通100001000050%50%244920244920合計(jì)合計(jì)20000200001 14898404898402022-3-628土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)在二期分?jǐn)偙硗恋卣饔貌疬w補(bǔ)償費(fèi)在二期分?jǐn)偙?（第二次）清算單位清算單位占地面積占地面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~分?jǐn)偨痤~兩棟高層兩棟高層16000160005

32、5%55%390588390588商住綜合樓商住綜合樓130001300045%45%319572319572合計(jì)合計(jì)29000290001 17101607101602022-3-629土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在二期商住綜合樓商業(yè)、住宅分?jǐn)偅ǖ谌危┰诙谏套【C合樓商業(yè)、住宅分?jǐn)偅ǖ谌危?分清算單位分清算單位建筑面積建筑面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~分?jǐn)偨痤~3-263-26層住宅層住宅170001700077%77%2460702460701-21-2層商業(yè)層商業(yè)5000500023%23%7350273502合計(jì)合計(jì)22000220001 13195723195722022-3

33、-630土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在二期內(nèi)清算單位匯總數(shù)據(jù)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在二期內(nèi)清算單位匯總數(shù)據(jù) 計(jì)算表計(jì)算表分清算單位分清算單位二次分?jǐn)偠畏謹(jǐn)側(cè)畏謹(jǐn)側(cè)畏謹(jǐn)偤嫌?jì)合計(jì)二期住宅二期住宅390588390588246070246070636658636658二期商業(yè)二期商業(yè)0 073502735027350273502合計(jì)合計(jì)3905883905883195723195727101607101602022-3-631（八）（八）20112011年年-2013-2013年度賬面前期工程費(fèi)用匯總?cè)缦拢耗甓荣~面前期工程費(fèi)用匯總?cè)缦拢耗昴陜?nèi)容內(nèi)容賬面數(shù)賬面數(shù)一期一期二期二期共同成本共同成本201120

34、11規(guī)劃技術(shù)費(fèi)規(guī)劃技術(shù)費(fèi)5000050000+155000+1550005000050000+155000+155000合法票據(jù)合法票據(jù)20112011項(xiàng)目研究費(fèi)項(xiàng)目研究費(fèi)84000840008400084000合法票據(jù)合法票據(jù)20112011一期施工圖一期施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi) 170000170000170000170000合法票據(jù)合法票據(jù)20112011測(cè)繪費(fèi)測(cè)繪費(fèi) 43000430004300043000合法票據(jù)合法票據(jù)20112011抗震設(shè)計(jì)審抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)查費(fèi)50000500005000050000財(cái)政票據(jù)財(cái)政票據(jù)20112011墻體材料專墻體材料專項(xiàng)基金項(xiàng)基金 45000045000

35、0450000450000財(cái)政票據(jù)財(cái)政票據(jù)？2302022-3-632說(shuō)明：說(shuō)明：2012年售樓部租賃費(fèi)，系臨時(shí)租賃房屋做為銷售營(yíng)銷場(chǎng)所，租期10個(gè)月，總租金165000元。20112011煤氣安裝費(fèi)煤氣安裝費(fèi) 54300543005430054300財(cái)政票據(jù)財(cái)政票據(jù)20112011地質(zhì)勘察費(fèi)地質(zhì)勘察費(fèi) 155000155000155000155000白條收據(jù)白條收據(jù)20112011施工場(chǎng)地平施工場(chǎng)地平整費(fèi)用整費(fèi)用 1870000187000018700001870000合法票據(jù)合法票據(jù)20122012二期施工圖二期施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi) 210000210000210000210000合法票據(jù)合

36、法票據(jù)20122012售樓部租賃售樓部租賃費(fèi)費(fèi)165000165000合法票據(jù)合法票據(jù)20122012其他其他 243500243500243500243500合法票據(jù)合法票據(jù)合計(jì)合計(jì)35448003544800 170000170000一期一期210000210000二期二期合法票據(jù)合法票據(jù)2022-3-633 說(shuō)明：說(shuō)明： 2012 2012年售樓部租賃費(fèi)，系臨時(shí)租賃房屋做年售樓部租賃費(fèi)，系臨時(shí)租賃房屋做為銷售營(yíng)銷場(chǎng)所，租期為銷售營(yíng)銷場(chǎng)所，租期1010個(gè)月，總租金個(gè)月，總租金165000165000元。元。 支付煤氣安裝費(fèi)為其購(gòu)房戶支付已經(jīng)代收支付煤氣安裝費(fèi)為其購(gòu)房戶支付已經(jīng)代收的費(fèi)用的費(fèi)

