保障關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)的法律

1、省人民政府水行政主管部門建立水土保持監(jiān)測(cè)網(wǎng)絡(luò)，對(duì)全省水土流失動(dòng)態(tài)進(jìn)行監(jiān)測(cè)、預(yù)報(bào)，省人民政府定期將監(jiān)測(cè)、預(yù)報(bào)情況予以公告?？h級(jí)以上人民政府水行政主管部門及其所屬的水土保持監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)建立執(zhí)法關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)的法律保障作者 李昌麒 關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)的法律保障 中國(guó)法學(xué) 本文通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及問題的考察，闡述了國(guó)家應(yīng)從六個(gè)方面確立房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控目標(biāo)及其相應(yīng)的法律對(duì)策，包括對(duì)耕地占用面積的控制、把房地產(chǎn)開發(fā)控制在城市規(guī)劃許可范圍之內(nèi)、確立合理的地價(jià)和房?jī)r(jià)基準(zhǔn)、引進(jìn)高空建筑權(quán)、控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的總量、房地產(chǎn)開發(fā)必須符合生態(tài)環(huán)境的要求以及嚴(yán)格房地

2、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)控制等內(nèi)容。 最近幾年來，我國(guó)房地業(yè)作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)先是在沿海城市后又在內(nèi)地城市迅猛發(fā)展。但從目前的形勢(shì)來看，它還遠(yuǎn)未成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。這表明在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，國(guó)家還須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取發(fā)展的方針，因此，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控，將是國(guó)家的一個(gè)長(zhǎng)期任務(wù)。我以為至關(guān)重要的是國(guó)家要從全局和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，確立房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的法律措施。為此，很必要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀作一大體考察，然后針對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的或者可能出現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)的對(duì)策。 控制目標(biāo)之一：對(duì)耕地占有面積的控制 我們必須承認(rèn)這樣一個(gè)事實(shí)：我國(guó)正在面臨著一場(chǎng)土地危機(jī)，而這種危

3、機(jī)還可能因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的失控而加劇?，F(xiàn)在我手頭沒有掌握全國(guó)性的由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的建立、房地產(chǎn)業(yè)的興起以及城市擴(kuò)張而占用耕地的數(shù)字，但相信那是非常驚人的。這就向國(guó)家提出了一個(gè)問題，即如何處理好房地產(chǎn)開發(fā)與占用耕地的矛盾?？陀^地說，既要加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又要不占用耕地，是辦不到的，現(xiàn)在問題是要怎樣采取措施把因房地產(chǎn)開發(fā)而占用的耕地控制在最小的限度之內(nèi)。這個(gè)限度的確定必須考慮現(xiàn)有耕地面積、可供開墾為耕地的土地面積、人口增長(zhǎng)預(yù)測(cè)以及其他建設(shè)可能占用耕地等多種因素。為了把耕地的占用減少到最低限度，我以為以下措施是必須采取的： 第一，把耕地占用的數(shù)額納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、五年計(jì)劃和年度計(jì)劃

4、。我國(guó)現(xiàn)有的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和五年計(jì)劃，僅僅是十分原則的強(qiáng)調(diào)了要“切實(shí)保護(hù)耕地”，但并沒有像其他事項(xiàng)那樣規(guī)定具體的指標(biāo)，這不能不說是一個(gè)忽視或者說缺陷，盡管各級(jí)政府都制定了土地使用權(quán)出讓計(jì)劃但它畢竟是政府規(guī)定的，這也往往會(huì)因?yàn)檎囊庵径S時(shí)修改計(jì)劃。因此，在五年計(jì)劃的國(guó)土開發(fā)計(jì)劃中其他指標(biāo)可以不列，但是耕地占用面積是必須列的?？紤]到各省、自治區(qū)、直轄市需要占用耕地的依據(jù)不同，因此，我主張以后的五年計(jì)劃，應(yīng)當(dāng)按地區(qū)分列占用耕地的數(shù)字，然后各地區(qū)在根據(jù)國(guó)家確定的耕地占用計(jì)劃，層層分解，凡是列入計(jì)劃的占耕地指標(biāo)，不得突破。各級(jí)人民代表大會(huì)的計(jì)劃執(zhí)行的報(bào)告中，必須包括耕地占用情況，以便把耕地的占用納入權(quán)力機(jī)

