[法律資料]房屋專項維修資金使用管理法規(guī)及案例分析

1、提綱n一、我市目前房屋專項維修資金的根本情況一、我市目前房屋專項維修資金的根本情況 n二、房屋專項維修資金的概念二、房屋專項維修資金的概念 n三、相關(guān)規(guī)章和法律要求三、相關(guān)規(guī)章和法律要求n四、規(guī)章和法律規(guī)定的重點解讀四、規(guī)章和法律規(guī)定的重點解讀n五、維修資金備案辦理的要點五、維修資金備案辦理的要點n六、資金使用備案必備的資料及辦理流程六、資金使用備案必備的資料及辦理流程n七、影響資金使用辦理的各種因素及其原因七、影響資金使用辦理的各種因素及其原因n八、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分析n九、影響業(yè)主意見形成的相關(guān)因素九、影響業(yè)主意見形成的相關(guān)因素n十、對物業(yè)管理企業(yè)的幾點建議十、對物業(yè)管

2、理企業(yè)的幾點建議一、我市維修資金的根本情況一、我市維修資金的根本情況 成立了專門的管理機(jī)構(gòu)：成立了專門的管理機(jī)構(gòu)： “成都市住房專項維修資金監(jiān)督管理辦公室隸屬于成都市成都市住房專項維修資金監(jiān)督管理辦公室隸屬于成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局，專項負(fù)責(zé)全市房屋專項維修資金的監(jiān)督管理工作。城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局，專項負(fù)責(zé)全市房屋專項維修資金的監(jiān)督管理工作。一、我市維修資金的根本情況一、我市維修資金的根本情況 成都市人民政府于成都市人民政府于20042004年年4 4月月1 1日正式公布日正式公布? ?成都市城市成都市城市住房專項維修資金管理暫行方法住房專項維修資金管理暫行方法? ?，即成都市人民政府令，即成都市人民政

3、府令 第第103103號。號。一、我市維修資金的根本情況一、我市維修資金的根本情況 2004 2004年年4 4月初，根據(jù)月初，根據(jù)? ?成都市城市住房專項成都市城市住房專項維修資金管理暫行方法維修資金管理暫行方法? ?，我市在學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)，我市在學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)城市管理經(jīng)驗的根底上，全面啟動了房屋專項城市管理經(jīng)驗的根底上，全面啟動了房屋專項維修資金的歸集和使用監(jiān)管工作，市局黨組和維修資金的歸集和使用監(jiān)管工作，市局黨組和局領(lǐng)導(dǎo)始終高度重視房屋專項維修資金的監(jiān)督局領(lǐng)導(dǎo)始終高度重視房屋專項維修資金的監(jiān)督管理工作，要求不斷拓展和延伸資金的保障覆管理工作，要求不斷拓展和延伸資金的保障覆蓋范圍，提高資金的快

4、速保障能力，把房屋專蓋范圍，提高資金的快速保障能力，把房屋專項維修資金利民、便民、惠民的政策落到實處；項維修資金利民、便民、惠民的政策落到實處；同時要求加大對房屋維修資金相關(guān)課題的研究，同時要求加大對房屋維修資金相關(guān)課題的研究，采取相應(yīng)的對策和措施，確保全市房屋使用平采取相應(yīng)的對策和措施，確保全市房屋使用平安和房屋使用功能的正常。安和房屋使用功能的正常。一、我市維修資金的根本情況一、我市維修資金的根本情況 維修資金的建立和使用情況：維修資金的建立和使用情況： 截至截至20212021年年1212月，全市先后有月，全市先后有52085208個物業(yè)區(qū)域建立了房個物業(yè)區(qū)域建立了房屋專項維修資金，歸集

5、和繳存房屋專項維修資金的業(yè)主達(dá)萬戶，屋專項維修資金，歸集和繳存房屋專項維修資金的業(yè)主達(dá)萬戶，建立房屋專項維修資金的物業(yè)區(qū)域占新建物業(yè)區(qū)域的百分比建立房屋專項維修資金的物業(yè)區(qū)域占新建物業(yè)區(qū)域的百分比100%100%；其中已有其中已有14191419個物業(yè)區(qū)域使用了維修資金，幫助業(yè)主即時維修、個物業(yè)區(qū)域使用了維修資金，幫助業(yè)主即時維修、改造、更新地震和其它原因而損壞的房屋共用設(shè)施設(shè)備和共用部改造、更新地震和其它原因而損壞的房屋共用設(shè)施設(shè)備和共用部位達(dá)位達(dá)16481648件次，受到廣闊業(yè)主和國家建設(shè)部的好評，房屋專項維件次，受到廣闊業(yè)主和國家建設(shè)部的好評，房屋專項維修資金的監(jiān)督管理工作在全國處于領(lǐng)先

