直客式個(gè)人住房貸款

1、直客式個(gè)人住房貸款1.業(yè)務(wù)簡(jiǎn)介 直客式個(gè)人住房貸款（簡(jiǎn)稱(chēng)“直客式貸款”，下同）是指農(nóng)業(yè)銀行向符合條件的購(gòu)房人發(fā)放的、不由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證擔(dān)保的一手住房貸款。直客式貸款與傳統(tǒng)一手住房貸款的根本區(qū)別在于是否由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，在目前階段為傳統(tǒng)一手住房貸款的補(bǔ)充形式。對(duì)借款人而言，申請(qǐng)直客式貸款不但可以自由選擇貸款銀行，更可以享受開(kāi)發(fā)商給出的一次性付款優(yōu)惠。直客式貸款是營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶(hù)和優(yōu)質(zhì)按揭樓盤(pán)以及優(yōu)質(zhì)個(gè)人房貸客戶(hù)的必要手段。2.相關(guān)規(guī)定2.1. 直客式貸款類(lèi)型可以分為優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)型直客式貸款（又分為有協(xié)議和無(wú)協(xié)議型）、優(yōu)質(zhì)法人客戶(hù)團(tuán)購(gòu)型直客式貸款和優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶(hù)型直客式貸款。優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)型直客式

2、貸款是指擬按揭樓盤(pán)經(jīng)過(guò)準(zhǔn)入之后，我行向借款人發(fā)放的不由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證擔(dān)保的直客式貸款（其中，按照是否與開(kāi)發(fā)商簽訂直客式個(gè)人住房貸款合作協(xié)議，優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)型直客式貸款可細(xì)分為有協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)型直客式貸款和無(wú)協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)型直客式貸款）。優(yōu)質(zhì)法人客戶(hù)團(tuán)購(gòu)型直客式貸款是指我行向購(gòu)買(mǎi)同一樓盤(pán)住房的同一優(yōu)質(zhì)法人客戶(hù)的多名員工發(fā)放的、由該優(yōu)質(zhì)法人客戶(hù)承擔(dān)階段性保證擔(dān)保的直客式貸款。優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶(hù)型直客式貸款是指我行向個(gè)人優(yōu)質(zhì)客戶(hù)發(fā)放的、用于購(gòu)買(mǎi)符合我行規(guī)定條件的住房且開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)保證擔(dān)保的個(gè)人住房貸款。對(duì)無(wú)協(xié)議型優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)直客式貸款不再續(xù)辦。2.2.準(zhǔn)入權(quán)限2.2.1.總行級(jí)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)開(kāi)發(fā)的按揭樓盤(pán)有協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)

3、型直客式貸款的準(zhǔn)入權(quán)限在經(jīng)營(yíng)行，其他有協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)型直客式貸款按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入審批權(quán)、優(yōu)質(zhì)法人客戶(hù)團(tuán)購(gòu)型直客式貸款的按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入審批權(quán)均在二級(jí)分行。優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶(hù)型直客式貸款由二級(jí)分行確定本行開(kāi)辦范圍，不履行單獨(dú)的按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入流程，僅由單筆直客式貸款有權(quán)審批行在調(diào)查、審查、審批單筆貸款的同時(shí)調(diào)查、審查、審批該樓盤(pán)是否符合優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶(hù)型直客式貸款的按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入條件。2.2.2.為避免內(nèi)部惡性競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)已有經(jīng)營(yíng)行與開(kāi)發(fā)商簽訂傳統(tǒng)按揭合作協(xié)議且合作正常的樓盤(pán)，其他行原則上不得發(fā)放直客式貸款。確有需要的，須報(bào)經(jīng)兩家行的共同上級(jí)行書(shū)面同意。2.3.開(kāi)辦范圍直客式個(gè)人住房貸款由于沒(méi)有開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保，操作風(fēng)

