第十一種零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

1、第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第一節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)及其分類1、簡(jiǎn)述零售商業(yè)物業(yè)的定義？答：零售商業(yè)物業(yè)是被零售商用來(lái)銷售商品或服務(wù)的物業(yè)。零售商業(yè)物業(yè)的范圍相當(dāng)廣泛，從小型店鋪、百貨商場(chǎng)到大型現(xiàn)代化購(gòu)物中心，面積規(guī)模從十幾平方米到十余萬(wàn)平方米，其服務(wù)的范圍叢鄰里、居住區(qū)到整個(gè)城市甚至全國(guó)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資領(lǐng)域，零售商也有稱為商業(yè)地產(chǎn)。2、簡(jiǎn)述零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容？答：零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理工作，主要分為六個(gè)模塊。（1）招商及承租戶組合在零售商業(yè)物業(yè)中，每個(gè)承租戶的成功，非常依賴甚至取決于其他承租戶的成功。這類式于生物界中的所謂共生，及彼此間是一種互惠或互相依賴的關(guān)系。（2）零售技術(shù)購(gòu)物

2、中心的物業(yè)管理師必須有基本的零售技術(shù)。尤其需要了解：商品選擇；選項(xiàng)范圍；商品盤存；櫥窗陳設(shè)；商品內(nèi)部陳設(shè)。（3）物業(yè)維護(hù)（4）營(yíng)銷（5）保險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理（6）財(cái)務(wù)管理3、簡(jiǎn)述零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的類型？答：按照管理層面的不同，零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理可分為策略與運(yùn)行管理、現(xiàn)場(chǎng)管理這兩個(gè)層次。（一）策略與運(yùn)行管理策略與運(yùn)行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心內(nèi)容。（二）現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)管理是在物業(yè)建成投入運(yùn)營(yíng)之后，對(duì)物業(yè)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)和公共空間的維護(hù)，以及為租戶提供日常的管理和服務(wù)?，F(xiàn)場(chǎng)管理是對(duì)物業(yè)“硬件”的管理。第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理1、簡(jiǎn)述零售商業(yè)物業(yè)的選址與規(guī)劃時(shí)應(yīng)考慮的因素？答

3、：零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時(shí)主要應(yīng)考慮市場(chǎng)容量、進(jìn)出交通、地點(diǎn)顯著、零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模、內(nèi)部設(shè)施等因素。2、簡(jiǎn)述零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作？答：零售商業(yè)運(yùn)作的相關(guān)理論主要集中在三個(gè)領(lǐng)域：（1）中心地理論在商業(yè)區(qū)存在的情況下，消費(fèi)者通常就會(huì)放棄前往最近的商店購(gòu)物，而到這個(gè)商業(yè)區(qū)來(lái)。中心理論可以很好地解釋不同種類零售店聚集在一起的原因，為了滿足消費(fèi)者多目的購(gòu)物（“一站式”購(gòu)物）的需要，出售不同商品的零售店往往會(huì)聚集在一起，形成一個(gè)商業(yè)區(qū)。（2）同類零售店聚集理論同類零售店聚集理論專門討論為什么在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)還同時(shí)會(huì)聚集著很多出售同種或者類似商品的零售店。消費(fèi)者除了考慮價(jià)格以外，還注重商品的質(zhì)量、特色

4、、品牌、銷售方式等多個(gè)非價(jià)格因素。（3）需求外部效應(yīng)理論它是指消費(fèi)者被零售商業(yè)物業(yè)中知名度高，信譽(yù)好的主力店吸引到零售商業(yè)物業(yè)中來(lái)，但同時(shí)又光顧了其他零售店。主力店產(chǎn)生了需求的外部效應(yīng)，為周圍的零售店帶來(lái)了客流，普通零售店能夠得到這種外部效應(yīng)所帶來(lái)的好處。正因?yàn)橹髁Φ暝谔嵘闶凵虡I(yè)物業(yè)形象上的巨大作用，因此他們能夠在租金上得到很高的折扣優(yōu)惠。3、簡(jiǎn)述零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作相關(guān)理論的具體應(yīng)用？答：（1）租戶組合應(yīng)實(shí)現(xiàn)多樣化；（2）引入主力店以帶來(lái)大量客流；（3）空間安排實(shí)現(xiàn)相互租金效應(yīng)。第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理1、簡(jiǎn)述零售商業(yè)物業(yè)管理中租賃管理的目標(biāo)？答：策略與運(yùn)行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核