6、行列。修資金的監(jiān)督管理工作在全國處于領(lǐng)先行列。 二、房屋專項維修資金的概念二、房屋專項維修資金的概念概念：概念：房屋專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿房屋專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。是保障房屋使用平安和房屋使用功能正造的資金。是保障房屋使用平安和房屋使用功能正常的必備專項資金。常的必備專項資金。成因：成因：1 1是我國住房制度改革以及房屋商品化開展的必然產(chǎn)是我國住房制度改革以及房屋商品化開展的必然產(chǎn)物。物。2 2是建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、是建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)

7、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的根本保障。更新和改造的根本保障。3 3是確保房屋使用平安和房屋使用功能正常的客觀需是確保房屋使用平安和房屋使用功能正常的客觀需要。要。三、相關(guān)規(guī)章和法律要求三、相關(guān)規(guī)章和法律要求一、一、19981998年年7 7月月3 3日日 ? ?關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知? ? 二、二、 20032003年年6 6月月8 8日日 國務(wù)院國務(wù)院? ?物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例?07?07年根據(jù)物權(quán)法重新修改年根據(jù)物權(quán)法重新修改三、三、20042004年年4 4月月1 1日日 ? ?成都市城市住房專項維

8、修資金管理暫行方法成都市城市住房專項維修資金管理暫行方法? ? 成都市人民政府令成都市人民政府令 第第103103號號四、四、20072007年年1010月月1 1日日 ? ?物權(quán)法物權(quán)法? ?五、五、20072007年年1010月月3030日日 ? ?住房專項維修資金管理方法住房專項維修資金管理方法? ? 建設(shè)部、財政部建設(shè)部、財政部165165號令號令四、規(guī)章和法律規(guī)定的重點解讀四、規(guī)章和法律規(guī)定的重點解讀規(guī)章和法律明確規(guī)定了專項維修資金使用的根本條件：規(guī)章和法律明確規(guī)定了專項維修資金使用的根本條件：1 1限定了資金的使用范圍：明確規(guī)定專項維修資金的限定了資金的使用范圍：明確規(guī)定專項維修資

9、金的使用范圍只能用于房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維使用范圍只能用于房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修，更新、改造，不得挪作他用；修，更新、改造，不得挪作他用；2 2明確必備業(yè)主同意意見：明確必備業(yè)主同意意見：? ?物權(quán)法物權(quán)法? ?第第7676條明確了專條明確了專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積三項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；由此可見專項維修資金的使用范圍和三分之二以意；由此可見專項維修資金的使用范圍和三分之二以上的業(yè)主意見是資金使用備案辦理的前置法規(guī)條件。上的業(yè)主意見是資

10、金使用備案辦理的前置法規(guī)條件。五、維修資金備案辦理五、維修資金備案辦理 的要點的要點 專項維修資金的使用備案辦理分為專項維修資金的使用備案辦理分為 三個階段：三個階段： 一、使用啟動階段：一、使用啟動階段： 二、使用辦理階段：二、使用辦理階段： 三、備案終結(jié)階段：三、備案終結(jié)階段： 一、啟動階段：一、啟動階段：1 1提出方案：提出方案： 由業(yè)主委員會、業(yè)主代表或物業(yè)管理由業(yè)主委員會、業(yè)主代表或物業(yè)管理企業(yè)提出維修企業(yè)提出維修? ?方案方案? ? 2 2明確內(nèi)容：維修明確內(nèi)容：維修? ?方案方案? ?應(yīng)當(dāng)明確維修內(nèi)容和經(jīng)費應(yīng)當(dāng)明確維修內(nèi)容和經(jīng)費預(yù)算。預(yù)算。3 3選擇維修單位：由業(yè)主委員會、業(yè)主或

11、物業(yè)管理選擇維修單位：由業(yè)主委員會、業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)推薦具有維修資質(zhì)的單位，并提交需要維修的企業(yè)推薦具有維修資質(zhì)的單位，并提交需要維修的專有部位的業(yè)主審議通過。專有部位的業(yè)主審議通過。4 4業(yè)主意見：維修業(yè)主意見：維修? ?方案方案? ? 及施工單位的選擇必須經(jīng)及施工單位的選擇必須經(jīng)專有部位三分之二以上的業(yè)主同意。專有部位三分之二以上的業(yè)主同意。5 5業(yè)主意見形成方式：可采用業(yè)主親筆簽字、民主業(yè)主意見形成方式：可采用業(yè)主親筆簽字、民主投票表決、公示等符合法定程序且充分表達(dá)專有部投票表決、公示等符合法定程序且充分表達(dá)專有部位三分之二以上業(yè)主的真實意愿，具備存檔要求的位三分之二以上業(yè)主的真實意愿

