工業(yè)產業(yè)地產策劃方案

1、工業(yè)地產項目行銷報告綱要一、工業(yè)、產業(yè)地產：下一輪地產開發(fā)熱點1、“世界工廠”與 xx 工業(yè)地產輝煌前景隨著世界制造中心向中國轉移步伐的加快， “閩三角”將成為首先“接口” 之一，下一輪 XX 周邊的標準工業(yè)廠房和現(xiàn)代物流用房，都將供不應求。現(xiàn)代工 業(yè)廠房的開發(fā)和租賃，將成為房產開發(fā)的大熱門。經濟人XX 市的經濟發(fā)展狀況：2004年,XX市工業(yè)企業(yè)法人單位主營業(yè)務收入 18968611萬元，其中， 制造業(yè)占據大部分為 94.7，電力、燃氣及水的生產和供應業(yè)占 3.8， 采礦業(yè)占 1.5。主營業(yè)務收入超過百億元的行業(yè)有 5 個，分布在紡織業(yè)， 紡織服裝、鞋、 帽制造業(yè)，石油加工、煉焦及核燃料加工

2、業(yè)，非金屬礦物制品業(yè)，工藝 品及其他制造業(yè)。工業(yè)企業(yè)法人單位利潤總額 1183823萬元，其中，采礦業(yè)占 2.9，制 造業(yè)占 92.6，電力、燃氣及水的生產和供應業(yè)占 4.5。利潤總額超過 5億元的行業(yè)有 6個，分布在紡織業(yè)，紡織服裝、鞋、帽 制造業(yè)，皮革、毛皮、羽毛（絨）及制品業(yè)，造紙及紙制品業(yè)，非金屬 礦物制品業(yè)，工藝品及其他制造業(yè)等行業(yè)。工業(yè)企業(yè)容納 148萬名就業(yè)人員 。2004年末，我市共有工業(yè)企業(yè)法人 單位 19641 個，就業(yè)人員 1481791 人；工業(yè)個體經營戶 50687 戶，就業(yè) 人員 536762人。在工業(yè)企業(yè)法人單位中，私營企業(yè) 12672個，占 64.5；港澳臺商投

3、資 企業(yè) 2310個，占 11.8；外商投資企業(yè) 1298個，占 6.6。三者所占 比重分別比全省高出 5.5、0.9和 0.4個百分點；港澳臺商投資企業(yè)和外 商投資企業(yè)占比分別高出全國 7.7和2.8個百分點。 從工業(yè)行業(yè)類型劃分，皮革、毛皮、羽毛（絨）及其制品業(yè)，紡織服裝、 鞋、帽制造業(yè)，非金屬礦物制品業(yè)就業(yè)人員數(shù)居前三位， 分別占 22.5、 19.1 和 12.6，分別高出全國 19.5、13.9 和 3.6 個百分點。制造業(yè)資產負債率遠低于全國水平2004 年末，工業(yè)企業(yè)法人單位資產合計 15230365萬元，負債合計5475452 萬元，所有者權益合計 9754913 萬元，資產負

4、債率 36.0。比 全國的 56.8低了 20.8 個百分點。 這表明我市工業(yè)企業(yè)經營情況良好， 具有遠大的開拓發(fā)展前景，特別是制造業(yè)企業(yè)資產負債率為35.0，值得金融企業(yè)大力扶持。XX 工業(yè)地產的發(fā)展狀況：據了解，截至目前，全市標準化廠房用地規(guī)劃面積 6285 畝，已經報 省政府的有 1032 畝，其中 553 畝已經省政府批準，可實施供地。目 前惠安、泉港、石獅、永春、德化等各縣市區(qū)已陸續(xù)建設標準化廠 房。為鼓勵企業(yè)進駐標準化廠房，一些縣市還引入銀行按揭貸款， 政府給予一定的貸款貼息支持等相關優(yōu)惠措施。有關人士認為， XX 工業(yè)正進入“標準化廠房”時代。2005年8月，在XX市委、市政府召

