開發(fā)水上樂園的立項審批流程

1、許多開發(fā)商為了拿下項目，首先想到的是做一個規(guī)劃方案。他們認為沒有規(guī)劃方案，不知道干什么，怎么能立項呢？是的，該問題想說的是，先做規(guī)劃方案，再立項申請。然而這正確嗎？一、開發(fā)旅游水上樂園項目時，應該先做規(guī)劃方案，還是先立項申請？讓我們參考房地產項目立項所需的資料：1. 到國土局辦理國有出讓地的土地手續(xù)；2. 辦土地手續(xù)期間，土地儲備中心會統(tǒng)一到規(guī)劃局辦理規(guī)劃條件；3. 具備工程咨詢資質的工程咨詢機構編制項目申請報告；4. 具備節(jié)能評估能力的工程咨詢機構編制節(jié)能評估報告；5. 到環(huán)保局辦理環(huán)評批復手續(xù)；6. 到地震局辦理抗震安全性評價意見；7. 到該項目的行業(yè)主管部門辦理行業(yè)審查意見；8. 項目單

2、位的立項申請文件；9. 項目單位的營業(yè)執(zhí)照和組織機構代碼證。該立項所需的資料中，第1、2條要求了辦理土地手續(xù)和規(guī)劃條件。許多旅游開發(fā)項目，特別是旅游景區(qū)建設項目，何來辦理土地手續(xù)和規(guī)劃條件，因為許多旅游開發(fā)項目用地是集體用地的耕地、果園、自留地、林地、草地、宅基地、荒山荒地和國有用地的林地/林場、農場、牧場、荒山荒地、水域等，甚至自然保護區(qū)、風景名勝區(qū)內，不在城鎮(zhèn)建設用地規(guī)劃范圍內，不完全按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法實施。二、立項申請應準備哪些材料？上一個問題還沒有完全解決，通過提出“立項申請應準備哪些材料”這一問題，可以合并解決問題。該問題是在如下假定下提出的，即按照發(fā)改委非限制行業(yè)項目的立項報批程序，申

3、請旅游開發(fā)項目立項審批。發(fā)改委首先對投資規(guī)模有個限定，一般不超過1000萬元（該投資規(guī)模限定不同地區(qū)存在差異）的項目直接編制項目申請表并提交項目介紹，即可備案；超過1000萬元（該投資規(guī)模限定不同地區(qū)存在差異）的項目，根據不同投資規(guī)模，需要具有相應級別以上工程咨詢資質的工程咨詢機構編制可行性研究報告，一般超過1億元以上的，需要乙級以上工程咨詢資質（甲級工程咨詢資質可以全國通用）。其次，不同投資規(guī)模需要報不同行政級別發(fā)改委立項審批。一般的旅游開發(fā)項目立項申請，需要聘請具有工程咨詢資質的工程咨詢機構撰寫項目可行性研究報告，經旅游主管部門提交給發(fā)改委等相關部門，具體應提交的資料包括：1. 項目單位（

4、企業(yè)）提出立項申請報告；2. 由具有相應資質的工程咨詢機構編制的項目可行性研究報告；旅游主管部門關于該項目的審批意見；3. 項目所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具的項目規(guī)劃選址意見；國土資源部門（林業(yè)、海洋漁業(yè)部門）出具的項目用地（用林、用海）預審意見；4. 環(huán)境保護部門出具的項目環(huán)境影響評價審批意見；節(jié)能評估報告（需工程咨詢資質）或填寫固定資產節(jié)能登記表；企業(yè)營業(yè)執(zhí)照等其他資料。在上述旅游開發(fā)項目立項申請所需的資料中要求“項目所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具的項目規(guī)劃選址意見”，要求的是項目選址意見書，不需要規(guī)劃方案，即無需提交總體規(guī)劃方案可以立項。因此，不存在先做規(guī)劃方案才能立項的說法。但是，在

5、實踐中，對于不在城鄉(xiāng)規(guī)劃的城區(qū)/鎮(zhèn)區(qū)范圍內的旅游開發(fā)項目用地，一般開發(fā)商會先做個規(guī)劃方案，可以使總體規(guī)劃方案，或者概念規(guī)劃方案，拿著該規(guī)劃方案向政府匯報，地方政府及下屬各部門以規(guī)劃方案為依據來審批項目。世界自然遺產、文化遺產保護區(qū)、自然保護區(qū)范圍內，除了游覽設施和少量旅游服務設施，一般不允許建設項目，因此不存在向發(fā)改委申請立項報批項目，而是由相應的主管部門審批建設內容。在實際操作中，在上述保護區(qū)內也有修建接待設施、索道等項目，投資規(guī)模在1000萬元以上的一般需要報縣級發(fā)改委審批或備案，超過3000萬元以上或5000萬元以上的投資規(guī)模（不同省份不同投資規(guī)模要求）需要上報市級發(fā)改委主管部門，超過1億元或3億元的，應由省級發(fā)改委審批。風景名勝區(qū)、旅游度假區(qū)、重點文物保護單位、國家A級旅游景區(qū)的立項報批程序一般參照發(fā)改委規(guī)定的非限制行業(yè)項目立項報批，一般投資規(guī)模在3000萬元