12、，具備存檔要求的文字、圖片等資料。文字、圖片等資料。 五、維修資金備案辦理五、維修資金備案辦理 的要點的要點 二、使用辦理階段：二、使用辦理階段： 1 1業(yè)主委員會、業(yè)主代表或物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主委員會、業(yè)主代表或物業(yè)管理企業(yè)持專有部位三分之二以上業(yè)主審議通過的持專有部位三分之二以上業(yè)主審議通過的? ?方方案或資料案或資料? ?至轄區(qū)房產(chǎn)管理局維修資金使用管至轄區(qū)房產(chǎn)管理局維修資金使用管理單位登記備案。理單位登記備案。 2 2轄區(qū)房產(chǎn)管理局維修資金管理部門受理轄區(qū)房產(chǎn)管理局維修資金管理部門受理? ?方案或資料方案或資料? ?后，只要確認(rèn)資料齊備一個工作后，只要確認(rèn)資料齊備一個工作日內(nèi)即辦理登記備案

13、。日內(nèi)即辦理登記備案。五、維修資金備案辦理五、維修資金備案辦理 的要點的要點五、維修資金備案辦理五、維修資金備案辦理 的要點的要點 三、備案形成階段：三、備案形成階段： 1 1市維修資金監(jiān)督管理辦公室根據(jù)轄區(qū)房產(chǎn)管理局維修資金管理部市維修資金監(jiān)督管理辦公室根據(jù)轄區(qū)房產(chǎn)管理局維修資金管理部門的備案意見，在三個工作日內(nèi)撥付不超過百分之七十的預(yù)算使用資門的備案意見，在三個工作日內(nèi)撥付不超過百分之七十的預(yù)算使用資金。金。 2 2業(yè)主委員會、業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)代表全體專有部位的業(yè)主負(fù)責(zé)業(yè)主委員會、業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)代表全體專有部位的業(yè)主負(fù)責(zé)監(jiān)理工程維修的內(nèi)容，負(fù)責(zé)維修工程的竣工驗收并形成書面意見。監(jiān)理工

14、程維修的內(nèi)容，負(fù)責(zé)維修工程的竣工驗收并形成書面意見。 3 3業(yè)主委員會、業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)持業(yè)主同意竣工驗收意見和相業(yè)主委員會、業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)持業(yè)主同意竣工驗收意見和相關(guān)資料，到市維修資金監(jiān)督管理辦公室撥付尾款和進(jìn)行財務(wù)清算。關(guān)資料，到市維修資金監(jiān)督管理辦公室撥付尾款和進(jìn)行財務(wù)清算。 4 4市維修資金監(jiān)督管理辦公室留存?zhèn)浒皋k理資料存檔。市維修資金監(jiān)督管理辦公室留存?zhèn)浒皋k理資料存檔。六、資金使用備案必備六、資金使用備案必備 的資料及辦理流程的資料及辦理流程 房屋專項維修資金使用備案流程房屋專項維修資金使用備案流程 準(zhǔn)備資料登陸網(wǎng)上填報申報信息所在區(qū)縣分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行備案 至市維修資金監(jiān)管辦備案完

15、成資金劃撥手續(xù) 六、資金使用備案必備六、資金使用備案必備 的資料及辦理流程的資料及辦理流程 房屋專項維修資金使用備案所需資料房屋專項維修資金使用備案所需資料 預(yù)算資料預(yù)算資料一、成都市房屋專項維修資金使用備案表工程預(yù)算一一、成都市房屋專項維修資金使用備案表工程預(yù)算一式四份；式四份；二、成都市房屋專項維修資金使用備案業(yè)主意見證明工程二、成都市房屋專項維修資金使用備案業(yè)主意見證明工程預(yù)算；預(yù)算；三、成都市房屋專項維修資金使用備案業(yè)主意見表工程預(yù)三、成都市房屋專項維修資金使用備案業(yè)主意見表工程預(yù)算；算；四、房屋專項維修資金使用備案意見的公示工程預(yù)算；四、房屋專項維修資金使用備案意見的公示工程預(yù)算；五

16、、成都市房屋專項維修資金劃撥情況說明五、成都市房屋專項維修資金劃撥情況說明 一式兩份；一式兩份；六、房屋專項維修資金使用方案包括維修施工單位的選擇六、房屋專項維修資金使用方案包括維修施工單位的選擇方式、維修施工單位根本情況營業(yè)執(zhí)照、施工資質(zhì)方式、維修施工單位根本情況營業(yè)執(zhí)照、施工資質(zhì)等、施工方案及施工時間、工程預(yù)算書及工程合同、等、施工方案及施工時間、工程預(yù)算書及工程合同、工程驗收及決算方式、房屋專項維修資金的列支范圍和工程驗收及決算方式、房屋專項維修資金的列支范圍和分?jǐn)偡绞?；分?jǐn)偡绞?；七、物業(yè)效勞合同復(fù)印件等；七、物業(yè)效勞合同復(fù)印件等；八、如由業(yè)委會委申請人托辦理的，需提供委托書八、如由業(yè)委

