湘潭市房產(chǎn)面積計算實施細則

1、湘潭市房產(chǎn)面積計算實施細則一、計算建筑面積應(yīng)具備的條件計算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備以下普遍性條件：1.應(yīng)具有上蓋；2.應(yīng)有圍護物；3.結(jié)構(gòu)牢固、屬于永久性的建筑物；4.層高在2.20m以上；5.可作為人們生產(chǎn)或生活的場所。其中：層高指上下兩層樓面或地面至樓面、或樓面至屋面之間的垂直距離。 二、房產(chǎn)面積計算規(guī)則2.1 計算全部建筑面積的范圍(1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層面積的總和計算。(2)穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其層高，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分，層高在2.20m以上的按其水平投影面積計算。(3)樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井

2、、垃圾道、管道井等，均按房屋自然層計算。(4)房屋內(nèi)的附層（含夾層、插層、技術(shù)層）及其梯間、電梯間等，其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。(5)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按其外圍水平投影面積計算。(6)挑樓、全封閉的陽臺按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算。(7)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。(8)與房屋相連且相通的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。(9)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。(10)地下室、半地下室及相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采

3、光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。(11)有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。(12) 玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。既有主墻又有幕墻時，以主墻為準計算。(13)屬永久性建筑物有柱（非單排柱和非獨立柱）的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。(14)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平投影面積計算。(15)與室內(nèi)相通，并能正常利用的變形縫計算建筑面積。(16)房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂或穹型頂）的，按層高2.20m以上部位的水平投影面積計算。(17)突出外

4、墻的落地凸窗、無油煙灶臺，高度2.20m以上，按其外圍水平投影面積計算。(18)室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算。體育館（場）臺下空間加以利用的，高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算（多層按多層計）。(19)結(jié)構(gòu)層為一層的機械停車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計算。(20)設(shè)有結(jié)構(gòu)層的立體倉庫、立體車庫按結(jié)構(gòu)層計算。(21)舞臺燈光控制室按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算。(22)層高2.20m以上的架空層，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)外圍投影面積計算。(23)獨立戶室內(nèi)全封閉的花園房屋（入戶花園、空中花園）和陽光屋，按其水平投影面積計算。 2.2 計算一半建筑面積的范圍(1)與房屋相連，有上蓋無

5、柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。(2)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。(3)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋外圍水平投影面積的一半計算。(4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。(5)有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。(6)獨立戶室內(nèi)未封閉的花園房屋（入戶花園、空中花園）和陽光屋，按其水平投影面積的一半計算。(7) 有永久性頂蓋，無圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。2.3 不計算建筑面積的范圍(1)層高小于2.20m的附層（含夾層、插層、技

6、術(shù)層）和層高小于2.20m的地下室和半地下室。(2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、鑲貼塊料面層、裝飾性的幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。(3)房屋之間無上蓋的架空通廊。(4)房屋的天面、挑臺、露臺、天面上的花園、泳池。(5)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺、設(shè)備平臺及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺。(6）騎樓、過街樓的底層以及穿過房屋的通道用作街巷通行的部分。(7）臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論是否有柱、是否有圍護結(jié)構(gòu)。(8）利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。(9）活動房屋，臨時房屋，簡易房屋。(10)獨立煙囪、亭、塔、罐、池，地下人防干、支線。(11)與房屋

7、室內(nèi)不相通的變形縫（包括伸縮縫、沉降縫、防震縫）。(12)用作公共休憩、綠化園藝使用的架空部位和公共空中花園。(13)已計算建筑面積的樓梯的下方空間。(14)與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑。(15)不封閉陽臺、挑廊、走廊等其頂蓋距底板的高度大于兩個自然層的。(16)非落地的凸窗、無油煙灶臺。(17)結(jié)構(gòu)性墻體外的保溫、隔熱層。(18)貯水(油)池、化糞池。(19)懸掛于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的外掛式花池和空調(diào)機位。(20)用于檢修、消防用的室外爬梯、掛梯等。三、房產(chǎn)面積計算操作細則3.1 層高(1)層高取相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離，結(jié)構(gòu)面可包含厚度不大于0.02米的結(jié)構(gòu)找平層

