房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)n 房地產(chǎn)業(yè)： 是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱(chēng)。n 房地產(chǎn)業(yè)主要內(nèi)容具體包括： 1、土地開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā) 2、房屋開(kāi)發(fā)和建設(shè) 3、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押） 4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押） 5、房地產(chǎn)中介服務(wù)（咨詢(xún)、估價(jià)、代理等） 6、房地產(chǎn)物業(yè)管理 7、房地產(chǎn)金融（信貸、保險(xiǎn)和金融資產(chǎn)投資）第一節(jié)房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)。一、地產(chǎn)的概念與分類(lèi)地產(chǎn)：即指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)類(lèi)型：l 居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本

2、身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。l 工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動(dòng)力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉(cāng)庫(kù)、鐵路專(zhuān)用線和衛(wèi)生防護(hù)地帶等。l 倉(cāng)庫(kù)用地：指專(zhuān)門(mén)用來(lái)存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國(guó)家儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)、市內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉(cāng)庫(kù)、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)等。l 交通用地：指城市對(duì)外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護(hù)地帶等用地。l 市政用地：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場(chǎng)、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。l 商業(yè)服務(wù)用地：指為整個(gè)城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。包括商店、超級(jí)市場(chǎng)、銀行、飯店、娛樂(lè)場(chǎng)所等

3、等。l 公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。這類(lèi)用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。l 教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類(lèi)用地包括各類(lèi)大、中、小學(xué)校，獨(dú)立用地的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)、實(shí)驗(yàn)站、體育活動(dòng)場(chǎng)所、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)等的地產(chǎn)。l 港口碼頭用地：主要是貨運(yùn)、客運(yùn)碼頭、民用機(jī)場(chǎng)等用途的地產(chǎn)。l 軍事用地：指提供為軍事活動(dòng)服務(wù)的用地，屬特殊用地。l 其它用地：不屬于以上項(xiàng)目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場(chǎng)、空地等。二、土地所有權(quán)的概念與劃分土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有權(quán)可分為：國(guó)有土地和集體

4、土地兩類(lèi)。國(guó)有土地：指屬于國(guó)家所有即全民所有的土地，國(guó)家是國(guó)有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個(gè)人對(duì)國(guó)有土地只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。三、土地使用權(quán)的概念n 是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。n 土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用。 1、取得建設(shè)用地的方式1）有償取得方式n 概念:指國(guó)家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使

5、用權(quán)出讓金的行為。n 土地使用權(quán)出讓的形式: A.協(xié)議 B.招標(biāo) C.拍賣(mài)2）無(wú)償取得方式 概念：指國(guó)有土地使用者，通過(guò)國(guó)家行政劃撥方式取得土地使用權(quán)。 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以通過(guò)行政劃撥方式取得土地使用權(quán)。 2、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓概念：指土地使用者根據(jù)國(guó)家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務(wù)前提下，將土地使用權(quán)有償讓渡給其他使用者的經(jīng)濟(jì)行為。它包括：出售、交換、贈(zèng)予等。3、土地使用權(quán)的最高出讓年限？1）居住用地70年；2）工業(yè)用地50年；3）教

6、育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；5）綜合或其它用地50年。四、房產(chǎn)的分類(lèi)住宅用房：可細(xì)分為普通住宅、高級(jí)公寓、花園別墅等。生產(chǎn)用房：指社會(huì)各類(lèi)物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。包括工業(yè)、交通運(yùn)輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動(dòng)中所使用的廠房、倉(cāng)庫(kù)、實(shí)驗(yàn)室等。辦公用房：指政府行政部門(mén)、事業(yè)部門(mén)、社會(huì)團(tuán)體以及企業(yè)公司等處理日常事務(wù)和從事社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供服務(wù)的房屋，亦稱(chēng)寫(xiě)字樓。其它樓宇：以上各類(lèi)樓宇以外的各種用途的房屋，如外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)用房、宗教用房等等。 五、房產(chǎn)所有權(quán)的分類(lèi)占有權(quán)：對(duì)于房屋的實(shí)際持有和控制，它是使用財(cái)產(chǎn)的前提條件。使用權(quán)：指按照財(cái)產(chǎn)的性能和用途行使利用的