17、會委申請人托辦理的，需提供委托書. .咨咨詢詢 :86279908:86279908六、資金使用備案必備六、資金使用備案必備 的資料及辦理流程的資料及辦理流程 房屋專項維修資金使用備案所需資料房屋專項維修資金使用備案所需資料 決算資料決算資料一、成都市房屋專項維修資金使用備案表工程決算一、成都市房屋專項維修資金使用備案表工程決算 一式四份；一式四份；二、成都市房屋專項維修資金使用備案業(yè)主意見證明工程二、成都市房屋專項維修資金使用備案業(yè)主意見證明工程決算決算 ；三、成都市房屋專項維修資金使用備案業(yè)主意見表工程決三、成都市房屋專項維修資金使用備案業(yè)主意見表工程決算；算；四、房屋專項維修資金使用備案

18、意見的公示工程決算；四、房屋專項維修資金使用備案意見的公示工程決算；五、公示情況影像資料的電子文檔五、公示情況影像資料的電子文檔 ；六、工程現(xiàn)場鑒證單；六、工程現(xiàn)場鑒證單；七、工程竣工驗收單；七、工程竣工驗收單；八、工程決算書及費用結(jié)算清單；八、工程決算書及費用結(jié)算清單；資金使用備案辦理咨詢資金使用備案辦理咨詢 :86279908;:86279908;政策法規(guī)科咨政策法規(guī)科咨詢詢 :86279199:86279199六、資金使用備案必備六、資金使用備案必備 的資料及辦理流程的資料及辦理流程 房屋緊急維修的實施房屋緊急維修的實施 經(jīng)鑒定或者按有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求必須維修的，以及發(fā)經(jīng)鑒定或者按有關(guān)技術(shù)

19、標(biāo)準(zhǔn)要求必須維修的，以及發(fā)生危及房屋及其配套設(shè)施設(shè)備平安緊急情況的，物業(yè)管生危及房屋及其配套設(shè)施設(shè)備平安緊急情況的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即告知業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主并向市監(jiān)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即告知業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主并向市監(jiān)管辦分支機(jī)構(gòu)報告，及時組織進(jìn)行維修，同時向市監(jiān)管辦辦分支機(jī)構(gòu)報告，及時組織進(jìn)行維修，同時向市監(jiān)管辦分支機(jī)構(gòu)報送相關(guān)維修資料申請備案。經(jīng)評估機(jī)構(gòu)評估分支機(jī)構(gòu)報送相關(guān)維修資料申請備案。經(jīng)評估機(jī)構(gòu)評估后，由市監(jiān)管辦書面通知專戶管理銀行劃撥房屋專項維后，由市監(jiān)管辦書面通知專戶管理銀行劃撥房屋專項維修資金。物業(yè)管理企業(yè)未及時維修造成業(yè)主、使用人損修資金。物業(yè)管理企業(yè)未及時維修造成業(yè)主、使用人

20、損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。六、資金使用備案必備六、資金使用備案必備 的資料及辦理流程的資料及辦理流程 危及房屋及其配套設(shè)施設(shè)備平安的，是指以下一些危及房屋及其配套設(shè)施設(shè)備平安的，是指以下一些 緊急情況：緊急情況：1 1、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生危險；、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生危險；2 2、因室內(nèi)線路故障而引起停電和漏電；、因室內(nèi)線路故障而引起停電和漏電；3 3、因水泵故障和進(jìn)水管內(nèi)的水管爆裂造成停水和龍頭嚴(yán)重、因水泵故障和進(jìn)水管內(nèi)的水管爆裂造成停水和龍頭嚴(yán)重漏水；漏水；4 4、落水管堵塞和水盤等設(shè)備漏水；、落水管堵塞和水盤等設(shè)備漏水；5

21、5、電梯、消防、平安監(jiān)控等出現(xiàn)故障，不能正常運行；、電梯、消防、平安監(jiān)控等出現(xiàn)故障，不能正常運行；6 6、樓地板、扶梯踏板斷裂和陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手、樓地板、扶梯踏板斷裂和陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞；欄桿松動、損壞；7 7、其他屬于危險性急修工程。、其他屬于危險性急修工程。 六、資金使用備案必備六、資金使用備案必備 的資料及辦理流程的資料及辦理流程 房屋緊急維修的申報流程房屋緊急維修的申報流程 發(fā)生緊急維修工程，物業(yè)管理企業(yè)或被選定的維修施工發(fā)生緊急維修工程，物業(yè)管理企業(yè)或被選定的維修施工單位應(yīng)到立即告知物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主，單位應(yīng)到立即告知物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員

