《物業(yè)管理》讀書筆記

1、物業(yè)管理讀書筆記由于工作原因，經常需要用到“物業(yè)”方面的知識，感到有點力不從心，恰好中心開展讀書活動，中心讀書室添置了不少書籍，便借了幾本有關物業(yè)管理方面的書來充充電，受益頗多。現(xiàn)結合我關物業(yè)管理現(xiàn)狀談談自己對機關單位物業(yè)管理的看法。一、物業(yè)管理概述物業(yè)管理主要指物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理具有業(yè)主主導化、社會化和專業(yè)化的基本特征。物業(yè)管理業(yè)主主導化是指物業(yè)管理的權力來源于業(yè)主，而物業(yè)服務企業(yè)所進行的物業(yè)管理活動，僅是一種由業(yè)主委托授權，在合同約定的框架內，對房屋的共用部

2、分及其配套的設備設施和相關場地提供的一種服務。物業(yè)管理社會化是指物業(yè)管理將分散的社會工作集中起來，統(tǒng)一承擔，除了房屋及機電設備的維修養(yǎng)護外，諸如清潔、綠化、秩序維護等關系到人們日常生活及物業(yè)正常使用的事情，都可以委托物業(yè)服務企業(yè)來承擔。每位業(yè)主只需面對一家物業(yè)服務企業(yè)，而不需要為這些事情去面對不同的專業(yè)公司，這樣既方便了業(yè)主，又便于統(tǒng)一管理，這是提高整個城市管理和社會化程度的重要措施，物業(yè)管理的出現(xiàn)有利于發(fā)揮物業(yè)的整體功能，實現(xiàn)經濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一和綜合改善。物業(yè)管理專業(yè)化是指由專門的物業(yè)服務企業(yè)通過委托合同的簽訂，按照業(yè)主和使用人的意圖，提供專業(yè)的管理服務。物業(yè)服務企業(yè)是由社會

3、專業(yè)分工的細化而產生的專門提供物業(yè)管理服務的組織機構，作為一種統(tǒng)一管理，物業(yè)管理將有關的各項專業(yè)管理都納入物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務范圍內，物業(yè)服務企業(yè)可以通過設置專門的只能部門來從事相應的管理服務業(yè)務，配備諸如機電設備、空調、電梯、給排水、房屋檢測與維修等多方面的專業(yè)人才，并有專門的管理工具和方法。二、機關單位物業(yè)管理模式我國機關單位的物業(yè)管理，前后大體經歷了三種模式。第一種模式是傳統(tǒng)地設立后勤編制，對辦公用房進行“誰建設誰使用、誰使用誰管理”的分散模式，物業(yè)管理工作納入政府機關事務的行政管理之中，這是建國后數(shù)十年計劃經濟體制的產物。第二種模式是改革開放后 ， 在人們更新效益觀念的沖擊下，部分政府機

4、關對后勤編制實施改革，引入企業(yè)化管理，制定責任目標和檢驗標準，使后勤服務工作向規(guī)范化、標準化邁進。第三種模式是由政府機關全權委托專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)管理政府機關物業(yè)的模式，這種模式下，由物業(yè)管理企業(yè)針對政府機關樓宇及相關物業(yè)的實際情況，量體裁衣地準備物業(yè)管理實施方案，合理議價、財務公開，為機關辦公用房提供維修、保潔、綠化、綜合服務的一體化物業(yè)管理，通過物業(yè)管理企業(yè)本身的管理綜合服務和文化背景，給機關工作人員提供安全、文明、優(yōu)美、舒適的辦公環(huán)境，這是物業(yè)管理在新形勢下外延得以拓展的標志。三、機關單位物業(yè)管理存在的問題（一）機關單位物業(yè)產權的特殊性造成權責不明晰機關單位物業(yè)是由財政資金修建，其物業(yè)管

5、理只是一種常規(guī)的房產管理，管理單位一般由所屬的行政后勤部門承擔，并僅限于辦理房屋使用分配及對其進行簡單的維護保養(yǎng)。這種管理模式，是在計劃經濟體制下產生的，福利觀念根深蒂固，使用時自律性較差。機關單位住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用的設施設備及小區(qū)配套的房屋、設施設備、道路、場地等產權界定不明確，責、權、利難以界定，給物業(yè)管理帶來困難。（二）機關單位物業(yè)管理隊伍專業(yè)素質參差不齊，人員結構具有局限性現(xiàn)在的物業(yè)設施設備均向高檔化、電氣化、智能化發(fā)展，物業(yè)管理的難度越來越大，要求從業(yè)人員具備多方面與之相關的專業(yè)知識和專業(yè)技能。應當有計劃、有步驟地加強物業(yè)管理人才的培養(yǎng)，努力造就一支懂經營、善管理、有技術、