5、關(guān)的監(jiān)督之下。 第二，把耕地占用計(jì)劃納入指令性計(jì)劃的管理范圍。本來，指令性計(jì)劃與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求是不相容的，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，指令性計(jì)劃指標(biāo)將會(huì)逐步減少乃至取消，但是耕地占用是一件非同小可的事情，還必須把它納入指令性計(jì)劃的管理范圍，即使在其他市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家，也不是對(duì)耕地占用放任不管。因此，在將來我國(guó)制定計(jì)劃法的時(shí)候，還必須在特定領(lǐng)域肯定指令性計(jì)劃在特定領(lǐng)域的地位并賦予執(zhí)行的效力。 第三，強(qiáng)化依法批地的法律意識(shí)，嚴(yán)格追究非法批地主持者的法律責(zé)任。我國(guó)土地管理法對(duì)批地的權(quán)限作了明確的規(guī)定，該法實(shí)施以來，鑒于部分地方政府無視法律的規(guī)定，越權(quán)批準(zhǔn)占用土地的現(xiàn)象十分突出，為此，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了國(guó)家土地管理局

6、關(guān)于部分地方政府越權(quán)批地情況的報(bào)告，但是至今這一現(xiàn)象仍未能有效制止，橫向多頭批地（如開發(fā)區(qū)的管委會(huì)、綜合開發(fā)辦公室、開發(fā)指揮部、房地產(chǎn)公司以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府都在批地）和縱向越權(quán)批地（如化整為零多次批地、下放審批權(quán)等）仍然時(shí)有發(fā)生，造成土地供應(yīng)總量失控。年，全國(guó)下達(dá)的用地供應(yīng)計(jì)劃為萬畝，而實(shí)際用地已達(dá)萬畝。造成這種狀況，除了某些領(lǐng)導(dǎo)干部土地法制意識(shí)淡薄之外，還有兩個(gè)重要原因，一是對(duì)越權(quán)批地行為的直接人缺乏應(yīng)有的處罰。我主張今后應(yīng)當(dāng)把土地占用情況作為對(duì)政府官員進(jìn)行考核的一項(xiàng)重要內(nèi)容。凡是非法或者越權(quán)批地造成嚴(yán)重后果的，除了可能招致罷免之外，情況嚴(yán)重的還應(yīng)受到刑事處罰；二是對(duì)于非法或越權(quán)批準(zhǔn)占用的土地，不

7、宜采取事后按程序追認(rèn)的辦法。這種對(duì)“違法事實(shí)”的“合法追認(rèn)”，往往會(huì)為那些違法行為者大開方便之門，就通常而言，法律不應(yīng)當(dāng)承認(rèn)既存的違法事實(shí)。 控制目標(biāo)之二：把房地產(chǎn)開發(fā)控制在城市規(guī)劃許可范圍之內(nèi) 編制城市規(guī)劃是城市規(guī)劃法賦予城市人民政府的一項(xiàng)重要職能。按照該法的規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。這表明房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃的要求。在這里，與房地產(chǎn)開發(fā)緊密相關(guān)的，至少有以下三個(gè)問題必須解決： 第一，城市規(guī)劃本身的科學(xué)性。城市規(guī)劃的科學(xué)性是由一系列因素決定的，其中與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的是城市總體規(guī)劃中的城市的性質(zhì)、城市建設(shè)用地布局，城市詳細(xì)規(guī)則中的具體用地范圍、