4、險(xiǎn)相對(duì)較大，原則上只有同業(yè)率先開(kāi)辦并對(duì)我行形成較大競(jìng)爭(zhēng)壓力的情況下才可開(kāi)辦。獲準(zhǔn)開(kāi)辦直客式貸款的行應(yīng)按照總行要求，將直客式貸款的范圍鎖定在優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商、優(yōu)質(zhì)按揭樓盤(pán)或優(yōu)勢(shì)行業(yè)的個(gè)人優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。2.4.可辦理直客式貸款的按揭樓盤(pán)均須符合以下基本條件：（1）開(kāi)發(fā)商及其法定代表人信用良好;（2）項(xiàng)目“五證”齊全，銷(xiāo)售前景良好;（3）工程進(jìn)展順利，無(wú)非正常停工現(xiàn)象。2.4.1.可辦理優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)型直客式貸款的擬按揭樓盤(pán)尚需符合以下條件之一：（1）總行級(jí)房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)及其控股50%以上的子公司開(kāi)發(fā)的住房樓盤(pán)。（2）全國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)及其控股50%以上的子公司開(kāi)發(fā)的住房樓盤(pán)。（3）按照總行有關(guān)文件認(rèn)定的分行級(jí)房地

5、產(chǎn)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)及其控股50%以上的子公司開(kāi)發(fā)的住房樓盤(pán)。（4）雖不屬于上述三類(lèi)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)開(kāi)發(fā)，但樓盤(pán)整體規(guī)劃面積在一定水平以上（省行規(guī)定指標(biāo)：樓盤(pán)規(guī)劃面積在5萬(wàn)平方米以上），已有商業(yè)銀行發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，且開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放銀行已開(kāi)始辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，銷(xiāo)售前景看好的住房樓盤(pán)。2.4.2. 優(yōu)質(zhì)法人客戶(hù)團(tuán)購(gòu)型直客式貸款應(yīng)滿足以下條件：（1）團(tuán)購(gòu)樓盤(pán)符合本條規(guī)定的基本條件；開(kāi)發(fā)商在商業(yè)銀行有開(kāi)發(fā)貸款且已投入使用，或樓盤(pán)已經(jīng)主體封頂；（2）組織住房團(tuán)購(gòu)的法人須為我行AAA級(jí)及以上優(yōu)質(zhì)法人客戶(hù)，參加團(tuán)購(gòu)的購(gòu)房人須為該法人客戶(hù)正式在編員工；（3）法人客戶(hù)已按法律及公司章程規(guī)定，出具經(jīng)董事會(huì)、股東會(huì)或股東大會(huì)審議通過(guò)

6、的書(shū)面承諾，同意為員工購(gòu)房貸款承擔(dān)階段性保證擔(dān)保；（4）參加住房團(tuán)購(gòu)的法人客戶(hù)員工已經(jīng)分別與開(kāi)發(fā)商簽訂具有明確購(gòu)房?jī)?nèi)容的意向書(shū)或協(xié)議書(shū)；（5）參加團(tuán)購(gòu)的員工符合我行個(gè)人住房貸款基本條件并已按照第3.2條（三）項(xiàng)規(guī)定對(duì)我行授權(quán)，同意通過(guò)我行支付購(gòu)房首付款（定金可除外），或開(kāi)發(fā)商能夠按戶(hù)提供購(gòu)房首付款發(fā)票（收據(jù)）及對(duì)應(yīng)的銀行進(jìn)賬單。2.4.5.優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶(hù)型直客式貸款按揭樓盤(pán)需符合下列條件之一：（一）按揭樓盤(pán)為按照傳統(tǒng)一手住房按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入操作流程已經(jīng)準(zhǔn)入的樓盤(pán)；（二）按揭樓盤(pán)符合以下條件：1、符合第本條規(guī)定的基本條件；2、開(kāi)發(fā)商在其他商業(yè)銀行有開(kāi)發(fā)貸款且開(kāi)發(fā)貸款已經(jīng)投入使用，或借款人所購(gòu)住房已經(jīng)主

7、體封頂；3、按揭樓盤(pán)的住房建筑面積達(dá)到一定規(guī)模（由一級(jí)分行自行確定），樓盤(pán)銷(xiāo)售現(xiàn)狀和銷(xiāo)售前景良好；4、樓盤(pán)售價(jià)合理，地理位置良好，無(wú)樓盤(pán)質(zhì)量不良?xì)v史記錄及經(jīng)濟(jì)糾紛等問(wèn)題；5、農(nóng)業(yè)銀行要求的其他條件。（三） 申請(qǐng)優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶(hù)型直客式貸款的借款人除符合我行個(gè)人住房貸款所要求的全部條件，還須符合下列條件：1、借款人信用評(píng)級(jí)原則上在AAA級(jí)及以上，或信用評(píng)級(jí)在AA+級(jí)及以上且為以下幾類(lèi)人員之一：（1）政府機(jī)關(guān)及財(cái)政出資支持的行政事業(yè)單位、三級(jí)甲等醫(yī)院、公立重點(diǎn)學(xué)校、金融機(jī)構(gòu)等單位職業(yè)穩(wěn)定、收入水平較高的正式在編員工；（2）電力、郵電、通訊、交通等行業(yè)中處于行業(yè)領(lǐng)先地位或壟斷地位企業(yè)的正式在編員工；（3