5、開的XX市集約用地工業(yè)園區(qū)等 專題會上，確定了一系列相關規(guī)定，大力推進標準化廠房建設。根據目前的土地供應政策，標準化廠房的供地方式可直接采取 協(xié)議出讓方式供地，條件成熟的，也可以采取招拍掛方式供地。標 準化廠房土地出讓金標準原則上按照當?shù)毓I(yè)用地基準地價的低限 執(zhí)行。為鼓勵和規(guī)范建設、使用標準化廠房，促進工業(yè)集中、產業(yè)集 聚、企業(yè)集群，實現(xiàn)土地資源集約利用， XX市今后對投資規(guī)模小的 一般工業(yè)建設項目原則上不再單獨選址、供地，鼓勵和引導其進入 工業(yè)標準化廠房。對取得土地使用權后閑置兩年以上的工業(yè)用地， 原則上依法收回；收回的用地可進行標準化廠房建設。鼓勵大企業(yè)、 大集團、房屋開發(fā)公司及各類資本

6、參與標準化廠房建設，實行投資 主體多元化，并采用建、租、售相結合的運作模式，標準化廠房區(qū) 內力求實行物業(yè)化管理。有關部門還規(guī)定了工業(yè)標準化廠房建設的投資強度，容積率和 開發(fā)期限。工業(yè)標準化廠房的投資建設不得低于規(guī)定的工業(yè)項目建 設用地最低投資強度指標和容積率標準，容積率一般在 2.0 以上。 在簽訂土地使用權出讓合同時，應當約定建設者在取得土地使用權 后半年內開工，兩年內完成標準化廠房建設。對取得土地使用權滿 半年仍未開工或者未能在取得土地使用權后兩年內完成廠房建設 的，不得再享受土地使用權出讓最低價，優(yōu)惠部分予以補繳；對取 得土地使用權滿一年仍未開工的，按取得劃撥土地使用權費用或土 地出讓金

7、、土地租金的 20以下收取土地閑置費；對取得土地使用 權滿兩年仍未開工的，批準文件自動失效，土地使用權無償收回。廠房建設期間，開發(fā)者不得轉讓土地使用權。對于大批的工業(yè)廠房， 有四個方面的潛在用途功能可供投資商投資規(guī)劃與開發(fā)：外口公寓。商務辦公用房。都市工業(yè)樓宇（園） 。制造業(yè)配套功能用房。2、產業(yè)集群對中國經濟發(fā)展的重要性與產業(yè)地產的輝煌前景1）什么是產業(yè)集群？產業(yè)集群在世界經濟發(fā)展中的重要作用？產業(yè)集群是某產業(yè)的相同、相近與相關企業(yè)聚集某地，進而吸引一些相關服 務機構進駐該地， 從而形成的一個有效的經濟群體。 產業(yè)集群在經濟競爭中產生 很強的競爭優(yōu)勢， 其本質是一種生產組織方式， 通過對產業(yè)

8、集群的有效培育與發(fā) 展可以實現(xiàn)多種經濟發(fā)展目標。 產業(yè)集群的形成一般有誘致性自發(fā)形成， 強制性 培育形成和引導性培育形成。國務院發(fā)展研究中心錢平凡產業(yè)集群是全球性的經濟發(fā)展潮流產業(yè)集群發(fā)展與工業(yè)化進程相輔相成產業(yè)集群可作為經濟發(fā)展的戰(zhàn)略方式2）產業(yè)集群的競爭優(yōu)勢專業(yè)化集中化網絡化 地域化3）中國產業(yè)集群發(fā)展趨勢產業(yè)集群發(fā)展的經濟社會作用 產業(yè)集群的經濟效應首先， 產業(yè)集群的出現(xiàn)顯著推動了國民經濟尤其是地方經濟的發(fā)展。其次， 集群經濟可以使同一產業(yè)內部的分工更為精細化， 使一個企業(yè)可 以集中于該產業(yè)的某一個工序或某一種中間產品的生產， 從而可以節(jié)約成本， 提 高效率。第三，集聚將促使各企業(yè)在激烈