5、心內(nèi)容，制定租賃方案和租賃策略是零售商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的核心內(nèi)容，其目的是實(shí)現(xiàn)物業(yè)收益的最大化。2、簡(jiǎn)述零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中租賃管理工作的內(nèi)容有哪些？答：零售商業(yè)物業(yè)管理中租賃管理主要包括：租戶選擇、租金確定與調(diào)整、租約制定三個(gè)工作內(nèi)容。3、簡(jiǎn)述零售商業(yè)物業(yè)租戶選擇時(shí)應(yīng)考慮的因素？答：（1）聲譽(yù)聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素。（2）財(cái)務(wù)能力（3）租戶組合與位置分配主要租戶的類型決定了每一零售商業(yè)物業(yè)最好的租戶組合形式。次要租戶所經(jīng)營(yíng)的商品和服務(wù)種類與主要租戶要互為補(bǔ)充。另外在確定租戶組合時(shí)，還要考慮滿足消費(fèi)者目的性和沖動(dòng)性購(gòu)物的需求。（消費(fèi)者進(jìn)入購(gòu)物中心的眼鏡店或

6、珠寶店時(shí)，往往有很明顯的目的，也就是說(shuō)消費(fèi)者來(lái)到該購(gòu)物中心的目的就是尋找某向特定的商品或服務(wù)。如果消費(fèi)者在到達(dá)或離開(kāi)其目標(biāo)商店的過(guò)程中隨手買了一只蛋卷冰淇淋，則屬于沖動(dòng)購(gòu)物。良好的租戶組合應(yīng)該很好的滿足目的性和沖動(dòng)性的需要，以提高整個(gè)零售商業(yè)物業(yè)的總營(yíng)業(yè)額。）合理確定各租戶在整個(gè)購(gòu)物中心中的相對(duì)位置非常重要，位置分配的目標(biāo)是：在綜合考慮各零售業(yè)務(wù)之間的效益外溢、效益轉(zhuǎn)移、比較、多目標(biāo)和沖動(dòng)性購(gòu)物行為等因素的前提下，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心整體利潤(rùn)的最大化。（4）租戶需要的服務(wù)。零售商作為零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)的租戶，非常關(guān)心是否有足夠的樓面面積來(lái)開(kāi)展其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、其所承租部分在整個(gè)物業(yè)內(nèi)的位置是否容易識(shí)別、整個(gè)購(gòu)物

7、中心的客流量有多大。租戶選擇的比較（寫(xiě)字樓租戶選擇考慮的準(zhǔn)則是：潛在租戶所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)；財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期盈利能力；所需面積的大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。零售商業(yè)物業(yè)選擇租戶時(shí)應(yīng)考慮的因素有：聲譽(yù)；財(cái)務(wù)能力；租戶組合位置分配；租戶需要的服務(wù)。）4、簡(jiǎn)述零售商業(yè)物業(yè)租金的確定和調(diào)整？答：（1）基礎(chǔ)租金基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每平方米為計(jì)算單位?；A(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)（營(yíng)業(yè)額）不相關(guān)的一個(gè)最低收入。（2）百分比租金百分比租金通常以年?duì)I業(yè)額為基礎(chǔ)計(jì)算，但具體可以按月或季度支付。例如，某租戶的基礎(chǔ)租金為10萬(wàn)元月，如果營(yíng)業(yè)額的作為百分比租金，則只有當(dāng)月?tīng)I(yíng)業(yè)額超過(guò)萬(wàn)