8、）我行資信等級(jí)AAA級(jí)及以上法人單位的正式在編員工；（4）具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)執(zhí)業(yè)資格，在本地執(zhí)業(yè)時(shí)間兩年以上，收入水平較高的律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師等。2、同意首付款通過(guò)我行支付給開(kāi)發(fā)商（定金除外）。3、農(nóng)業(yè)銀行要求的其他條件。2.5.貸款發(fā)放規(guī)定2.5.1.各類(lèi)直客式貸款原則上應(yīng)在辦妥抵押預(yù)登記之后發(fā)放貸款。由于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)需要，確需在抵押預(yù)登記之前發(fā)放貸款的，應(yīng)至少辦妥銷(xiāo)售備案登記并落實(shí)階段性擔(dān)保，且須在貸款發(fā)放之后的合理期間內(nèi)辦妥抵押預(yù)登記。在辦妥抵押預(yù)登記之后發(fā)放貸款的，可不再要求借款人提供其他擔(dān)保措施；直客式貸款的階段性擔(dān)保可至辦妥抵押預(yù)登記之日止。2.5.2.對(duì)于借款人能夠以自籌資金

9、全額付款的，貸款審批后可先向其出具直客式個(gè)人住房貸款放款承諾書(shū)，承諾在完成抵押預(yù)登記手續(xù)之后，將貸款劃入借款人指定賬戶(hù)。2.5.3.經(jīng)營(yíng)行必須建立完備的直客式貸款抵押預(yù)登記及抵押登記管理方案。經(jīng)營(yíng)行直接辦理抵押預(yù)登記及抵押登記手續(xù)的，應(yīng)配備足夠數(shù)量的客戶(hù)經(jīng)理。3.操作流程3.1. 有協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)型直客式貸款操作流程3.1.1.樓盤(pán)資料收集。經(jīng)營(yíng)行須收集以下資料：1、開(kāi)發(fā)商法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；2、開(kāi)發(fā)商貸款卡；3、開(kāi)發(fā)商企業(yè)章程；4、開(kāi)發(fā)商法人代表身份證件或授權(quán)人身份證件復(fù)印件；5、項(xiàng)目“五證”（對(duì)暫未取得銷(xiāo)預(yù)售許可證的，可將其作為準(zhǔn)入審批的限制性條件）；6、按揭樓盤(pán)工程形象進(jìn)度影像資料；7、盡可能

10、收集包括但不限于售樓書(shū)、媒體宣傳資料、戶(hù)型圖、公示的價(jià)格表等能夠反映樓盤(pán)情況的資料；8、農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定的其他資料。如果我行內(nèi)部文件已經(jīng)確認(rèn)開(kāi)發(fā)商符合第2.4.1.條（一）、（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定條件的，可不收集1-4項(xiàng)資料。資料收集可通過(guò)開(kāi)發(fā)商、工商管理部門(mén)、房地產(chǎn)管理部門(mén)、售樓現(xiàn)場(chǎng)以及其他合法、公開(kāi)渠道進(jìn)行。3.1.2.樓盤(pán)調(diào)查調(diào)查人員重點(diǎn)調(diào)查以下內(nèi)容：（1）項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)是否合法，包括項(xiàng)目“五證”內(nèi)容是否相互一致;（2）樓盤(pán)基本情況及施工進(jìn)度。主要包括樓盤(pán)的地理位置、周邊環(huán)境、占地面積、建筑面積、主要戶(hù)型結(jié)構(gòu)、樓座數(shù)量、戶(hù)數(shù)分布、容積率、綠化率、施工進(jìn)度、后期物業(yè)管理安排等;（3）樓盤(pán)市場(chǎng)前景及

