成都市基準(zhǔn)地價(jià)修正體系(商業(yè)、住宅)

1、 成都市基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系)基準(zhǔn)地價(jià)成果成都市國土資源局2007年5月16日發(fā)布的關(guān)于應(yīng)用新的成都市中心城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)有關(guān)問題的通知，2007年最新的基準(zhǔn)地價(jià)于2007年6月1日起施行。本次基準(zhǔn)地價(jià)成果，是在城市土地分類定級(jí)的基礎(chǔ)上，對(duì)土地出讓、轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)等交易類型的樣點(diǎn)，采用市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法等方法進(jìn)行測評(píng)、檢驗(yàn)，統(tǒng)計(jì)與建模，并結(jié)合城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，分別測評(píng)出商服、住宅、工業(yè)三類用地不同級(jí)別的平均價(jià)格。各類用地基準(zhǔn)地價(jià)詳見成都市中心城區(qū)各類用地基準(zhǔn)地價(jià)表。商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)如下：成都市中心城區(qū)各類用地基準(zhǔn)地價(jià)一覽表 類別級(jí)別商業(yè)用地住宅

2、用地工業(yè)用地元/平方米萬元/畝元/平方米萬元/畝元/平方米萬元/畝一級(jí)12555837831055475050二級(jí)9630642676545160040三級(jí)6690446580538748032四級(jí)45003004200280工業(yè)限制區(qū)五級(jí)27301822565171六級(jí)19951331725115非城市建設(shè)區(qū)/基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵基準(zhǔn)地價(jià)：是一個(gè)級(jí)別內(nèi)同一類別土地的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)構(gòu)成：包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和土地所有權(quán)收益（政府土地純收益）三部分。基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定條件（商業(yè)用地）設(shè)定使用年限：40年?；鶞?zhǔn)日期：2006年3月31日。開發(fā)程度：“六通一平”即宗地紅線外通上水、通下水、通路、通電、通

3、氣、通訊及紅線內(nèi)場地平整。容積率：平均容積率為4.0。還原利率：表3-2商業(yè)用地還原利率表12級(jí)8.00%3級(jí)7.50%45級(jí)6.50%6級(jí)6.00%表3-3 商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表容積率11.522.533.544.555.5修正系數(shù)0.70.770.80.850.910.9611.081.161.23容積率66.577.588.599.510-修正系數(shù)1.291.351.41.451.51.541.581.621.66-商業(yè)一級(jí)用地修正因素指標(biāo)說明表影響因素 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣個(gè)別因素臨街狀況三面及以上臨街及拐角地二面臨街及臨街（拐）一面臨街/背街交通停制度（臨街道路類型）步行街/

4、混合道路、無交通管制/混合道路、有交通管制距地鐵站點(diǎn)距離（米）（0，150（150，500大于500米/物業(yè)類型獨(dú)立鋪面專業(yè)商場或現(xiàn)代商務(wù)中心綜合樓獨(dú)棟經(jīng)營型寫字樓企業(yè)獨(dú)立自用辦公樓周邊土地利用類型專業(yè)市場、商業(yè)區(qū)商業(yè)、辦公混合用地辦公用地辦公、住宅用地低洼棚戶等待改造區(qū)交通配套狀況自備停車場，同時(shí)100米范圍內(nèi)有大型停車場自備停車場100米范圍內(nèi)有停車場停車場位置在100米以外停車場位置在500米以外宗地形狀對(duì)利用無影響對(duì)利用有一定影響對(duì)利用有嚴(yán)重影響其他狀況對(duì)土地利用、規(guī)劃等方面有特殊影響地因素加以修正備注：地鐵站點(diǎn)含建設(shè)中及近期規(guī)劃并實(shí)施的站點(diǎn)表3-5商業(yè)一級(jí)用地修正系數(shù)表影響因素 指標(biāo)

