房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理最新修正版

1、2017年房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理真題1、房地產(chǎn)投資分為土地開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)經(jīng)營投資，是按照()A物業(yè)用途類型B投資對象存在形式C房地產(chǎn)投資主體D房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動類型答案：D2、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是()A收益現(xiàn)金流風(fēng)險B市場供求風(fēng)險C通貨膨脹風(fēng)險D利率變動風(fēng)險答案：A3、下列房地產(chǎn)投資行為中，房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗豐富的機構(gòu)投資者通常會選擇的是()A開發(fā)商品住宅B開發(fā)工業(yè)廠房C購買優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)D購買繁華區(qū)域的成熟物業(yè)答案：C4、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為2

2、00萬平方米，該市商品住宅的平均建設(shè)周期為()年。A0.5B1.0C1.5D2.0答案：D5、下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)租賃市場供給指標(biāo)的是()A房地產(chǎn)租金B(yǎng)房地產(chǎn)實際出租量C出租房屋空置率D房價租金比答案：C6、某房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資為10000萬元，其中自有資金為4000萬元，通過發(fā)行債券獲得2000萬元，其余為銀行貸款，該項目開發(fā)投資杠桿率為()A0.40B0.60C2.50D5.00答案：C7、下列費用中，不屬于土地儲備開發(fā)成本的是()A征收補償費B土地儲備機構(gòu)的人員工資C招標(biāo)中發(fā)生的費用D市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用答案：B8、房地產(chǎn)開發(fā)項目單位工程竣工驗收的組織者是()A項目施工

3、單位B項目設(shè)計單位C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門答案：C9、某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按高于市場上同類物業(yè)的價格對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行定價，這種定價方法是()A領(lǐng)導(dǎo)定價法B挑戰(zhàn)定位法C隨性就市定價法D價值定價法答案：A10、某市2016年商品住宅預(yù)測銷售量為12萬套，實際銷售量為9萬套，若平滑指數(shù)取0.9，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的該市2017年的商品住宅銷售量為()萬套。A8.10B9.30C10.80D11.70答案：B11、下列目標(biāo)市場選擇模式中，能有效分散企業(yè)風(fēng)險的是()A市場集中化模式B選擇專業(yè)化模式C產(chǎn)品專業(yè)化模式D市場專業(yè)化模式答案：B12、某寫字樓項目建成引進一知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物

4、業(yè)管理服務(wù)，該項目采用的市場定位戰(zhàn)略是()差別化戰(zhàn)略。A形象B產(chǎn)品C人員D服務(wù)答案：D13、下列影響消費者購買行為的因素中，屬于社會文化因素的是()A社會階層B信念和態(tài)度C生活方式D經(jīng)濟狀況答案：A14、在房地產(chǎn)投資的“購買持有出租出售”模式中，現(xiàn)金流出不包括。()A購買成本B土地取得費用C裝修費用D運營成本答案：B15、某筆貸款按月、季、半年計息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關(guān)系中正確的是()AI3>I2>I1BI2>I3>I1CI1>I3>I2DI1>I2>I3答案：D16、若商業(yè)性住房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、

5、5%。均按月計息，銀行的年存款利率為3.5%，則商業(yè)性住房抵押貸款與住房公積金貸款二者的實際年利率差是(0A1.50%B3.57%C3.70%D3.94%答案：D17、在下列現(xiàn)金流量圖中，已知A、F和I,則P=()。AA(P/A,I,5) (P/F,I,1)+F(P/F,I,6)BA(P/A,I,6) +F(P/F,I,6)CA(P/A,I,5) +F(P/F,I,6)DA(P/A,I,5) (P/F,I,2)+F(P/F,I,6)答案：A18、某家庭向銀行申請了一筆數(shù)額為50萬元、年利率為8.7%、期限為10年、按月等額還本付息的個人住房貸款。若月還款為家庭月收入的30%，則該家庭的年收入為

6、()萬元。A16.79B18.12C25.01D31.17答案：C19、王某的住房公積金貸款采用“等額還本付息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額()A逐漸減少B逐漸增加C數(shù)額相等D先增后減答案：A20、若房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，則說明該項目的獲利能力()基準(zhǔn)收益率的要求。A未達(dá)到B正好達(dá)到C已超過D接近于答案：C21、下列房地產(chǎn)投資項目評價指標(biāo)中，可用于判斷項目能夠承受最高貸款利率的是()A成本利潤率B資本金利潤率C銷售利潤率D財務(wù)內(nèi)部收益率答案：D22、某房地產(chǎn)投資項目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款年利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項目