11、銷(xiāo)售價(jià)格合理性。調(diào)查樓盤(pán)的市場(chǎng)定位和銷(xiāo)售情況，判斷是否適銷(xiāo)對(duì)路，通過(guò)與周邊同類(lèi)、同檔次樓盤(pán)的比較分析，判斷項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格是否合理。對(duì)價(jià)格明顯高于周邊同類(lèi)、同檔次樓盤(pán)的，應(yīng)深入調(diào)查原因并在調(diào)查報(bào)告中特別說(shuō)明；對(duì)沒(méi)有合理原因價(jià)格過(guò)高的樓盤(pán)，調(diào)查人員應(yīng)在調(diào)查報(bào)告中特別說(shuō)明，并出具不予合作、慎重合作或降低最高貸款成數(shù)等調(diào)查意見(jiàn)。調(diào)查人員撰寫(xiě)以上述調(diào)查內(nèi)容為主的調(diào)查報(bào)告，并在中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入內(nèi)部運(yùn)作(批準(zhǔn))表上簽署調(diào)查意見(jiàn)，就是否同意直客式按揭合作、項(xiàng)目按揭貸款是否需要總額控制、單筆貸款主要要素（貸款期限、成數(shù)、利率、還款方式、擔(dān)保方式）等方面提出意見(jiàn)，并由調(diào)查部門(mén)負(fù)責(zé)人簽字。3.1.3.樓盤(pán)審查

12、、審批審查人員重點(diǎn)審查以下內(nèi)容：（1）樓盤(pán)資料是否完整；（2）樓盤(pán)建設(shè)手續(xù)是否齊備、合法、統(tǒng)一；（3）樓盤(pán)是否符合有協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)直客式貸款準(zhǔn)入條件；（4）樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格是否合理。審查人員在中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入內(nèi)部運(yùn)作（批準(zhǔn)）表上簽署審查意見(jiàn)，就是否同意按揭合作、按揭樓盤(pán)是否進(jìn)行貸款總額控制、單筆貸款主要要素（貸款期限、成數(shù)、利率、還款方式、擔(dān)保方式）、及限制性條款等方面提出意見(jiàn)，并由審查部門(mén)負(fù)責(zé)人簽字后移交有權(quán)審批人。有權(quán)審批人根據(jù)調(diào)查、審查意見(jiàn)和所提交的相關(guān)資料，在中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入內(nèi)部運(yùn)作（批準(zhǔn)）表上簽署審批意見(jiàn)。3.1.4.簽訂合作協(xié)議。經(jīng)審批同意后，經(jīng)營(yíng)行與開(kāi)發(fā)商簽訂直客式個(gè)

13、人住房貸款合作協(xié)議，并在CMS登記合作商及合作項(xiàng)目信息，合作項(xiàng)目名稱(chēng)為“××有協(xié)議樓盤(pán)型直貸”。3.1.5.有協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)直客式貸款單筆貸款操作流程：（1）借款人除按照傳統(tǒng)一手住房貸款要求提交貸款申請(qǐng)資料外，還需提交直客式個(gè)人住房貸款還款承諾書(shū)及貸款擔(dān)保有關(guān)資料（在抵押預(yù)登記后發(fā)放貸款的可不提供階段性擔(dān)保資料）。（2）單筆貸款的調(diào)查、審查、審批按照傳統(tǒng)一手住房貸款流程進(jìn)行。（3）貸款審批通過(guò)的，經(jīng)營(yíng)行與借款人面簽個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同，并由借款人簽署委托經(jīng)營(yíng)行辦理房地產(chǎn)抵押預(yù)登記及正式抵押登記等內(nèi)容的直客式個(gè)人住房貸款授權(quán)委托書(shū)，該委托書(shū)如需公證，必須經(jīng)過(guò)公證，委托書(shū)有效期

14、至直客式貸款到期日止。（4）借款人預(yù)交辦理住房產(chǎn)權(quán)、抵押預(yù)登記和正式抵押預(yù)記的相關(guān)稅費(fèi)，原則上由經(jīng)營(yíng)行在貸款發(fā)放前代收，但經(jīng)營(yíng)行與借款人或開(kāi)發(fā)商另有約定且風(fēng)險(xiǎn)可控的除外。（5）辦理抵押預(yù)登記手續(xù)。確需在抵押預(yù)登記之前辦理發(fā)放貸款的，要查證銷(xiāo)售備案信息或采取其他合理措施確認(rèn)交易真實(shí)性，落實(shí)階段性擔(dān)保手續(xù)，并在貸款發(fā)放后合理期間內(nèi)及時(shí)辦妥抵押預(yù)登記。（6）貸款資金按照借款人授權(quán)直接劃入開(kāi)發(fā)商售房款專(zhuān)戶(hù)，經(jīng)營(yíng)行及時(shí)通知借款人，向開(kāi)發(fā)商出具直客式個(gè)人住房貸款放款清單（一式四份），經(jīng)營(yíng)行在開(kāi)發(fā)商簽收并加蓋公章后收回其中兩份作為貸后管理依據(jù)。3.1.6. 有協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)直客式貸款貸后管理：（1）經(jīng)營(yíng)行客