8、（如圖3-1所示）。(2)一個樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁等形成的局部高度不足2.20米的部分，其層高仍取所在樓層的層高值（如圖3-1所示）。圖3-1 層高計算圖示3.2 特殊情形的房屋面積計算（1）斜（或拱形）屋頂下加以利用空間，設(shè)計有門或樓梯進入，具備通風(fēng)和采光條件的，其高度等于和大于2.2米的部位，按水平投影計算建筑面積，如圖3-2所示。圖3-2 斜或拱形屋頂下空間建筑面積量算位置圖示（2）建筑物的墻體由內(nèi)傾斜、弧形等非垂直墻體構(gòu)成，按其高度等于和大于2.2米部分的水平投影計算全部建筑面積，如圖3-3所示。 （3）墻體向外傾斜的房屋，按各層底板水平投影計算建筑面積，如圖3-3所示；

9、 圖3-3 非垂直墻體面積計算位置圖示（4）陽臺、走廊、架空通廊的圍護結(jié)構(gòu)向外傾斜的，按其圍護結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算建筑面積；未封閉的陽臺、走廊、架空通廊的護欄超出底板外沿的，按底板外沿尺寸計算；未封閉的陽臺、走廊、架空通廊的圍護結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜的，按其圍護結(jié)構(gòu)上沿水平投影的一半計算建筑面積（圖3-4）。圖3-4 異形圍護結(jié)構(gòu)面積計算圖示（5）多排柱的車棚、貨棚、站臺等，若柱為內(nèi)傾斜柱，以柱距離地面2.20m處的連線水平投影范圍內(nèi)的部分計算全部建筑面積；若柱為外傾斜柱，則以柱最底端外側(cè)連線水平投影范圍內(nèi)的部分計算全部建筑面積，如圖3-5所示。圖3-5棚柱結(jié)構(gòu)建筑面積計算圖示（6）建筑物中層高2.

10、20米以上的樓層內(nèi)，設(shè)置局部夾層的，當(dāng)夾層及下方建筑空間的高度均小于2.20米時，計算一層建筑面積。（7）裝飾性亭、閣、瞭望塔、休閑用的有蓋走廊，不計算建筑面積。（8）對商業(yè)層、車庫層、人防層內(nèi)無間隔墻的基本單元，應(yīng)埋設(shè)永久性界址標志后才能進行分戶測繪。3.3 獨立柱、單排柱、雙排柱、多排柱、有柱(1)獨立柱獨立柱的雨蓬、車棚、貨棚、站臺是指一邊與墻相連，另一邊為一根柱子支撐的，若遇由一根柱子支撐的且不與墻相連的，仍按上蓋水平投影面積一半計算建筑面積；(2)單排柱單排柱的車棚、貨棚、站臺等所謂的“單排柱”，是指由兩根或兩根以上柱子的連線成為直線或與上蓋形狀成對稱的曲線并成為上蓋的承載線，且其上

11、蓋沒有與墻相連的，此類建筑按上蓋水平投影面積一半計算建筑面積；(3)雙排柱或多排柱雙排柱或多排柱的車棚、貨棚、站臺等是指沒有與墻相連的上蓋由兩排或兩排以上、每排兩根或兩根以上的柱子支撐著的，此類建筑按柱外圍連線的水平投影面積計算建筑面積；(4)“有柱”有柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚、站臺等所謂的“有柱”是指上蓋的一邊為墻或其他構(gòu)筑物所支撐，另一邊為兩根或兩根以上柱子支撐，柱子連線與支撐墻連接所形成的邊線為上蓋的承載線。此類建筑的面積計算統(tǒng)一如下操作：水平投影面積的外邊線為柱外圍連線；臨房屋外墻一面的水平投影面積邊線按墻的外邊線計算；左右兩邊線取柱外圍并垂直房屋外墻的連線(圖3-6a)。當(dāng)兩柱外圍

12、連線的外邊線平行于房屋外墻邊線時，投影面積按長方形或正方形計算（圖3-6b）；外邊線不平行于房屋外墻邊線時，則其面積按梯形面積求算（圖3-6c）。 a b c圖3-6 “有柱”建筑面積計算圖示(5)對于較難確定其是單排柱或雙排柱的，難以確定與上蓋相連的墻是否為支撐物時，柱的外邊線與上蓋形狀明顯不相似的，可按上蓋水平投影面積一半計算建筑面積。3.4 走廊（含挑廊、檐廊）、連廊、架空通廊、通道3.4.1走廊走廊分為內(nèi)走廊和外走廊。（1）內(nèi)走廊：當(dāng)走廊為以下情況時視為內(nèi)走廊：如圖37所示a)走廊兩側(cè)均封閉；b)一條走廊僅一側(cè)局部開敞，其余部分兩側(cè)均封閉；內(nèi)走廊無論其延伸方向兩端是否封閉，均計算全部建

