城市住房管理問(wèn)題

1、三、城市住房管理問(wèn)題三、城市住房管理問(wèn)題p主要知識(shí)點(diǎn)主要知識(shí)點(diǎn)（一）房地產(chǎn)知識(shí)簡(jiǎn)介（二）住房領(lǐng)域的市場(chǎng)失效（三）住房保障和政府失靈（四）保障性住房建設(shè)的融資問(wèn)題（一）房地產(chǎn)知識(shí)簡(jiǎn)介（一）房地產(chǎn)知識(shí)簡(jiǎn)介1. 概念房地產(chǎn)房產(chǎn)建筑物構(gòu)建物地產(chǎn)空置土地已使用土地（一）房地產(chǎn)知識(shí)簡(jiǎn)介（一）房地產(chǎn)知識(shí)簡(jiǎn)介2. 房地產(chǎn)的屬性 物理屬性 不可移動(dòng)性、異質(zhì)性、耐用性經(jīng)濟(jì)屬性 區(qū)位、經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)、稀缺性雙重屬性：投資+消費(fèi)屬性（一）房地產(chǎn)知識(shí)（一）房地產(chǎn)知識(shí)簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 指買賣雙方在某個(gè)特定的地理區(qū)域內(nèi)，于某一特定的時(shí)間段內(nèi)達(dá)成的所有房地產(chǎn)交易的總和。（一）房地產(chǎn)知識(shí)簡(jiǎn)介（一）房地產(chǎn)知識(shí)簡(jiǎn)介4.房

2、地產(chǎn)業(yè)的概念 從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等企業(yè)的總稱。 （一）房地產(chǎn)知識(shí)簡(jiǎn)介（一）房地產(chǎn)知識(shí)簡(jiǎn)介5.城市土地制度改革歷程1954 五四憲法時(shí)期實(shí)行生產(chǎn)資料的多種所有制，包括 “個(gè)體勞動(dòng)者所有制”和“資本家所有制”，都受憲法承認(rèn)與保護(hù)，所以城市居民的民地與私房，無(wú)論自住還是出租，在法律上都不成問(wèn)題。1956 中共中央書記處二局發(fā)出關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及社會(huì)主義改造的意見，提到“一切私人占有的城市空地、街基地等地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)適當(dāng)辦法，一律收歸國(guó)家”，開啟了城市土地國(guó)有化的進(jìn)程。（一）房地產(chǎn)知識(shí)簡(jiǎn)介（一）房地產(chǎn)知識(shí)簡(jiǎn)介5.城市土地制度改革歷程1967 國(guó)家房管局、財(cái)政部、稅務(wù)總局答復(fù)關(guān)于城

3、鎮(zhèn)土地國(guó)有化請(qǐng)示提綱的記錄就明確：“對(duì)(城市)土地國(guó)有化問(wèn)題，中央在1956年已有原則指示，到十年后的今天提出要把土地收歸國(guó)有不是太早而是太晚了”，“無(wú)論什么空地(包括旗地)，無(wú)論什么人的土地(包括剝削者、勞動(dòng)人民)都要收歸國(guó)有。1975 憲法第6條 “國(guó)家可以依照法律規(guī)定的條件，對(duì)城鄉(xiāng)土地和其他生產(chǎn)資料實(shí)行征購(gòu)、征用或者收歸國(guó)有” 。1982 憲法第一次宣布城市的土地屬于國(guó)家所有。（一）房地產(chǎn)知識(shí)簡(jiǎn)介（一）房地產(chǎn)知識(shí)簡(jiǎn)介5.城市土地制度改革歷程1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地199

4、0年中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例1991城市房屋拆遷管理?xiàng)l例2001城市房屋拆遷管理?xiàng)l例2011國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（一）房地產(chǎn)知識(shí)簡(jiǎn)介（一）房地產(chǎn)知識(shí)簡(jiǎn)介6. 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段：理論突破與試點(diǎn)起步階段(1978至1991年)非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段(1992至1997年)相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1998至2003年）價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段(2004年2014)黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代（2015年至今）課堂練習(xí)： 住房服務(wù)是公共物品嗎？ 它應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)生產(chǎn)和提供？市場(chǎng)（開發(fā)商）、政府、社會(huì)組織？（二）住房領(lǐng)域的市場(chǎng)失效1. 住房市場(chǎng)失效的定義 在成

5、本和有限收入的約束下，城市住宅市場(chǎng)不會(huì)準(zhǔn)確無(wú)誤地發(fā)揮功能提供最佳數(shù)量和質(zhì)量的住宅以滿足消費(fèi)者的需求。 個(gè)人消費(fèi)品的分配方式： 拍賣、排隊(duì)輪候、行政配給、武力競(jìng)爭(zhēng)。 匈牙利經(jīng)濟(jì)學(xué)家科爾內(nèi)（二）住房領(lǐng)域的市場(chǎng)失效1. 住房數(shù)量短缺 二、住房領(lǐng)域的市場(chǎng)失效2. 住房質(zhì)量低劣 二、住房領(lǐng)域的市場(chǎng)失效3. 住房空置 二、住房領(lǐng)域的市場(chǎng)失效4. 住房領(lǐng)域的分配不公與歧視問(wèn)題 （二）住房領(lǐng)域的市場(chǎng)失效5. 低收入者難以獲得銀行商業(yè)的信貸； 房屋抵押貸款條件：房屋抵押貸款條件：p 具有中華人民共和國(guó)國(guó)籍和完全民事行為能力的自然人;p 持有有效的身份證明文件;p 具有穩(wěn)定、合法的收入來(lái)源;p 抵押房產(chǎn)有房地產(chǎn)證