22、會或相關(guān)業(yè)主，并向市監(jiān)管辦分支機(jī)構(gòu)提交并向市監(jiān)管辦分支機(jī)構(gòu)提交? ?成都市房屋專項維修資金使成都市房屋專項維修資金使用備案表緊急維修用備案表緊急維修? ?。在組織維修的同時，向市監(jiān)管。在組織維修的同時，向市監(jiān)管辦分支機(jī)構(gòu)報送以下資料申請備案：辦分支機(jī)構(gòu)報送以下資料申請備案：1 1、成都市房屋專項維修資金使用備案表緊急維修、成都市房屋專項維修資金使用備案表緊急維修););2 2、成都市房屋專項維修資金使用備案表工程預(yù)算、成都市房屋專項維修資金使用備案表工程預(yù)算););3 3、房屋專項維修資金使用方案；、房屋專項維修資金使用方案；4 4、房屋專項維修資金分?jǐn)偯骷?xì)；、房屋專項維修資金分?jǐn)偯骷?xì)；5 5

23、、成都市房屋專項維修資金劃撥情況說明。、成都市房屋專項維修資金劃撥情況說明。六、資金使用備案必備六、資金使用備案必備 的資料及辦理流程的資料及辦理流程 房屋緊急維修的申報流程房屋緊急維修的申報流程 市監(jiān)管辦根據(jù)評估機(jī)構(gòu)的評估報告，書面通知專戶管市監(jiān)管辦根據(jù)評估機(jī)構(gòu)的評估報告，書面通知專戶管理銀行劃撥房屋專項維修資金。理銀行劃撥房屋專項維修資金。 工程竣工后，物業(yè)管理企業(yè)或維修施工單位應(yīng)當(dāng)書面工程竣工后，物業(yè)管理企業(yè)或維修施工單位應(yīng)當(dāng)書面征求業(yè)主意見，經(jīng)專有局部占建筑物總面積三分之二以征求業(yè)主意見，經(jīng)專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，憑決上的業(yè)主且占總?cè)?/p>

24、數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，憑決算備案資料向市監(jiān)管辦或市監(jiān)管辦授權(quán)分支機(jī)構(gòu)備案，算備案資料向市監(jiān)管辦或市監(jiān)管辦授權(quán)分支機(jī)構(gòu)備案，辦理決算手續(xù)。辦理決算手續(xù)。七、影響資金使用辦理的各種七、影響資金使用辦理的各種因素及其原因因素及其原因 隨著全市房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、改造逐量增加，隨著全市房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、改造逐量增加，房屋專項維修資金使用保障中存在的缺乏和問題凸現(xiàn)：房屋專項維修資金使用保障中存在的缺乏和問題凸現(xiàn)： 一、個別物業(yè)區(qū)域房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備急待維修、改造一、個別物業(yè)區(qū)域房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備急待維修、改造同專有部位三分之二以上業(yè)主意見難以快速形成的矛盾

25、突出；同專有部位三分之二以上業(yè)主意見難以快速形成的矛盾突出； 原因：原因： 1 1業(yè)主異地投資置業(yè)長期聯(lián)系不上。業(yè)主異地投資置業(yè)長期聯(lián)系不上。 2 2部份業(yè)主淡薄房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理意識。部份業(yè)主淡薄房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理意識。 七、影響資金使用辦理的各種七、影響資金使用辦理的各種因素及其原因因素及其原因 二、個別物業(yè)管理企業(yè)面對二、個別物業(yè)管理企業(yè)面對“急、難、險急、難、險的維修改造情況，的維修改造情況，“重病亂投醫(yī)重病亂投醫(yī)不按規(guī)定程序辦理維修資金的使用，業(yè)主與物不按規(guī)定程序辦理維修資金的使用，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾加劇；業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾加劇； 原因：原因：

26、 1 1個別物業(yè)管理企業(yè)不按規(guī)定要求啟動維修資金的使用備案個別物業(yè)管理企業(yè)不按規(guī)定要求啟動維修資金的使用備案程序，擅自代替業(yè)主簽名使用維修資金，侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。程序，擅自代替業(yè)主簽名使用維修資金，侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。 2 2個別物業(yè)管理企業(yè)利用工程維修之機(jī)剝蝕維修資金，業(yè)主個別物業(yè)管理企業(yè)利用工程維修之機(jī)剝蝕維修資金，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)缺乏根本的信任。對物業(yè)管理企業(yè)缺乏根本的信任。 3 3個別物業(yè)管理企業(yè)平時管理不當(dāng)，維護(hù)保養(yǎng)不到位，業(yè)主個別物業(yè)管理企業(yè)平時管理不當(dāng)，維護(hù)保養(yǎng)不到位，業(yè)主對此強(qiáng)烈反感。對此強(qiáng)烈反感。講座七、影響資金使用辦理的各種七、影響資金使用辦理的各種因素及其原因因素及其