7、權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。處分權(quán)：決定財(cái)產(chǎn)事實(shí)上和法律上存在形式和運(yùn)動(dòng)方向的權(quán)能，只有財(cái)產(chǎn)的所有人才具有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。六、房屋的性質(zhì)種類(lèi)1、商品房商品房是指依法取得法定資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的建設(shè)后用于出售的住宅、商業(yè)用房以及其他合法建筑。商品房有以下特點(diǎn)：（1）開(kāi)發(fā)主體是取得法定資質(zhì)，具有合法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)； （2）開(kāi)發(fā)商以出讓的方式取得土地使用權(quán)，并已經(jīng)足額交納了土地出讓金； （3）商品房的銷(xiāo)售價(jià)格由開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格予以確定；（4）消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)后并辦理所有權(quán)證書(shū)后，即取得該房產(chǎn)的所有權(quán)

8、，就該房產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的完全權(quán)利。2、經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房是指以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對(duì)象，按照國(guó)家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)（不包括別墅、高級(jí)住宅、高級(jí)公寓），得到政府政策扶持的普通住宅。1）經(jīng)濟(jì)適用房的特點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房有較強(qiáng)的政策性，這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：建設(shè)用地采用行政劃撥的方式供應(yīng)；建設(shè)貸款實(shí)行指導(dǎo)性計(jì)劃管理；房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按照保本微利的原則確定。2）經(jīng)濟(jì)適用房享受哪些優(yōu)惠政策 免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)以及契稅，減半征收水電增客費(fèi)等各種稅費(fèi)。建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)，優(yōu)先給予辦理有關(guān)手續(xù)。另外，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理費(fèi)只限于1%3%，市場(chǎng)利潤(rùn)被限

9、在3%以下。3）經(jīng)濟(jì)適用房與商品房有什么不同 獲得土地的方式不同，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金；成本結(jié)構(gòu)不同； 租售政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房只售不租，商品房不受限制；購(gòu)買(mǎi)條件和對(duì)象不同，經(jīng)濟(jì)適用房享受政府優(yōu)惠，其購(gòu)買(mǎi)對(duì)象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實(shí)行申請(qǐng)審批制度，商品房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象和條件不受限制；價(jià)格政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房出售實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，不得擅自提價(jià)出售。商品房出售價(jià)格完全由市場(chǎng)決定。3、安居房 在國(guó)家安居工程計(jì)劃指導(dǎo)下建造的房屋，按照國(guó)家規(guī)定的住房制度標(biāo)準(zhǔn)，以城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難戶為對(duì)象建造的成本價(jià)住宅工程。它是經(jīng)濟(jì)適用住房供

10、應(yīng)體制的示范工程。它和經(jīng)濟(jì)適用房有何共同和差異？無(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用房還是安居房都是為了解決中低收入職工住房而建設(shè)的普通住宅，其建設(shè)用地都是實(shí)行行政劃撥；在上市交易時(shí)，都必須補(bǔ)交土地出讓金的價(jià)款。不同之處是安居房以成本價(jià)出售，重點(diǎn)是解決中低收入家庭中的住房困難戶；經(jīng)濟(jì)適用房則是以微利價(jià)格出售給廣大的中低收入家庭的房屋。4、房改房房改房，就是國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定（國(guó)發(fā)199443號(hào)）文件的精神，出售給本單位職工或者符合條件的非本單位職工的，原屬于單位所有的公有住房。職工在購(gòu)買(mǎi)房改房時(shí)，售房單位按照購(gòu)房人的工作年限和所購(gòu)房屋的具體情況，在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上給予相應(yīng)價(jià)格

11、折扣，包括成新折扣、工齡折扣、現(xiàn)住房折扣、一次性付款折 扣和提前付款折扣等優(yōu)惠。5、房本子人們口頭俗稱(chēng)的“房本子”所涉及的房產(chǎn)，實(shí)際上是國(guó)有企事業(yè)單位、房產(chǎn)管理局擁有的自管公有住房。國(guó)有企事業(yè)單位、房地產(chǎn)管理局將擁有的公有住房，根據(jù)國(guó)家政策的有關(guān)規(guī)定，以極低的租賃價(jià)格出租給城鎮(zhèn)住房困難戶。承租人與之簽訂房屋租賃合同，按約定交納租金。由于租賃合同通常是以證書(shū)的形式發(fā)給承租人的，因而這樣的房屋被稱(chēng)為房本子（房）。這種房產(chǎn)的所有權(quán)人是出租人，即國(guó)有企事業(yè)單位、房地產(chǎn)管理局。6、廉租住房廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主