13、筑面積；內(nèi)走廊與陽臺之間有隔斷，則該部分內(nèi)走廊計算全面積；無隔斷計算半面積。（2）外走廊：當(dāng)走廊有一側(cè)不封閉并直接向室外開敞時，該走廊視為外走廊，外走廊按其開敞側(cè)是否有結(jié)構(gòu)體劃分為有柱走廊和無柱走廊，如圖37所示。a)開敞側(cè)圍護之外還存在柱或其它類型承重支撐體的走廊，視為有柱走廊；b)僅有附著于結(jié)構(gòu)外側(cè)的裝飾性柱（墻）的走廊，視為無柱走廊；c)柱位于外走廊兩端的墻體內(nèi)不專向走廊凸出，或柱可以劃歸其它建筑空間時，視為無柱走廊。d)由多段構(gòu)成的走廊，如果僅某一段走廊有柱或墻，可以以該段走廊的兩端轉(zhuǎn)折處為界，將該走廊劃分為有柱與無柱兩部分，如圖37所示。圖3-7 走廊類型劃分圖示(3)有柱走廊（按縫

14、有柱），均按柱外圍水平投影計算全部建筑面積；無柱走廊當(dāng)層高小于或等于兩個自然層, 頂蓋蓋滿的，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影計算一半建筑面積；不封閉走廊（門廊或門斗）、消防連廊層高超過兩個自然層時，不計算建筑面積。(4)位于地面與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護結(jié)構(gòu)及圍護物、凸出建筑主體的走廊、檐廊，檐廊延伸方向外側(cè)無圍護結(jié)構(gòu)的，均不計算建筑面積（圖3-8）。圖3-8 檐廊立面、平面圖示(5) 有柱走廊的頂蓋和圍護物超出承重柱的，柱外圍到房屋主體之間部分計算全面積，柱外圍至圍護物外圍之間計算半面積，如圖3-9所示圖39 走廊圍護物在柱外圖示（6） 借用外走廊的一部分作為樓（電）梯前室的，分段計算建筑面積

15、。不封閉外走廊計算半面積，前室計算全面積，如圖3-10所示圖3-10 樓（電）梯前室借用走廊面積計算圖示3.4.2連廊、架空通廊（1）位于地面層的兩建筑物之間的有蓋連廊，按以下情況分別計算建筑面積：a)雙排柱連廊，按柱外圍水平投影計算全部建筑面積；b)單排柱或無柱連廊，其上蓋檐口高度小于或等于兩個自然層時，按上蓋水平投面積一半計算建筑面積，上蓋檐口高度大于兩個自然層時，不計算建筑面積。（2）架空通廊是指兩建筑物之間供人們通行用的空中走廊。封閉的架空通廊，系指架空通廊采用實體欄板等作圍護，欄板以上采用玻璃等物全部圍閉的。連接兩建筑物的有蓋架空通廊，按以下情況分別計算建筑面積：a)全封閉時，通廊計

16、算全部建筑面積；b)不封閉時，若上蓋高度小于或等于兩個自然層，通廊計算一半建筑面積，大于兩個自然層時，通廊不計算建筑面積?？缭匠鞘薪值阑虮咀诘赝獾墓餐ǖ?、公開開放空間等的架空通廊，通廊下面部分的建筑空間，不論有無柱和其高度、寬度如何，均不計算建筑面積。用作街巷通行的公共通道、消防通道、小區(qū)通道等，不計算建筑面積，如圖3-11所示。圖3-11 公共通道圖示3.5 門廊、門斗、雨蓬(1)門廊、門斗門廊和門斗是指房屋門前有頂蓋，有支柱或圍護結(jié)構(gòu)的進出通道，支撐頂蓋的是柱稱門廊，支撐頂蓋的是承重墻體時稱門斗；有柱的門廊按其柱的外圍水平投影面積計算全部建筑面積；獨立柱和單排柱的門廊，應(yīng)按其上蓋投影面積

