南寧綠城物業(yè)管理方案

1、 南寧市 XX物業(yè)管理有限責(zé)任公司XX綠城物業(yè)管理方案編 制： 編制日期： 年 月 日 審 核： 審核日期： 年 月 日 批 準(zhǔn)： 批準(zhǔn)日期： 年 月 日二五年八月一日目 0.0封頁(yè)0.1目錄1.0物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介2.0管理方式概述3.0物業(yè)管理處架構(gòu)4.0管理指標(biāo)承諾5.0管理用物資裝備6.0物業(yè)管理費(fèi)用收支預(yù)算 7.0管理規(guī)章制度1.0 物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介 物業(yè)公司受托管理的物業(yè) 小區(qū)：HX 小區(qū) H XXX小區(qū) H XX宿舍區(qū) H XX小區(qū) H X小區(qū) 大廈：F XX辦公大樓 F XX大廈 F 168大廈 XX物 業(yè) 榮 譽(yù) 榜 g 九八年度：% XX小區(qū)榮獲“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅

2、小區(qū)”稱號(hào)；% XX小區(qū)榮獲“全國(guó)城市住宅小區(qū)建設(shè)試點(diǎn)綜合金牌獎(jiǎng)”；% XX小區(qū)榮獲“全區(qū)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號(hào)；% XX小區(qū)榮獲“南寧市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號(hào)；% XX小區(qū)被評(píng)為南寧市“花園式”單位。g 九九年度：% XX物業(yè)公司通過(guò)ISO9002國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證；% XX物業(yè)公司榮獲“南寧市先進(jìn)集體”稱號(hào)；% XX小區(qū)榮獲“南寧市文明小區(qū)”稱號(hào)；% XX小區(qū)榮獲“新城區(qū)文明小區(qū)”稱號(hào)；% XX物業(yè)公司榮獲首府“講文明、樹新風(fēng)”活動(dòng)先進(jìn)單位稱號(hào)。 g 二000年度：% XX物業(yè)公司被推舉為中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位；% XX物業(yè)公司榮獲首府“樹立廣西新形象、創(chuàng)建全國(guó)文明城”

3、活動(dòng)先進(jìn)單位稱號(hào)；% XX小區(qū)榮獲“新城區(qū)環(huán)保模范院區(qū)”稱號(hào)；% XX小區(qū)榮獲“新城區(qū)愛國(guó)衛(wèi)生先進(jìn)單位”稱號(hào)；% 新城區(qū)政府辦公大廈榮獲“南寧市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”稱號(hào) g 二00一年度：% XX物業(yè)公司取得物業(yè)管理企業(yè)二級(jí)資質(zhì)資格。% XX小區(qū)榮獲南寧市“無(wú)毒小區(qū)”%XX物業(yè)公司被評(píng)為“抗洪搶險(xiǎn)先進(jìn)集體”%XX物業(yè)公司被評(píng)為“雙擁先進(jìn)單位”g 二00二年度：%XX小區(qū)小區(qū)榮獲“百姓滿意樓盤物業(yè)管理獎(jiǎng)”%XX小區(qū)小區(qū)榮獲“百姓滿意樓盤理想XX獎(jiǎng)”%XX小區(qū)小區(qū)榮獲“2002年度全區(qū)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”%XX小區(qū)小區(qū)榮獲“全國(guó)青年文明社區(qū)”%XX小區(qū)小區(qū)榮獲“南寧市首批文明社區(qū)”g 二0

4、0三年度：%XX物業(yè)公司被評(píng)為南寧市城區(qū)2002年綜合治理模范單位%XX物業(yè)公司被評(píng)為南寧市環(huán)境保護(hù)工作先進(jìn)單位%XX物業(yè)公司被評(píng)為2003年度消防安全先進(jìn)單位%XX小區(qū)小區(qū)榮獲2003廣西首批創(chuàng)建文明社區(qū)示范點(diǎn)%XX物業(yè)公司被評(píng)為2003年內(nèi)部保安服務(wù)組織先進(jìn)單位1、物業(yè)公司簡(jiǎn)介2.0 項(xiàng)目概述：南寧市XX綠城是目前南寧市建筑檔次較高、地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施設(shè)備先進(jìn)、齊全的自然生態(tài)居住社區(qū)。其占地面積2000畝，總建筑面積約43萬(wàn)平方米，交通便利，整個(gè)小區(qū)充分利用了地勢(shì)起伏的自然景觀，引入了設(shè)計(jì)大師的先進(jìn)理念，有：多層、聯(lián)排、單體別墅等等，社區(qū)內(nèi)有擁有大片未開墾的植被豐富、樹木種類繁多的森林

