某五星級(jí)大酒店可行性研究報(bào)告.doc

1、精品文檔樣本第一章項(xiàng)目概述11.1 項(xiàng)目概況11.2 項(xiàng)目提出的背景11.3 初勘和已進(jìn)行的調(diào)查研究成果31.4 項(xiàng)目建設(shè)必要性4 1.5可行性研究編制依據(jù)和范圍51.6 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)61.7 項(xiàng)目建設(shè)期限7第二章武漢酒店市場(chǎng)分析82.1 酒店分布82.2 酒店規(guī)模82.3 價(jià)格水平92.4 經(jīng)營狀況92.5 客戶群體10第三章酒店方案市場(chǎng)分析與評(píng)價(jià)113.1 地塊解析113.2 項(xiàng)目SWOT分析123.3 項(xiàng)目評(píng)價(jià)153.4 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估：163.5 項(xiàng)目定位193.6 方案評(píng)估意見20第四章項(xiàng)目建設(shè)條件214.1 場(chǎng)址現(xiàn)狀214.2 供水條件244.3 雨污水排放244.4

2、供電狀況254.5 交通及道路條件 25第五章項(xiàng)目技術(shù)方案與實(shí)施進(jìn)度265.1 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 265.2 結(jié)構(gòu)方案295.3 給排水設(shè)計(jì)方案315.4 電氣設(shè)計(jì)325.5 空調(diào)通風(fēng)設(shè)計(jì)345.6 實(shí)施進(jìn)度36第六章環(huán)境影響評(píng)價(jià)與安全衛(wèi)生396.1 環(huán)境影響分析與評(píng)價(jià)396.2 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生、消防 42第七章節(jié)能節(jié)水措施467.1節(jié)能措施467.2 節(jié)水措施47第八章 項(xiàng)目招標(biāo)方案498.1 招投標(biāo)依據(jù)498.2 招標(biāo)范圍498.3 招標(biāo)組織形式498.4 招標(biāo)方式50第九章項(xiàng)目建設(shè)管理與運(yùn)行管理 519.1 項(xiàng)目建設(shè)管理519.2 項(xiàng)目運(yùn)行管理539.3 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 5410

3、.1 項(xiàng)目總資估算5410.2 投資構(gòu)成5510.3 資金籌措56第十一章項(xiàng)目財(cái)務(wù)及社會(huì)評(píng)價(jià)5711.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5711.2 社會(huì)評(píng)價(jià)61第十二章結(jié)論與建議6511.1結(jié)論6511.2建議65附表：附表10-1項(xiàng)目投資估算表附表11-1項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表附表11-2資金來源與運(yùn)用表附表11-3損益及利潤(rùn)分配表附表11-4現(xiàn)金流量表（全部投資）附表11-5借款償還期測(cè)算表附表11-6敏感分析表洋本二報(bào)告目錄：一、總論11（一）五星級(jí)酒店項(xiàng)目背景111、五星級(jí)酒店項(xiàng)目基本信息112、承辦單位概況113、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)114、五星級(jí)酒店項(xiàng)目提出的理由與過程（二）五星級(jí)酒店項(xiàng)

4、目概況131、擬建五星級(jí)酒店項(xiàng)目132、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)133、主要建設(shè)條件144、五星級(jí)酒店項(xiàng)目投入總資金及效益情況5、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)14（三）問題與建議 161、五星級(jí)酒店項(xiàng)目資金來源問題 162、五星級(jí)酒店項(xiàng)目工藝技術(shù)獲取問題3、五星級(jí)酒店項(xiàng)目上報(bào)問題17二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)18（一）五星級(jí)酒店產(chǎn)品的發(fā)展背景181、五星級(jí)酒店產(chǎn)品市場(chǎng)分析182、五星級(jí)酒店產(chǎn)品的相關(guān)政策183、五星級(jí)酒店產(chǎn)品的技術(shù)背景19（二）五星級(jí)酒店產(chǎn)品的市場(chǎng)分析261、五星級(jí)酒店行業(yè)的成長(zhǎng)性分析 262、五星級(jí)酒店產(chǎn)品的整體優(yōu)勢(shì)283、五星級(jí)酒店產(chǎn)品成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 294、五星級(jí)酒店行業(yè)主要生產(chǎn)企業(yè) 30（三）五星級(jí)酒店產(chǎn)品

5、的市場(chǎng)預(yù)測(cè)501、五星級(jí)酒店行業(yè)的成長(zhǎng)性預(yù)測(cè)分析2、五星級(jí)酒店行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì) 513、五星級(jí)酒店行業(yè)技術(shù)發(fā)展趨勢(shì) 52（四）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析521、產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)522、營銷策略5312141650三、五星級(jí)酒店項(xiàng)目場(chǎng)址選擇 56（一）五星級(jí)酒店項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)56（二）五星級(jí)酒店項(xiàng)目建設(shè)條件56四、五星級(jí)酒店項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案57（一）五星級(jí)酒店項(xiàng)目技術(shù)方案571、生產(chǎn)方法572、工藝流程57（二）五星級(jí)酒店項(xiàng)目主要設(shè)備方案 581、主要設(shè)備選型原則和理由582、設(shè)備選型表583、設(shè)備的最終定型604、車間布置與車間環(huán)保60（三）五星級(jí)酒店項(xiàng)目工程方案601、土建工程設(shè)計(jì)方案602

6、、主要建、構(gòu)筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積方案61五、五星級(jí)酒店項(xiàng)目主要原材料、燃料供應(yīng) 63（一）主要原料材料供應(yīng)63（二）燃料及動(dòng)力供應(yīng)64（三）主要原材料、燃料年需要量表65六、五星級(jí)酒店項(xiàng)目總圖運(yùn)輸與公用輔助工程67（一）五星級(jí)酒店項(xiàng)目總圖布置671、平面布置672、總平面布置主要指標(biāo)表69（二）五星級(jí)酒店項(xiàng)目場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸691、場(chǎng)外運(yùn)輸方式692、場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式69（三）五星級(jí)酒店項(xiàng)目輔助工程701、供水工程702、供電工程733、通信及信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案744、通風(fēng)采暖工程755、動(dòng)力設(shè)計(jì)方案766、防雷設(shè)計(jì)778、維修設(shè)施789、倉儲(chǔ)設(shè)施78七、五星級(jí)酒店項(xiàng)目節(jié)能措施 79（一）節(jié)