8、建筑密度和高度、綠化用地等控制指標(biāo)以及城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造等因素。對(duì)于這些因素的量化規(guī)定必須建立在民主決策和科學(xué)決策的基礎(chǔ)上，切忌少數(shù)行政長(zhǎng)官意志主宰決策過程。城市規(guī)劃法是年月開始施行的，依據(jù)這個(gè)法律的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)說各級(jí)人民政府都先后制定了本轄區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃。在這些規(guī)劃中有的比較科學(xué)，有的比較粗糙，有的純屬為了應(yīng)付。但是，無論以上哪種情況，恐怕都未在規(guī)劃中完全考慮到房地產(chǎn)迅速發(fā)展這一因素，以致造成現(xiàn)在不少房屋建筑在表面上并不違背規(guī)劃布局的要求，但在實(shí)際上并不符合一個(gè)科學(xué)規(guī)劃應(yīng)有的要求。因此，為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的需要，我主張各級(jí)人民政府都應(yīng)按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求和本轄區(qū)的實(shí)際情

9、況，對(duì)過去的城市規(guī)劃進(jìn)行一次民主和科學(xué)的審視，以便進(jìn)一步完善城市規(guī)劃。今后的城市規(guī)劃，我認(rèn)為重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在對(duì)舊城的改造上，盡管我國(guó)各個(gè)城市的舊城改造取得了顯著的成就，但是，我國(guó)舊城改造的潛力還非常之大，舊城改造的最大優(yōu)點(diǎn)莫過于它能夠在不擴(kuò)大土地占用面積的基礎(chǔ)上解決人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的房屋需要。為此，國(guó)家可以設(shè)置若干優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)更多的房地產(chǎn)商從事舊城改造。我們不能走許多資本主義國(guó)家至今引以為教訓(xùn)的用擴(kuò)占新地特別是耕地辦法去發(fā)展城市的路子，因?yàn)槟菢又荒苁钩鞘袩o限膨脹，這不符合中國(guó)的國(guó)情，我國(guó)今后尋求的不應(yīng)當(dāng)是過份膨脹現(xiàn)有大城市，而應(yīng)當(dāng)發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)小城市。 第二，房地產(chǎn)的開發(fā)必須符合城市規(guī)劃的要求。我國(guó)法律之

10、所以賦予城市人民政府制定城市規(guī)劃的職權(quán)，其目的就是要通過規(guī)劃確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，因此，城市規(guī)劃就應(yīng)當(dāng)具備執(zhí)行的效力。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用、房屋建設(shè)工程的選址和布局都必須符合城市規(guī)劃的要求。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，我們卻看到兩種情況：一種是由于種種原因，比如某個(gè)領(lǐng)導(dǎo)同志的拍板或者不正之風(fēng)之類的影響，有的房地產(chǎn)開發(fā)地段明明不符合城市規(guī)劃的要求，但仍然能夠得以建設(shè)；另一種是以城市規(guī)劃不合理為由，為某個(gè)不符合規(guī)劃的開發(fā)項(xiàng)目尋找存在的理由，如果確實(shí)如此，當(dāng)然也不失為一種辦法，現(xiàn)在需要反對(duì)的是規(guī)劃本身是正確的，開發(fā)項(xiàng)目自己不符合規(guī)劃的要求，而用修改正

11、確的去維護(hù)不正確的那樣一種作法。 第三，嚴(yán)格追究違反城市規(guī)劃行為的單位或者直接人員的責(zé)任。對(duì)此，城市規(guī)劃法已經(jīng)作了一些規(guī)定，現(xiàn)在的問題是如何執(zhí)行，在實(shí)際中最棘手的是那些違反城市規(guī)劃但已經(jīng)建成或大部分建成的建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施，對(duì)此，大都在執(zhí)行有度的思想指導(dǎo)下，作一翻輕描淡寫的處理了事，這里所指的“度”當(dāng)然不是法律界線而是指的一種“靈活性”。我認(rèn)為這種執(zhí)行思想不可取，我國(guó)現(xiàn)在許多法律規(guī)定之所以未能得到很好的貫徹，不能說與我們有些行政和司法執(zhí)行機(jī)關(guān)執(zhí)行有度的思想無關(guān)。當(dāng)然，我們很理解執(zhí)行有度思想產(chǎn)生的背景，從某種意義上也是在從實(shí)際出發(fā)，但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)執(zhí)法來講，不應(yīng)當(dāng)牽就這種實(shí)際，因?yàn)檫@種牽就往