6、業(yè)務精的行業(yè)經營管理隊伍。但目前機關單位物業(yè)管理的職業(yè)化隊伍尚未形成，物業(yè)管理中心的人員主要來自機關后勤和機關機構改革分流人員，一些人年齡偏大，文化程度偏低，素質狀況差異較大，而且員工們還存在著過去那種“坐等服務”、服務態(tài)度生硬、服務方式單一等服務質量問題，這樣的實體，很難一下子打開市場局面，使物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理。（三）機關單位物業(yè)管理實行社會化難以達到服務保障與增效創(chuàng)收和諧統(tǒng)一長期以來，機關單位物業(yè)管理的經費來源幾乎全部來自財政預算資金安排，本機關一些干部職工對有償服務不理解，認為物業(yè)管理服務是機關職責的一部分，應該無償優(yōu)質的為機關提供服務。而社會化的機關物業(yè)企業(yè)必須講求經濟效益和資金

7、的良性循環(huán)，必然實行有償服務，有多少錢就提供多少服務，因此很容易發(fā)生服務和效益上的矛盾。四、搞好機關單位物業(yè)管理工作的思路機關單位物業(yè)管理不但要服務和保障好機關事務，而且要面向社會，參與市場競爭，實現(xiàn)管理專業(yè)化，服務社會化，經營產業(yè)化的目標。做好機關單位物業(yè)管理必須做到以下幾點：（一）堅持解放思想，轉變觀念，樹立服務意識機關物管人員只有進一步解放的思想，轉變觀念，才能與時俱進，抓住機遇迎接挑戰(zhàn)，在市場經濟和機關后勤社會化改革的大潮中有所作為。一是要樹立服務意識，根據(jù)各地的客觀實際，提供與經濟水平和社會環(huán)境相適應的高質量的服務；二是要樹立創(chuàng)新意識，通過觀念創(chuàng)新、制度創(chuàng)新，努力開創(chuàng)機關物業(yè)服務工作

8、的新局面；三是要樹立優(yōu)勝劣汰的競爭意識，服務水平不但要跟自己縱向相比，還要與同行業(yè)的先進水平相比，從中找出差距，不斷跟進；四是要樹立良好的成本意識，要注重房產、設備、資金的使用效率，杜絕“等、靠、要”的思想，向管理要效益。（二）明晰產權，明確責權，建立健全機關單位物業(yè)管理制度由于機關單位物業(yè)的特殊性，其市場化、專業(yè)化程度還不高，因而，要建立新型的機關物業(yè)管理模式，必須按照“保障法制化”的要求，明確物業(yè)使用人和物業(yè)管理者的權利與義務關系，界定物業(yè)管理的服務方式、服務內容和服務標準，建立統(tǒng)一合理的費用結算制度，確保后勤服務的經費來源。在逐步總結經驗的基礎上建立起一套與結算制度相適應的管理辦法和制度

9、，使服務費結算逐步做到制度化，規(guī)范化。（三）堅持開放市場，引入競爭機制一是要開放人才市場。由于種種原因，導致機關后勤各類經營管理和技術人才短缺。因此要不拘一格招納賢才，以適應機關后勤改革發(fā)展的需要。二是要開放服務市場。通過引進先進物管企業(yè)，逐步承擔機關設備、保安、保潔、綠化等工作，促進自身服務水平提高，同時也可降低某些環(huán)節(jié)的運行成本。三是開放資產市場。通過資產運作，強化經營，提高機關資產的運行效益，同時也為彌補機關物業(yè)資金不足奠定良好的基礎。（四）堅持以人為本，做好物業(yè)管理人員的思想政治工作機關物業(yè)管理人員的來源復雜，年齡、文化、技術等個體素質差異大，加之物業(yè)管理工作時間的不確定性，工作內容的

10、多樣性，管理和服務的規(guī)范性，對物業(yè)管理人員的要求比較高。首要的是要有高度的事業(yè)心和強烈的責任感。這種事業(yè)心和責任感的建立，就是要堅持“以人為本”的原則，大力加強物管人員的思想政治建設和精神文明建設，為提高服務質量提供有力的思想保證和精神動力，不斷增強服務意識和敬業(yè)精神。首先要抓好職業(yè)道德建設，切實加強物管人員的素質教育，培養(yǎng)高尚的思想道德，增強服務意識，弘揚愛崗敬業(yè)、無私奉獻的精神；其次要大力開展精神文明建設，教育職工樹立“窗口”意識、“形象”意識，爭創(chuàng)“文明單位、文明窗口”；第三是做好深入細致的思想政治工作，釋疑解惑，最大限度地調動職工的積極性。要建立領導與職工談心制度，定期了解職工的思想，關心職工的生活和切