7、能措施 791、節(jié)能規(guī)范792、設(shè)計(jì)原則793、節(jié)能方案794、節(jié)能措施83（二）能耗指標(biāo)分析 841、資源利用及用能標(biāo)準(zhǔn)842、能耗計(jì)算84八、五星級(jí)酒店項(xiàng)目節(jié)水措施 86（一）節(jié)水措施86（二）水耗指標(biāo)分析 86九、五星級(jí)酒店項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià) 87（一）場(chǎng)址環(huán)境條件87（二）五星級(jí)酒店項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響871、五星級(jí)酒店項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響872、五星級(jí)酒店項(xiàng)目生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響87（三）環(huán)境保護(hù)措施方案871、設(shè)計(jì)依據(jù)872、環(huán)保措施88（五）環(huán)境影響評(píng)價(jià)90十、五星級(jí)酒店項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防91（一）勞動(dòng)安全與職業(yè)衛(wèi)生 911、設(shè)計(jì)依據(jù)912、設(shè)計(jì)執(zhí)行的主要標(biāo)準(zhǔn)913、設(shè)計(jì)內(nèi)容

8、及原則924、職業(yè)安全925、職業(yè)衛(wèi)生946、輔助衛(wèi)生用室947、職業(yè)安全衛(wèi)生機(jī)構(gòu)95（二）消防951、設(shè)計(jì)依據(jù)952、總平面布置963、建筑部分964、電氣部分965、給排水部分96十一、五星級(jí)酒店項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置98（一）組織機(jī)構(gòu)981、五星級(jí)酒店項(xiàng)目法人組建方案 982、管理機(jī)構(gòu)組織方案98（二）人力資源配置991、生產(chǎn)作業(yè)班次992、五星級(jí)酒店項(xiàng)目勞動(dòng)定員 993、職工工資福利1004、員工來源及招聘方案1005、員工培訓(xùn)100十二、五星級(jí)酒店項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度102（一）建設(shè)工期 102（二）五星級(jí)酒店項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 102（三）五星級(jí)酒店項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表102十三、五星級(jí)酒店項(xiàng)

9、目投資估算104（一）投資估算依據(jù)104（二）五星級(jí)酒店項(xiàng)目總投資估算1041、固定資產(chǎn)建設(shè)投資估算1042、流動(dòng)資金估算1063、五星級(jí)酒店項(xiàng)目總投資1064、五星級(jí)酒店項(xiàng)目投入總資金106（二）資金籌措 1071、資金來源與出資方式1072、五星級(jí)酒店項(xiàng)目籌資方案107（三）投資使用計(jì)劃1071、固定資產(chǎn)建設(shè)投資使用計(jì)劃1072、流動(dòng)資金使用計(jì)劃107（四）借款償還計(jì)劃108十四、五星級(jí)酒店項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 111（一）計(jì)算依據(jù)及相關(guān)說明1111、五星級(jí)酒店項(xiàng)目測(cè)算參考依據(jù)1112、五星級(jí)酒店項(xiàng)目測(cè)算基本設(shè)定 111（二）總成本費(fèi)用估算1121、直接成本 1122、工資及福利費(fèi)用1143、折舊

10、及攤銷1144、修理費(fèi)1145、財(cái)務(wù)費(fèi)用1146、其它費(fèi)用1157、總成本費(fèi)用115（三）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算1171、銷售收入1172、銷售稅金及附加費(fèi)用117（四）損益及利潤(rùn)及分配118（五）盈利能力分析1201、投資利潤(rùn)率，投資利稅率1202、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期 1203、五星級(jí)酒店項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表1204、五星級(jí)酒店項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表123（六）盈虧平衡分析125（七）敏感性分析125十五、五星級(jí)酒店項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益分析128（一）經(jīng)濟(jì)效益128（二）社會(huì)效益129十六、五星級(jí)酒店項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析130（一）五星級(jí)酒店項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 1301、

11、法律及政策風(fēng)險(xiǎn)1302、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)1303、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)1304、環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)130（二）XDD家五星級(jí)酒店項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防控措施 1301、法律及政策風(fēng)險(xiǎn)防控措施1302、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控措施1313、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)防控措施1314、環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)防控措施131報(bào)告目錄：圖表1-1五星級(jí)酒店項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表14圖表2-1 2004-2009年中國五星級(jí)酒店產(chǎn)品需求總量及增長(zhǎng)情況18圖表2-2 2005-2009年中國五星級(jí)酒店行業(yè)利潤(rùn)及增長(zhǎng)情況27圖表2-3傳統(tǒng)五星級(jí)酒店產(chǎn)品與五星級(jí)酒店產(chǎn)品五年總體費(fèi)用比較表28圖表2-4傳統(tǒng)五星級(jí)酒店產(chǎn)品與五星級(jí)酒店產(chǎn)品數(shù)據(jù)對(duì)比28圖表2-5 2010-2013年中國五星級(jí)酒店行業(yè)利潤(rùn)

12、及增長(zhǎng)情況預(yù)測(cè)51圖表2-6五星級(jí)酒店項(xiàng)目產(chǎn)品推銷方式53圖表2-7五星級(jí)酒店項(xiàng)目產(chǎn)品推銷措施54圖表4-1五星級(jí)酒店項(xiàng)目產(chǎn)品生產(chǎn)工藝流程圖57圖表4-2五星級(jí)酒店項(xiàng)目新增設(shè)備明細(xì)表58圖表4-3主要建、構(gòu)筑物表 62圖表5-1主要原輔材料品種、需要量及金額63圖表5-2主要燃料及動(dòng)力種類及供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)65圖表5-3主要原材料及燃料需要量表65圖表6-1廠區(qū)平面布置圖 67圖表6-2總平面布置主要指標(biāo)表69圖表6-3五星級(jí)酒店項(xiàng)目人均年用水標(biāo)準(zhǔn)71圖表6-4五星級(jí)酒店項(xiàng)目年用水量表71圖表6-5五星級(jí)酒店項(xiàng)目年排水量表72圖表8-1五星級(jí)酒店項(xiàng)目水耗指標(biāo)86圖表9-1五星級(jí)酒店項(xiàng)目污水排放量88圖

13、表11-1五星級(jí)酒店項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)組織方案98圖表11-2五星級(jí)酒店項(xiàng)目勞動(dòng)定員99圖表12-1五星級(jí)酒店項(xiàng)目詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃表102圖表13-1 土建工程費(fèi)用估算104圖表13-2固定資產(chǎn)建設(shè)投資（單位：萬元） 105圖表13-3行業(yè)企業(yè)銷售收入資金率106圖表13-4投資計(jì)劃與資金籌措表（單位：萬元） 107圖表13-5借款償還計(jì)劃（單位：萬元）108圖表14-1正常經(jīng)營年份直接成本構(gòu)成表112圖表14-2逐年直接成本113圖表14-3逐年折舊及攤銷114圖表15-4逐年財(cái)務(wù)費(fèi)用115圖表14-5總成本費(fèi)用估算表（單位：萬元） 116圖表14-6五星級(jí)酒店項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表117圖表14-7銷售