5、標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣個(gè)別因素臨街狀況2.771.380/-2.74交通停滯度（臨街道路類型）1.38/0/-1.37距地鐵站點(diǎn)距離（米）2.081.040/物業(yè)類型2.081.040-1.03-2.06周邊土地利用類型2.081.040-1.03-2.06交通配套狀況1.380.690-0.69-1.37宗地形狀/0-0.34-0.69其他狀況1.380.690-0.69-1.37備注：地鐵站點(diǎn)含建設(shè)中及近期規(guī)劃并實(shí)施的站點(diǎn)二級(jí)商業(yè)用地修正因素指標(biāo)說明表影響因素 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商業(yè)繁華度商服區(qū)級(jí)別市級(jí)商服中心或?qū)I(yè)市場市級(jí)商務(wù)中心區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心小區(qū)級(jí)商業(yè)中心街區(qū)級(jí)商業(yè)中心交通

6、便捷度道路通達(dá)度有主干道通過有次干道通過有支路通過個(gè)別因素臨街狀況三面及以上臨街及拐角地二面臨街及臨街（拐）一面臨街/背街交通停滯度（臨街道路類型）步行街/混合道路、無交通管制/混合道路、有交通管制距地鐵站點(diǎn)距離（米）（0，150（150，500大于500米/物業(yè)類型獨(dú)立鋪面專業(yè)商場或現(xiàn)代商務(wù)中心綜合樓獨(dú)棟經(jīng)營型寫字樓企業(yè)獨(dú)立自用辦公樓周邊土地利用類型專業(yè)市場或商業(yè)區(qū)商、住、辦公混合用地住宅用地住宅、工業(yè)用地工業(yè)用地交通配套狀況自備停車場同時(shí)100米范圍內(nèi)有大型停車場自備停車場100米范圍內(nèi)有停車場停車場位置在100米以外停車場位置在500米以外宗地形狀對(duì)利用無影響對(duì)利用有一定影響對(duì)利用有嚴(yán)重

7、影響其他狀況對(duì)土地利用、規(guī)劃等方面有特殊影響的因素加以修正備注：地鐵站點(diǎn)含建設(shè)中及近期規(guī)劃并實(shí)施的站點(diǎn)表3-5二級(jí)商業(yè)用地修正系數(shù)表影響因素 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商業(yè)繁華度商服區(qū)級(jí)別2.531.270-1.63-3.25交通便捷度道路通達(dá)度2.211.110/個(gè)別因素臨街狀況2.211.110/-2.85交通停滯度（臨街道路類型）1.11/0/-1.42距地鐵站點(diǎn)距離（米）1.740.870/物業(yè)類型1.580.790-1.02-2.03周邊土地利用類型1.580.790-1.02-2.03交通配套狀況1.110.550-0.71-1.42宗地形狀0-0.41-0.81其他狀況1.

8、110.550-0.71-1.42備注：地鐵站點(diǎn)含建設(shè)中及近期規(guī)劃并實(shí)施的站點(diǎn)商業(yè)三級(jí)用地修正因素指標(biāo)說明表影響因素 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商業(yè)繁華度商服區(qū)級(jí)別市級(jí)商服中心或?qū)I(yè)市場市級(jí)商務(wù)中心區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心小區(qū)級(jí)商業(yè)中心街區(qū)級(jí)商業(yè)中心交通便捷度道路通達(dá)度有主干道通過有次干道通過有支路通過個(gè)別因素臨街狀況三面及以上臨街及拐角地二面臨街及臨街（拐）一面臨街/背街交通停滯度（臨街道路類型）步行街/混合道路、無交通管制/混合道路、有交通管制距地鐵站點(diǎn)距離（米）（0，150（150，500大于500米/物業(yè)類型獨(dú)立鋪面專業(yè)商場或現(xiàn)代商務(wù)中心綜合樓獨(dú)棟經(jīng)營型寫字樓企業(yè)獨(dú)立自用辦公樓周邊土地利用

9、類型專業(yè)市場或商業(yè)區(qū)商、住、辦公混合用地住宅用地住宅、工業(yè)用地工業(yè)用地交通配套狀況自備停車場同時(shí)100米范圍內(nèi)有大型停車場自備停車場100米范圍內(nèi)有停車場停車場位置在100米以外停車場位置在500米以外宗地形狀對(duì)利用無影響對(duì)利用有一定影響對(duì)利用有嚴(yán)重影響其他狀況對(duì)土地利用、規(guī)劃等方面有特殊影響地因素加以修正表3-5 商業(yè)三級(jí)用地修正系數(shù)表影響因素 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商業(yè)繁華度商服區(qū)級(jí)別3.661.830-2.61-5.23交通便捷度道路通達(dá)度3.21.60個(gè)別因素臨街狀況3.21.60/-4.57交通停制度（臨街道路類型）1.6/0/-4.86距地鐵站點(diǎn)距離（米）2.521.26