9、的競爭中進行技術創(chuàng)新， 使先進的經驗、 技術更為迅速地在區(qū)域內傳遞，產生技術溢出效果。第四， 核心產業(yè)的集聚對上下游關聯(lián)產業(yè)產生更為強烈的需求， 從而推 動這些關聯(lián)產業(yè)發(fā)展，進而在一個地方形成一種完整的產業(yè)鏈條。第五， 隨著主導產業(yè)的延伸和關聯(lián)產業(yè)的出現(xiàn)， 特定產業(yè)集群所在地區(qū) 的人口將大規(guī)模增長，從而帶動第三產業(yè)發(fā)展。第六， 建立產業(yè)集群有利于集中治理污染，節(jié)約環(huán)保成本。產業(yè)集群的社會效應首先， 由于經濟集聚擴散效應，產業(yè)集群將創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位。其次， 產業(yè)集群的形成將造成人口的大規(guī)模集中， 而人口的大規(guī)模集中 正是城鎮(zhèn)化的基礎。第三， 人口的集中及其就業(yè)問題的解決， 加上城鎮(zhèn)化的推進，

10、再輔之以 適當?shù)霓r地制度創(chuàng)新， 將增加繼續(xù)主要經營農業(yè)的農民的農業(yè)用地規(guī)模， 實現(xiàn)適 度規(guī)模經營。第四， 產業(yè)集群的發(fā)展推動了企業(yè)家、 管理者和勞動者素質的提高， 擴 大了工人、 管理人員、 個體工商戶與企業(yè)家隊伍， 從而有助于優(yōu)化各地的社會結 構。4）產業(yè)集群的的六個特點一是產業(yè)集群覆蓋到大部分的傳統(tǒng)行業(yè)二是產業(yè)集群已形成較大的經濟規(guī)模。三是一些產業(yè)集群已經形成特色產業(yè)和品牌。四是一些產業(yè)集群中出現(xiàn)了規(guī)模較大的龍頭企業(yè)，吸引眾多中小企業(yè)加入 其產業(yè)鏈，帶動了相關產品的技術創(chuàng)新。五是一些產業(yè)集群已經成長為相關行業(yè)的產業(yè)基地。六是許多產業(yè)集群產品外向度不斷提高5）產業(yè)集群對中國經濟的戰(zhàn)略作用及產

11、業(yè)地產的輝煌前景第一、培育與提升產業(yè)競爭優(yōu)勢的重要途徑。第二、推動地方經濟增長的重要方式。第三、促進中小企業(yè)發(fā)展的重要方式。第四、促進農村工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進程的重要途徑。第五，國家與區(qū)域創(chuàng)新系統(tǒng)的一種重要實現(xiàn)方式。在新一輪全球化競爭中，產業(yè)集群將對中國經濟的發(fā)展起到重要的戰(zhàn)略作 用。由于自發(fā)形成的產業(yè)集群存在著各種缺陷，今后中國將興起更多以政府引 導為基礎的產業(yè)集群。這意味著產業(yè)地產發(fā)展的輝煌前景。二、中國工業(yè)、產業(yè)地產的開發(fā)現(xiàn)狀及趨勢1、工業(yè)地產開發(fā)現(xiàn)狀及趨勢中國目前的工業(yè)地產開發(fā)， 大多還停留在工業(yè)廠房、 商鋪等物業(yè)形態(tài)的單一 開發(fā)層面。工業(yè)地產開發(fā)的趨勢是與產業(yè)地產聯(lián)姻， 在符合區(qū)域經濟發(fā)

12、展總體布局與規(guī) 劃的前提下，進行一種工業(yè)綜合開發(fā)。2、產業(yè)地產開發(fā)趨勢下一輪科技園區(qū)或產業(yè)基地的開發(fā)，將由房地產開發(fā)商唱主角。 當工業(yè)地產與產業(yè)地產合而為一， 便誕生了一種綜合性房地產開發(fā)。 在一個產業(yè)集群或產業(yè)基地中，將囊括各種類型的房產形態(tài)：商鋪、辦公樓、標準 廠房、倉儲、展覽館以及配套住宅等。工業(yè)（或產業(yè)）地產實際上成為最復雜、最具挑戰(zhàn)性的房地產開發(fā)領域。對 于開發(fā)商而言，工業(yè)（或產業(yè)）地產則不僅蘊藏著新的利潤空間，也將使其 在區(qū)域經濟發(fā)展乃至在宏觀經濟舞臺上， 發(fā)揮前所未有的重要作用。 這將為 房開企業(yè)及其企業(yè)領袖的可持續(xù)發(fā)展，贏得更大更廣闊的博弈空間3、中國產業(yè)地產開發(fā)案例上海國際包

