房地產(chǎn)評(píng)估作業(yè)答案

1、1、待估對(duì)象為一新開(kāi)發(fā)土地，因無(wú)收益記錄和市場(chǎng)參照物，只得采用本錢(qián)法進(jìn) 行評(píng)估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi) 5 萬(wàn)元 /畝，其他費(fèi)用含稅費(fèi) 3 萬(wàn)元/畝，開(kāi)發(fā)費(fèi)用 1.5 億元/平方公里，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率 9%，兩年期貸 款利率為 10%，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年， 第一年投資占總投資的 3/4，利潤(rùn)率為 10%， 土地所有權(quán)收益為土地本錢(qián)的 10%，試估算該地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。解：1估算每平方米土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用： 50000+ 667 = 75元/平方米其他費(fèi)用：30000 + 667 = 45元/平方米土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用：150, 000, 000 + 1, 000, 0

2、00= 150 元/平方米每平方米土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì)為：75+45+150= 270元/平方米2計(jì)算利息：第一期利息：270 X 3/ 4X 10%X 2X 0.5 = 20.25元第二期利息：270 X 1/4X 9%X 1 X 0.5 = 3.0375元每平方米土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)承當(dāng)?shù)睦①M(fèi)用為 23.29 元。注:由于第一年投入總投資的 3/4,開(kāi)發(fā)期為 2年,利率 10%,該筆資金并非第一年年初 一次投入,所以需要乘以 0.5 。第二年同理。3計(jì)算利潤(rùn)： 270X 10%= 27元 4計(jì)算土地本錢(qián)： 270+23.29+27 = 320.29 元/平方米 5計(jì)算待估土地公

3、平市場(chǎng)價(jià)值：320.29 X1+10%= 352.32 元/平方米每平方米土地公平市場(chǎng)價(jià)值為 352.32 元/平方米,近似等于每平方米 352 元。2、被評(píng)估對(duì)象為一宗待開(kāi)發(fā)商業(yè)用地,土地面積 5 000 平方米,該宗地的使用 權(quán)年限自評(píng)估基準(zhǔn)日起為 40 年,當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定,待估宗地的容積率為 5, 覆蓋率為 60%。評(píng)估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及開(kāi)展趨勢(shì), 認(rèn)為 待估宗地的最正確開(kāi)發(fā)方案為建設(shè)一幢 25 000平方米的大廈,其中 1-2層為商場(chǎng), 每層建筑面積為3 00O平方米，3層及3層以上為寫(xiě)字樓，每層建筑面積為1 900 平方米。評(píng)估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測(cè)算得到如

4、下數(shù)據(jù)資料：(1) 將待估宗地開(kāi)發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資 500 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期為 1 年，投資在 1 年內(nèi)均勻投入 ;(2) 大廈建設(shè)期為 2 年，平均每平方米建筑面積的建筑費(fèi)用為 3 000 元，所需 資金分兩年投人，第一年投入所需資金的 60%，第二年投入所需資金的 40%， 各年投資均勻投入 ;(3) 專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的 10%;(4) 預(yù)計(jì)大廈建成后即可出租，其中 1-2 層每平方米建筑面積的年租金為 2 000元，出租率可達(dá) 100%，第 3至第 5層(即寫(xiě)字樓局部的 1 至3層)平均每天每 平方米建筑面積租金為 2 元，第 6 層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為 2

5、.5元，寫(xiě)字樓平均空置率約為 10%;(5) 管理費(fèi)用為租金的 5%，稅金為租金的 17.5%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)用的 0.1%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的 1%，年貸款利率為 5%，復(fù)利計(jì)息 ;(6) 開(kāi)發(fā)商要求的利潤(rùn)為建筑費(fèi)用、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、地價(jià)及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用之和的 25%;(7) 房地產(chǎn)綜合資本化率為 8%;(8) 每年按 365 天計(jì)算：(9) 本工程不考慮所得稅因素。解：(1)12樓面積：3 000X 2=6 000=0.6萬(wàn)平方米)(2) 3 5層面積：1 900X 3=5 700(平方米)=0.57(萬(wàn)平方米)(3) 6層及以上面積 2.5-0.6-0.57=1.33(萬(wàn)平方米)(4)