12、往會(huì)為違法行為找到一個(gè)“防空洞”，我們現(xiàn)在需要樹立的應(yīng)當(dāng)是嚴(yán)格執(zhí)法的思想。 控制目標(biāo)之三：確定合理的地價(jià)和房?jī)r(jià)基準(zhǔn) 地價(jià)和房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問題，也是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要的經(jīng)濟(jì)杠桿。我國(guó)過去普遍情況一是地價(jià)低，尤其是涉外地價(jià)更低，從而造成了巨額土地權(quán)益的喪失；二是房?jī)r(jià)過高，有的高得驚人，超過了一般的購(gòu)房戶的承受能力。這兩種情況的存在，都不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，當(dāng)務(wù)之急是要把作為經(jīng)濟(jì)杠桿的房地產(chǎn)價(jià)格納入法制化的管理范圍。第一，運(yùn)用法律法規(guī)的形式規(guī)定確立地價(jià)和房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。通常認(rèn)為地價(jià)是根據(jù)土地的不同位置、使用性質(zhì)、容積率、級(jí)差收益、開發(fā)成本和供求狀況等基本因素構(gòu)成的。商品

13、住宅的價(jià)格國(guó)務(wù)院已在商品住宅價(jià)格管理暫行辦法中作了規(guī)定，其關(guān)鍵是要合理確定構(gòu)成價(jià)格的各種因素和各類費(fèi)用，并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性質(zhì)實(shí)行不同價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在的問題是要把確立房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素用法律、法規(guī)的形式加以固定，以便成為確立地價(jià)和房?jī)r(jià)的基本依據(jù)。 第二，嚴(yán)格房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任意識(shí)。房地產(chǎn)價(jià)格合理與否，直接關(guān)系到國(guó)家、開發(fā)商和消費(fèi)者的利益，必須嚴(yán)肅對(duì)待。這里至關(guān)重要的是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)必須由政府確定，對(duì)評(píng)估人員的資格及其責(zé)任應(yīng)有嚴(yán)格的規(guī)定。房地產(chǎn)價(jià)格畸高畸低是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中的一個(gè)主要問題。造成的原因可能是多種多樣的，但是，有關(guān)人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊

14、不能不說是一個(gè)原因，對(duì)某些具體評(píng)估項(xiàng)目來講還可能是一個(gè)重要原因。對(duì)此，必須嚴(yán)肅處理。 第三，由政府定期公布宏觀指導(dǎo)價(jià)格。世界不少國(guó)家和地區(qū)的政府，根據(jù)對(duì)土地利用的重要性的認(rèn)識(shí)及其產(chǎn)業(yè)政策，都加強(qiáng)了對(duì)地價(jià)的控制。日本政府每年都要在固定的時(shí)間里公布官方調(diào)查和評(píng)估的“公示地價(jià)”，作為一般土地買賣的依據(jù)。對(duì)此，我們可以效法，我認(rèn)為，在我國(guó)公布的“公示房地產(chǎn)價(jià)”，不應(yīng)當(dāng)只是一種宏觀調(diào)控價(jià)，或者說是“中間價(jià)”，同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)有最低價(jià)和最高限價(jià)的規(guī)定。這樣做至少有以下三個(gè)優(yōu)點(diǎn)：一是體現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要干預(yù)；二是為土地和住宅的使用者提供可供參照的價(jià)格信息，平衡他們提心吊膽的購(gòu)買心理；三是防止暴跌和暴利行為