27、原因 三、有的物業(yè)區(qū)域維修資金的使用備案辦理不暢，有的滯后、三、有的物業(yè)區(qū)域維修資金的使用備案辦理不暢，有的滯后、有的那么無法辦理，從而影響了業(yè)主的居住平安。有的那么無法辦理，從而影響了業(yè)主的居住平安。 原因：原因： 1 1個別物業(yè)區(qū)域的業(yè)主由于各自的利益和述求存在差異，業(yè)個別物業(yè)區(qū)域的業(yè)主由于各自的利益和述求存在差異，業(yè)主之間缺乏相應(yīng)的溝通和理解。主之間缺乏相應(yīng)的溝通和理解。 2 2個別物業(yè)管理企業(yè)不僅欠缺和業(yè)主的交流和溝通，同時又個別物業(yè)管理企業(yè)不僅欠缺和業(yè)主的交流和溝通，同時又侵占物業(yè)區(qū)域的共公收益等等，激起廣闊業(yè)主的公憤。侵占物業(yè)區(qū)域的共公收益等等，激起廣闊業(yè)主的公憤。八、資金使用案例

28、及分析八、資金使用案例及分析 案例一案例一 ： 某物業(yè)區(qū)域在地震發(fā)生后，房屋共用部位、共用設(shè)某物業(yè)區(qū)域在地震發(fā)生后，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備受損，多數(shù)業(yè)主在地震發(fā)生后，外出避災(zāi)。物業(yè)施設(shè)備受損，多數(shù)業(yè)主在地震發(fā)生后，外出避災(zāi)。物業(yè)效勞企業(yè)為及時修復(fù)，在聯(lián)系業(yè)主無果的情況下，由工效勞企業(yè)為及時修復(fù)，在聯(lián)系業(yè)主無果的情況下，由工作人員擅自代表業(yè)主簽名使用維修資金，雖然迅速修復(fù)作人員擅自代表業(yè)主簽名使用維修資金，雖然迅速修復(fù)了損壞局部，但引發(fā)業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)的嚴(yán)重對立，了損壞局部，但引發(fā)業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)的嚴(yán)重對立，進(jìn)而演變成群體性上訪事件，上千名業(yè)主無視相關(guān)部門進(jìn)而演變成群體性上訪事件，上千名

29、業(yè)主無視相關(guān)部門的勸告，上街游行、示威和阻攔交通等。的勸告，上街游行、示威和阻攔交通等。八、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分析 分析：分析： 1 1、物業(yè)效勞企業(yè)違法行為及后果、物業(yè)效勞企業(yè)違法行為及后果 物業(yè)效勞企業(yè)冒充業(yè)主簽名、擅自動用維修資金，侵犯物業(yè)效勞企業(yè)冒充業(yè)主簽名、擅自動用維修資金，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)利，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)矛盾激化、了業(yè)主的合法權(quán)利，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)矛盾激化、上升為群體性事件、形成極大的不穩(wěn)定因素，造成了惡上升為群體性事件、形成極大的不穩(wěn)定因素，造成了惡劣的社會影響。在現(xiàn)實操作中，應(yīng)當(dāng)堅決杜絕此類行為劣的社會影響。在現(xiàn)實操作中，應(yīng)當(dāng)堅決杜絕此類行為

30、發(fā)生。發(fā)生。八、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分析 2 2、物業(yè)效勞企業(yè)需承擔(dān)的法律責(zé)任、物業(yè)效勞企業(yè)需承擔(dān)的法律責(zé)任 物業(yè)效勞企業(yè)冒充業(yè)主簽名使用維修資金，業(yè)主可向公物業(yè)效勞企業(yè)冒充業(yè)主簽名使用維修資金，業(yè)主可向公安機(jī)關(guān)報案，假設(shè)經(jīng)查實，那么應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的處分。安機(jī)關(guān)報案，假設(shè)經(jīng)查實，那么應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的處分。因?qū)ｍ椌S修資金的使用發(fā)生糾紛，業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)因?qū)ｍ椌S修資金的使用發(fā)生糾紛，業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)可以自行協(xié)商解決，協(xié)商不成的，業(yè)主可依照可以自行協(xié)商解決，協(xié)商不成的，業(yè)主可依照103103號令號令第三十三條、第三十三條、? ?最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案最高人民法院關(guān)于審理物

