快周轉(zhuǎn)開發(fā)模式

1、.快周轉(zhuǎn)開發(fā)模式一、定義快周轉(zhuǎn)指提高存貨周轉(zhuǎn)率，減少貨幣資金占用量，提升資金使用效率其本質(zhì)是最大程度減少單位時間內(nèi)工程股東資金的占用，或者說是使自有資金在單位時間內(nèi)收益最大化。二、案例分析一快周轉(zhuǎn)案例分析1.萬科萬科“5986，即拿地5個月開工、9個月實現(xiàn)銷售、第一次開盤去化率到達80%、產(chǎn)品構(gòu)造60%為住宅產(chǎn)品。萬科的工程獲取后3天完成交底，交底60天后匯報方案，方案匯報后25天落實修改意見確定實施方案，實施方案確定后60天出全套施工圖，工程獲取后148天5個月出全套施工圖。注：設計在方案確定后可視情況先出土方開挖、樁基、報建文本、總平圖，以滿足全套施工圖出圖前工程、報建先行啟動。全套施工圖

2、出圖后4個月工程需到達預售形象，報建需取得預售證，工程群編排三級方案時要關注開挖、樁基、總平及報建文本等前置資料時間。通過以上分析，可以算出萬科從土地獲取至取得預售證，合計用時9個月。2.泰禾集團泰禾90%的產(chǎn)品要做快周轉(zhuǎn)，最多7-8個月就要開盤銷售。拿到一塊新地后，工程的所有工作不僅需要前置，而且更要做好。拿地之前的市場分析調(diào)研、產(chǎn)品定位必須非常專業(yè)，包括設計、推廣、開發(fā)等方面必須已經(jīng)有一套比擬完善、熟練的程序，否那么快周轉(zhuǎn)只是空談?！疤┖淘谀玫刂白鲎懔斯φn，拿到地的時候，設計根本上已經(jīng)完成了，所以才能保證拿地后7-8個月開盤。3.海亮地產(chǎn)海亮地產(chǎn)2021年就旗幟鮮明提出快周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，并要求

3、全國各工程在開發(fā)速度上到達當?shù)仡I先水平，比照傳統(tǒng)開發(fā)拿地開盤12個月周期，海亮要求在保證品質(zhì)前提下將周期壓縮至6-8個月。更有甚者，海亮局部工程已經(jīng)做到3個月開盤，比方海亮XX公司御府工程就書寫了拿地到開盤僅僅87天的神奇故事。從以下三個方面可窺一斑：1快周轉(zhuǎn)本質(zhì)：資金的快周轉(zhuǎn)在海亮看來，快周轉(zhuǎn)的本質(zhì)就在于資金的快周轉(zhuǎn)，核心是如何最大程度減少單位時間內(nèi)工程股東資金的占用，或者說是使自有資金在單位時間內(nèi)收益最大化。懂得快周轉(zhuǎn)核心本質(zhì)后，海亮在工程土地選擇上就能“有的放矢，而不像其他快周轉(zhuǎn)企業(yè)墨守成規(guī)的“只拿規(guī)模較小的地塊，海亮拿地那么是從資金周轉(zhuǎn)核心角度出發(fā)，認為即使地塊較大，但只要能分期付款，

4、單位時間內(nèi)較少占用股東資金，海亮依舊可以拿規(guī)模較大的地塊。再比方，如果規(guī)模土地所在板塊屬于成長型區(qū)域，未來土地價格的漲幅會高于財務利息，那么該地塊也是可以去拿的。所以，快周轉(zhuǎn)關鍵在于讀懂本質(zhì)。2快周轉(zhuǎn)指標：三大運營指標海亮認為評判一個工程是否做到快周轉(zhuǎn)，關鍵要看三個指標。一是整體的現(xiàn)金流回正時間，即整個工程的投資回收期；二是拿地到開工、預售的時間，這一點上，海亮目前要求住宅工程拿地到開工4個月，拿地到預售要在6-8個月以內(nèi)；三是銷售去化速度，海亮要求工程開盤后30天內(nèi)去化率不低于60%，90天內(nèi)去化率不低于80%，工程入住去化率不低于98%。3快周轉(zhuǎn)特色：工作前置，以預售為界，前段快周轉(zhuǎn)、后段