14、收入、銷售稅金及附加估算表（單位：萬元） 117圖表14-8損益和利潤(rùn)分配表（單位：萬元） 119圖表14-9財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)一覽表120圖表14-10五星級(jí)酒店項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（單位：萬元） 121圖表14-11五星級(jí)酒店項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（單位：萬元） 123圖表14-12五星級(jí)酒店項(xiàng)目盈虧平衡圖125圖表14-13五星級(jí)酒店項(xiàng)目敏感性分析表 125圖表14-14敏感性分析圖126128圖表15-1五星級(jí)酒店項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要數(shù)據(jù)匯總表祥本三第一章項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目摘要1 .項(xiàng)目名稱：*賓館五星級(jí)旅游飯店建設(shè)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱該項(xiàng)目）2 .項(xiàng)目承辦單位：*中國旅行社有限責(zé)任公司3 .項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

15、：聯(lián)系電話：4 .建設(shè)地區(qū)、地點(diǎn)：*5 .工程范圍：*賓館主體建筑工程、工藝設(shè)備、配套工程（電 氣、暖通、給排水等）6 .建設(shè)性質(zhì)：新建7 .項(xiàng)目主要建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容：*賓館五星級(jí)旅游飯店項(xiàng)目用地 7803.1平方米，代撥城市道路 用地4753.61平方米，總用地面積12556.71平方米。新建的飯店大 樓規(guī)劃地上26層，地下2層，總建筑面積74591.98平方米。配套 完善飯店內(nèi)的工藝設(shè)備以及配套工程（電氣、暖通、給排水、綠化 等）。7 .項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃： 項(xiàng)目工期為2年零8個(gè)月，即2009年5月至2011年12月8 .項(xiàng)目總投資與效益情況：（1）總投資與資金籌措該項(xiàng)目總投資34955.5萬

16、元，資金來源于銀行貸款和建設(shè)單位 自籌，具體如下：1）申請(qǐng)銀行貸款12000萬元；2）建設(shè)單位自籌22955.5萬元。（2）效益簡(jiǎn)述經(jīng)濟(jì)效益方面，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 率（全部投資）所得稅后為13.2%,項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（資本金） 所得稅后為13.9%,說明項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力較強(qiáng)，有利于引入社會(huì) 化投資。同時(shí)，從項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析來看，該項(xiàng)目可用于償還貸款 的結(jié)余資金富余，項(xiàng)目借款償還期僅為4.7年（含建設(shè)期的借款期2年），各項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債指標(biāo)良好，項(xiàng)目?jī)攤L(fēng)險(xiǎn)小。另外，從財(cái)務(wù)不 確定性分析來看，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效 益顯著。社會(huì)效益方面，該項(xiàng)目的實(shí)施有利于

17、拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是“擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)”的具體實(shí)施，可完善旅游的城市配套功能，提升城 市品位。五星級(jí)酒店建成運(yùn)營后，將極大緩解區(qū)域招商引資和商務(wù) 接待等活動(dòng)的需求，推動(dòng)高新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā) 展，提升*城市形象。止匕外，在項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營過程中，將會(huì)帶 來較多就業(yè)機(jī)會(huì)。因此，項(xiàng)目社會(huì)效益顯著。9 .承擔(dān)可行性研究工作的單位：*市信德工程咨詢有限公司，為綜合乙級(jí)工程咨詢資質(zhì)單位10 .可行性研究報(bào)告編制依據(jù)與研究范圍(1)編制依據(jù)1)中華人民共和國評(píng)定旅游涉外飯店星級(jí)的規(guī)定(1997年10月16日國家旅游局發(fā)布)2)旅游涉外飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定(GB/T14308-2003)3)五星

18、級(jí)星級(jí)飯店標(biāo)準(zhǔn)4)飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范(JGJ 64-89 )5)投資項(xiàng)目可行性研究指南6)*市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要11 «*市城市總體規(guī)劃8)其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范(2)研究范圍本報(bào)告重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建設(shè)規(guī)模、場(chǎng)址 選擇、建設(shè)方案、建筑節(jié)能節(jié)水措施、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、組織機(jī)構(gòu)與 人力資源配置、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)及社會(huì) 效益評(píng)價(jià)等進(jìn)行研究，進(jìn)而提出項(xiàng)目可行與否及有關(guān)建議。二、項(xiàng)目承辦單位概況項(xiàng)目承辦單位一一*中國旅行社有限責(zé)任公司， 是于2002年7 月由原*中國旅行社改制成立的。下屬*賓館、*中國旅行社有限 責(zé)任公司營業(yè)部等二個(gè)單位

19、，主要經(jīng)營餐飲、客房、國內(nèi)旅游及相 關(guān)業(yè)務(wù)。公司注冊(cè)資金 1537.53萬元，公司現(xiàn)有股東 5個(gè)，其中，股東福建華僑實(shí)業(yè)集團(tuán)公司占資本20.01%,股東福建省*天元集團(tuán)有限公司占注冊(cè)資本 29.04%,股東*占注冊(cè)資本20.63%,股東朱建 輝占注冊(cè)資本 22.32%,股東朱鉞哈占注冊(cè)資本8%至2008年10月，公司資產(chǎn)5201.47萬元。公司法定代表人為* ,公司注冊(cè)地址 為梅列區(qū)牡丹新村11幢。下屬單位一一*賓館是一座按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)的商務(wù)型旅游涉外飯店，位于 *市中心最繁華的列東大街與東 新二路交匯處，是商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化的樞紐地帶，更是交通 匯集地。三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技

20、術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-1。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表1-1廳P項(xiàng) 目單位數(shù)量備注1占地面積平方米12556.71具中代征道路面枳4753.61平方米2總建筑面積平方米74591.98地面26層，地下2層3客房數(shù)套4684寫字樓平方米156605勞動(dòng)定員人3016總投資萬元34955.56.1建設(shè)投資萬元33357.26.1.1工程費(fèi)用22726.06.1.2工程建設(shè)其他費(fèi)用9042.86.1.3基本預(yù)備費(fèi)用1588.46.2建設(shè)期利息萬元723.46.3流動(dòng)資金萬元874.97資金籌措萬元34955.57.1申請(qǐng)銀行貸款萬元120007.2建設(shè)單位自籌萬元22955.58財(cái)務(wù)指標(biāo)8.1年均產(chǎn)值萬元140

21、91.88.2年均創(chuàng)利潤(rùn)總額萬元6517.78.3年均上交稅金萬元782.18.4總投資收益率%19.08.5資本金凈利潤(rùn)率%21.38.6財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資）%13.2所得稅后8.7財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%,全部投資）萬元6124.2所得稅后8.8財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（資本金）%13.9所得稅后8.9財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%,資本金）萬元6695.2所得稅后8.10投資回收期（全部投資）年8.8所得稅后，含建設(shè)期3年，其 中籌備期1年8.11借款償還期（最大償還能力方式）年4.7含建設(shè)期借款期2年9新增就業(yè)人數(shù)人280四、存在問題及建議12 問題(1)項(xiàng)目獨(dú)一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)