31、業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋? ?第三條第一款的規(guī)第三條第一款的規(guī)定，依法向人民法院起訴。定，依法向人民法院起訴。八、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分析n103103號令第三十三條：號令第三十三條：“因?qū)ｍ椌S修資金的繳存、使用因?qū)ｍ椌S修資金的繳存、使用等發(fā)生糾紛，當(dāng)事人可以自行協(xié)商解決，協(xié)商不成的，等發(fā)生糾紛，當(dāng)事人可以自行協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可依法向人民法院起訴。可依法向人民法院起訴。n? ?最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋律假設(shè)干問題的解釋? ?第三條第一款：第

32、三條第一款：“物業(yè)效勞企業(yè)物業(yè)效勞企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)效勞合同約定的或者法律、不履行或者不完全履行物業(yè)效勞合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)效勞企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)效勞企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。持。八、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分析 3 3、如何應(yīng)對此類情況、如何應(yīng)對此類情況 1 1物業(yè)效勞企業(yè)無權(quán)擅自使用維修資金，在遇到緊急物業(yè)效勞企業(yè)無權(quán)擅自使用維修資

33、金，在遇到緊急情況時，應(yīng)當(dāng)作為緊急修復(fù)情況，由物業(yè)效勞企業(yè)先行情況時，應(yīng)當(dāng)作為緊急修復(fù)情況，由物業(yè)效勞企業(yè)先行墊付維修工程所需資金。墊付維修工程所需資金。 2 2維修完畢后，物業(yè)效勞企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主或業(yè)主委維修完畢后，物業(yè)效勞企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主或業(yè)主委員會完善維修資金使用的投票程序，支付物業(yè)效勞企業(yè)員會完善維修資金使用的投票程序，支付物業(yè)效勞企業(yè)墊付的資金。所在地房產(chǎn)管理部門有權(quán)對業(yè)主或業(yè)主委墊付的資金。所在地房產(chǎn)管理部門有權(quán)對業(yè)主或業(yè)主委員會進(jìn)行催促，也可由社區(qū)街道辦事處做好業(yè)主的解釋員會進(jìn)行催促，也可由社區(qū)街道辦事處做好業(yè)主的解釋引導(dǎo)工作。引導(dǎo)工作。 3 3假設(shè)業(yè)主拒不完善投票程序，物業(yè)效勞

34、企業(yè)可向人假設(shè)業(yè)主拒不完善投票程序，物業(yè)效勞企業(yè)可向人民法院提起民事訴訟，要求業(yè)主進(jìn)行賠付。民法院提起民事訴訟，要求業(yè)主進(jìn)行賠付。八、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分析 案例二案例二 ： 某物業(yè)區(qū)域一幢小高層電梯公寓的頂層屋面嚴(yán)重滲某物業(yè)區(qū)域一幢小高層電梯公寓的頂層屋面嚴(yán)重滲透，頂層業(yè)主屢次向物業(yè)效勞企業(yè)反映情況并請求及時透，頂層業(yè)主屢次向物業(yè)效勞企業(yè)反映情況并請求及時維修，物業(yè)效勞企業(yè)在屢次征求業(yè)主意見無果的情況下維修，物業(yè)效勞企業(yè)在屢次征求業(yè)主意見無果的情況下始終不能解決維修問題，最終導(dǎo)致頂層業(yè)主長期不繳納始終不能解決維修問題，最終導(dǎo)致頂層業(yè)主長期不繳納物業(yè)管理費。物業(yè)管理費。八、資

35、金使用案例及分析八、資金使用案例及分析 分析：分析： 1 1、業(yè)主責(zé)任、業(yè)主責(zé)任 業(yè)主對于使用維修資金對屋頂進(jìn)行修繕無法達(dá)成一致意業(yè)主對于使用維修資金對屋頂進(jìn)行修繕無法達(dá)成一致意見，并非物業(yè)效勞合同中約定的物業(yè)效勞企業(yè)的義務(wù)，見，并非物業(yè)效勞合同中約定的物業(yè)效勞企業(yè)的義務(wù)，業(yè)主拒不繳納物管費，屬于合同違約行為。物業(yè)效勞企業(yè)主拒不繳納物管費，屬于合同違約行為。物業(yè)效勞企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行合同，并收取違約金。假設(shè)協(xié)商無業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行合同，并收取違約金。假設(shè)協(xié)商無果，可依照合同約定，申請仲裁或向人民法院起訴。果，可依照合同約定，申請仲裁或向人民法院起訴。八、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分

