關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)增長(zhǎng)管理模式分析

1、    關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)增長(zhǎng)管理模式分析            作者：史東雨時(shí)間：2010-3-29 16:48:00                     論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)增長(zhǎng)管理 論文摘要：本文以我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)

2、的可持續(xù)發(fā)展數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合目前房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢(shì)下，為如何調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略以保證房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力提供理論支持。 隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷完善與成熟，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主體，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力越來越大，因此如何增強(qiáng)其核心競(jìng)爭(zhēng)力，以保證在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一席之地，并不斷擴(kuò)張壯大，也就成了各房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)問題。以往分析企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力通常是從現(xiàn)代企業(yè)制度、組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、人才管理等方面論及，本文運(yùn)用可持續(xù)增長(zhǎng)理論，以我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合目前房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題，建立一種適合房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)增長(zhǎng)管理模式，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的核

3、心競(jìng)爭(zhēng)力。 可持續(xù)增長(zhǎng)模型 可持續(xù)增長(zhǎng)率（sustainable growth rate，SGR）最早是由美國(guó)華盛頓大學(xué)教授羅伯特C希金斯在1981年提出的全新財(cái)務(wù)管理概念。希金斯推導(dǎo)出了計(jì)算可持續(xù)增長(zhǎng)率的公式： 美國(guó)斯坦福大學(xué)商學(xué)院銀行與財(cái)務(wù)學(xué)領(lǐng)域的著名教授詹姆斯范霍恩也對(duì)公司的可持續(xù)增長(zhǎng)問題進(jìn)行過深入的研究，他認(rèn)為公司的發(fā)展需要管理人員注意保持公司的銷售目標(biāo)與它的經(jīng)營(yíng)效率及財(cái)務(wù)資源之間的平衡。范霍恩根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分別建立了可持續(xù)增長(zhǎng)率的穩(wěn)態(tài)模型和變化假設(shè)模型。范霍恩穩(wěn)態(tài)可持續(xù)增長(zhǎng)模型表示為： 值得注意的是，范霍恩還提出了一個(gè)非均衡增長(zhǎng)條件下增長(zhǎng)模型，這個(gè)模型的前提與希金斯略有不同，他是

4、建立在保持“與公司實(shí)現(xiàn)和金融市場(chǎng)狀況相符合的銷售增長(zhǎng)率”，所以它打破了前兩種模型的假設(shè)，非均衡條件下的可持續(xù)增長(zhǎng)模型假設(shè)為：權(quán)益增長(zhǎng)和銷售增長(zhǎng)在整個(gè)時(shí)期不平衡；按照公司愿意付的絕對(duì)數(shù)量的紅利制定股利分配政策；允許在一定年限內(nèi)賣出普通股?；谏鲜黾僭O(shè)：     房地產(chǎn)上市企業(yè)可持續(xù)增長(zhǎng)管理實(shí)證分析房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)增長(zhǎng)的對(duì)策 資本的逐利性使得各種資金進(jìn)入房地產(chǎn)這個(gè)高收益的行業(yè)，而實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)沒有技術(shù)壁壘的傳統(tǒng)行業(yè)，正是資本的逐利性使得房地產(chǎn)的供求關(guān)系將從供小于求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇?，房地產(chǎn)這個(gè)高收益行業(yè)也面臨風(fēng)險(xiǎn)，只有那些有核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)才會(huì)存活下來。從

5、財(cái)務(wù)角度看，提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要對(duì)策在于：     （一）提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 我國(guó)前兩年房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲，較低的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率雖然不利于企業(yè)的獲利，但由于價(jià)格的上漲彌補(bǔ)了這一不利因素，使得企業(yè)無論優(yōu)劣均有不錯(cuò)的總資產(chǎn)收益率。而當(dāng)價(jià)格不能上漲甚至下跌時(shí)，只有加快總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率才能彌補(bǔ)銷售凈利率的下降，從而維持自己的總資產(chǎn)收益率水平。隨著大量的產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，在充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，房地產(chǎn)這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)的各環(huán)節(jié)利潤(rùn)必然會(huì)被擠壓至最低。由于房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)市場(chǎng)龐大的行業(yè)，這就決定在房地產(chǎn)行業(yè)中只有總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高的企業(yè)才能獲得更多的總資產(chǎn)收益率，優(yōu)秀企

6、業(yè)和普通企業(yè)相比，主要區(qū)別在于總資產(chǎn)收益率，而不是銷售凈利率。 （二）制定合理的財(cái)務(wù)杠桿利用政策 依據(jù)希金斯可持續(xù)發(fā)展率的計(jì)算模型，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力取決于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率和財(cái)務(wù)政策。經(jīng)營(yíng)效率指企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)凈利率，由銷售凈利率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的乘積構(gòu)成。財(cái)務(wù)政策指企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率和收益留存比率的制定。從可持續(xù)增長(zhǎng)率的驅(qū)動(dòng)因素上觀察，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率越高，資產(chǎn)負(fù)債率與收益留存比率越高，企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力就越強(qiáng)。但是，由于債務(wù)對(duì)于企業(yè)破產(chǎn)的威脅，企業(yè)不可能無限度提高資產(chǎn)負(fù)債率，企業(yè)的負(fù)債水平超過企業(yè)所能夠忍受的限度后，債務(wù)資本將會(huì)危及企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，為維持企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，企業(yè)必須根據(jù)具

7、體情況，制定合理的財(cái)務(wù)杠桿利用政策。 合理確定企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿利用政策，必須正確認(rèn)識(shí)債務(wù)的杠桿作用。負(fù)債、優(yōu)先股等固定財(cái)務(wù)費(fèi)用融資方式具有財(cái)務(wù)杠桿作用，當(dāng)資產(chǎn)的基本收益能力（亦稱資產(chǎn)報(bào)酬率，指息稅前利潤(rùn)對(duì)資產(chǎn)總額的比率）大于債務(wù)的利息率時(shí)，負(fù)債籌資所帶來的凈收益歸屬于股東，負(fù)債能夠增加普通股東的報(bào)酬每股盈余，負(fù)債具有正向的財(cái)務(wù)杠桿作用；當(dāng)資產(chǎn)基本收益能力小于負(fù)債的利率時(shí)，負(fù)債具有減少每股盈余的負(fù)向作用。這就是上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司不敢使用有息負(fù)債的原因。 較高的財(cái)務(wù)杠桿具有促使企業(yè)快速發(fā)展的功能，但在利用不當(dāng)時(shí)，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)失敗進(jìn)而造成公司的經(jīng)營(yíng)失??；較低的財(cái)務(wù)杠桿可以保持公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但也可能限制公司的發(fā)展。順馳集團(tuán)就是因?yàn)檫^度使用財(cái)務(wù)杠桿而導(dǎo)致失敗的。企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)杠桿的利用水平不應(yīng)該是一個(gè)靜態(tài)的數(shù)值。在企業(yè)的發(fā)展過程中，隨著企業(yè)內(nèi)部和外部環(huán)境的變化，具有促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的財(cái)務(wù)杠桿利用水平，也可能由于環(huán)境的變化而轉(zhuǎn)化為對(duì)企業(yè)持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不利影響的因素，同樣具有負(fù)向作用的財(cái)務(wù)杠桿也會(huì)由于環(huán)境的變化而轉(zhuǎn)化為增強(qiáng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展能力的驅(qū)動(dòng)因素，這就是環(huán)境與財(cái)務(wù)杠桿利用的對(duì)立統(tǒng)一。環(huán)境