ID433-北京市城市發(fā)展新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平模糊聚類分析

1、北京市城市發(fā)展新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平模糊聚類分析羅婷婷 （1.中國地質大學（北京）人文經(jīng)管學院，北京100083）摘要：根據(jù)模糊聚類的基本原理以及模糊相似矩陣等算法，選取了 5 個相對有效的評價指標對北京5個城市發(fā)展新區(qū)的房地產(chǎn)水平做了評價和聚類，為北京城市發(fā)展新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)合理規(guī)劃提供了科學的依據(jù)。關鍵詞：北京城市發(fā)展新區(qū) 房地產(chǎn) 模糊聚類分析New Urban Development of Beijing's Real Estate Development Level of the Fuzzy Clustering AnalysisLUO TING-ting1(1Concession

2、college , China university of geosciences (Beijing) , Beijing 100083, China)Abstract: According to the basic principle of fuzzy clustering algorithm and fuzzy similar matrix, etc, select five relatively effective evaluation of the Beijing five new urban development of real estate level made eva

3、luation and clustering, for the Beijing urban development district real estate industry reasonable planning provides scientific basis. Key words: Beijing's urban development district Real estate The fuzzy clustering analysis 第一作者：羅婷婷(1985.4.16)，女，湖北，學生。工商管理。房地產(chǎn)是我國第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，發(fā)展十分迅速。2009年北京房

4、地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值已經(jīng)達到1062.5億元?！笆濉逼陂g，北京將加大城市發(fā)展新區(qū)的扶持力度，而房地產(chǎn)業(yè)是其中不可或缺的重要板塊，但是北京市內各區(qū)縣尤其是城市發(fā)展新區(qū)（通州、順義、房山、大興、昌平）的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平卻參差不齊。利用模糊聚類法為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平相近的地區(qū)歸類，對制定房地產(chǎn)業(yè)相關產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃具有十分重要的作用。1. 模糊聚類分析方法的基本思想和具體步驟聚類分析是研究事物分類的一種多元分析方法。在日常生活中，時常要把所接觸到的事物（樣本），按其性質、用途等進行分類，這種分類過程稱為聚類分析。模糊聚類分析是當前在模糊數(shù)學中應用最多的幾個方法之一，可以將研究的樣本進行合理的分類

5、，如產(chǎn)品的分類就常常用聚類分析來進行，另聚類分析也可用來進行判別分析和預測，所以，也被廣泛地應用于天氣預報、地震預測、地質探勘、運動員心理素質分類、河川水質污染程度等方面。模糊聚類分析的一般步驟為：選擇統(tǒng)計指標數(shù)據(jù)標準化求模糊相似矩陣模糊聚類。選擇有效的、完備的指標體系對得出相對精確的聚類結果是非常關鍵的。衡量建筑業(yè)發(fā)展水平的指標很多，分析時只能選擇一些有代表性的指標。在遵循科學性、合理性、可比性和可操作性的原則下，結合房地產(chǎn)行業(yè)特點，本文以北京城市發(fā)展新區(qū)為樣本，選取5項指標來構建北京城市發(fā)展新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平的指標體系，分別為房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房施工面積、商品房竣工面積、商品房銷

6、售面積、商品房銷售額。得到矩陣，稱為原始資料矩陣，即具體的模糊聚類步驟為：（1）把各指標的數(shù)據(jù)標準化。當只有定量指標時，可參照應用標準化變換、極差變換、均值化變換等方法。對定量指標也按數(shù)值的大小進行分段，按其對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的反映給予分段定分，這不僅消除了指標的量綱，縮小了數(shù)值的顯著差異，而且使其更具有模的特性。本文采用最大最小標準化（離差標準化）法進行數(shù)據(jù)標準化，公式為 (式1)由此得到矩陣（2）建立相似關系矩陣。把標準化后的矩陣的每一行看作各對象在指標集上的模糊集合各的意義表示指標隸屬與集合的隸屬度。于是，各就間接描述了各個對象的基本特征，從而可以用最小最大貼近度法進行計算，計算公式為，

7、其中， （式2）便可得到相似關系矩陣（3）進行聚類。進行聚類分析可以采用最大樹法，最大樹法進行模糊聚類分析的步驟如下：先畫出被分類的所有元素，直接以模糊相似矩陣中按由大到小的順序依次把這些元素用直線連起來，并標上的數(shù)值。如果某一步使圖中出現(xiàn)了回路，就不畫這一步，依次進行下一步，直到所有元素連通為止。這樣就得到了一棵所謂的最大樹（最大樹不是唯一的，但不影響分類的結果）。然后，取定值（），把的連線去掉，互相連通的元素便可歸為一類。2. 北京城市發(fā)展新區(qū)房地產(chǎn)水平的模糊聚類分析 根據(jù)北京區(qū)域統(tǒng)計年鑒2010，采集了2009年北京市五個新區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)原始資料，見表1。表1 北京5城市新區(qū)各項指標區(qū)

8、縣房地產(chǎn)開發(fā)投資額商品房施工面積商品房竣工面積商品房銷售面積商品房銷售額億元萬平方米萬平方米萬平方米億元房 山 區(qū)93.6353.1 47.6 138.3 98.1 通 州 區(qū)175.8626.8 117.5 248.9 216.0 順 義 區(qū)200.8612.1 186.3 153.7 180.5 昌 平 區(qū)172.7798.4 262.3 168.4 160.0 大 興 區(qū)141.5426.8 40.5 94.5 97.7 根據(jù)模糊聚類指標分段定分的原則以及各指標對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的反映程度，確定下列指標評分等級標準表，見表2。表2 各指標評分等級標準評分標準房地產(chǎn)開發(fā)投資額商品房施工面積