10、0/物業(yè)類型4.861.140-1.63-3.27周邊土地利用類型4.861.140-1.63-3.27交通配套狀況1.60.80-1.14-4.86宗地形狀0-0.65-1.31其他狀況1.60.80-1.14-4.86四級(jí)商業(yè)用地修正因素指標(biāo)說明表影響因素 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商業(yè)繁華度商服區(qū)級(jí)別市級(jí)商服中心或?qū)I(yè)市場市級(jí)商務(wù)中心區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心小區(qū)級(jí)商業(yè)中心街區(qū)級(jí)商業(yè)中心交通便捷度道路通達(dá)度有主干道通過有次干道通過有支路通過個(gè)別因素臨街狀況三面及以上臨街及拐角地二面臨街及臨街（拐）一面臨街/背街交通停滯度（臨街道路類型）步行街/混合道路、無交通管制/混合道路、有交通管制距地鐵站

11、點(diǎn)距離（米）（0，150（150，500大于500米/物業(yè)類型獨(dú)立鋪面專業(yè)商場或現(xiàn)代商務(wù)中心綜合樓獨(dú)幢經(jīng)營型寫字樓企業(yè)獨(dú)立自用辦公樓周邊土地利用類型專業(yè)市場或商業(yè)區(qū)商、住、辦公混合用地住宅用地住宅、工業(yè)用地工業(yè)用地交通配套狀況自備停車場同時(shí)100米范圍內(nèi)有大型停車場自備停車場100米范圍內(nèi)有停車場停車場位置在100米以外停車場位置在500米以外宗地形狀對(duì)利用無影響對(duì)利用有一定影響對(duì)利用有嚴(yán)重影響其他狀況對(duì)土地利用、規(guī)劃等方面有特殊影響地因素加以修正備注：地鐵站點(diǎn)含建設(shè)中及近期規(guī)劃并實(shí)施的站點(diǎn)表3-5四級(jí)商業(yè)用地修正系數(shù)表影響因素 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商業(yè)繁華度商服區(qū)級(jí)別2.041.

12、020-1.33-2.67交通便捷度道路通達(dá)度1.780.890/個(gè)別因素臨街狀況1.780.890/-2.33交通停滯度（臨街道路類型）0.89/0/-1.17距地鐵站點(diǎn)距離（米）1.40.70/物業(yè)類型1.270.640-0.83-1.67周邊土地利用類型1.270.640-0.83-1.67交通配套狀況0.890.450-0.58-1.17宗地形狀0-0.33-0.67其他狀況0.890.450-0.58-1.17備注：地鐵站點(diǎn)含建設(shè)中及近期規(guī)劃并實(shí)施的站點(diǎn)表3-1四級(jí)住宅基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)表土地級(jí)別一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)六級(jí)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(元/平方米)831067655805420025651725

13、住宅用地還原利率表13級(jí)6.00%46級(jí)5.50%表3-3住宅用地容積率修正系數(shù)表容積率1.51.92.22.52.83.13.43.744.3修正系數(shù)0.80.840.870.90.920.940.960.9811.06容積率4.64.95.25.55.86.16.46.77-修正系數(shù)1.121.171.221.271.321.361.41.441.48-三級(jí)住宅用地宗地地價(jià)因素說明表 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華度商服區(qū)級(jí)別市級(jí)商務(wù)中心區(qū)市級(jí)商服中心區(qū)級(jí)商業(yè)中心小區(qū)級(jí)商業(yè)中心街區(qū)級(jí)商業(yè)中心交通便捷度道路通達(dá)度有主干道通過有次干道通過有支路通過/基本設(shè)施狀況基本設(shè)施狀況一