17、的一半計算建筑面積；圍護結(jié)構(gòu)殘缺的門廊不計算建筑面積（如圖3-12）。(2)雨蓬 雨蓬是在門或樓梯口的頂部起遮雨作用的蓋板，雨蓬的一邊是與墻相連。僅由墻支撐著的為懸挑雨蓬，不計建筑面積；一邊與墻相連，另一邊由一根柱子支撐的為獨立柱雨蓬，按上蓋水平投影面積一半計算建筑面積；一邊與墻相連，另一邊由兩根或兩根以上柱子支撐的為有柱雨蓬，按柱外圍計算建筑面積（如圖3-12）。圖312 門廊、門斗、雨蓬計算圖示(3)為一戶獨立設(shè)置的門廊、門斗、雨蓬，能計算建筑面積的，其建筑面積計入該戶的套內(nèi)建筑面積中。門廊、雨蓬、門斗上蓋高度超過兩個自然層的不計算面積，若頂蓋為斜頂蓋，以斜頂蓋最低點至底板的距離為準。3.

18、6 陽臺、露臺、入戶花園、空中花園(1)陽臺與露臺的區(qū)分：陽臺與露臺的區(qū)別主要在于有蓋和無蓋。露臺（露天平臺）是無蓋的，如圖3-13所示。圖3-13 陽臺與露臺的區(qū)分(2)全封閉的陽臺按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算全面積。有頂蓋的不封閉陽臺，當(dāng)其上蓋高度不大于兩個自然層時，按其圍護結(jié)構(gòu)或圍護物外圍水平投影計算一半建筑面積；當(dāng)其上蓋高度超過兩個自然層，陽臺不計算建筑面積。(3)未封閉的陽臺、挑廊、走廊等其頂蓋小于底板的，頂蓋寬度0.60米的，按其頂蓋水平投影的一半計算建筑面積，頂蓋寬度不大于0.6米的，不計算建筑面積。(4)對于頂層和特殊層高樓層的不封閉陽臺，且陽臺頂蓋高度無自然層（復(fù)式層、躍

19、層）可參考時，按陽臺所在層層高的兩倍作為陽臺有無上蓋的認定標準；若所在層的層高有多個值時，取所在層最高層高兩倍，作為陽臺有無上蓋的認定標準；當(dāng)頂層或退臺層陽臺的上蓋為斜屋面時，陽臺的上蓋高度取陽臺沿屋面傾斜方向最外沿（圍護欄）處陽臺板面至斜屋面上緣的垂直距離。(5)住宅建筑中屬于一戶專有的類似于陽臺的空中花園、入戶花園、陽光屋等（位于地面層、裙樓頂層的除外），均視為陽臺，按陽臺規(guī)定計算建筑面積。(6)在建筑物中設(shè)置的與公共過道相通、具有一面以上直接對外開敞的、用于綠化、休閑的公共建筑空間，稱為公共空中花園。公共空中花園不計算建筑面積。 (7)陽臺與套內(nèi)房屋分隔墻體外鋪設(shè)的保溫層部分計入陽臺面積

20、，陽臺寬度為陽臺圍護結(jié)構(gòu)外側(cè)到房屋結(jié)構(gòu)墻體外側(cè)的尺寸（圖3-14）。圖3-14 陽臺與套內(nèi)分隔墻體外鋪設(shè)保溫層圖示(8) 無頂蓋、頂蓋與陽臺非同期建造、頂蓋為非永久性結(jié)構(gòu)、頂蓋為鏤空、頂蓋與房屋主墻體不相連、均視為無頂蓋陽臺，不計算建筑面積。(9)封閉陽臺圍護物部分為墻體，部分為玻璃窗戶的，陽臺寬度以主要圍護結(jié)構(gòu)確認（圖315）。圖315 封閉陽臺寬度的確認3.7 凸窗(1)凸窗的窗臺高度為房間室內(nèi)地面（樓板結(jié)構(gòu)板上緣）至窗臺臺面（窗臺板上緣）的垂直距離；凸窗的高度為窗臺臺面至凸窗頂板板面（頂板上緣）的垂直距離；凸窗的進深為室外墻面（外墻外緣）至凸窗的外邊沿的水平距離。凸窗的窗臺臺面應(yīng)為窗體的