6、 年總收入 (萬(wàn)元 )=0.6X2 000+0.57X2X365X0.9+1.33X2.5X365X0.9=2 666.75(萬(wàn)元)(5) 年總費(fèi)用=2 666.75X(5%+17.5%)+2.5X3 000X1.1X0.1%+2.5X3 000X1%=683.27(萬(wàn)元)(6) 年利潤(rùn)=2666.75-683.27=1983.48(萬(wàn)元)(7) 大廈價(jià)值=1983.48/%X【1-1心+8%)37】=23355.83(元)(8) 建筑費(fèi)用 =3 000X 2.5=7 500(萬(wàn)元)(9) 專(zhuān)業(yè)費(fèi)用 =7 500X 10%=750(萬(wàn)元)(10) 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) =(7 500+750+500+地

7、價(jià) )X 25%=2 187.5+0.25X 地價(jià)(11) 利息=0.1576X 地價(jià) +64.86+375.85+81.49=0.1576X 地價(jià) +522.20(12) 地價(jià)=23 355.8-7500-750-500-2187.5-0.25X地價(jià)-0.1576 X地價(jià)-522.2=11 896.13-O.4076X 地價(jià)地價(jià)= =8451.36(萬(wàn)元)3、某商業(yè)用房地產(chǎn)， 按國(guó)家規(guī)定其土地使用權(quán)最高年限為 40年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬 出租，出租期為 10 年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定， 租金按每年 15 萬(wàn)元固定不 變。假定資本化率折現(xiàn)率為 10%，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn) 10

8、年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少？、解：2計(jì)算過(guò)程:前五年的租金收益分別為：R仁8萬(wàn)元R2=8X (1+2%)=8.16萬(wàn)元R3=8X (1+2%)2=8.32萬(wàn)元0R4=8X (1+2%)3=8.49萬(wàn)元R5=8X (1+2%)4=8.66萬(wàn)元后五年的租金收益均為： R=15萬(wàn)元折現(xiàn)率為：r=10%(3)將2中的數(shù)據(jù)代入1中的公式中，求得 P=66.75萬(wàn)元參考答案：1、公式：P=R伙1 - 1+s / 1+tt/ r-s+A2X 1 -1/仙 n-t x 1/ 1+rt/r 2、收益現(xiàn)值=8X 1 - 1+2%/ : 1+10% 5/ 10%-2% +15X 1 -1/ 1+10% 10- 5 X

9、 1/ 1+10% 5t/10% =66.76 萬(wàn)元4、待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為 600平方米，要求評(píng)估其2022年5月 的市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估人員通過(guò)搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料過(guò)程略，選出 3個(gè)交易實(shí)例作 為比擬參照物，交易實(shí)例有關(guān)情況見(jiàn)下表：工程ABC待打古對(duì)象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類(lèi)型空地空地空地空地價(jià)格 總價(jià)25.2萬(wàn)元49萬(wàn)元43.5萬(wàn)元單價(jià)21500元/m31400 元/m1450 元/m4交易日期2022.102022.122022.12022.5面積168m2350m2300m2600m2形狀長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形地勢(shì)平坦平坦

10、平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通根底設(shè)施完備較好較好較好交通通訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年3 0年以下條件：1交易情況正常；22022年以來(lái)，土地價(jià)格每月上漲1%3交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一地區(qū), 參照下表進(jìn)行判斷：工程B分值C分值自然條件相同10相同10社會(huì)環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車(chē)站稍遠(yuǎn)7相同10交通流量稍少8稍少8周?chē)h(huán)境較差8相同10注：比擬標(biāo)準(zhǔn)以待估地塊的各區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn),即待估地塊的區(qū)域因素分值為1004待估地塊面積因素對(duì)價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高