6、，產(chǎn)權(quán)明晰，可上市流通;p 銀行規(guī)定的其他條件;p 商品住宅的抵押率最高可達(dá) 70%（二）住房領(lǐng)域的市場(chǎng)失效6. 住宅生產(chǎn)者幾乎不會(huì)主動(dòng)提供面向低收入者的住宅 （二）住房領(lǐng)域的市場(chǎng)失效7. 住宅建設(shè)中的地塊整合無(wú)法實(shí)現(xiàn)； （二）住房領(lǐng)域的市場(chǎng)失效8. 住宅市場(chǎng)信息不對(duì)稱 （二）住房領(lǐng)域的市場(chǎng)失效9.房地產(chǎn)泡沫p20年代美國(guó)佛羅里達(dá)的房地產(chǎn)泡沫p90年代日本的房地產(chǎn)泡沫p亞洲金融危機(jī)時(shí)期，東南亞國(guó)家和香港等地的房地產(chǎn)泡沫p90年代海南和北海的房地產(chǎn)泡沫p美國(guó)的“次貸”危機(jī) （二）住房領(lǐng)域的市場(chǎng)失效10. 我國(guó)住房市場(chǎng)制度尚不完善 （二）住房領(lǐng)域的市場(chǎng)失效11.區(qū)域性供求不匹配 （三）住房保障和政

7、府失靈1. 保障性住房發(fā)展歷程1994 國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定1998 國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知2007 國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見2010國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知2011 國(guó)家十二五規(guī)劃綱要提出建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬(wàn)套 （三）住房保障和政府失靈2. 住房保障產(chǎn)品 住房保障體系產(chǎn)權(quán)式補(bǔ)貼經(jīng)濟(jì)適用房限價(jià)房共有產(chǎn)權(quán)房其他產(chǎn)權(quán)式保障性住房租賃式補(bǔ)貼廉租房公共租賃房直接租金補(bǔ)貼住房公積金制度（三）住房保障和政府失靈3. 保障房建設(shè)滯后的基本事實(shí)p 2003-2008 保障房銷售面積在3300萬(wàn)平方米窄幅波動(dòng)p2

8、011-2013年底，我國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程累計(jì)開工2490萬(wàn)套，基本建成1577萬(wàn)套p 廉租房、公共租賃房建設(shè)受冷遇p 廣大農(nóng)民工未納入住房保障范圍p 保障性住房選址不當(dāng)造成空置保障房現(xiàn)象的出現(xiàn) （三）住房保障和政府失靈3. 住房保障領(lǐng)域的政府失靈現(xiàn)象p 權(quán)力尋租現(xiàn)象 “業(yè)務(wù)尖兵”從巔峰跌落安徽省天長(zhǎng)市保障性住房發(fā)展中心原主任張殿竹貪污、受賄案（三）住房保障和政府失靈3. 住房保障領(lǐng)域的政府失靈現(xiàn)象p負(fù)保障現(xiàn)象 （三）住房保障和政府失靈3. 住房保障領(lǐng)域的政府失靈現(xiàn)象p地方政府對(duì)保障房建設(shè)積極性不高 （三）住房保障和政府失靈3. 住房保障領(lǐng)域的政府失靈現(xiàn)象p對(duì)商品房的擠出效應(yīng)p 半市民化現(xiàn)象

9、p 居住隔離現(xiàn)象p 住房保障政策與城鎮(zhèn)化水平的不匹配 （四）保障房建設(shè)融資渠道1. 政府投入是保障性住房建設(shè)資金的基層p 財(cái)政資金 單位：億元p 土地出讓金收益 包括北京、上海、重慶、成都等22個(gè)城市從土地出讓凈收益中提取的廉住房保障資金比例未達(dá)到要求。（2010年審計(jì)數(shù)據(jù)）p住房公積金增值收益2008200920102011201216847080217131787（四）保障房建設(shè)融資渠道2. 銀行貸款是主要籌資渠道p 商業(yè)銀行貸款 例如：公共租賃房建設(shè)貸款利率未基準(zhǔn)利率的0.9倍，還對(duì)貸款提供貼息安排。p 政策性銀行貸款 2011年，住建部和國(guó)開行簽署開發(fā)性金融支持保障性安居工程建設(shè)合作協(xié)議。p住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)p外資銀行貸款p對(duì)融資平臺(tái)貸款（四）保障房建設(shè)融資渠道3. 其他融資渠道通過(guò)探索創(chuàng)新作為補(bǔ)充p 債券融資