37、用。？1332022-3-634會(huì)所等公共配套設(shè)施做為售樓處會(huì)所等公共配套設(shè)施做為售樓處（產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主（產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有）發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。所有）發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。？租入房屋作為售樓處租入房屋作為售樓處：租金支出在在租賃期間攤?cè)脘N：租金支出在在租賃期間攤?cè)脘N售費(fèi)用。售費(fèi)用。確定前期工程費(fèi)金額：確定前期工程費(fèi)金額：一期一期170000170000元，元，二期二期210000210000元元共同費(fèi)用：共同費(fèi)用：26898002689800元元2022-3-635前期工程費(fèi)的分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)的分?jǐn)傊苯託w集到一期前期工程費(fèi)直接歸集到一期前期工程費(fèi)170000170000元，分?jǐn)偙砣缦?/p>

38、：元，分?jǐn)偙砣缦拢呵逅銌挝磺逅銌挝豢墒劢ㄖ娣e可售建筑面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~分?jǐn)偨痤~一期普通住宅一期普通住宅200002000056%56%9520095200一期非普通住宅一期非普通住宅155001550044%44%7480074800合計(jì)合計(jì)35500355001 1170000170000測(cè)繪面積測(cè)繪面積2022-3-636直接歸集到二期前期工程費(fèi)直接歸集到二期前期工程費(fèi)210000210000元，分?jǐn)偙砣缦拢涸?，分?jǐn)偙砣缦拢呵逅銌挝磺逅銌挝豢墒劢ㄖ娣e可售建筑面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~分?jǐn)偨痤~二期住宅二期住宅490004900091%91%123900123900二期二期1-21-2

39、層商業(yè)層商業(yè)500050009%9%8610086100合計(jì)合計(jì)54000540001 12100002100002022-3-637一二期共同前期工程費(fèi)在清算單位之間的分?jǐn)傄欢诠餐捌诠こ藤M(fèi)在清算單位之間的分?jǐn)?清算單位清算單位可售建筑面積可售建筑面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~分?jǐn)偨痤~一期普通住宅一期普通住宅200002000022%22%591756591756一期非普通一期非普通155001550017%17%457266457266二期住宅二期住宅490004900055%55%14793901479390二期商業(yè)二期商業(yè)500050006%6%161388161388合計(jì)合計(jì)895008

40、95001 1268980026898002022-3-638前期工程費(fèi)在各清算單位之間的匯總前期工程費(fèi)在各清算單位之間的匯總 計(jì)算表 清算單位清算單位共同費(fèi)用分配共同費(fèi)用分配 期內(nèi)分配期內(nèi)分配合計(jì)合計(jì)一期普通住宅一期普通住宅5917565917569520095200686956686956一期非普通一期非普通4572664572667480074800532066532066二期住宅二期住宅1479390147939012390012390010922281092228二期商業(yè)二期商業(yè)1613881613888610086100758550758550合計(jì)合計(jì)268980026898003

41、80000380000306980030698002022-3-639支付代收煤氣安裝費(fèi)支付代收煤氣安裝費(fèi)5430054300元的分?jǐn)傔^(guò)程元的分?jǐn)傔^(guò)程 計(jì)算表計(jì)算表清算單位清算單位可售建筑面積可售建筑面積 分?jǐn)偮史謹(jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~分?jǐn)偨痤~一期普通住宅一期普通住宅200002000022%22%1194611946一期非普通一期非普通155001550017%17%92319231二期住宅二期住宅490004900055%55%2986529865二期商業(yè)二期商業(yè)500050006%6%32583258合計(jì)合計(jì)89500895001 154300543002022-3-640（九）（九）201120

42、11年年-2013-2013年度賬面建筑安裝工程費(fèi)用情況：年度賬面建筑安裝工程費(fèi)用情況：項(xiàng)目項(xiàng)目賬面數(shù)賬面數(shù)成本對(duì)象成本對(duì)象共同成本共同成本備注備注一期普通住宅一期普通住宅1600000016000000一期普通一期普通建筑業(yè)發(fā)票建筑業(yè)發(fā)票一期非普通一期非普通2160000021600000一期非普通一期非普通含人防工程含人防工程建筑業(yè)票建筑業(yè)票二期兩棟高層二期兩棟高層3600000036000000二期兩棟高層二期兩棟高層兩棟高層預(yù)提費(fèi)兩棟高層預(yù)提費(fèi)41000004100000二期兩棟高層二期兩棟高層計(jì)算單計(jì)算單二期商住綜合樓二期商住綜合樓3800000038000000二期商住綜合二期商住

