AFP考試個人稅務(wù)與遺產(chǎn)籌劃第四章節(jié)知識點土地增值稅

1、第五節(jié) 土地增值稅的籌劃5.1利用稅收優(yōu)惠房地產(chǎn)所有人可以利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進行籌劃。如，房地產(chǎn)開發(fā)商可以將土地增值率(增值額/扣除項目的金額)控制在20%以內(nèi)獲得免稅待遇;個人可盡量將非普通住房持有5年以上再出售以免稅。 建造普通住宅出售的稅收優(yōu)惠中華人民共和國土地增值稅暫行條例第八條規(guī)定：有下列情形之一的、免征土地增值稅： 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的; 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 出售普通住宅的稅收優(yōu)惠個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半征

2、收土地增值稅;居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知(財稅字1999210號)規(guī)定：對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。 另外，個人互換自有居住用房地產(chǎn)免征土地增值稅。自2006年11月份起，北京、大連等地先后開始對個人轉(zhuǎn)讓非普通住房按稅法規(guī)定征收土地增值稅。2005年4月30日建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見明確了普通住房的標準：享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價

3、格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。5.2確定適宜的成本核算對象土地增值稅采用四級超率累進稅率計稅，增值率(增值額/扣除項目的金額)越高，適用的稅率越高。從減輕土地增值稅的角度考慮，對納稅人來說，房地產(chǎn)的銷售價格并不是越高越好，可扣除的成本、費用等也不是越少越好。納稅人可以通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目(包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用)進行合理的控制，如加大公共配套

4、設(shè)施投入，改善住房環(huán)境，提高房屋質(zhì)量，來調(diào)整土地增值稅的扣除項目金額，進而減輕稅負。另外，當房地產(chǎn)開發(fā)商銷售精裝房時，先自己設(shè)立裝飾公司，然后將合同與買房人分兩次簽訂，也可以達到減稅的目的。當住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝修時，便和購房者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著由自己的裝飾公司與購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝修合同，對房屋進行裝修、安裝設(shè)備。這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以只就第一份合同上注明的金額計算繳納土地增值稅，往往會降低土地增值稅的稅負。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以少繳營業(yè)稅，因為銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%，而裝修工程的營業(yè)稅稅率為3%。5.3利用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式土地增值稅征稅范圍的界定： 土地增

5、值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。轉(zhuǎn)讓的土地，其使用權(quán)是否為國家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之一。 土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之二。這里有兩層含義： 土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入; 土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為(如房地產(chǎn)的出租)。 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。是否取得收入是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之三，如房地產(chǎn)的繼承，盡管房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生

6、了變更，但權(quán)屬人并沒有取得收入，因此也不征收土地增值稅。需要強調(diào)的是，無論單獨轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，還是房屋產(chǎn)權(quán)與國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍。另外，財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知(財稅字1995第048號 對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。因此，房地產(chǎn)所有人可以通過避免符合以上三項標準，或者利用國家特殊政策規(guī)定以免予繳納土地增值稅。如可通過將房產(chǎn)、土地使用權(quán)租賃

7、給承租人使用，由承租人向出租人支付租金;將房地產(chǎn)作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件等，可規(guī)避土地增值稅。5.4確定適宜的價格案例13：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售建造的普通住宅，可采取不同的銷售價格。方案一，銷售價格為每平方米1927元，扣除項目金額共計1606元，增值額為321元。占扣除項目金額的19.99%，未超過20%，不征收土地增值稅，營業(yè)利潤為321元;方案二，銷售價格為每平方米2057元，扣除項目金額共計1606元，增值額為451元，占扣除項目金額的28.08%，超過20%，未超過50%，應(yīng)征收土地增值稅，稅率為30%，應(yīng)繳土地增值稅135.3元，營業(yè)利潤為315.7元;方案三，銷售價格為每平方米2100元，扣除項目金額共計1606元，增值額為494元，占扣除項目金額的30.76%，應(yīng)征收土地增值稅，稅率為30%，應(yīng)繳土地增值稅148.2元，營業(yè)利潤約為345.8元。分析：方案一，由于增值額沒有超過扣除項目金額的20%，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠;方案二，單位價格增加130元，由于沒有優(yōu)惠，實現(xiàn)的營業(yè)利潤少于方案一;方案三，雖然實現(xiàn)了較高的營業(yè)利潤，但同時因為價格較高，需要承受激烈