21、支撐面,如圖316所示。(2)凸窗分為非落地凸窗和落地凸窗。當(dāng)房間室內(nèi)地面（樓層結(jié)構(gòu)板上緣）至窗臺臺面（窗臺板上緣）為同一平面時，視為落地凸窗，其余為非落地凸窗，如圖316所示。圖3-16 凸窗、落地凸窗及其指標定義圖示(3)落地凸窗、櫥窗，高度2.2米，計算全部建筑面積。(4)非落地凸窗不計算建筑面積。3.8 花池、空調(diào)機位(1)懸掛于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的外掛式花池和空調(diào)機位不計算建筑面積。 (2)位于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，與室內(nèi)不連通的平臺式花池和空調(diào)機位不計算建筑面積。 (3)位于陽臺等建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的有蓋的花池、空調(diào)機位等，其有高于陽臺（或走廊等）底板的平臺，或有隔欄的，該部分不計算建筑面積

22、；無隔欄或無高平臺的與其相連的建筑空間一體計算建筑面積，如圖3-17所示。 圖317 空調(diào)機位面積計算圖示3.9 梯、井與臺階3.9.1室內(nèi)樓梯按下列情形區(qū)別室外樓梯與室內(nèi)樓梯：在建筑物外墻之外設(shè)置樓梯，樓梯僅有扶手欄桿，沒有墻體封閉該樓梯的，不論建筑物外墻開門與樓梯相通或不開門與樓梯不相通，都視為室外樓梯；設(shè)于建筑外墻之內(nèi)的各種樓梯、電梯為室內(nèi)梯；設(shè)于建筑物外墻之外的，但再由墻體封閉的非專用梯視為室內(nèi)梯。以上各條所稱的墻體可含開窗（圖318）。圖318 室內(nèi)樓梯與室外樓梯示例(1)室內(nèi)樓梯無論其本身如何設(shè)置梯間層，均按建筑物的自然層（不論自然層的高度）數(shù)計算建筑面積，未設(shè)置頂蓋時，最上一層室

23、內(nèi)樓梯計算一半建筑面積（圖319）。圖3-19室內(nèi)樓梯未設(shè)置頂蓋圖示（2）室內(nèi)樓梯上下行之間間隔大于0.30米時，計算上一層樓梯面積時，樓梯之間的間隔空間應(yīng)按上空處理不計算建筑面積。 3.9.2室外樓梯、臺階、車道 按以下條件界定室外樓梯和室外臺階：（1）位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，起點（地面）到終點（入口或入口平臺）的高差不小于一個自然層，下方水平投影范圍內(nèi)形成一個建筑空間的樓梯，視為室外樓梯；室外樓梯無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時，室外樓梯視為無蓋，按其各層水平投影面積的一半計算建筑面積。室外樓梯的層數(shù)按樓梯到達層數(shù)減一計算。 （2）位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，起終點高差小于一個

24、自然層的樓梯，或起終點高差不小于一個自然層但其下方為自然地形不設(shè)計利用的，視為室外臺階。 室外臺階不計算建筑面積，但若下方空間設(shè)計加以利用的，其層高在2.20米以上的部分應(yīng)計算建筑面積。 （3）下地下室的車道，其坡道下方回填無建筑空間的，或設(shè)計為不可利用的建筑空間的，該車道對應(yīng)的地面一層有蓋部分作上空處理，車道有蓋部分只計一層建筑面積并計入地下一層建筑面積中；如車道下方為可利用空間，車道按自然層計算建筑面積，車道下方規(guī)劃設(shè)計為獨立權(quán)屬單元或共有建筑面積的，達到2.2米及以上高度的按獨立權(quán)屬單元或共有建筑面積計算，其余部分按車道計算面積(圖3-20)。圖3-20 地下室車道示圖3.9.3采光井、

25、通風(fēng)井、煙道、管道井等（1）供一戶專用的外置及內(nèi)置煙道均計入該戶的套內(nèi)建筑面積；多戶共用的煙道作為共有建筑面積。 （2）地下室或半地下室使用的通風(fēng)井、煙道等，在地下部分按其通過的地下室或半地下室的層數(shù)計算建筑面積；在地面獨立于主體建筑物之外，有上蓋且高度在2.20米以上的，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影計算全部建筑面積，并計入地下室或半地下室的建筑面積中；在地面且位于建筑物內(nèi)部或附著于建筑物外墻時，按以下情況分別計算建筑面積： a）若地下室或半地下室使用的通風(fēng)井、煙道，在地面部分設(shè)于建筑物之內(nèi)，且高度達到2.2米，地面部分按一層計算建筑面積，作為地下室的共有建筑面積（圖3-21左）。b）若采光井、通風(fēng)