15、戶(hù)部門(mén)應(yīng)按樓盤(pán)設(shè)立直客式個(gè)人住房貸款產(chǎn)權(quán)及抵押登記辦理進(jìn)度控制表，明確專(zhuān)人對(duì)有關(guān)項(xiàng)目初始登記、轉(zhuǎn)移登記及抵押登記辦理情況進(jìn)行定期跟蹤。（2）跟蹤合作項(xiàng)目房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)辦理情況。經(jīng)營(yíng)行應(yīng)督促開(kāi)發(fā)商及時(shí)辦理轉(zhuǎn)移登記，并及時(shí)收取已發(fā)放貸款借款人的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)原件，經(jīng)營(yíng)行持借款人出具的授權(quán)委托書(shū)辦理抵押登記手續(xù)。（3）貸后管理其他事項(xiàng)按照總行個(gè)人住房貸款貸后管理及檔案管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3.2. 優(yōu)質(zhì)法人客戶(hù)團(tuán)購(gòu)型直客式貸款操作流程3.2.1 調(diào)查部門(mén)應(yīng)負(fù)責(zé)收集以下資料：（1）法人客戶(hù)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、貸款卡、法定代表人的身份證件，在我行的信用等級(jí)評(píng)定為AAA級(jí)及以上的證明文件，以及經(jīng)董事會(huì)或股東大會(huì)審議通

16、過(guò)的法人客戶(hù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的書(shū)面承諾；（2）法人客戶(hù)組織住房團(tuán)購(gòu)的具體方案，包括但不限于與開(kāi)發(fā)商簽訂的具有明確購(gòu)房?jī)?nèi)容的意向書(shū)或協(xié)議書(shū)、每位員工的具體購(gòu)房意向及資金籌措方案等；（3）開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、貸款卡、法定代表人身份證件；（4）擬團(tuán)購(gòu)樓盤(pán)的“五證”、樓盤(pán)銷(xiāo)售資料（包括售樓書(shū)、折頁(yè)、戶(hù)型圖、價(jià)格表等能夠反映樓盤(pán)情況的資料）、工程形象進(jìn)度影像資料；（5）團(tuán)購(gòu)員工的身份證明、工作證明及收入證明書(shū)；（6）農(nóng)業(yè)銀行要求的其他資料。3.2.2. 優(yōu)質(zhì)法人客戶(hù)型直客式貸款應(yīng)參照有協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)型直客式貸款按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入流程進(jìn)行按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入和團(tuán)購(gòu)法人客戶(hù)準(zhǔn)入，并參照有協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)型直客式貸款單筆貸款操作流程

17、辦理單筆貸款。但在CMS登記合作商及合作項(xiàng)目信息時(shí)，合作項(xiàng)目名稱(chēng)為“××團(tuán)購(gòu)型直貸”。3.3. 優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶(hù)型直客式貸款操作流程3.3.1.借款人申請(qǐng)借款人按傳統(tǒng)流程規(guī)定提供資料，其中未簽訂正式合同的先提供擬購(gòu)一手住房的臨時(shí)合約、定金收據(jù)或其它購(gòu)房證明材料，除此之外還需提供工作證明、資格證書(shū)、單位聘書(shū)或其它能證明其工作單位、職務(wù)和工作年限的證明。3.3.2.經(jīng)營(yíng)行調(diào)查人員應(yīng)搜集以下樓盤(pán)資料：（1）按揭樓盤(pán)“五證”；（2）樓盤(pán)銷(xiāo)售資料，包括售樓書(shū)、折頁(yè)、戶(hù)型圖、價(jià)格表等能夠反映樓盤(pán)情況的資料；（3）工程形象進(jìn)度影像資料；（4）農(nóng)業(yè)銀行要求的其它資料。3.3.3.優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶(hù)型