22、計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需要根據(jù)具體情況不 斷完善。(2)項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，建設(shè)資金能否按時(shí)到位將直接影 響項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。(3)項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營單位要建立一支高素質(zhì)的星級(jí)賓館管理服 務(wù)隊(duì)伍。13 建議(1)在下階段工作中應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化、 優(yōu)選工程設(shè)計(jì)方案，以進(jìn)一 步突出城市標(biāo)志性建筑的地位，弁節(jié)省投資。(2)加快項(xiàng)目融資步伐，開辟多渠道融資途徑，盡快落實(shí)資本金。(3)樹立“以人為本”意識(shí)，強(qiáng)化崗位培訓(xùn)制度。由于現(xiàn)代信息 技術(shù)的飛速發(fā)展，知識(shí)更新頻率越來越快，過去靠學(xué)校教育一勞永逸的情況已不復(fù)存在，任何一名飯店工作人員都應(yīng)該具備“活到老,學(xué)到老”的良好心態(tài)，及時(shí)吸納

23、新知識(shí)、新技術(shù)，飯店也要花大力 氣抓好新知識(shí)的教育培訓(xùn)和新人員的常規(guī)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，努力建設(shè)一支 高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。第二章 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況一、項(xiàng)目提出的背景1.國家及旅游飯店行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r旅游飯店業(yè)是我國與國際接軌最早、 開放步伐最快的行業(yè)之一， 是中國改革開放的形象和窗口。1979年，我國建設(shè)第一家外資飯店北京建國飯店，1982年引進(jìn)第一家國際飯店管理公司一一香港 半島管理集團(tuán)。目前已有 41家國際飯店管理集團(tuán)、67個(gè)飯店品牌 進(jìn)入中國市場(chǎng)，管理了 516家飯店，排名世界前10位的國際飯店管 理集團(tuán)均已進(jìn)入中國市場(chǎng)。30年來，中國旅游飯店業(yè)取得了五個(gè)方面的顯著成績(jī)：一是產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。 截至2

24、008年底，全國星級(jí)飯店已經(jīng)超 過了 1.4萬家，是1978年全國飯店總數(shù)的100倍。二是產(chǎn)業(yè)素質(zhì)穩(wěn)步提高。飯店經(jīng)營業(yè)績(jī)逐年好轉(zhuǎn)， 2008年全國 星級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)40億元，與上年同比增長(zhǎng)了兩倍多。 飯店連鎖經(jīng) 營步伐加快，服務(wù)更加規(guī)范，隊(duì)伍素質(zhì)更加專業(yè)，飯店更加注重綠 色和環(huán)保，現(xiàn)在全國已經(jīng)擁有綠色旅游飯店2000多家。三是產(chǎn)業(yè)形態(tài)走向多元化。除傳統(tǒng)的觀光飯店和商務(wù)飯店外， 度假飯店、會(huì)議飯店、經(jīng)濟(jì)型飯店、公寓酒店、鄉(xiāng)村酒店、青年旅 館等均獲得較快發(fā)展。四是集團(tuán)化水平穩(wěn)步提升。2008年全球飯店集團(tuán)300強(qiáng)排名， 中國內(nèi)地有7家入圍，其中錦江國際酒店集團(tuán)首次進(jìn)入 20強(qiáng)，排名 第17位。五是

25、星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)得到廣泛認(rèn)可，星級(jí)服務(wù)理念對(duì)其他服務(wù)業(yè)產(chǎn)生 了廣泛的影響，星級(jí)在社會(huì)上很多領(lǐng)域已經(jīng)成為產(chǎn)品質(zhì)量與檔次的 象征。2 .我國五星級(jí)酒店市場(chǎng)狀況中國目前已呈現(xiàn)全面的五星級(jí)酒店熱，從一、二線城市，到三 線甚至四線城市，都卷入了這個(gè)熱潮之中。五星級(jí)酒店成為發(fā)達(dá)的 一、二線大城市的風(fēng)向標(biāo)。進(jìn)入2004年以來，五星級(jí)酒店興建、開業(yè)的消息不絕于耳，風(fēng) 靡全國。喜來登、萬豪、希爾頓這些國際品牌五星級(jí)酒店相繼在多 個(gè)城市開業(yè)。長(zhǎng)期以來對(duì)于新建酒店業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格控制的上海也傳出 將新增多個(gè)五星級(jí)酒店的消息，北京作為中國的經(jīng)濟(jì)、政治、科技 中心，五星級(jí)飯店增加自不用說。而業(yè)內(nèi)人士稱廣州酒店市場(chǎng)在未 來3-5年內(nèi)將

26、增加30家高星級(jí)酒店，其中五星級(jí)酒店 10家，四星 級(jí)酒店約20家。成都也即將增加數(shù)個(gè)五星級(jí)酒店。 沈陽市掀起五星 級(jí)酒店投資熱潮。從去年底至今年初，約有10余家五星級(jí)酒店在建 或籌建之中。3 .項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由根據(jù)國務(wù)院關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干 意見的精神，隨著省、市關(guān)于實(shí)施項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略決策部署的貫徹 落實(shí)和*社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，以及福銀、三泉高速公路的建成通車， 永寧高速公路、向莆高速鐵路的開工建設(shè)，*的區(qū)位交通環(huán)境將得到大為改善，*將成為一座更加開放的區(qū)域中心城市。同時(shí)，也將有助于*境內(nèi)豐富的旅游資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)旅游業(yè)、 酒店業(yè)的繁榮發(fā)展。作為全國旅游城市

27、，*迫切需要一家上檔次、上規(guī)模的旅游飯店。*賓館五星級(jí)旅游飯店項(xiàng)目由母公司一一 *中 國旅行社有限責(zé)任公司的 5個(gè)股東共同發(fā)起。發(fā)起緣由如下：（1）*市旅游資源豐富，*是中國優(yōu)秀旅游城市*是福建省轄市，位于武夷山與戴云山脈之間。全市總面積 22959平方公里，其中市區(qū) 1178平方公里，總?cè)丝?267.5萬；轄1 個(gè)縣級(jí)市（* ）、2個(gè)區(qū)（*、*）、9個(gè)縣（）；森林覆蓋率達(dá) 76.8%,有“中國綠都”、“綠色寶庫”之譽(yù)；年平均氣溫為19.4C, 一年四季均可游覽。*歷史悠久，人文薈萃，風(fēng)光旖旎，特色鮮明。旅游資源得天 獨(dú)厚。*巖前發(fā)現(xiàn)了 20萬年前古人類文化遺址。寧化石壁是中國歷 史上由北向南

28、客家大遷徙的中轉(zhuǎn)站，被譽(yù)為“客家祖地”。古邑多 俊杰，宋代“理學(xué)四賢”中的楊時(shí)、羅從彥、朱熹和清代畫壇“揚(yáng) 州八怪”之一的黃慎及清代“書法四大家”之一的伊秉綬等歷史名 人都誕生在這里。*名勝古跡眾多，自古以來為人們所稱頌。這里 有被譽(yù)為“天下第一湖山”的泰寧大金湖；有被著名地理學(xué)家徐霞 客稱“大而逼，遠(yuǎn)而整”的永安桃源洞“一線天”；有猶如“神仙 洞府”的將樂玉華洞。改革開放以來，*旅游業(yè)迅速發(fā)展?，F(xiàn)已建成以“山、水、洞、 林、石、古文化”為特色的旅游風(fēng)景區(qū)（點(diǎn)）60余處。其中：世界地質(zhì)公園1個(gè)（泰寧世界地質(zhì)公園）；國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)3個(gè)（泰 寧大金湖、永安桃源洞-石林、將樂玉華洞）；國家 4A