12、要是騰退的舊公房等。 是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念狹義概念：房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所。廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開(kāi)發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)對(duì)象的非流動(dòng)性：房地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)，而房屋和土地都是不動(dòng)產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。城市房屋流通形式主要有買(mǎi)賣(mài)、抵押、典當(dāng)、信托等，城市土

13、地使用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。市場(chǎng)的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)的融合性。在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。市場(chǎng)的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。由于其性質(zhì)和其所處的城市區(qū)域不同，其市場(chǎng)供求狀況和價(jià)格水平也往往會(huì)有大的落差。供給的稀缺性：指房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)供給稀缺的市場(chǎng)。一方面是人口的不斷增加，需求也相應(yīng)增長(zhǎng)。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。不完全開(kāi)發(fā)性：由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場(chǎng)流通，為保證市場(chǎng)的有效供給，國(guó)家需要采取強(qiáng)有力的措施抑制不合理的市場(chǎng)需求來(lái)干預(yù)市場(chǎng)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)在某些環(huán)節(jié)受到

14、政府嚴(yán)格限制，具有不完全開(kāi)放性。市場(chǎng)的不充分性：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)四個(gè)條件相差深遠(yuǎn)，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)只是一個(gè)不充分市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的巨大可能性：房地產(chǎn)市場(chǎng)與其它市場(chǎng)相比具有更大的投機(jī)性。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無(wú)限性、由于對(duì)房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機(jī)的巨大可能性。三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)（1）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是土地交易市場(chǎng)，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營(yíng)。（2）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是增量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場(chǎng)。（3）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：即存

15、量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置。第三節(jié) 建筑物的分類(lèi)一、建筑物的用途分類(lèi)及特點(diǎn) 1、 民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動(dòng)的房屋。按其用途不同，有以下兩類(lèi)：（1）居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。（2）公共建筑：供人們從事社會(huì)性公共活動(dòng)的建筑和各種福利設(shè)施的建筑物，如各類(lèi)學(xué)校、圖書(shū)館、影劇院等。2、 工業(yè)建筑：供人們從事各類(lèi)工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱(chēng)。通常將這些生產(chǎn)用的建筑物稱(chēng)為工業(yè)廠房。包括車(chē)間、變電站、鍋爐房、倉(cāng)庫(kù)等。二、按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類(lèi)1、 磚木結(jié)構(gòu)

16、：這類(lèi)房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。2、 磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。3、 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個(gè)承重的框架，因此也稱(chēng)框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。4、 鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或

17、其他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。三、按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類(lèi)1、承重墻結(jié)構(gòu)它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔(dān)，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔(dān)；墻下有基礎(chǔ)，基礎(chǔ)下為地基，全部荷載由墻、基礎(chǔ)傳到地基上。2、框架結(jié)構(gòu)主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過(guò)端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個(gè)整體剛架（或稱(chēng)框架）。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。3、排架結(jié)構(gòu)主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固

18、于基礎(chǔ)內(nèi)。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。4、其他由于城市發(fā)展需要建設(shè)一些高層、超高層建筑，上述結(jié)構(gòu)形式不足以抵抗水平荷載（風(fēng)荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)體系。四、建筑高度分類(lèi)建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類(lèi)1、低層：2層及2層以下2、多層：2層以上，8層以下3、中高層：8層以上，16層以下4、高層：16層以上，24層以下5、超高層：24層以上第四節(jié) 商品房預(yù)售一、預(yù)售條件1）交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)2）有建設(shè)工程規(guī)劃許可證3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金25%以上，并以確定施工進(jìn)度和竣工交付日期4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)

19、辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明二、五證二書(shū)：1、 五證a、建筑用地規(guī)劃許可證建設(shè)單位向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。 b、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。 c、國(guó)有土地使用證經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱(chēng)、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。d、建設(shè)工程開(kāi)工證建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。e、商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證 市、縣人民政府房地