13、裝印刷城堪稱中國產業(yè)地產開發(fā)的先行者與代表性案例。作為中國包裝印刷綜合產業(yè)基地、中國包裝印刷中央商務區(qū)行CBD、中國包裝印刷“一站式”采購中心與貿易港，其成功開發(fā)已引起國內、國際包裝印刷業(yè)界的 普遍關注。上海國際包裝印刷城的開發(fā)模式，為中國產業(yè)地產的開發(fā)積累了大量可資 借鑒的豐富經驗。三、 XX 工業(yè)地產成投資“新寵”一提到XX人們首先想到的是一片片占地廣闊的制造企業(yè)。由于制造業(yè)發(fā) 達，XX經濟總量連年穩(wěn)居“全省狀元”，但稀缺的土地資源問題也日漸突出。為了解決發(fā)展中的這一“瓶頸”問題， 鼓勵“標準化廠房”的“工業(yè)地產” 政策開始浮出水面。2005年8月，XX制定一系列相關規(guī)定，大力推進“標準化

14、 廠房”建設。2005年9月，XX市政府出臺了關于標準廠房的正式文件，嚴格工業(yè)供 地條件，規(guī)定：除特殊行業(yè)外， 中心城市八大組團 450平方公里范圍內投資額低 于 1200 萬元、新一輪城市總體規(guī)劃修編的 2770平方公里規(guī)劃區(qū)范圍內 （不含中 心城區(qū)）投資額低于 800萬元、其他地方投資額低于 500萬元的工業(yè)項目不再單 獨供地。對不單獨供地的工業(yè)項目原則上要求統(tǒng)一進入標準廠房園區(qū)， 通過租賃 或購買標準廠房發(fā)展生產。同時要求， XX市各縣（市、區(qū)）和XX開發(fā)區(qū)規(guī)劃建 設的標準廠房園區(qū)總建筑面積原則上要達 5萬平方米以上1）“土地招商”變成“廠房招商”XX早期的開發(fā)區(qū)如清濛、潯美、城東等，都

15、是通過招商，供地給企業(yè)，讓 企業(yè)自行建設， 于是，當一家工廠或一個新的工業(yè)區(qū)開始建設時， 大片土地粗放 經營，讓熱愛土地的農民心疼不已。據測算，目前XX工業(yè)用地的建筑容積率大多不到1.0 ;即便是XX目前管理 相對規(guī)范的 21 個園區(qū)的平均容積率僅在 0.8 至 1.2 之間，容積率水平低于江浙帶 1.5 至 2.0 水平XX市政府發(fā)展研究中心的郭副主任認為，標準化廠房招商提供了化解當前 制約XX經濟發(fā)展的“用地難”瓶頸的嶄新思路。據他出示的一份XX市政府文件， 記者看到XX市已規(guī)定，新建標準廠房單體建筑面積一般不小于 4000平方米，容 積率要達到 1.5 ?；莅部h目前推出的 2 個通用廠房

16、建設項目，其建筑容積率都達到 1.5。記者 來到位于黃塘鎮(zhèn)的XX市第一個專屬臺資企業(yè)的投資區(qū)。這片規(guī)劃有6000畝、年 產值近 60億元人民幣的中型現(xiàn)代臺商工業(yè)基地，目前已有 25家企業(yè)簽約入駐， 10家企業(yè)開工建設。入駐企業(yè)均為年產值在 5000萬元規(guī)模的臺資企業(yè)，主要為 輕工、電子、機械、高科技企業(yè)。據了解， XX 市目前的標準化廠房建設進行半年多來，推進速度很快。這個 市由于實行“多元化投入、 多樣化運作、 專業(yè)化招商”的市場化運作方式， 大力 吸引各類投資開發(fā)主體參與標準廠房建設，采取建、售、租相結合的運作模式， 推行邊建設、邊招商。目前XX標準化廠房建設雖然仍以政府為主導， 但在鯉城