29、級(jí)旅游區(qū)4個(gè)（泰寧大金湖、永安桃源洞、梅列瑞云山、三元格氏榜）；國家 2A級(jí)旅游區(qū)1個(gè)（沙縣沙陽樂園）；國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)3個(gè)（將樂龍棲山、永安天寶巖、建寧閩江源）；國家森林公園5個(gè)（泰寧貓兒山國家森林公園、三元國家森林公園、將樂天階山森林公園、*仙人谷森林公園、建寧閩江源）；國家地質(zhì)公園2個(gè)（寧化天鵝洞群、永安國家地質(zhì)公園）；國家重點(diǎn)文物保護(hù)單位5個(gè)（泰寧尚書第明代建筑群、三元萬壽巖、永安安貞堡梅列正順廟、建寧紅一方 面軍領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)舊址）；全國紅色旅游經(jīng)典景區(qū)名錄3個(gè)（寧化縣紅軍醫(yī)院舊址、長(zhǎng)征集結(jié)出發(fā)地、北山革命紀(jì)念園，泰寧縣紅軍街,建寧縣紅一方面軍司令部、總前委、總政治部舊址）。全市現(xiàn)有市、縣

30、兩級(jí)旅游局13個(gè)，旅游質(zhì)監(jiān)所3家，旅游監(jiān)察 大隊(duì)2家，旅游培訓(xùn)中心1家，弁成立了市旅游協(xié)會(huì)。有飯店、賓 館166家，其中星級(jí)飯店33家，有旅行社43家，旅游汽車公司5 家。*交通方便，國道205線，316線、省道212線形成了四通八 達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)，鷹廈鐵路橫貫市區(qū)，開通了 *至廈門、福州城 際列車和“金湖號(hào)”專列，京福高速公路*段一期工程（*-福州）已建成通車。龍巖冠方山機(jī)場(chǎng)距*市區(qū)僅2小時(shí)車程。*物產(chǎn)豐富， 有竹、木、菇、閩筍、建蓮、金桔、天然寶石等，還有“汀州八大 干”的明溪肉脯干、寧化辣椒干、田鼠干在國內(nèi)外久負(fù)盛名。*旅游已形成了一個(gè)能夠滿足旅游者吃、住、行、游、購、娛需要的旅 游接

31、待服務(wù)體系。2001年12月，*市榮膺“中國優(yōu)秀旅游城市” 稱號(hào)。永安市和泰寧縣也分別于 2000年和2004年榮獲“中國優(yōu)秀 旅游城市”和“優(yōu)秀旅游縣”稱號(hào)。（2）市區(qū)規(guī)模以上飯店尚沒一家四星級(jí)（或）以上的旅游飯店作業(yè)中國優(yōu)秀旅游城市，但目前 *市區(qū)規(guī)模以上飯店尚沒有一 家四星級(jí)（或）以上旅游飯店。市區(qū)現(xiàn)有飯店格局是飯店規(guī)模小 （100 個(gè)以上客房的僅3家）、接待檔次低（梅列、三元三星級(jí)旅游飯店 僅8家），接待一個(gè)1000人左右的大型會(huì)議就得使用 10多家星級(jí) 飯店和社會(huì)賓館，接待能力和檔次已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)*社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的要求。（3）*賓館現(xiàn)有服務(wù)設(shè)施不足*賓館是一座按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的商務(wù)

32、型旅游涉外飯店，位于 *市中心最繁華的列東大街與東新二路交匯處，是商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)、政 治、文化的樞紐地帶，更是交通匯集地。由于運(yùn)行時(shí)間較長(zhǎng)，雖幾 經(jīng)裝修維護(hù)，但很多設(shè)施設(shè)備陳舊。現(xiàn)僅有100多間標(biāo)準(zhǔn)客房和豪華套房，宴會(huì)廳容量偏小。特別是遇節(jié)假日，游客常常抱怨住宿暴 滿，影響*城市整體形象。為進(jìn)一步提高*市區(qū)賓館飯店接待檔次和接待能力，同時(shí)本項(xiàng) 目作為*大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)配套工程，得到了市政府領(lǐng)導(dǎo)及 有關(guān)部門的大力支持。由于*賓館和毗鄰的*市商業(yè)集團(tuán)有限公司 原辦公、住宅樓地塊較為狹小，且受現(xiàn)有建筑制約，單獨(dú)建設(shè)無法 體現(xiàn)高星級(jí)旅游飯店檔次及城市景觀的整體性。根據(jù)*市政府的要求，經(jīng)該項(xiàng)目承辦單位

33、與*市商業(yè)集團(tuán)有限公司協(xié)商一致，同意聯(lián) 合報(bào)建、各自投資。本報(bào)告中項(xiàng)目“建設(shè)內(nèi)容”即*賓館，不含*市商業(yè)集團(tuán)有限公司的“牡丹新村17幢舊房改造”工程。二、項(xiàng)目發(fā)展概況1 .場(chǎng)址初勘和初步測(cè)量工作情況該項(xiàng)目已于2008年1月委托*市土地資源勘察隊(duì)進(jìn)行了場(chǎng)址勘 察定界，其成果為土地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書（編號(hào)：200806 ）c場(chǎng)地實(shí)測(cè)面積為14012.65平方米（21.019畝），其中，*中國旅行 社有限責(zé)任公司占地 7803.1平方米，*市商業(yè)集團(tuán)公司占地1564.7 平方米，交通運(yùn)輸用地 4644.85平方米。場(chǎng)址處暫沒進(jìn)行工程及水文地質(zhì)勘察，應(yīng)在下一步工作中詳細(xì) 進(jìn)行。2 .項(xiàng)目建議書的編制、

34、提出及審批過程該項(xiàng)目已于2008年1月由*市梅列區(qū)發(fā)展和改革局立項(xiàng)（備案） （閩發(fā)改備2008G02002號(hào)）（詳見附件1:項(xiàng)目備案表），其他前 期工作（拆遷、可行性研究、方案設(shè)計(jì)等）正在緊張有序地進(jìn)行。三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性及意義1 .項(xiàng)目實(shí)施有利于拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是“擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)” 的需要酒店業(yè)與農(nóng)業(yè)、食品加工、旅游業(yè)、飯店業(yè)等行業(yè)有著相輔相 成的聯(lián)系，努力促進(jìn)餐飲業(yè)的發(fā)展，將會(huì)更有效地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的綜合 發(fā)展。同時(shí)，酒店業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)，最直接的體現(xiàn)莫過于 對(duì)會(huì)展業(yè)的拉動(dòng)作用。近年來，*每年都舉辦“海峽兩岸林業(yè)博覽 暨投資貿(mào)易洽談會(huì)”、“中華風(fēng)味小吃展”等大型展會(huì)。會(huì)展經(jīng)濟(jì)已 日益成