8、元（萬(wàn)元萬(wàn)元）才對(duì)超過(guò)部分的營(yíng)業(yè)額收取百分比租金。當(dāng)然，如果零售商的營(yíng)業(yè)額低于萬(wàn)元，則仍按每月萬(wàn)元的基礎(chǔ)租金收取。每月萬(wàn)元為自然平衡點(diǎn)，超過(guò)萬(wàn)元應(yīng)按超過(guò)部分的收取百分比租金。租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個(gè)人為平衡點(diǎn)作為計(jì)算百分比租金的基礎(chǔ)，人為平衡點(diǎn)可以高于或低于自然平衡點(diǎn)。而如果人為平衡點(diǎn)低于自然平衡點(diǎn)，在百分比不變時(shí)，會(huì)令業(yè)主的收入增加。（3）代收代繳費(fèi)用和凈租約業(yè)主提供的凈租的形式，決定了業(yè)主要支付哪些費(fèi)用、哪些費(fèi)用是屬于代收代繳費(fèi)用、哪些費(fèi)用是按租戶所承租的面積占整個(gè)物業(yè)中可出租面積的比例來(lái)收取、哪些費(fèi)用主要取決于租戶對(duì)設(shè)施設(shè)備和能源使用的程度。凈租的形式一般有以下幾種：租戶僅按比例分?jǐn)?/p>

9、與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)；租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi)；所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用。（按第六章物業(yè)租賃方式分類的描述）按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分物業(yè)使用過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用，主要由稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的能源使用費(fèi)三部分組成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費(fèi)用支出，通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。（）毛租。只出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費(fèi)用，承租人在使用物業(yè)的過(guò)程中，不需要再另行繳納任何費(fèi)用。（）凈租。凈租指出租人

10、收取的租金中，不包含上述費(fèi)用中的部分或全部，而不包含的費(fèi)用，需要由承租人另行繳納。凈租通常在長(zhǎng)期租賃中采用，租賃時(shí)間可達(dá)年以上。凈租金有三種形式。第一種形式，租戶除向業(yè)主支付租金外，還要負(fù)擔(dān)水電熱煤氣等能源使用費(fèi)。第二種形式，租戶除了負(fù)擔(dān)第一種中所提及的各項(xiàng)費(fèi)用外，還要支付物業(yè)管理費(fèi)用。第三種形式，租戶除需要支付第二種形式中費(fèi)用外，還要負(fù)責(zé)支付房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)等固定費(fèi)用，承擔(dān)物業(yè)維護(hù)和修繕等一切開(kāi)銷。（）百分比租金百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。承租人除向出租人定期支付固定租金外，還要將其營(yíng)業(yè)額中超出預(yù)定數(shù)額的部分，按一個(gè)百分比交給出租人，作為出租人的百分比租金收入。大型購(gòu)物

11、中心或超市常常采用百分比租金。按零售商業(yè)的描述：在零售商業(yè)物業(yè)的租賃中，凈租的形式一般有以下幾種：租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)；租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi)；所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用。（4）租金的調(diào)整由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長(zhǎng)（對(duì)于主要租戶來(lái)說(shuō)，通常是2030年；次要租戶的組企業(yè)達(dá)到310年），因此在租約中必須對(duì)租金調(diào)整作出明確規(guī)定，對(duì)于主要租戶一般每5年調(diào)整一次，次要租戶可每年調(diào)整一次。第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理1、簡(jiǎn)述零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理的概念和內(nèi)容？答：零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理是在物業(yè)建成投入運(yùn)營(yíng)之后，對(duì)物業(yè)的清潔衛(wèi)生