9、商品房竣工面積商品房銷售面積商品房銷售額單位億元萬平方米萬平方米萬平方米億元1<100<400<45<100<9821001504005004510010015098150315017050060010015015018015017041702006007001502001802201701905>200>700>200>220>200根據(jù)評分等級標準表，對這5個樣本的各項指標逐個給予定分，其結果見表3。表3 各樣本指標定分表房地產(chǎn)開發(fā)投資額商品房施工面積商品房竣工面積商品房銷售面積商品房銷售額房 山 區(qū)11222通 州 區(qū)34355

10、順 義 區(qū)54434昌 平 區(qū)45533大 興 區(qū)22111則可以得到把各指標的數(shù)據(jù)標準化，得到 使用最小最大貼近度法建立相似關系矩陣，可知：其余算法相同，得到相似關系矩陣：畫出市場分析動態(tài)聚類圖，見圖1。圖1 動態(tài)聚類圖3. 相關建議由圖1可以看出，在北京5個城市發(fā)展新區(qū)中，順義和昌平的房地產(chǎn)發(fā)展水平較高，這與近年來北京大力發(fā)展北城相呼應，通州次之，房山和通州水平很接近，大興排在最后。而按照北京城市總體規(guī)劃（2004-2020年），通州是重點發(fā)展的新城和城市綜合服務中心，主要承擔行政辦公、商務、金融、文化、會展等功能。對比聚類結果，通州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平只處于中游水平，這與通州區(qū)作為未來國際

11、新城的形象極不對稱；而大興包含亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，作為北京南部現(xiàn)代制造業(yè)新區(qū)，其房地產(chǎn)業(yè)也要迎頭趕上。以通州為例，從“衛(wèi)星城”到“重點新城”，再到“現(xiàn)代化國際新城”，通州區(qū)在北京城市發(fā)展戰(zhàn)略中的定位不斷提升。北京城市總體規(guī)劃（2004年-2020年）確定通州為東部發(fā)展帶的重要節(jié)點，北京重點發(fā)展的新城之一，也是北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務中心，這給通州新城帶來歷史性發(fā)展機遇。通州不僅是東部發(fā)展帶的重要節(jié)點，北京重點發(fā)展的新城之一，也是北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務中心。引導發(fā)展行政辦公、商務金融、文化、會展等功能。是中心城行政辦公、金融貿易等職能的補充配套區(qū)。根據(jù)北京"兩軸-兩帶

12、-多中心"的總體規(guī)劃，通州被列為東部重點中心城，新規(guī)劃的推出加速了通州發(fā)展進程。通州現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場非常活躍，主要是因為兩大因素：其一，地鐵八通線和京通路的建成通車，縮短了城區(qū)與郊區(qū)間的距離；其二，通州素有"CBD后花園"的美譽，CBD區(qū)域內的白領階層為通州房地產(chǎn)市場提供了充足的客戶資源。這兩大因素如同催化劑般激活了通州房地產(chǎn)市場潛能，使其快速"變身"，一躍成為京郊新亮點。但這也導致了通州有房無業(yè)，偏重居民住宅建設的問題。根據(jù)通州新城規(guī)劃 2005-2020，第三產(chǎn)業(yè)應當作為通州新城產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點。同時利用毗鄰空港的優(yōu)勢，發(fā)展臨空經(jīng)濟，吸引大企

13、業(yè)總部入駐。從消費性服務入手，以生產(chǎn)性服務為重點拓展方向，積極引導新興服務業(yè)發(fā)展。注重推動生產(chǎn)服務產(chǎn)業(yè)簇、品質生活產(chǎn)業(yè)簇和公共服務（文化）產(chǎn)業(yè)簇的協(xié)同發(fā)展。同時，通州區(qū)以新城建設為首要任務，集中資源、集中力量，打破常規(guī)、創(chuàng)新方法，同步推進核心區(qū)規(guī)劃、土地一級開發(fā)、招商引資等重點工作積極開展符合新城需求的大項目招商工作，儲備了一批高端優(yōu)質項目，促成產(chǎn)業(yè)集聚效應，打造核心將打造成為北京新商務中心區(qū)，在功能上充分承接中心城的行政、商務、商貿、文化創(chuàng)意等功能，與CBD東擴相呼應，打造更高端的商務環(huán)境，形成面向環(huán)渤海、面向東北亞的“首都門戶”。同時規(guī)劃的新北京東站、首都機場聯(lián)絡線將大大增加通州外向交通聯(lián)系的通達度，M6、S6、R1等8條軌道線（M1、M6、M6支、S6、R1、R1支、S3、S5）將覆蓋通州新城，使通州與中心城以及其他新城建設交通聯(lián)系更為便捷。除了現(xiàn)有及規(guī)劃的6條軌道交通線路，規(guī)劃部門還在進行前期研究，考慮建設地鐵快線，從1號線下方沿長安街直通至運河核心區(qū)。這也將形成新的地產(chǎn)板塊效應，此時如果完善配套基礎設施的建設，以促進就業(yè)帶動通州房地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展健康發(fā)展，圍繞濱水宜居新城的目標，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結構，建設適合不同消費需求的多樣化住宅。注重商住、酒店、寫字樓等房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。參考文獻1 北京統(tǒng)計局. 北京區(qū)域統(tǒng)計年鑒2010