5、高品質(zhì)海亮快周轉(zhuǎn)的速度快得驚人，但海亮如何快而不亂.海亮快周轉(zhuǎn)并非僅僅追求工程開發(fā)從拿地到交房整體的“快，而是以預售為界，前段求快，側(cè)重快周轉(zhuǎn)，后段求高品質(zhì)，以質(zhì)量為先。執(zhí)行上，海亮在快周轉(zhuǎn)與高品質(zhì)平衡上采取“分段聚焦、分時聚焦的策略：即快周轉(zhuǎn)模式主要聚焦工程開發(fā)前半段從拿地到預售階段，這個階段屬于股東自有資金占用的階段，大量的財務利息要求海亮必須加快開發(fā)速度；而開盤到交房階段的主體建立和客戶效勞，這個階段海亮那么更注重工程高品質(zhì)打造。為了落實關聯(lián)的高品質(zhì)戰(zhàn)略，海亮針對性推行了質(zhì)量第三方檢查，工程驗房、客戶滿意度調(diào)查等質(zhì)量舉措，并將業(yè)主最為關注的質(zhì)量敏感點如漏水、空洞等進展重點把控，現(xiàn)場工程師

6、每天進展23輪質(zhì)量巡檢、拍照。需要注意的是，即便是在拿地到預售階段的快周轉(zhuǎn)，海亮也是通過將定位、設計、招采等工作前置來實現(xiàn)的快速開發(fā)，而非冒質(zhì)量風險一味壓縮工期。4.融創(chuàng)中國在拿地、開工、開盤環(huán)節(jié)上，融創(chuàng)中國實施“快字訣，節(jié)節(jié)加快，爭取預售款提前回籠。孫宏斌創(chuàng)造的“并聯(lián)操作，四線對表，即在拿地后，研發(fā)、開發(fā)、銷售、工程四個部門快速并行聯(lián)動，以最快的速度完成銷售，被業(yè)界同行視為預售款快速回籠的不二法門。融創(chuàng)對工程開發(fā)節(jié)點控制嚴格，一個工程在獲取階段即全面展開工作，拿地后7天內(nèi)確定定位和規(guī)劃方案，30天內(nèi)召開啟動會，從集團到區(qū)域公司高管組成評審團，對產(chǎn)品和品質(zhì)標準、目標本錢、節(jié)奏安排及利潤、現(xiàn)金流

7、、IRR等指標進展明確。5.萬達集團萬達長白山國際度假區(qū)，120萬平方米的建筑面積，包括九個酒店、亞洲最大的滑雪場，三個高爾夫球場、旅游小鎮(zhèn)等，26個月就建成開業(yè)，創(chuàng)造了神話。萬達XX東方影都原定2021年7月開工，當年完成30億銷售。但由于土地等方面原因，工程拿到預售證開盤時距離年底只有16天時間，短短16天內(nèi)，超額完成任務萬達工程開發(fā)速度屢屢創(chuàng)造記錄，與以下兩點分不開：執(zhí)行力與獨特的商業(yè)模式。萬達執(zhí)行力強，一是說到做到。萬達所有工程，包括萬達廣場、酒店、百貨、影城等，在開工時就確定開業(yè)時間。二是算到拿到。萬達從事不動產(chǎn)15年來開發(fā)超過一百個工程，不管是萬達廣場還是酒店，全部做到本錢低于預算

8、目標、凈利潤高于預算目標。此外萬達內(nèi)部形成了執(zhí)行力文化，建立執(zhí)行管理模式，總部集權(quán)，垂直扁平，強化監(jiān)視，建立了一支強大的審計隊伍，最終靠科技保障執(zhí)行。“創(chuàng)新商業(yè)模式，讓你的模式具有唯一性、獨特性、不可復制性，讓別人來請你。萬達如何使自己的方案得到政府認可，可以按期或提前完成.很多年前，萬達就開場搞萬達廣場，一代、兩代，到第三代成為城市綜合體，產(chǎn)生很大影響力。很多政府為打造任期內(nèi)的形象工程，要排隊到萬達集團爭取工程，工程落地后，報批報建等工作，政府部門一路綠燈，相關外部影響因素就會降到最低。另外，萬達拿到的土地完全是凈地。6.華夏幸?；鶚I(yè)華夏幸?；鶚I(yè)公司，采取“工業(yè)園+住宅配套的開發(fā)模式，致力于