26、井、煙道的地面高度小于2.20米，則不計算其建筑面積，其所占用空間的建筑面積從所在地面建筑空間的建筑面積中扣除（圖3-21右）。圖示3-21 地下通風(fēng)井在地面建筑內(nèi)剖面圖示（3）一棟建筑中數(shù)層共用的通風(fēng)井、煙道，按其通過的使用層的層數(shù)計算建筑面積，通過不使用樓層時不計算建筑面積。 （4）有頂蓋與室內(nèi)相通的采光井，計算建筑面積。3.10 墻體(1)幕墻分為裝飾性幕墻和圍護性幕墻，裝飾性幕墻不計算建筑面積。(2)同一樓層既有主墻又有幕墻時，分以下幾種情況計算外墻的墻體面積： a）一面外墻，當(dāng)其全部為圍護性幕墻時，按幕墻計算該外墻的墻體面積； b）一面外墻，當(dāng)其圍護墻體部分為主墻、部分為幕墻時，將主

27、墻部分和幕墻部分分段，分別計算墻體面積（圖3-22）。 圖3-22 墻體部分為主墻、部分為幕墻圖示(3)對全幕墻建筑，當(dāng)其內(nèi)側(cè)沿樓板邊沿除核心筒、梯間等部分設(shè)有局部主墻外，其余部分均無墻體或僅有零星墻體時，可全部按圍護性幕墻計取外墻，并相應(yīng)計算外墻的墻體面積。 (4)陽臺、室外樓梯、外走廊等與套內(nèi)房屋之間的分隔墻視為外墻；陽臺與陽臺之間的分隔墻視為陽臺間的共有墻；建筑物墻體外側(cè)為架空空間時，該段墻體視為外墻。 (5)外墻、共有墻的墻體面積均為其水平投影面積，其相應(yīng)的半墻墻體面積為其水平投影面積的一半。測繪作業(yè)中可通過取墻中線的方法進行半墻墻體面積的計算，當(dāng)外墻、共有墻中含柱或其它承重支撐體時，

28、取與柱相連的各墻的墻中線向柱內(nèi)延伸交匯，按劃分后的柱體的相應(yīng)位置分別計入所屬的半墻墻體面積（圖3-23）。圖3-23 包括垛柱的外墻墻體圖示(6)建筑物復(fù)式上空處外墻不計算建筑面積，與套內(nèi)相連墻體計入套內(nèi)面積，如圖3-24所示。圖3-24 建筑物上空處的外墻計算圖示(7)同一層內(nèi)上下兩部分墻體厚度不同時，當(dāng)下半部分墻體高度大于或等于2.20米時，取下半部分墻厚為墻體厚度；否則，取上半部分墻厚為墻體厚度。 (8)凸出外墻的非結(jié)構(gòu)的裝飾性墻體不計入外墻墻體面積。 (9)結(jié)構(gòu)性墻體外起隔熱作用（外保溫層）的非結(jié)構(gòu)墻體以及外墻抹灰層不計算建筑面積。(10)房屋結(jié)構(gòu)內(nèi)梯間與房屋之間的墻除結(jié)構(gòu)墻外，還設(shè)置

29、有隔音墻，或房間之間設(shè)置隔音墻的（如電影院、醫(yī)院手術(shù)室等），隔音墻計入共有墻體，按共有墻墻中繪圖(如圖3-25所示)。圖3-25梯間隔音墻、電影院隔音墻圖示3.11 其它 (1)建筑物中設(shè)置的技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、避難層、設(shè)備層等除公共休憩、園藝綠化空間外，其余部分計算建筑面積；架空層、起隔熱作用的閣樓層，無明確用途的不計算建筑面積。 (2) 位于屋面的電梯機房，當(dāng)其下方設(shè)有緩沖層時，如緩沖層的層高2.20米時應(yīng)計算建筑面積,如為封閉緩沖空間不計算面積，地下層中的封閉緩沖空間不計算面積。(3 )屋頂水箱不計算建筑面積；屋頂水箱間、設(shè)備間層高達到2.2米，屬永久性建筑的此類房間計算建筑面積（包括由

30、檢修口進出的情形）。四、共有建筑面積分攤4.1 共有建筑面積的確認方法（1）未經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗收的房屋，對共有建筑面積范圍的確認，以規(guī)劃等相關(guān)部門批準的建筑施工圖為依據(jù)。（2）經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗收合格的房屋，對共有建筑面積范圍的確認，以房屋實際狀況為準。（3）商業(yè)層、車庫層、人防層內(nèi)設(shè)置無間隔墻的基本權(quán)屬單元，其內(nèi)部通道的設(shè)置如符合規(guī)劃或消防要求，該層共有建筑面積方可確認。4.2 共有建筑面積的分攤原則 （1）產(chǎn)權(quán)各方有合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 （2）產(chǎn)權(quán)各方無合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按產(chǎn)權(quán)各方相關(guān)的建筑面積所占比例進行分攤。 （3）房屋共有建筑面積分攤以幢為單