11、3%B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可5折現(xiàn)率為8%解：1進(jìn)行交易情況修正。從評(píng)估人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易沒(méi)有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無(wú)需修正交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)二107/100= 1.072進(jìn)行交易時(shí)間修正交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)=105/100= 1.05交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)=104/100= 1.04注：由于地價(jià)每月上漲1%,故從交易實(shí)例A成交日期1996年10月至評(píng)估基準(zhǔn)日1997年5月地價(jià)共上漲了 7%;交易實(shí)例B從成交期1996年12月 至評(píng)估基準(zhǔn)日1997年5月地價(jià)共上漲5%;交易實(shí)例C從成交期1997年1 月至評(píng)估基準(zhǔn)日1997年5月地價(jià)共上漲了 4

12、%。3進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一地區(qū)，無(wú)需做區(qū)域因素調(diào)整交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)二100/86= 1.163交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)二100/93= 1.075注：式中86由表2中加總獲得，同理93也由表2縱向加總獲得。4進(jìn)行個(gè)別因素修正。關(guān)于面積因素修正。由于待估對(duì)象的面積大于3個(gè)交易實(shí)例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對(duì)價(jià)格的影響較各交易 實(shí)例高3%。土地使用權(quán)年限因修正。除交易實(shí)例B與待評(píng)估地塊的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A與C均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計(jì)算如下假定折現(xiàn)率為 8%：交易實(shí)例A及C使用年限修正系數(shù)=1 1/ 1+8%

13、 30 - 1 1/ 1+8%35 = 0.9659交易實(shí)例A的個(gè)別修正系數(shù)=1.03 X 0.9659 = 0.995交易實(shí)例B的個(gè)別修正系數(shù)=1.03交易實(shí)例C的個(gè)別修正系數(shù)=1.03 X 0.9659 = 0.9955計(jì)算待估土地初步價(jià)格。A= 1500X 1X 1.07 X 1X 0.995 = 1597元/平方米B= 1400X 1X 1.05 X 1.163 X 1.03 = 1761元/平方米C= 1400X 1X 1.04 X 1.075 X 0.995 = 1613元/平方米6采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果。待估地塊單位面積價(jià)格評(píng)估值=1597+1761+1613 /3= 165

14、7元/平方米待估地塊總價(jià)評(píng)估值=1657X 600= 994200元因此，這一地塊的評(píng)估值為 994200元。5、有一宗“七通一平的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為 2000平方米，建筑容積 率為2.5,擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為 2年，建筑費(fèi)為3000元/平方米，專(zhuān)業(yè) 費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。 該寫(xiě)字樓建成后即出 售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元/平方米，銷(xiāo)售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5%,當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%,開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10% 試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。解：1現(xiàn)樓價(jià)的預(yù)測(cè)和各項(xiàng)開(kāi)發(fā)本錢(qián)及費(fèi)用、可用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估、計(jì)算公式為：地

15、價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專(zhuān)業(yè)費(fèi)-利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-利潤(rùn)計(jì)算樓價(jià)：樓價(jià)=2000X 2.5 X 9000=45,000,000元3計(jì)算建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)建筑費(fèi)=3000X 2000X 2.5=15,000,000元專(zhuān)業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)X 10%=15,000,000X 10%=1,500,000元4計(jì)算銷(xiāo)售費(fèi)用和稅費(fèi)銷(xiāo)售費(fèi)用=45,000,000 X 2.5%=1,125,000元銷(xiāo)售稅費(fèi)=45,000,000 X 6.5%=2,925,000元計(jì)算利潤(rùn)利潤(rùn)=地價(jià)+建筑費(fèi)+專(zhuān)業(yè)費(fèi)X 10%=地價(jià)+ 16 , 500, 000 X 10% 注:16 , 500, 000 由 15, 000, 000 + 1 , 500, 000取得.計(jì)算利息利息= 地價(jià) X 1 + 6% 2-1 + 15,000 , 000 + 1, 500, 000 X 1+ 6%1 1=0.1236 X 地價(jià) + 9