9、成為全球產(chǎn)業(yè)新城的引領者，確立以產(chǎn)業(yè)新城為核心產(chǎn)品的業(yè)務模式。以“經(jīng)濟開展、社會和諧、人民幸福的產(chǎn)業(yè)新城為核心產(chǎn)品，在“以人為本、創(chuàng)新驅(qū)動的理念之下，創(chuàng)新升級“政府主導、企業(yè)運作、合作共贏的市場化運作模式，通過環(huán)境創(chuàng)新、平臺創(chuàng)新、金融創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新等手段，構(gòu)建生態(tài)綠色的城市底板，鑄就創(chuàng)新驅(qū)動的開展內(nèi)核，打造產(chǎn)業(yè)集群集聚的抓手，建立以人為本的幸福城市載體。在探索并實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城的經(jīng)濟開展、城市開展和民生保障的同時，有效提升區(qū)域開展的綜合價值。7.世茂集團世茂集團從高端大戶型住宅、強調(diào)產(chǎn)品高利潤轉(zhuǎn)向剛需、剛改，放低利潤，強調(diào)周轉(zhuǎn)率和規(guī)模的快速增長。產(chǎn)品研發(fā)中心專門研發(fā)了“快速周轉(zhuǎn)系列產(chǎn)品標準，在20

10、21年底對40多個工程中的30多個工程調(diào)整和修改了產(chǎn)品構(gòu)造，把單一大戶型產(chǎn)品調(diào)整為大中小戶型產(chǎn)品并存。8.恒大地產(chǎn)恒大通過強有力、專業(yè)化的執(zhí)行團隊，實現(xiàn)工程快速開發(fā)。為實現(xiàn)投資周期最短的目標，集團所有工程在土地獲取后后6個月內(nèi)推出預售方案，標準化營銷程序確保在收購土地后6-8個月內(nèi)開場工程預售。恒大依靠集團化嚴密型管理模式，確保在拿地后快速完成規(guī)劃設計、政府報建、施工組織、原材料供給等各項工作，以實現(xiàn)工程的快速開工建立；依靠標準化的規(guī)劃設計，迅速完成工程的定位和方案擬定及實施；通過全國統(tǒng)一招投標整合資源，迅速組織新工程施工，確保工程進度及質(zhì)量；通過實施標準化的工程管理、質(zhì)量控制體系，保證工程質(zhì)

11、量； 并通過實施標準化的開盤模式，實現(xiàn)快速銷售的目標。恒大地產(chǎn)采取由精品戰(zhàn)略、快決策標準化、產(chǎn)品線組成的產(chǎn)品戰(zhàn)略。精品戰(zhàn)略：精品標準+環(huán)節(jié)精品+精裝修。制定“精品工程標準6000余條，達不到精品標準的房屋絕不交付使用，將精品標準貫穿于設計、施工、監(jiān)理、驗收等整個流程；采用過程化控制的“質(zhì)量錘制度，由專人嚴把質(zhì)量關；標準指導人，過程控制人，從產(chǎn)品鏈各個環(huán)節(jié)保證工程品質(zhì)；與國內(nèi)外300多家相關行業(yè)龍頭企業(yè)建立合作聯(lián)盟，滿屋名牌，9A精裝，針對不同級別產(chǎn)品有明確的裝修標準，集團統(tǒng)一采購配送原材料，從源頭保證精裝品質(zhì)快決策標準化：決策快、開發(fā)快、復制快。產(chǎn)品高度標準“恒大能做到XX和XX的同一類型工程，路燈的型號、大門、門把手都是一樣的標準化產(chǎn)品復制快，節(jié)省設計費，決策快，開發(fā)快，但本地化程度低。產(chǎn)品線清晰：產(chǎn)品線+產(chǎn)品組合+產(chǎn)品構(gòu)造。按照產(chǎn)品定位劃分5大經(jīng)典產(chǎn)品系列，產(chǎn)品組合：150多種標準戶型，按照不同工程需要進展組合，產(chǎn)品構(gòu)造：傳統(tǒng)中端及中高端產(chǎn)品：高端產(chǎn)品：旅游度假產(chǎn)品=7:1:2。 9.龍湖地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)構(gòu)建產(chǎn)品標準體系，模塊標準化為根底，通過組合和PBS，組成產(chǎn)品。模塊標準化