18、直客式貸款按揭樓盤(pán)調(diào)查、審查、審批的主要內(nèi)容，參照有協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)直客式貸款按揭樓盤(pán)準(zhǔn)入流程有關(guān)規(guī)定辦理，但可適當(dāng)簡(jiǎn)化內(nèi)容，在CMS登記合作商及合作項(xiàng)目信息時(shí)，合作項(xiàng)目名稱(chēng)為“××個(gè)人客戶(hù)型直貸”；對(duì)單筆借款，除按傳統(tǒng)個(gè)人住房貸款有關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)查、審查、審批之外，還應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查、審查借款人工作單位、收入情況、執(zhí)業(yè)資格、職務(wù)等是否符合優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶(hù)型直客式貸款借款人的條件。3.3.4.在貸款發(fā)放前經(jīng)營(yíng)行應(yīng)完成以下工作：（1）確認(rèn)借款人與發(fā)展商簽訂正式購(gòu)房合同，通過(guò)我行支付購(gòu)房首付款（定金可除外）。（2）向借款人收集完成備案登記的購(gòu)房合同原件、首付款發(fā)票或收據(jù)。3.3.5. 優(yōu)質(zhì)個(gè)

19、人客戶(hù)型直客式貸款的貸后管理參照無(wú)協(xié)議的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)型直客式貸款貸后管理有關(guān)規(guī)定。3.4. 貸款擔(dān)保3.4.1. 借款人以所購(gòu)住房之外的其他住房設(shè)定抵押的，在辦妥所購(gòu)住房的銷(xiāo)售備案登記和抵押物的抵押登記手續(xù)之后，即可發(fā)放貸款并以借款人名義直接劃入開(kāi)發(fā)商收款賬戶(hù)。貸款金額須符合中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法的一般性規(guī)定，且最高不得超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)格的70。3.4.2. 階段性擔(dān)?？刹捎玫盅?、質(zhì)押或保證擔(dān)保方式。3.4.2.1. 階段性保證擔(dān)保原則上按照以下規(guī)定：（一）信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保和信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)之外的法人擔(dān)保的，按照省行擔(dān)保管理辦法和擔(dān)保實(shí)施細(xì)則執(zhí)行。（二）自然人保證擔(dān)保的：1、保證人為以下幾類(lèi)

20、人員之一：（1）政府機(jī)關(guān)及財(cái)政出資支持的行政事業(yè)單位、三級(jí)甲等醫(yī)院、公立重點(diǎn)學(xué)校、金融機(jī)構(gòu)等單位職業(yè)穩(wěn)定、收入水平較高的正式在編員工；（2）電力、郵電、通訊、交通等行業(yè)中處于行業(yè)領(lǐng)先地位或壟斷地位企業(yè)的正式在編員工；（3）我行資信等級(jí)AAA級(jí)及以上法人單位的正式在編員工；（4）具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)執(zhí)業(yè)資格，在本地執(zhí)業(yè)時(shí)間在兩年以上，收入水平較高的律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師等；（5）具有本地戶(hù)籍，且在本地經(jīng)營(yíng)兩年以上、個(gè)人資產(chǎn)及收入來(lái)源豐厚的私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體工商戶(hù)等；2、經(jīng)我行內(nèi)部評(píng)級(jí)，保證人資信等級(jí)在AA+級(jí)及以上；3、不存在過(guò)度擔(dān)保、相互擔(dān)保、連環(huán)擔(dān)保、鏈狀擔(dān)保等加大信貸風(fēng)險(xiǎn)的情況。4、擔(dān)保能

21、力最大擔(dān)保額度=2*保證人年純收入或家庭年平均收入（二者取較低值）-年生活保障支出-年自身債務(wù)性支出對(duì)農(nóng)業(yè)銀行的擔(dān)保額度=最大擔(dān)保額度-已為他人提供的各類(lèi)擔(dān)保余額=2*保證人年純收入或家庭年平均收入（二者取較低值）-年生活保障支出-年自身債務(wù)性支出- 已為他人提供的各類(lèi)擔(dān)保余額或者對(duì)農(nóng)業(yè)銀行的擔(dān)保額度=凈資產(chǎn)-已為他人提供的各類(lèi)擔(dān)保余額。4、風(fēng)險(xiǎn)提示4.1.風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)直客式貸款除具有一般住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)外，由于開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)階段性擔(dān)保，直客式貸款還有以下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）存在開(kāi)發(fā)商抽逃資金、按揭樓盤(pán)爛尾風(fēng)險(xiǎn)；（2）存在借款人在期房階段違約，銀行無(wú)法及時(shí)處置抵押物風(fēng)險(xiǎn)；（3）存在辦妥抵押預(yù)登記之前，借款人未經(jīng)銀行同意即解除商品房買(mǎi)