35、為*展現(xiàn)城市形象和品牌的重要手段?？梢?，上規(guī)模、上檔次的酒店工程建設(shè)對(duì)于推動(dòng)酒店行業(yè)的良 性發(fā)展將起到深遠(yuǎn)的意義，同時(shí)對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定社會(huì)有著積極的推動(dòng)作用。2 .項(xiàng)目實(shí)施是* “發(fā)展大旅游”的內(nèi)在需求，也是項(xiàng)目自身 發(fā)展的需要*是中國優(yōu)秀旅游城市，吸引了無數(shù)的國內(nèi)外游客。旅游業(yè)在*市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。旅游業(yè)作為一個(gè)綜合性 很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，能夠帶動(dòng)吃、住、行、游、購、娛等上下游產(chǎn)業(yè)的快 速發(fā)展，包括飲食、建筑、交通、通訊、園林、商業(yè)等行業(yè)，對(duì)整 個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作為非常明顯。一旦一個(gè)地區(qū)的旅游業(yè)發(fā)展起來， 酒店業(yè)的受益程度是最大的。據(jù)法國旅游業(yè)協(xié)會(huì)主席菲利普邦貝爾熱

36、的研究：“43%勺旅館、咖啡店和飯店的收益，同旅游直接有關(guān)；航空運(yùn)輸收益的42洞旅游有關(guān)，鐵路運(yùn)輸收益的 23%汽車的12%農(nóng)業(yè)的8%建筑業(yè)的6% 同旅游業(yè)有關(guān)?！倍粋€(gè)好的酒店同時(shí)包括了旅館、咖啡店和飯店，其受益程度可想而知。3.項(xiàng)目實(shí)施是城市品牌發(fā)展的需要，是城市亮麗的名片，有利于提升城市整體形象五星級(jí)酒店，為城市增輝，使城市變得更加美麗，更有魅力。*作為經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，同時(shí)也是全國文明城市、衛(wèi)生城市、優(yōu) 秀旅游城市等，連一家五星級(jí)酒店都沒有，既影響城市形象，又影 響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。五星級(jí)酒店如今成了城市亮麗的名片，為旅游、商務(wù) 活動(dòng)提升了檔次。全國創(chuàng)優(yōu)秀旅游城市活動(dòng)，不僅促進(jìn)了旅游經(jīng)濟(jì) 的發(fā)

37、展，而且推動(dòng)了城市的發(fā)展。因此，五星級(jí)飯店是一道美麗的 風(fēng)景線，是城市的驕傲，是現(xiàn)代城市的名片。4.項(xiàng)目實(shí)施對(duì)于促進(jìn)就業(yè)有著明顯的效果金融危機(jī)下，第三產(chǎn)業(yè)的價(jià)值被凸顯的淋漓盡致，酒店下鄉(xiāng)，餐飲娛樂商圈，服務(wù)業(yè)用工荒，鼓勵(lì)農(nóng)民工返鄉(xiāng)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)等經(jīng) 濟(jì)現(xiàn)象成了網(wǎng)絡(luò)熱詞，對(duì)于這一經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的熱議表明了人們對(duì)經(jīng)濟(jì) 危機(jī)帶來的城市農(nóng)民工失業(yè)所延伸出來的社會(huì)問題的隱憂，而國家 鼓勵(lì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大內(nèi)需，鼓勵(lì)消費(fèi)的政策恰恰符合了發(fā)展第 三產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)就業(yè)的這一發(fā)展規(guī)律，頻繁的酒店工程建設(shè)順理成章 地走到了建筑產(chǎn)業(yè)的前臺(tái)，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需起著良性的推動(dòng)作用。另外，由于項(xiàng)目建成運(yùn)行后，將需要擴(kuò)招酒店服務(wù)人員 350人

38、, 而且這些人員大都來自農(nóng)村剩余勞動(dòng)力或者城市下崗職工，因此， 項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)于解決當(dāng)前就業(yè)困難的問題其作用尤其明顯。第三章行業(yè)市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模一、市場(chǎng)分析1.目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)查近年來，*市旅游業(yè)發(fā)展迅速，度假旅游、商務(wù)（考察）旅游、 會(huì)議旅游人員不斷增加。截止 2008年12月31日，全市有37家星 級(jí)飯店（四星級(jí)2家，三星級(jí)17家，二星級(jí)18家）。今年春節(jié)期間， 全市37家星級(jí)酒店共接待游客10萬人次，客房平均入住率達(dá)98.75%。由于各種原因，*市還只有兩家四星級(jí)酒店，而 *市區(qū)沒有一 家四星級(jí)以上的酒店。市區(qū)現(xiàn)有飯店格局是飯店規(guī)模?。?00個(gè)以上客房的僅3家）、接待檔次低（梅列、三元兩地三星

39、級(jí)旅游飯店 僅8家），接待一個(gè)1000人左右的大型會(huì)議就得動(dòng)用 10多家星級(jí) 飯店和社會(huì)旅館，接待能力已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)*社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的要求。與省內(nèi)部分兄弟縣市相比，*市高星級(jí)的酒店賓館建設(shè)明顯落后。旅游的六要素包括“吃住行游購?qiáng)省?，五星?jí)酒店本身至少已 囊括了 “吃住購?qiáng)省彼囊?。因此，盡快打造一家五星級(jí)酒店對(duì)拉 動(dòng)*旅游經(jīng)濟(jì)意義重大。一業(yè)內(nèi)人士介紹，由于目前*還沒有一家五星級(jí)酒店，一些企 業(yè)家為了提升接待檔次，經(jīng)常要跑到兄弟市區(qū)的五星級(jí)酒店去開會(huì)、 談生意，這樣一來，*無形中流失了這部分消費(fèi)群體。這部分人， 辦完正事后必然會(huì)進(jìn)行宴會(huì)、觀光、購物等活動(dòng)，這對(duì)當(dāng)?shù)氐穆糜?市場(chǎng)具有很大的促進(jìn)作用

40、。而要把具備較高消費(fèi)能力的人群吸引到 本地，當(dāng)?shù)貎?yōu)秀的旅游資源固然很重要。高檔次的酒店在這方面所 起的作用不可小覷。如果*賓館五星級(jí)旅游飯店建成，不但能為前 來投資創(chuàng)業(yè)和進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的各界人士提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，還能留住本 地高消費(fèi)群體，吸引外地高消費(fèi)群體。另外，五星級(jí)酒店本身資金實(shí)力雄厚，擁有自己的一套先進(jìn)營 銷模式。酒店將通過參加國際國內(nèi)的各種推介會(huì)、博覽會(huì)進(jìn)行自我 推銷，這同時(shí)也推銷了 *的旅游資源。特別是銀福高速公路、泉三高速公路的通車以及正在建設(shè)中的向莆高速鐵路的實(shí)施，*正面臨一個(gè)嶄新的發(fā)展機(jī)遇，*的區(qū)位優(yōu) 勢(shì)將得到極大提升，今后和外地旅游、文化等方面的交流肯定會(huì)更 加緊密，必須要提前做好