15、。 第四，引進(jìn)“高空建筑權(quán)”的概念。高空建筑權(quán)是在高層建筑如雨后春筍般發(fā)展的背景下最初只在美國(guó)的紐約、后又遍及美國(guó)許多城市的一種交易現(xiàn)象，它的基本含義是指對(duì)土地以上的空間的建筑權(quán)，也就是說誰要在土地的空間修建構(gòu)筑物，誰就應(yīng)當(dāng)向土地使用權(quán)人支付費(fèi)用。我國(guó)現(xiàn)在的高空建筑權(quán)的雛形事實(shí)上已經(jīng)出現(xiàn)，比如有的單位在別的單位的低層建筑上加蓋房屋，然后對(duì)所建成的房屋按約定擁有使用權(quán)。隨著城市人口的膨脹，土地供求矛盾加劇，必然會(huì)有人尋求高空建筑權(quán)。因此應(yīng)當(dāng)把高空建筑權(quán)引入我國(guó)法學(xué)研究領(lǐng)域，并在相關(guān)的法律里作出規(guī)定。 根據(jù)我國(guó)的情況，我們可以將“高空建筑權(quán)”稱為“土地空間使用權(quán)”，其范圍為土地使用面積的直線上升，

16、其權(quán)屬分別為土地使用權(quán)人和國(guó)家所有，即假定相當(dāng)于二十層樓（不同的城市可以有不同的規(guī)定）以下的土地空間使用權(quán)屬土地使用權(quán)人所有，二十層樓以上的則為國(guó)家所有。其主要理由是二十層樓以下是土地使用權(quán)人對(duì)建筑高度的最一般和最標(biāo)準(zhǔn)的要求。因此在這個(gè)高度范圍內(nèi)的空間使用權(quán)理應(yīng)歸土地使用權(quán)人所有。二十層樓以上的空間使用權(quán)為什么屬于國(guó)家是基于以下兩個(gè)方面的考慮：一是考慮到土地作為一種很難再生的資源，它的價(jià)值不僅僅及于地面，而且還應(yīng)當(dāng)及于它的延伸部分空間。就房地產(chǎn)商來說，他所瞄準(zhǔn)的不僅僅在于土地，更重要的在于要利用土地及其空間建筑房屋或其他構(gòu)筑物，因?yàn)榉课莼驑?gòu)筑物的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地產(chǎn)的價(jià)值。如果國(guó)家放棄空間使用權(quán)的

17、價(jià)值，無異于放棄了一部分應(yīng)有的國(guó)有受益，如果這種放棄又為外商所得，樹立土地高空使用權(quán)就顯得更為必要了；二是考慮到如果不設(shè)置空間使用權(quán)，就可能導(dǎo)致這樣的結(jié)果，即有的土地使用權(quán)人就可能低價(jià)從國(guó)家手中取得土地使用權(quán)，然后再高價(jià)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，而這種高價(jià)的結(jié)果不僅可能引發(fā)土地使用權(quán)的炒賣，同時(shí)還可能引發(fā)建筑物高度的無限制發(fā)展。如果二十層以上的空間使用權(quán)歸國(guó)家，就可能在很大程度上控制以上情況的發(fā)生。確立土地空間使用權(quán)的真正意義在于土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)當(dāng)包含其空間使用權(quán)的價(jià)格，而空間使用權(quán)的價(jià)格除了考慮地價(jià)計(jì)算的有關(guān)因素外，主要應(yīng)是建筑物的高度，建筑物越高，空間使用權(quán)的價(jià)格越高，因此，國(guó)家應(yīng)當(dāng)規(guī)定空間使用權(quán)