12、、安全保衛(wèi)和公共空間的維護(hù)，以及為租戶提供日常的管理和服務(wù)?，F(xiàn)場(chǎng)管理的成功，取決于三個(gè)方面：正確的經(jīng)營(yíng)管理策略、有針對(duì)性的管理方案設(shè)計(jì)精確的費(fèi)用測(cè)算。其中，策略是基礎(chǔ)，計(jì)劃是前提，費(fèi)用是根本。2、簡(jiǎn)述零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理策略的內(nèi)容？答：現(xiàn)場(chǎng)管理策略包括：經(jīng)營(yíng)策略和管理策略，經(jīng)營(yíng)策略包括：樹(shù)立品牌形象；樹(shù)立良好的品牌形象和以積極心態(tài)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略的核心。與開(kāi)發(fā)商建立長(zhǎng)線戰(zhàn)略聯(lián)盟；追求經(jīng)濟(jì)回報(bào)應(yīng)與企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃相協(xié)調(diào)。管理策略包括：管理模式的選用（子公司、分公司、項(xiàng)目部）；管理承諾；管理期限。3、簡(jiǎn)述現(xiàn)場(chǎng)管理計(jì)劃的內(nèi)容？答：現(xiàn)場(chǎng)管理計(jì)劃包括：（1）機(jī)構(gòu)設(shè)置：（2）費(fèi)用測(cè)算：（3）特色服

13、務(wù)內(nèi)容：（4）工作流程（5）規(guī)章制度4、簡(jiǎn)述現(xiàn)場(chǎng)管理的目標(biāo)？答：現(xiàn)場(chǎng)管理的目標(biāo)可將其具體化為“六統(tǒng)一”。即統(tǒng)一店面管理、統(tǒng)一店面形象管理、統(tǒng)一的員工管理、統(tǒng)一的安全管理、統(tǒng)一的承接租賃管理、統(tǒng)一的物價(jià)質(zhì)檢管理。第五節(jié) 簡(jiǎn)述風(fēng)險(xiǎn)與安全管理1、簡(jiǎn)述零售商業(yè)物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)種類？答：零售商業(yè)物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)種類包括：（1）管理模式風(fēng)險(xiǎn)；不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于管理零售商業(yè)物業(yè)的方式不盡相同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是組建管理中心或者是項(xiàng)目部。成立子公司是目前最穩(wěn)妥的辦法。子公司是獨(dú)立法人，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，除了子公司之外的其他形式都屬于非法人機(jī)構(gòu)，不承擔(dān)民事責(zé)任。（2）產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)

14、險(xiǎn)；投資上成功開(kāi)發(fā)零售商業(yè)項(xiàng)目后，對(duì)項(xiàng)目的處置一般有以下三種：完全擁有產(chǎn)權(quán)，或直接出售一小部分產(chǎn)權(quán)；將大部分產(chǎn)權(quán)出售，成為小股東；全部出售套現(xiàn)。盈利目標(biāo)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，可能導(dǎo)致部分小產(chǎn)權(quán)人拒交管理費(fèi)。（3）管理范圍不確定風(fēng)險(xiǎn)；（4）墊款風(fēng)險(xiǎn)；（5）突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn)。2、簡(jiǎn)述零售商業(yè)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防護(hù)措施？答：（1）建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制；（2）把握重要環(huán)節(jié)。3、簡(jiǎn)述零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全管理？答：零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全管理，可細(xì)分為：（1）防火安全、（2）治安保衛(wèi)、（3）勞動(dòng)安全、（4）媒體風(fēng)險(xiǎn)防范安全等方面。第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第一節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)及其分類1、簡(jiǎn)述零售商業(yè)物業(yè)的定義？2、簡(jiǎn)述零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容？3、簡(jiǎn)述零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的類型？第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理1、簡(jiǎn)述零售商業(yè)物業(yè)的選址與規(guī)劃時(shí)應(yīng)考慮的因素？2、簡(jiǎn)述零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作？3、簡(jiǎn)述零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作相關(guān)理論的具體應(yīng)用？第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理1、簡(jiǎn)述零售商業(yè)物業(yè)管理