41、準(zhǔn)備。2 .旅游住宿需求預(yù)測(cè)近年來，我國星級(jí)酒店的總體規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速上漲的態(tài)勢(shì)，19982008年，年均增長(zhǎng)率達(dá) 20.12%,其中2000年增長(zhǎng)最快，增 長(zhǎng)率高達(dá)56%。2004年，星級(jí)酒店總數(shù)突破一萬家， 2008年星級(jí) 酒店數(shù)量是1998年的5.12倍。高檔飯店競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。一方面近年來國內(nèi)高檔飯店建設(shè)步伐加快，另一方面，洲際(Intercontinental )、里茲卡爾頓(Ritz Calton)、圣瑞吉斯(St.Regis )、麗晶(Regent)、柏悅(Park Hyatt)、 四季(FourSeason)等國際飯店集團(tuán)頂級(jí)品牌全面進(jìn)入，勢(shì)必對(duì)中 國飯店原有高端客源市場(chǎng)的分配

42、產(chǎn)生重要影響，加劇高檔飯店的競(jìng)爭(zhēng)。高星級(jí)酒店越來越多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，而很多酒店開始把競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向了服務(wù)，通過個(gè)性化服務(wù)來吸引消費(fèi)者，2008以后年我國五星級(jí)酒店的競(jìng)爭(zhēng)將轉(zhuǎn)向服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)。近幾年來，人們?cè)谏a(chǎn)和消費(fèi)過程中，越來越關(guān)注資源與環(huán)境 保護(hù)；國際環(huán)境保護(hù)的潮流也對(duì)我國飯店產(chǎn)生重大沖擊，要求飯店 按國際環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)從事營銷。在國內(nèi)外的環(huán)保壓力下，我國酒店行業(yè) 綠色營銷意識(shí)將不斷加強(qiáng)，這也就成了我國高級(jí)酒店未來發(fā)展的趨 勢(shì)。根據(jù)滿足旅客住宿需求和住宿設(shè)施適當(dāng)超前的原則，到2015年，*市星級(jí)賓館住宿設(shè)施床位需求總量將增加到9000張。規(guī)劃到2015年，*市星級(jí)賓館總數(shù)達(dá)到 50家、9000個(gè)床位,

43、使每萬人游客擁有星級(jí)賓館床位數(shù)由2008年的8.5個(gè)增加到12.8個(gè)。住宿設(shè)施結(jié)構(gòu)需求預(yù)測(cè)見表3-1。住宿設(shè)施結(jié)構(gòu)需求預(yù)測(cè)表表3-1年份星級(jí)賓館總床位數(shù)（張）賓館數(shù)量（家）高檔床位（張）中檔床位 （張）低檔床位（張）20083710002700230060002015502300390028009000新增數(shù)量+13+1300+1200+500+3000注：表內(nèi)高檔賓館指四、五星級(jí)賓館，中檔賓館指三星級(jí)賓館，低檔賓館指 二星級(jí)賓館。3 .項(xiàng)目SWO辦析（1）SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）1）項(xiàng)目位于*市區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、文化核心位置，周邊各 類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良

44、 好展示面；2）區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人 為主，是典型的商務(wù)型酒店，對(duì)客戶的綜合吸引力較大；3）項(xiàng)目承辦單位 *中國旅行社有限責(zé)任公司，系*市成立 最早規(guī)模最大的專業(yè)旅游服務(wù)機(jī)構(gòu)，福建中旅集團(tuán)成員單位，主營 國內(nèi)旅游，代辦機(jī)（車、船）票業(yè)務(wù)，提供住宿、餐飲、娛樂、會(huì) 議等一條龍服務(wù)，能給客戶以堅(jiān)定的購買信心；4）項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在 客戶群基礎(chǔ)。*賓館現(xiàn)為三星級(jí)旅游飯店，經(jīng)過近30年的經(jīng)營實(shí)踐， 已造就一支懂經(jīng)營、善管理的干部隊(duì)伍和作風(fēng)過硬、業(yè)務(wù)嫻熟的服 務(wù)員隊(duì)伍，已使其成為*市的品牌飯店，社會(huì)各界和廣大賓客對(duì)*賓館有較高的認(rèn)知度，這

45、是一筆寶貴的無形資產(chǎn)。5）該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)*市旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重大意義，已列入*市政府旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目。劣勢(shì)（W1）項(xiàng)目入住客戶類型單一化；2）項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對(duì)酒店的營業(yè)收入支撐不足；3）項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱；4）項(xiàng)目?jī)?nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。機(jī)會(huì)（O）1）WTO CEPA帶來的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定 基礎(chǔ)；2）多條高速公路開通、向莆高速鐵路開工，進(jìn)一步突顯區(qū)位優(yōu) 勢(shì)；3）會(huì)展業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，消費(fèi)能力強(qiáng)；4）全市目前沒有一家五星級(jí)飯店。威脅（T）1）市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；2）國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征 等給項(xiàng)目的經(jīng)營帶來不確定因素。（2）應(yīng)

46、對(duì)策略四大SO策略| （強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略）1）強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類型 酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝；2）配合項(xiàng)目城區(qū)地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng) 化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；3）利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢(shì)，通過有針對(duì)性地 實(shí)施點(diǎn)式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化老客戶；4）強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì) 轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)消費(fèi)。兩大WT策略| （化解劣勢(shì)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)）1）項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，弁通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營銷方案，吸引客戶消費(fèi);2）針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢(shì)，我

47、們建議引進(jìn)高品牌度 娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；3）利用政府背景優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保；4）快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。（3）結(jié)論通過對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因 素，我們認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果 能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等） ，在 特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有 效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，弁會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。4.項(xiàng)目定位*賓館五星級(jí)旅游飯店為 *中國旅行社有限責(zé)任公司全資擁 有，是*市為改善投資環(huán)境、旅游環(huán)境而興建起來的，飯店高 26 層。*賓館五星級(jí)飯店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位

48、于*市區(qū)繁華的列東大街、東新二路的交匯處。飯店嚴(yán)格按照國際五星級(jí)酒店標(biāo) 準(zhǔn)運(yùn)作管理，飯店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電 腦化管理功能實(shí)施管理。因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為：*首個(gè)五星級(jí)國際級(jí)商務(wù)旅游中心酒 店。二、建設(shè)規(guī)模1 .用地規(guī)模*賓館五星級(jí)旅游飯店項(xiàng)目用地 7803.1平方米，代撥城市道路用地4753.61平方米，總用地面積 12556.71平方米。2 .建筑規(guī)模*賓館五星級(jí)旅游飯店項(xiàng)目主樓設(shè)計(jì)為地上26層、地下2層。設(shè)計(jì)總建筑面積74591.98平方米，其中，計(jì)容建筑面積61916.98平方米，不計(jì)容建筑面積 12675平方米。3 .設(shè)計(jì)服務(wù)（接待）能力*賓館五星級(jí)旅游飯店項(xiàng)目設(shè)