17、、 石獅、晉江、南安等縣（市、區(qū)），政府與企業(yè)合資或與企業(yè)聯(lián)合投資開發(fā)的標 準化廠房也陸續(xù)拉開帷幕。于是，繼住宅地產、商業(yè)地產開發(fā)之后，在XX以標準廠房為代表的工業(yè)地產已成為各方資本競逐的新熱點。2）各方資本競逐“標準廠房”一石激起千層浪。2005年8月，XX赴港招商團首次推出大規(guī)模標準廠房開 發(fā)招商項目，并宣布可將統(tǒng)一規(guī)劃的標準廠房園區(qū)整體交由政府控股公司或有資 質、有實力的其他投資業(yè)主開發(fā)建設， 也可切塊出讓給各開發(fā)業(yè)主投資建設， 建 設的標準廠房可自用或出售、 出租，實行物業(yè)化管理。 這一商機， 令人眼前一亮， 吸引了一些境內外資本力量進入 XX記者在此間采訪時看到，目前這些境內外 資本

18、工業(yè)地產項目正紛紛在 XX落地：由聯(lián)泰集團與XX另一家知名企業(yè)“七匹狼”合資投建的新絲路服裝 城位于晉江市五里工業(yè)區(qū)，規(guī)劃占地 1500畝，首期用地 546畝，將打造世界級 紡織服裝研發(fā)和生產制造基地。聯(lián)泰（香港）投資有限公司與鯉城區(qū)政府簽約，合作建設 60畝標準化 廠房，作為臺灣學者（XX創(chuàng)業(yè)園一期項目。南益集團剛剛與南安市政府簽約， 合作投資開發(fā)位于石井與水頭兩鎮(zhèn)的 約 6000 畝的工業(yè)城。石獅鴻山鎮(zhèn)， 由當?shù)卣c企業(yè)共同合作開發(fā)建設的通用標準廠房， 占 地 180 畝，總建筑面積 18 萬平方米，計劃總投資 1.8 億元，現(xiàn)正在熱火朝天開 工建設中。江南高新技術電子信息產業(yè)園區(qū)標準化

19、廠房， 建設規(guī)模為 28 萬平方米， 項目總投資 1.75 億元，可通過合資、合作或公開競價方式取得相關地塊土地使 用權。南安扶茂嶺項目區(qū)服裝加工標準廠房， 項目總投資 5 億元，主要經濟效 益來源于開發(fā)后廠房的出租和出售。晉江五里工業(yè)區(qū)標準化廠房，項目投資約 3.58 億元，可分塊或分期進 行開發(fā)，以出售或出租廠房等方式取得回報。據了解，去年香港的XX標準廠房招商，項目總用地面積 2300多畝，均采用 標準廠房建設招商和標準廠房招租形式， 讓各類資本在“節(jié)約用地”中獲得豐厚 回報。3) “工業(yè)地產”投資潛力無限據XX市政策研究室人員介紹，工業(yè)地產在國外往往是一個城市乃至國家的經濟支柱。日本的

20、工業(yè)地產占到全世界的 30%對日本GDP貢獻在40%以上。美國工業(yè)地產占全世界的27%對本國的GDP貢獻也超過30%資料表明，世 界上的制造業(yè)重心已開始向中國轉移，我國的工業(yè)地產還有很大的成長空間。2004 年以來，上海乃至全國主要城市的工業(yè)地產，一直保持著穩(wěn)健的上升勢 頭。上海 69 個工業(yè)開發(fā)區(qū)，一下涌出幾十家專門服務標準廠房規(guī)劃、設計、土 地、房產開發(fā)的專業(yè)企業(yè)。事實證明，節(jié)約集約用地的時代訴求，相對便宜的土 地價格，日益增長的強勁需求， 清晰可見的高回報率， 都吸引著越來越多的投資 者進入這一領域。連日來， 越來越多的投資工業(yè)地產消息令人振奮： 晉江好利來玩具電子有限 公司宣稱已介入，投資資金至少數(shù)千萬元；香港榮豐國際集團頻頻與 XX市有關 方面接觸，探討介入工業(yè)地產的合適選點和合作意向 ,工業(yè)地產，無疑將成為XX經濟發(fā)展的新引擎！四、“三套車” 一一XX工業(yè)產業(yè)地產開發(fā)戰(zhàn)略合作模式五、xx工業(yè)產業(yè)地產項目贏利模式1前期：項目招商階段物業(yè)形態(tài)贏利方式利潤水平備注純商務樓售、租高以售為主。銷售 對象為廠商或 投資者。公禺式辦公售、租中同上商鋪或展廳售、租高同上倉儲售、租中、低直接銷售或出 租給丿商標準廠房售、租中、低同上2、后期：項目管理