7、的實際收益率為()A5.00%B8.50%C8.74%D9.00%答案：C23、某投資者以8000萬元購買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，其余為自由資金，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為1000萬元，所得稅率為25%，則該項投資的資本金凈利潤率為()A9.38%B12.50%C15.63%D20.83%答案：C24、某投資者以160萬元購買一個商鋪用于出租經(jīng)營，其中的60萬元為銀行提供的年利率8%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自為資金。若該商鋪的年租金收入為30萬元，不包括還本付息的年運營費用為年租金收入的25%，所得稅率為25%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率

8、為()A8.84%B13.56%C15.00%D22.50%答案：B25、估計房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的空置率時，不用考慮()的影響。A宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境B房地產(chǎn)市場供求關(guān)系C租戶支付租金能力D銀行貸款利率答案：D26、投資決策方法中的決策樹法，常用于解決()決策的問題。A確定型B成長型C風(fēng)險型D不確定型答案：C27、對規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常常需常要對項目何時開發(fā)、分幾期開發(fā)等問題進行決策。從實物期權(quán)理論上看，該類開發(fā)項目可能產(chǎn)生()問題。A成長型期權(quán)B等待投資型期權(quán)C放棄型期權(quán)柔性期權(quán)答案：A28、在房地產(chǎn)投資決策中起關(guān)鍵作用的可行性研究是()A一般投資機會研究B特定項目投資機會

9、研究C初步可行性研究D詳細(xì)可行性研究答案：D29、在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃中，資金結(jié)構(gòu)分析與選擇的主要內(nèi)容是結(jié)合項目的()來設(shè)計資金結(jié)構(gòu)。A產(chǎn)品組合方式B開發(fā)合作方式C銷售代理方式D市場定位方式答案：B30、關(guān)于資本金現(xiàn)金流量表的說法，正確的是()A把所有投資均視為自有資金B(yǎng)現(xiàn)金流出包括利息支付C不考慮信貸資金的還本D只能用于計算靜態(tài)盈利指標(biāo)答案：B31、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借貸及償還計劃的基本報表是()A項目投資現(xiàn)金流量表B資本金現(xiàn)金流量表C投資各方現(xiàn)金流量表D財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表答案：D32、目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源是()A銀行信貸B投

10、資信托C民間借貸D租賃融資答案：A33、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目擴張導(dǎo)致企業(yè)資金鏈脆弱帶來的銀行貸款風(fēng)險是()A市場風(fēng)險B經(jīng)營風(fēng)險C財務(wù)風(fēng)險D完工風(fēng)險答案：B34、根據(jù)商業(yè)銀行押品管理指引要求，商業(yè)銀行每年應(yīng)對押品至少重估一次，這有利于防范個人住房貸款的()A操作風(fēng)險B信用風(fēng)險C市場風(fēng)險D法律風(fēng)險答案：B35、當(dāng)根據(jù)業(yè)主可接受的最低收益水平確定的基礎(chǔ)租金高于市場租金時，為使基礎(chǔ)租金低于或與市場租金持平，應(yīng)首先考慮降低()A目標(biāo)收益B貸款利息C運營費用D出租面積答案：C1、利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響有()A導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值折損B增加收益現(xiàn)金流C加大投資者融資成本D增加市場供給E抑制市場投資需求答

11、案：ACE2、按照風(fēng)險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為()A金融投資型B收益型C實物投資型D機會型E收益加增值型答案：BDE3、影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素有()A社會因素B經(jīng)濟因素C資源因素D政策因素E技術(shù)因素答案：ABD4、政府在房地產(chǎn)市場中的主要職能有()A制定市場規(guī)則B進行市場監(jiān)督C確定土地利用條件D制定商品房價格E提供商品貸款答案：AB5、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，建設(shè)單位移交給城市檔案的技術(shù)資料主要有()A前期工作資料B土建資料C安裝資料D租售資料E物業(yè)管理資料答案：ABC6、依法必須進行招標(biāo)的工程建設(shè)項目中，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式確定建筑施工企業(yè)的有()A全部使用國有資金投資