49、計(jì)客房共 468套（標(biāo)準(zhǔn)間450套、 套房5套、總統(tǒng)套房1套、商務(wù)套房12套、）、大中小餐廳（含貴賓 廂）餐位數(shù)1400-1500個(gè)，其中多功能宴會(huì)廳餐位數(shù) 1000個(gè)左右。飯店建成運(yùn)營后，每年接待賓客約30萬人以上。第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址*賓館五星級(jí)飯店擬在現(xiàn)*賓館處拆除重建。地址：*市梅列 區(qū)牡丹新村11幢。項(xiàng)目選址處位于*市區(qū)城市核心位置，處于全市 政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。二、建設(shè)條件1 .交通條件及周邊配套分析項(xiàng)目位于*市區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、文化中心，各種配套完善。 城市交通主干道列東街、東新二路緊鄰項(xiàng)目區(qū)。另外，*市外部交通條件日益完善，泉三高速公路、銀福高速公路已建成

50、通車，永武 高速公路、永寧高速公路、向莆高速鐵路正在建設(shè)，為*社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來新的機(jī)遇。項(xiàng)目方圓500米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了 *市人民政府、列 東百貨、電子城、郵政、電信、銀行等行業(yè)機(jī)構(gòu)。2 .景觀價(jià)值分析項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁*城區(qū)中心位置，視野開闊，中高 層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。項(xiàng)目建成后將成為這一區(qū)域最 高標(biāo)志性城市建筑。3 .自然條件(1)氣象條件*市區(qū)屬中亞熱帶季風(fēng)氣候，其特征是：夏半年多為偏東風(fēng)，炎雨；冬半年盛行東北風(fēng)，寒冷干燥；降雨量充沛，季風(fēng)性氣候顯 干燥，冷熱明顯，四季較為分明，光照充足。年平均氣溫為19.4攝氏度，年平均氣壓為995.2毫巴，年平均 相對(duì)濕度為

51、79%年平均降水量1610.7毫米，年均霧日56天。(2)水文沙溪系閩江三大主干流之一，具有流程短、坡降大、水流急、 徑流系數(shù)大等特點(diǎn)。沙溪是流經(jīng) *市區(qū)的唯一河流，主干流從三元 區(qū)溪口農(nóng)場(chǎng)入境，從西南向東北穿過市區(qū)中部至梅列區(qū)洋口仔流入 沙縣。境內(nèi)河長(zhǎng)49.1公里，出口集水面積 9874平方公里，河道坡 降0.11%,其兩岸注入的主要支流有湖源溪、溪源溪、魚塘溪、薯 沙溪、臺(tái)溪、東牙溪、黃沙溪、碧溪、小溪等九條，呈樹狀分布。 沙溪河*段河面寬闊，水量豐富。據(jù)歷史資料，*段平均年徑流量為94.0億立方米，平均流量 308立方米/秒，最大洪峰流量 7230 立方米/秒，實(shí)測(cè)最小流量13.5立方米

52、/秒，四、五、六月為豐水期， 十一、十二、一月為枯水期，其它各月為平水期。(3)地形、地貌條件*市區(qū)屬山區(qū)丘陵地帶，四周高山環(huán)抱。沙溪由西南流入城區(qū)， 經(jīng)城區(qū)中心向東北方向(梅列區(qū)洋口仔)流入沙縣。河流西岸丘陵 廣布，坡度較緩，其間嵌有巖前、吉口、碧溪等小盆地。東岸階地 狹窄，多高山或丘陵，地勢(shì)向東急劇升高。市區(qū)東部多山嶺，其中 以普禪山、蓮花頂、羅拔頂?shù)暮０巫罡撸?1500米以上，其主脊 形成一條與沙溪走向相似的玳瑁山脈北段。城區(qū)位于梅列盆地的中 部，平均海拔高度約為160米。用地內(nèi)地形圖差不大，全場(chǎng)局差 3米以內(nèi)。(4)工程及水文地質(zhì)條件尚未進(jìn)行場(chǎng)地工程及水文地質(zhì)勘察，必須在下階段工作

53、中進(jìn)行 詳勘。4 .基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目地處城區(qū)核心，具城市交通、市政給排水、用電、通訊等 各項(xiàng)外部協(xié)作條件優(yōu)越，均可協(xié)商相關(guān)部門快速解決。5 .社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件* *市是一座新興的工業(yè)城市，是全國創(chuàng)建精神文明先進(jìn)城市和 國家衛(wèi)生城、園林城及中國優(yōu)秀旅游城市。*轄二區(qū)一市九縣，土地總面積2.29萬平方公里，人口 270萬人。* *資源豐富，是全國南方集體林區(qū)綜合改革試驗(yàn)區(qū)，享有福建“綠色寶庫”的美譽(yù)，林木品種繁多，森林覆蓋率達(dá)76.8%;已發(fā)現(xiàn)金屬和非金屬礦種79個(gè)，已探明儲(chǔ)量的礦種 49個(gè)；境內(nèi)主要河 流沙溪、金溪、尤溪，均系閩江水系，總長(zhǎng) 875公里，年徑流量達(dá) 215.8億立方米，全市水力資源可供開

54、發(fā)發(fā)電裝機(jī)容量達(dá) 170萬千 瓦。* *山川秀麗，風(fēng)光獨(dú)特，旅游資源豐富。主要旅游風(fēng)景區(qū)有泰 寧金湖，將樂玉華洞，永安桃源洞、鱗隱石林，寧化天鵝洞，沙縣 淘金山，*市區(qū)格氏榜自然保護(hù)區(qū)、大佑山、瑞云洞，將樂龍棲山， 尤溪九阜山，建寧金饒山、閩江源，明溪紫云等?！熬G三角之旅” 和“客家之旅”被列為省級(jí)三大聯(lián)合促銷黃金線路。2008年全市地區(qū)生產(chǎn)總值 666.92億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值138.6億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值 318.95億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值 209.37 億元，地方級(jí)財(cái)政一般預(yù)算收入32.96億元。人均GD日25407元（折合約3717美元），增長(zhǎng)14.4%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。第一、第 三產(chǎn)業(yè)比重有所下降，第二產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)提高。三次產(chǎn)業(yè)比例由上 年的21.8 : 43.3 : 34.9調(diào)整為20.8 : 47.8 : 31.4。居民消費(fèi)價(jià)格 總水平比上年上漲4.9%。6.項(xiàng)目相關(guān)政策分析國務(wù)院、福