36、析 2 2、如何應(yīng)對此類情況、如何應(yīng)對此類情況 103103號令第二十八條規(guī)定：號令第二十八條規(guī)定：“經(jīng)鑒定或者按有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)鑒定或者按有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求必須維修房屋或其設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求必須維修房屋或其設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向業(yè)主或者業(yè)主委員會提出維修建議并報告所在地及時向業(yè)主或者業(yè)主委員會提出維修建議并報告所在地區(qū)市縣房產(chǎn)管理部門；區(qū)市縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)區(qū)市縣房產(chǎn)管理部門；區(qū)市縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)催促業(yè)主或業(yè)主委員會限期維修，逾期不維修的，責(zé)當(dāng)催促業(yè)主或業(yè)主委員會限期維修，逾期不維修的，責(zé)成物業(yè)管理企業(yè)維修，費用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。成物業(yè)管理企業(yè)維修，費用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。八

37、、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分析n物業(yè)存在平安隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時，物業(yè)存在平安隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費用由責(zé)任人承擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費用由責(zé)任人承擔(dān)。n屋面作為整幢建筑物的共用部位，在保修期滿后應(yīng)當(dāng)使屋面作為整幢建筑物的共用部位，在保修期滿后應(yīng)當(dāng)使用維修資金進(jìn)行維修。案例中物業(yè)效勞企業(yè)在發(fā)現(xiàn)房屋用維修資金進(jìn)行維修。案例中物業(yè)效勞企業(yè)在發(fā)

38、現(xiàn)房屋或其設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)維修的情況下，有義務(wù)及時報告所在或其設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)維修的情況下，有義務(wù)及時報告所在地房產(chǎn)管理部門，由房產(chǎn)管理部門催促業(yè)主或業(yè)主委員地房產(chǎn)管理部門，由房產(chǎn)管理部門催促業(yè)主或業(yè)主委員會限期維修。同時，可以充分發(fā)揮社區(qū)街道辦事處的基會限期維修。同時，可以充分發(fā)揮社區(qū)街道辦事處的基層協(xié)調(diào)作用，做好業(yè)主的宣傳引導(dǎo)工作。層協(xié)調(diào)作用，做好業(yè)主的宣傳引導(dǎo)工作。八、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分析 案例三案例三 ： 某物業(yè)區(qū)域的業(yè)主由于業(yè)主委員會負(fù)責(zé)人的選舉不某物業(yè)區(qū)域的業(yè)主由于業(yè)主委員會負(fù)責(zé)人的選舉不透明，業(yè)主分為兩種不同意見類別的群體，其中一個類透明，業(yè)主分為兩種不同意見類別的群

39、體，其中一個類別的業(yè)主群體無意中發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的個別人利用房別的業(yè)主群體無意中發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的個別人利用房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和修繕，以巧立名目屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和修繕，以巧立名目和偷梁換柱的方式蝕食維修資金，此后物業(yè)區(qū)域維修資和偷梁換柱的方式蝕食維修資金，此后物業(yè)區(qū)域維修資金的使用其業(yè)主意見難以形成，嚴(yán)重影響了維修資金的金的使用其業(yè)主意見難以形成，嚴(yán)重影響了維修資金的正常使用。正常使用。八、資金使用案例及分析八、資金使用案例及分析 分析：分析： 1 1、涉案人員的法律責(zé)任、涉案人員的法律責(zé)任 涉案人員通過巧立名目和偷梁換柱的方式蝕食維修資金，涉案人員通過巧立名目和偷

40、梁換柱的方式蝕食維修資金，侵犯了業(yè)主的維修資金所有權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的可能構(gòu)成職侵犯了業(yè)主的維修資金所有權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的可能構(gòu)成職務(wù)侵占罪。業(yè)主應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)報案，經(jīng)查實后由涉案務(wù)侵占罪。業(yè)主應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)報案，經(jīng)查實后由涉案人員賠償業(yè)主直接經(jīng)濟(jì)損失并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。人員賠償業(yè)主直接經(jīng)濟(jì)損失并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。 2 2、如何應(yīng)對此類情況、如何應(yīng)對此類情況 物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)內(nèi)部管理和日常監(jiān)督，進(jìn)一步標(biāo)物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)內(nèi)部管理和日常監(jiān)督，進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)維修資金繳存、使用的流程，防止此類情況的發(fā)生。準(zhǔn)維修資金繳存、使用的流程，防止此類情況的發(fā)生。一旦發(fā)現(xiàn)問題要及時自查，限期改正，假設(shè)涉及違反刑一旦發(fā)現(xiàn)問題要及時自查，限期改正，假設(shè)涉及違反刑法，將依法追究當(dāng)事人刑事責(zé)任。法，將依法追究當(dāng)事人刑事責(zé)任。九、影響業(yè)主意見形