31、位，僅限于本幢房屋內(nèi)的為本幢服務(wù)的共有建筑面積才能進行分攤。 （4）整幢房屋在銷售和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、分割中只能采用一種分攤方法。4.3 不計入分攤的共有建筑面積范圍4.3.1下列共有建筑面積應(yīng)單獨設(shè)置戶室不進行分攤，但應(yīng)參與僅為本幢服務(wù)的其它共有建筑面積的分攤：(1)為多幢服務(wù)的管理用房，警衛(wèi)室，物業(yè)服務(wù)用房等。(2)獨立使用的地下室，半地下室，車棚，車庫等。(3)為公共事業(yè)服務(wù)的配套用房。(4)避難層（室）及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層內(nèi)可獨立使用的部位。(5)無明確使用功能，空置的設(shè)備間。4.3.2下列共有建筑面積應(yīng)單獨設(shè)置戶室不進行分攤，也不參與其它共有建筑面積的分攤：(1)為多幢服務(wù)的配電間，水泵房等設(shè)備用房

32、。(2)消防避難層（室）及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。(3)幢與幢之間相連的通廊。(4)建筑物內(nèi)人防設(shè)備用房。(5)建在本幢內(nèi)為多幢或其它幢服務(wù)的梯間。4.4 共有建筑面積的計算共有建筑面積按比例分攤，計算公式：Si=K·SiK=Si Si式中：K為面積的分攤系數(shù)Si各單元參加分攤的建筑面積，；Si各單元參加分攤所得的分攤面積，；Si為需要分攤的分攤面積總和，；Si為參加分攤的各基本單元建筑面積總和，。4.5 共有建筑面積分攤方法4.5.1住宅樓共有建筑面積的分攤方法(1)各套房屋的分攤面積套內(nèi)建筑面積×分攤系數(shù)式中：分攤系數(shù)幢內(nèi)共有建筑面積幢內(nèi)各套房屋套內(nèi)建筑面積之和(2)住宅樓原則上以

33、幢為單位采用一級分攤，如標準層內(nèi)各單元戶數(shù)不一致或部分單元設(shè)置電梯時，應(yīng)劃分不同的功能區(qū)。4.5.2 商住樓共有建筑面積的分攤方法1.功能區(qū)的劃分(1)根據(jù)住宅和商業(yè)不同的使用功能，將整幢房屋劃分成不同的功能區(qū)，按各自的建筑面積將整幢房屋的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分。(2)未經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗收的房屋，功能區(qū)的劃分以規(guī)劃等相關(guān)部門批準的建筑施工圖為依據(jù)；經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗收的房屋，功能區(qū)的劃分以房屋實際狀況為準。(3)裙樓上有多個獨立塔樓的，則各塔樓應(yīng)劃分為單個功能區(qū)。(4)具有特定的服務(wù)對象以其實際作用功能的不同，可劃分為不同的功能區(qū)。2.共有建筑面積劃分(1)商住樓的商業(yè)層內(nèi)單獨通

34、往住宅的梯間(含室外樓梯)以及門廳等共有建筑面積列入幢共有建筑面積。(2)為本幢服務(wù)的消防通道（樓梯、電梯、連廊等）、屋頂梯間以及幢內(nèi)其它共有建筑面積列入幢共有建筑面積。 (3)專為住宅部分服務(wù)并在住宅功能區(qū)內(nèi)的樓梯等共有建筑面積列入住宅部分共有建筑面積。(4)專為商業(yè)部分服務(wù)的樓梯、電梯、門廳、過道等共有建筑面積列入商業(yè)部分的共有建筑面積。3.住宅部分各套房屋的分攤面積套分攤面積=套內(nèi)建筑面積×分攤系數(shù)式中：分攤系數(shù) 幢共有分攤面積+住宅部分共有建筑面積住宅部分各套內(nèi)建筑面積之和4.商業(yè)部分各基本單元的分攤面積 基本單元的分攤面積=基本單元套內(nèi)建筑面積×基本單元分攤系數(shù)式