18、收益二十層樓以下的歸土地使用權(quán)人所有，二十層樓以上的空間使用權(quán)收益屬國(guó)家或集體所有，但是考慮到加層修建，可能給不屬于國(guó)家的空間使用權(quán)人造成不良影響，因此雙方還可以約定相應(yīng)的補(bǔ)償方式。當(dāng)然，土地空間使用權(quán)的設(shè)立，不應(yīng)具有溯及力。 控制目標(biāo)之四：控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量 如果說我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)曾經(jīng)有過不適當(dāng)?shù)呐蛎浀脑挘敲?，其中一個(gè)重要的原因就是不適當(dāng)或者混亂的貸款推動(dòng)。在人們心目中（當(dāng)然也在事實(shí)上）開發(fā)房地產(chǎn)是“一本萬利”的事情。因此，吸引了大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這樣亂拆借、亂集資、亂發(fā)放房地產(chǎn)貸款等現(xiàn)象也就應(yīng)運(yùn)而生，甚至銀行部門也紛紛涉足房地產(chǎn)，于是，大量資金壓在房地產(chǎn)上，該收回的不能收回，有

19、的銀行還出現(xiàn)了透支現(xiàn)象，這樣的結(jié)果，不僅引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，同時(shí)，還引發(fā)了金融秩序的混亂。圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)而引起的不正之風(fēng)、行賄受賄等現(xiàn)象也愈演愈烈。為了扭轉(zhuǎn)這種局面，當(dāng)前特別需要作以下幾件事： 第一，國(guó)家必須把各專業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的規(guī)模、發(fā)行債券額度等列入信貸計(jì)劃、證券計(jì)劃和投資計(jì)劃，以便從總量上進(jìn)行控制，銀行發(fā)放貸款不得超過計(jì)劃所確定的指標(biāo)；同時(shí)，所有房地產(chǎn)開發(fā)貸款，都必須以相當(dāng)于貸款額的實(shí)物作為抵押或者由有擔(dān)保能力的第三人提供擔(dān)保，凡是未能提供抵押或擔(dān)保的，銀行一律不予貸款。為了克服我國(guó)現(xiàn)實(shí)生活中的虛假抵押現(xiàn)象的發(fā)生，抵押物的真實(shí)性應(yīng)當(dāng)提交公證，公證機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)明顯的公證失誤或者假公

20、證承擔(dān)責(zé)任。 第二，加強(qiáng)對(duì)投資方向的引導(dǎo)。我國(guó)現(xiàn)在房地開發(fā)的結(jié)構(gòu)很不合理，一幢幢拔地而起的房屋，許多不是房地產(chǎn)開發(fā)本應(yīng)保證的為重點(diǎn)建設(shè)配套的開發(fā)項(xiàng)目和居民職工住宅，而是脫離國(guó)民一般消費(fèi)水平的高級(jí)公寓、高檔賓館、高級(jí)寫字樓、花園別墅、渡假村，乃至賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等。因此，今后，專業(yè)銀行對(duì)與重點(diǎn)建設(shè)配套的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、職工住宅項(xiàng)目、舊城改造項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)優(yōu)先貸款，對(duì)高檔消費(fèi)建筑、占用大量土地的建筑項(xiàng)目，原則上應(yīng)不予貸款，對(duì)占用耕地的高檔消費(fèi)建筑根本不批。 第三，對(duì)已經(jīng)到期尚未返還本息的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，要進(jìn)行一次嚴(yán)肅認(rèn)真的清理?，F(xiàn)在不少的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能收回，原因可能是多方面的，在清理中需要區(qū)別對(duì)待

21、，但是對(duì)于那些因?yàn)樾匈V受賄、濫用職權(quán)、玩忽職守而造成貸款本息不能收回的，無論涉及什么人一定要堅(jiān)決查處。中國(guó)的有些事情之所以禁而不止，其中一個(gè)重要原因就是對(duì)那些違法亂紀(jì)而發(fā)了橫財(cái)?shù)娜藳]有給予應(yīng)有制裁，這不僅是對(duì)某一個(gè)違法者沒有處罰，更為嚴(yán)重的是違法者本人還可能有恃無恐和變本加厲的繼續(xù)進(jìn)行違法勾當(dāng)，同時(shí)，還可能帶動(dòng)一大批“僥幸者”接踵而來，其后果是不堪設(shè)想的。 控制目標(biāo)之五：符合生態(tài)環(huán)境的要求 城市的房地產(chǎn)開發(fā)，與生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和改善，本來應(yīng)當(dāng)是而且可能是互相統(tǒng)一的，但是現(xiàn)在城市土地的利用，往往由于亂遷亂建、工廠住宅犬牙交錯(cuò)、高層建筑林立、綠地面積減少、占用公園、填占水面、人口巨增以及市政設(shè)施不配