12、的建設(shè)項目B國有資金投資控股的建設(shè)項目C國有資金投資占主導(dǎo)地位的建設(shè)項目D民營企業(yè)資金投資控股的建設(shè)項目E全部使用民營企業(yè)資金投資的建設(shè)項目答案：ABC7、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的有()A回歸分析法B簡單平均法C移動平均法D指數(shù)平滑法E市場因子推演法答案：BCD8、從投資的角度看，影響資金時間價值大小的主要因素有()A投資利潤率B通貨膨脹率C風(fēng)險因素D存款利率E投資規(guī)模答案：ABC9、決定房地產(chǎn)投資項目基準(zhǔn)收益率大小的主要因素有()A銷售價格B土地費用C開發(fā)規(guī)模D資金成本E項目風(fēng)險答案：DE10、效益相同的房地產(chǎn)投資方案，宜采用的方案經(jīng)濟比選方法有()A凈現(xiàn)值法B費用現(xiàn)值比

13、較法C等額年值法D費用年值比較法E差額投資內(nèi)部收益率法答案：BD11、下列不確定性因素中，對“開發(fā)銷售”類房地產(chǎn)項目財務(wù)評價結(jié)果有影響的有()A土地費用B建筑安裝工程費C開發(fā)期D運營費用E財務(wù)費用答案：ABC12、關(guān)于房地產(chǎn)投資項目敏感性分析的說法，正確的有()A敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析B敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模擬法C敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析D通過敏感性分析能夠判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力E敏感性分析的不足可以通過概率分析加以彌補答案：ACDE13、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中開發(fā)建設(shè)計劃的主要內(nèi)容有()A前期開發(fā)計劃B工程建設(shè)計劃C物業(yè)服務(wù)計劃D建設(shè)場地布

14、置E施工隊伍選擇答案：ABDE14、相對于權(quán)益融資，債務(wù)融資的特點有()A資金使用有時間限制B資金融入方需到期還本C資金融入方須按時支付利息D債券不可以在流通市場上轉(zhuǎn)讓E資金融出方要承擔(dān)金融入方的經(jīng)營風(fēng)險答案：ABC15、物業(yè)的凈經(jīng)營收入等于潛在毛資金收入減去()之和后，再加上其他收入的金額。A抵押貸款還本付息額B空置損失C收租損失D折舊E運營費用答案：BCE三、判斷題1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行股票獲取開發(fā)項目所需資金屬于直接融資。()答案：2、房地產(chǎn)境內(nèi)投資與境外投資之間的比例結(jié)構(gòu)分析屬于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析。()答案：×3、空置率是指報告期末已竣工、尚未銷售或出租的建筑面積與當(dāng)期竣工建筑

15、面積的比值。()答案：×4、采用資格后審的招投標(biāo)，經(jīng)后審不合格的投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)作廢標(biāo)處理。()答案：5、對房地產(chǎn)市場進行細(xì)分時，消費者市場細(xì)分和生產(chǎn)者市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)完全不同。()答案：×6、從分析層次上看，區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應(yīng)對研究區(qū)域總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場的供需狀況進行分析。()答案：7、現(xiàn)金流量分析中的期末慣例法，是將計息周期期間內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和看成在計息周期末發(fā)生的一種簡化分析法。()答案：8、在資金等效值的計算過程中，終值是指資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額。()答案：9、房地產(chǎn)開發(fā)項目的“開發(fā)-銷售”模式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積累固定資產(chǎn)的主要方式。()答案：

16、15;10、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本利潤率為45%，開發(fā)周期為3年，則該項目的年成本利潤率為15%。()答案：×11、風(fēng)險承受能力較強的房地產(chǎn)置業(yè)投資者，傾向于選用較高的權(quán)益投資比率。()答案：×12、房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑安裝工程費不包括電梯的采購費用。()答案：×13、編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案，應(yīng)以房地產(chǎn)市場分析和擬開發(fā)項目分析為基礎(chǔ)。()答案：14、權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來源是抵押貸款的利息收入。()答案：×15、零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)域和影響范圍因其規(guī)模、類型、位置的不同而有較大差異。()答案：四、計算題1、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以16000萬元購得一宗房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，預(yù)計該項目建安成本為31400萬元，其他費用為6000萬元，總銷售收入為88600萬元。項目土地取得費用發(fā)生在期初，建安成本和其他費用的投入比例如下表所示。若銀行貸款年利率為12%(不考慮其他融資費用)，按季度計息，增值稅和稅金及附加按銷售收入的5.5%估算，請完成下表，并用現(xiàn)金流法計算該項目的成本利潤率。(8分)季度（末）012345678土地取得費用建安成本和其他費用投入比例5%10%10%15%20%20%15%5%建安成本其他費用利息合計累計季度（末）012345678土地取得費用16000建安成本和其他費用投入比例5%10