14、環(huán)路內(nèi)一環(huán)路和二環(huán)路之間二三環(huán)路之間三環(huán)路外城市中心區(qū)三環(huán)路外郊縣環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度污染狀況/環(huán)境寧靜整潔噪音、大氣污染明顯有污染源、污染明顯規(guī)劃條件土地利用類型住宅住宅、辦公混合區(qū)住宅、商業(yè)混合區(qū)住宅、工業(yè)混合區(qū)工業(yè)個(gè)別因素社區(qū)環(huán)境鄰高檔住宅小區(qū)；臨整治后的河流、市政廣場、綠地鄰中高檔住宅小區(qū)，臨社區(qū)廣場、綠地鄰普通商住小區(qū)鄰拆遷安置小區(qū)低洼棚戶區(qū)及治安狀況差的區(qū)域臨街道路類型社區(qū)道路市政支路次干道主干道及限制型道路高架橋、立交橋及快速通道距地鐵站點(diǎn)距離（米）（400，800）/150，400或大于800/小于150米鄰近學(xué)校類型鄰大學(xué)鄰重點(diǎn)中小學(xué)/宗地形狀/對(duì)利用無影響有一定影響有嚴(yán)重影響地形

15、狀況/有一定起伏利一造景平坦地形起伏過大/其他情況對(duì)土地利用、規(guī)劃等方面有特殊影響的因素加以修正 三級(jí)住宅用地宗地地價(jià)因素修正系數(shù)表 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華度商服區(qū)級(jí)別0.760.380.00-0.56-1.13交通便捷度道路通達(dá)度0.670.330.00/基本設(shè)施狀況基本設(shè)施狀況1.050.520.00-0.78-1.55環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度污染狀況/0.00-0.49-0.99規(guī)劃條件土地利用類型0.670.330.00-0.49-0.99個(gè)別因素社區(qū)環(huán)境1.520.760.00-1.13-2.26臨街道路類型0.760.380.00-0.56-1.13距地鐵站點(diǎn)距離（

16、米）1.520.760.00/-2.26鄰近學(xué)校類型0.380.190.00/宗地形狀/0.00-0.21-0.42地形狀況/0.140.00-0.21/其他情況0.950.480.00-0.71-1.41四級(jí)住宅用地修正因素指標(biāo)說明表影響因素指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華度商服區(qū)級(jí)別市級(jí)商務(wù)中心區(qū)市級(jí)商服中心區(qū)級(jí)商業(yè)中心小區(qū)級(jí)商業(yè)中心街區(qū)級(jí)商業(yè)中心交通便捷度道路通達(dá)度有主干道通過有次干道通過有支路通過基本設(shè)施狀況基本設(shè)施狀況一環(huán)路內(nèi)一環(huán)路和二環(huán)路之間二三環(huán)路之間三環(huán)路外城市中心區(qū)三環(huán)路外郊縣環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度污染狀況環(huán)境寧靜整潔噪音、大氣污染較明顯有污染源、污染明顯規(guī)劃條件土地利用類型

17、住宅住宅、辦公混合區(qū)住宅、商業(yè)混合區(qū)住宅、工業(yè)混合區(qū)工業(yè)個(gè)別因素社區(qū)環(huán)境鄰高檔住宅小區(qū)；臨整治后的河流、市政廣場、綠地鄰中高檔住宅小區(qū)，臨社區(qū)廣場、綠地鄰普通商住小區(qū)鄰拆遷安置小區(qū)低洼棚戶區(qū)及治安狀況差的區(qū)域臨街道路類型社區(qū)道路市政支路次干道主干道及限制型道路高架橋、立交橋及快速通道距地鐵站點(diǎn)距離（米）（400，800150，400或大于800小于150米鄰近學(xué)校類型鄰大學(xué)鄰重點(diǎn)中小學(xué)宗地形狀對(duì)利用無影響有一定影響有嚴(yán)重影響地形狀況有一定起伏利于造景平坦地形起伏過大其他情況對(duì)土地利用、規(guī)劃等方面有特殊影響的因素加以修正備注：1、污染源：指制藥、熱電廠等嚴(yán)重污染源及未改造的污染河流等； 2、道路通達(dá)度中的主干道、次干道及支路的含義參考成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定相關(guān)內(nèi)容； 3、地鐵站點(diǎn)含建設(shè)中及近期規(guī)劃并實(shí)施的站點(diǎn)。表3-5四級(jí)住宅用地修正系數(shù)表影響因素指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商