43、綜合建筑票建筑票商住綜合樓鋼材商住綜合樓鋼材1000000010000000二期商住綜合二期商住綜合增值稅發(fā)票增值稅發(fā)票圍墻大門(mén)費(fèi)圍墻大門(mén)費(fèi)160000160000160000160000合法票據(jù)合法票據(jù)其他建筑費(fèi)用其他建筑費(fèi)用1450000145000014500001450000合法票據(jù)合法票據(jù)裝修樣板房費(fèi)裝修樣板房費(fèi)1750000175000017500001750000合法票據(jù)合法票據(jù)合計(jì)合計(jì)13046000013046000033600003360000？2372022-3-641 說(shuō)明：說(shuō)明： 1 1、二期二期預(yù)提預(yù)提兩棟高層建安費(fèi)兩棟高層建安費(fèi)41000004100000元，系工

44、元，系工程已經(jīng)完工，但未最終決算，程已經(jīng)完工，但未最終決算，無(wú)法取得發(fā)票無(wú)法取得發(fā)票。 2 2、樣板房、樣板房裝修費(fèi)用裝修費(fèi)用17500001750000元，系將元，系將6 6套商品房套商品房裝修為樣板房，截止裝修為樣板房，截止20132013年年1212月月3131日已經(jīng)全部日已經(jīng)全部賣出。賣出。 3 3、地下人防工程地下人防工程20002000平方米的建筑成本，平方米的建筑成本，包含包含在一期三棟非普通住宅建筑安裝成本中。在一期三棟非普通住宅建筑安裝成本中。？2022-3-642（5 5）人防工程費(fèi)的涉稅處理：人防工程費(fèi)的涉稅處理： 人防工程建筑安裝成本應(yīng)作為公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行人防工程建筑

45、安裝成本應(yīng)作為公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行處理。處理。 人防工程建筑安裝成本人防工程建筑安裝成本=21600000=21600000* *2000/2000/（2000+160002000+16000）=2400000=2400000元。元。（假定按建筑面積（假定按建筑面積分?jǐn)?，現(xiàn)實(shí)中有其他方法）分?jǐn)?，現(xiàn)實(shí)中有其他方法）？ 一期三棟非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建安成本一期三棟非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建安成本=21600000=21600000* *16000/16000/（2000+160002000+16000）= =1920000019200000元元（6 6）建安費(fèi)用的分配與匯總）建安費(fèi)用的分配與匯總 2022-3-64

46、3建安費(fèi)用的分配與歸集建安費(fèi)用的分配與歸集共同建筑安裝費(fèi)3360000在一二期清算單位之間的分?jǐn)?清算單位清算單位可售建筑面積可售建筑面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~分?jǐn)偨痤~一期普通住宅一期普通住宅 200002000022%22%739200739200一期非普通一期非普通155001550017%17%571200571200二期住宅二期住宅490004900055%55%18480001848000二期商業(yè)二期商業(yè)500050006%6%201600201600合計(jì)合計(jì)89500895001 1336000033600002022-3-644商住綜合樓建筑安裝費(fèi)在商業(yè)、住宅之間的分?jǐn)偵套【C合樓建

47、筑安裝費(fèi)在商業(yè)、住宅之間的分?jǐn)?清算單位清算單位建筑面積建筑面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~分?jǐn)偨痤~3-263-26層住宅層住宅170001700077%77%21560000215600001-21-2層商業(yè)層商業(yè)5000500023%23%64400006440000合計(jì)合計(jì)22000220001 12800000028000000已扣甲供材已扣甲供材2022-3-645建筑安裝費(fèi)在一二期各清算單位數(shù)據(jù)匯總建筑安裝費(fèi)在一二期各清算單位數(shù)據(jù)匯總 計(jì)算表計(jì)算表清算單位清算單位直接成本直接成本分?jǐn)偨痤~分?jǐn)偨痤~合計(jì)合計(jì)一期普通住宅一期普通住宅16000000160000007392007392001673

48、920016739200一期非普通一期非普通1920000019200000（已扣人防）已扣人防）5712005712002217120022171200二期住宅二期住宅2156000021560000184800018480002340800023408000二期商業(yè)二期商業(yè)644000006440000020160020160066416006641600合計(jì)合計(jì)65600000656000003360000336000068960000689600002022-3-646人防設(shè)施費(fèi)在一二期清算單位之間的分?jǐn)側(cè)朔涝O(shè)施費(fèi)在一二期清算單位之間的分?jǐn)?計(jì)算表清算單位清算單位可售建筑面積可售建筑面