20、產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)性文件 2、“兩書(shū)” 商品房質(zhì)量保證書(shū)、商品房使用說(shuō)明書(shū)三、一手房類(lèi)別n 期房：是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱(chēng)做為買(mǎi)"樓花"，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷(xiāo)售方式。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。n 現(xiàn)房：所謂現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。n 準(zhǔn)現(xiàn)房：是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓

21、間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 n 尾房 ：一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷(xiāo)售量達(dá)到80以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)所銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一般稱(chēng)為尾房。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷(xiāo)售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。n 爛尾房：是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開(kāi)發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇。四、價(jià)格術(shù)語(yǔ)n 均價(jià) ：均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建

22、筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。n 起價(jià)：即起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷(xiāo)售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)。n 預(yù)售價(jià)：預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同中的專(zhuān)用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問(wèn)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。 五、總體規(guī)劃術(shù)語(yǔ)n 容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬(wàn)平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。 n 綠化率：綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠

23、化率高為好。n 總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；n 總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以及地面以上各層建筑面積之和； 六、計(jì)算方式n 住宅區(qū)人口密度=住宅區(qū)人口/住宅區(qū)用地(人/公頃)n 人均住宅用地=住宅區(qū)總用地/住宅區(qū)總?cè)丝?平方米/人)n 建筑密度:住宅區(qū)總建筑基底面積/住宅區(qū)總用地面積(%)n 容積率：住宅區(qū)總建筑面積/住宅區(qū)總用地面積n 1公頃=15畝=10000平方米n 1平方公里=1500畝=100公頃n 1平方尺=1平方米七、衡量標(biāo)準(zhǔn)n 開(kāi)間：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。n 進(jìn)深：在建筑學(xué)

24、上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。 n 層高：層高是指住宅高度以"層"為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。n 凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 第五節(jié) 商品房面積的計(jì)算及公攤1、商品房的銷(xiāo)售面積包括哪幾部分？商品房的銷(xiāo)售面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部份組成。用公式表示為： 商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e2、如何計(jì)算套內(nèi)建筑面積？ 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻

25、體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積套內(nèi)墻體面積：商品房的各套（單元）之間的分割墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分割墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻。共用墻墻體水平投影面積的一半記入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積；未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積；沒(méi)有頂蓋的陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算建筑面積。3、什么是套內(nèi)房屋使用面積？ 套內(nèi)房屋使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計(jì)算：（1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏

26、室、壁柜等空間面積的總和；（2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；（3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；（4）內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。 4、什么是商品房公用建筑面積，由哪些部分組成？公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會(huì)依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計(jì)的使用功能。 公用建筑面積由以下兩個(gè)部分組成：（1）電梯間、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道

27、、地下室、值班警衛(wèi)室、以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房面積；（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分割墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積被分?jǐn)偟牟糠钟校簜}(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。售房單位自營(yíng)、自用的房屋。為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。5、商品房的購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e如何計(jì)算？公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

28、=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t有以下三點(diǎn)：公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂６啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。6、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)如何計(jì)算？ 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷套

29、內(nèi)建筑面積之和即將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到的建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。7、在商品房銷(xiāo)售中，產(chǎn)權(quán)證登記面積與銷(xiāo)售合同約定面積有誤差如何處理？最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋的有關(guān)規(guī)定，出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的面積不符，合同有約定的按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)，買(mǎi)受人要求解除合同的，不予支持；（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)

30、受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。第六節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)知識(shí) 一、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：l、土地取得費(fèi)用有四種情況：一是征用農(nóng)地取得土地的征地費(fèi)；二是在城市中取得土地的房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；三是通過(guò)政府有償出讓取得土地的地價(jià)款；四是通過(guò)二三級(jí)市場(chǎng)有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購(gòu)買(mǎi)價(jià)款。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括以下幾個(gè)方面：三通一平費(fèi)：是指為了房屋的建筑施工，需要進(jìn)行的如建筑地塊上的土地平整，以達(dá)到通電、通路等投入的資金。地質(zhì)勘察費(fèi)：是指委托專(zhuān)業(yè)人員對(duì)建筑施工的地塊進(jìn)行地質(zhì)勘察的費(fèi)用。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：是指委托設(shè)計(jì)單位對(duì)房屋建沒(méi)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)而支付的費(fèi)用。3、房屋建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋所需的工程費(fèi)用，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價(jià)格，包括各種材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)、施工企業(yè)