35、中：基本單元分攤系數(shù) 層分攤面積+層內(nèi)共有建筑面積層內(nèi)各基本單元套內(nèi)建筑面積之和層分攤面積=層套內(nèi)建筑面積×層分攤系數(shù)式中：層分攤系數(shù) 幢共有分攤面積+商業(yè)部分共有建筑面積商業(yè)部分各層套內(nèi)建筑面積+商業(yè)部分各層內(nèi)共有建筑面積 層內(nèi)共有建筑面積，指專為本層服務(wù)的內(nèi)走道、層內(nèi)公用廳等共有建筑面積。4.5.3多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。4.6 共有建筑面積分攤操作細則（1）共有建筑面積以幢為單位進行分攤。地面上的建筑物有裙樓相連，共用一個地下室的建筑物視為一幢建筑。一幢建筑由多個塔樓和裙樓組成，在各塔樓及其相應(yīng)

36、裙樓之間有兩邊不相通的伸縮縫或隔墻為明顯界線，且各部分之間無共有面積的，則各塔樓及其相應(yīng)裙樓可按多幢建筑物處理，否則應(yīng)視為一幢建筑。本身為獨立的樓房，為了利用樓房間的空隙地，底層（或多層）以裙樓的形式連成一片，且裙樓與各樓房互不相通的房屋，其獨立的樓房和裙房可分別分幢。地面上有多座獨立的建筑，僅由一個地下室相連通（共用一個大地下室），地面建筑為多幢，地下室視為一幢。僅以通廊相連的房屋，視規(guī)劃報建情況，原則上分為多幢。（2）住宅樓分攤a）各單元標準層的戶數(shù)相同，同時電梯、樓梯個數(shù)相同時，所有單元的共有建筑面積計入幢共有建筑面積進行分攤。b）各單元標準層的戶數(shù)相同，某一單元不同于其它單元，設(shè)有專用

37、電梯、管道井、前室等，該單元單獨設(shè)置功能區(qū)，為該單元服務(wù)的共有建筑面積由該單元自行分攤。 c）各單元標準層的戶數(shù)不相同時，按戶數(shù)將各單元劃分為不同功能區(qū)，將戶數(shù)相同的單元做一個功能區(qū)，各功能區(qū)內(nèi)的樓梯、電梯及前室、過道等共有建筑面積計入各自功能區(qū)分攤。（3）非住宅層內(nèi)單獨通往住宅的梯間(含室外樓梯)以及門廳等共有建筑面積列入非住宅和住宅功能區(qū)的共有建筑面積。（4）高層的住宅或綜合樓在某幾層設(shè)置的消防通道將各單元連通,此消防通道計入幢共有建筑面積。僅連通個別權(quán)屬單元的消防陽臺或通道的建筑面積計入該權(quán)屬單元的套內(nèi)建筑面積(圖4-1)。 圖4-1 消防通道、消防陽臺圖示（5）綜合樓中商業(yè)層內(nèi)單獨通往

38、公寓式酒店或?qū)懽謽堑奶蓍g（含室外樓梯）以及門廳等共有面積列入幢共有建筑面積。（6）一幢由裙樓相連的，有多個塔樓的房屋，各塔樓和裙樓的頂層梯間及機房、消防通道、消防設(shè)施用房列入幢共有建筑面積進行分攤。因特殊要求所設(shè)的消防建筑面積列入相關(guān)功能區(qū)共有建筑面積。（7）一層內(nèi)有部分是非住宅,部分是住宅,如果該層樓梯、電梯對非住宅和住宅都不開門，該層樓梯、電梯計入幢共有建筑面積；如果該層樓梯、電梯對非住宅不開門,對住宅開門則計入住宅功能區(qū)的共有建筑面積； 如果該層樓梯、電梯對非住宅和住宅都開門則計入非住宅和住宅所在功能區(qū)的共有建筑面積； 如果該層樓梯、電梯對非住宅開門對住宅不開門則計入非住宅功能區(qū)的共有建筑面積。（8）從底層至頂層的各種管道井計入各層所在功能區(qū)的共有建筑面積進行分攤。（9）核心筒或樓電梯間設(shè)置帶有防火門的前室、過道等，防火門至入戶門之間的建筑面積，為分攤的共有建筑面積。（10）一幢房屋的第二層以上有多個樓梯間(單元)，并在第二層設(shè)有外走廊，從室外樓