49、積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~分?jǐn)偨痤~一期普通住宅一期普通住宅200002000022%22%528000528000一期非普通一期非普通155001550017%17%408000408000二期住宅二期住宅490004900055%55%13200001320000二期商業(yè)二期商業(yè)500050006%6%144000144000合計(jì)合計(jì)89500895001 1240000024000002022-3-647（十）（十）20112011年年-2012-2012年度基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)情況年度基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)情況 費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用項(xiàng)目 賬面數(shù)賬面數(shù) 共同成本共同成本 備注備注 消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)消防設(shè)施建設(shè)費(fèi) 300003

50、0000合法票據(jù)合法票據(jù)自來(lái)水系統(tǒng)自來(lái)水系統(tǒng) 486700486700合法票據(jù)合法票據(jù)煤氣工程煤氣工程 285467285467合法票據(jù)合法票據(jù)高壓線路工程高壓線路工程 19478001947800合法票據(jù)合法票據(jù)低壓供電工程低壓供電工程20500002050000合法票據(jù)合法票據(jù)環(huán)衛(wèi)工程環(huán)衛(wèi)工程 457800457800合法票據(jù)合法票據(jù)綠化工程綠化工程 36589003658900前期關(guān)注前期關(guān)注道路工程道路工程 849800849800合法票據(jù)合法票據(jù)郵政工程郵政工程 135780135780合法票據(jù)合法票據(jù)其他費(fèi)用其他費(fèi)用 1598015980合法票據(jù)合法票據(jù)有線閉路電視有線閉路電視23

51、452345合法票據(jù)合法票據(jù)照明工程照明工程15001500合法票據(jù)合法票據(jù)合計(jì)合計(jì)99220729922072？2532022-3-648基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)?，按建筑面積基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)?，按建筑面積 計(jì)算表計(jì)算表清算單位清算單位可售建筑面積可售建筑面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~分?jǐn)偨痤~一期普通住宅一期普通住宅 200002000022%22%21828562182856一期非普通一期非普通155001550017%17%16867521686752二期住宅二期住宅490004900055%55%54571405457140二期商業(yè)二期商業(yè)500050006%6%595324595324合計(jì)合計(jì)8950

52、0895001 1992207299220722022-3-649（十一）（十一）20112011年年-2013-2013年度公共配套設(shè)施費(fèi)情況：年度公共配套設(shè)施費(fèi)情況：項(xiàng)目項(xiàng)目賬面數(shù)賬面數(shù)共同成本共同成本備注備注會(huì)所建造費(fèi)會(huì)所建造費(fèi) 2400000240000024000002400000建筑業(yè)發(fā)票建筑業(yè)發(fā)票合計(jì)合計(jì)2400000240000024000002400000？2532022-3-650公共配套設(shè)施費(fèi)在一二期清算單位之間的分?jǐn)偣才涮自O(shè)施費(fèi)在一二期清算單位之間的分?jǐn)?計(jì)算表計(jì)算表清算單位清算單位可售建筑面積可售建筑面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~分?jǐn)偨痤~一期普通住宅一期普通住宅20000

53、2000022%22%528000528000一期非普通一期非普通155001550017%17%408000408000二期住宅二期住宅490004900055%55%13200001320000二期商業(yè)二期商業(yè)500050006%6%144000144000合計(jì)合計(jì)89500895001 1240000024000002022-3-651（十二）（十二）20112011年年-2013-2013年度開(kāi)發(fā)間接費(fèi)情況年度開(kāi)發(fā)間接費(fèi)情況： 費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用項(xiàng)目 賬面數(shù)賬面數(shù)共同成本共同成本備注備注質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 64200642006420064200合法票據(jù)合法票據(jù)綜合服務(wù)費(fèi)綜合服務(wù)費(fèi) 780

54、0780078007800合法票據(jù)合法票據(jù)建設(shè)管理費(fèi)建設(shè)管理費(fèi) 126700126700126700126700合法票據(jù)合法票據(jù)工資工資 4647230464723046472304647230合法票據(jù)合法票據(jù)其中非工程管理人員工資其中非工程管理人員工資 -3146520-3146520福利費(fèi)福利費(fèi) 627234627234627234627234合法票據(jù)合法票據(jù)其中非工程管理人員福利其中非工程管理人員福利 -446712-446712折舊費(fèi)用折舊費(fèi)用 38645386453864538645合法票據(jù)合法票據(jù)差旅費(fèi)差旅費(fèi) 156730156730156730156730合法票據(jù)合法票據(jù)低值易耗品攤銷低值易耗品攤銷 98340983409834098340合法票據(jù)合法票據(jù)？2762022-3-652（十二）（十二）20112011年年-2013