22、套等多種原因，而加劇了城市生態(tài)環(huán)境的惡化，現(xiàn)在許多城市一眼望去只見高樓、煙霧和雜亂，不見綠茵、清新和秩序，甚至使人感到窒息，這種狀況，如不加以改變，必然殃及子孫后代。因此，凡是與城市生態(tài)環(huán)境有關(guān)的因素，諸如建筑物的高度、密度、綠地定額、“三廢”的排放處理、水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、噪聲限制、現(xiàn)有綠地面積的保護(hù)等，只有全國(guó)性的比較原則的立法是不能完全解決問題的，還必須制定地方性法規(guī)，加以具體規(guī)定。其實(shí)在上述一些方面，并不是無法可依，現(xiàn)在的主要問題是執(zhí)法不嚴(yán)。環(huán)境執(zhí)法與其他執(zhí)法相比，往往更具難度，其中一個(gè)重要原因是人們?nèi)狈Νh(huán)境權(quán)利意識(shí)，自己權(quán)利遭到侵犯之后，不知道或不愿意主張權(quán)利，即使申訴或者訴訟到執(zhí)法機(jī)關(guān)的與破

23、壞環(huán)境有關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)，也不能夠依法得以處理。今后我們應(yīng)當(dāng)從全民族的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，大力樹立我國(guó)公民和法人的環(huán)境權(quán)利意識(shí)，提高執(zhí)法機(jī)關(guān)環(huán)境執(zhí)法自覺性，以便形成一個(gè)任何嚴(yán)重影響環(huán)境的工程項(xiàng)目不能建設(shè)即使已經(jīng)建設(shè)的也要強(qiáng)令撤除的法律機(jī)制。 控制目標(biāo)之六：嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)控制 前幾年在房地產(chǎn)開發(fā)熱的大潮下，產(chǎn)生了名目繁多的房地產(chǎn)開發(fā)公司。有全民和集體的，也有私營(yíng)的；有內(nèi)資的，也有涉外的；有公司性質(zhì)的，也有合伙性質(zhì)的；有開發(fā)性的，也有中介性的；有政府機(jī)關(guān)辦的，也有專業(yè)銀行辦的；還有軍隊(duì)辦的等等。這些公司的存在，對(duì)于推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起了重要的作用，但是，也應(yīng)當(dāng)看到不少的這類公司，沒有經(jīng)過嚴(yán)格

24、審查，資金不到位，根本沒有開發(fā)和經(jīng)營(yíng)能力，而是靠炒地皮和樓花過日子，甚至牟取了暴利。這些所謂的公司，是房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂的主要因素。針對(duì)這種情況，許多地方根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定進(jìn)行了一次清理，取締了一批不具備開發(fā)資格的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)盲目發(fā)展的勢(shì)頭有所遏制，但是，我認(rèn)為以下幾個(gè)問題還需繼續(xù)解決： 第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量仍然過大。一個(gè)地區(qū)或者某一個(gè)城市，究竟應(yīng)當(dāng)擁有多少房地產(chǎn)企業(yè)是很難用一個(gè)統(tǒng)一的數(shù)字加以規(guī)定的，但是，有一點(diǎn)是可以確定的，即房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量，應(yīng)當(dāng)與本地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房產(chǎn)業(yè)的近期和遠(yuǎn)期潛力以及消費(fèi)者的承受能力大體相適應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)的超量存在，必然引發(fā)許多不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行