5、及以天鵝湖為核心的7大天然水系等；社區(qū)內(nèi)綠化率高，設(shè)有配套設(shè)施齊全的購(gòu)物中心、高尚會(huì)所、幼兒園，小區(qū)實(shí)行分組團(tuán)管理等人性化的管理模式，注重社區(qū)文化建設(shè)。根據(jù)大型生態(tài)社區(qū)的這些特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理總體目標(biāo)是：將XX綠城小區(qū)管理成為南寧市乃至全區(qū)住宅區(qū)之典范，為小區(qū)的業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、優(yōu)雅的居住環(huán)境；充分體現(xiàn)XX物業(yè)管理公司全心全意為業(yè)主的宗旨。2.1 我們的目標(biāo)是:全部物業(yè)交付使用一年內(nèi)，評(píng)為市級(jí)物業(yè)管理小區(qū)，二年內(nèi)評(píng)為自治區(qū)級(jí)物業(yè)管理小區(qū)；在三年內(nèi)評(píng)為全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的示范單位。2.2 為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，我們的策劃思想是12352.2.1 一個(gè)中心：以業(yè)主（住戶、開發(fā)商）的滿意為中心

6、，最大限度地體現(xiàn)全心全意為為業(yè)主服務(wù)的宗旨。2.2.2 二個(gè)手段：規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理手段。2.2.3 三種意識(shí)：樹立員工強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)和成本意識(shí)。五個(gè)工作重點(diǎn)：工程設(shè)備智能系統(tǒng)管理、協(xié)管管理及停車場(chǎng)管理、清潔衛(wèi)生管理、綠化管理、提供社區(qū)事務(wù)服務(wù)。2.3 一個(gè)中心：即以業(yè)主（住戶、開發(fā)商）的滿意為中心。在物業(yè)管理的實(shí)踐中，充分體現(xiàn)“以人為本”的人性化服務(wù)，要讓小區(qū)的業(yè)主擁有一個(gè)安心、舒心的居住環(huán)境，以充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司全心全意為業(yè)主服務(wù)的宗旨，達(dá)到管理為物業(yè)服務(wù)，物業(yè)為業(yè)主服務(wù)的目的。2.4 二種管理手段：根據(jù)現(xiàn)代管理學(xué)原理，管理的手段有多種多樣，但對(duì)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為最主要、

7、最有效的管理手段應(yīng)當(dāng)是規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化二種。2.4.1規(guī)范化：由于物業(yè)管理這一服務(wù)行業(yè)涉及到居民生活的方方面面，在前期物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)管理企業(yè)具有相對(duì)的壟斷權(quán)，為約束各主體在物業(yè)管理過(guò)程中的行為，國(guó)家與地方政府已相續(xù)出臺(tái)了法規(guī)、政策，這是我們從事物業(yè)管理的根本依據(jù)。同時(shí)，我們制定嚴(yán)格內(nèi)部管理制度以約束員工的行為，科學(xué)的公共管理制度約束業(yè)主（或房屋使用人）的行為。2.4.2標(biāo)準(zhǔn)化：公司將導(dǎo)入已成功運(yùn)作的ISO9002質(zhì)量管理體系，用完善的質(zhì)量體系文件明確責(zé)任分工、明確工作程序、明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制好服務(wù)過(guò)程來(lái)保證提供服務(wù)的質(zhì)量，使之時(shí)時(shí)保持在本司承諾的標(biāo)準(zhǔn)之上，隨后導(dǎo)入的ISO14000環(huán)境管理

8、體系，通過(guò)環(huán)境管理體系當(dāng)中的組織機(jī)構(gòu)、策劃、活動(dòng)、責(zé)任、程序、過(guò)程和資源等要素的落實(shí)，建立和完善環(huán)境體系，控制我們工作對(duì)環(huán)境的影響，制定、實(shí)施、實(shí)現(xiàn)、評(píng)審和維持環(huán)境方針，確定和實(shí)現(xiàn)環(huán)境管理體系目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)人和自然和諧相處的可持續(xù)發(fā)展之路。2.4.2.1用人標(biāo)準(zhǔn)化：我們聘用一名員工，不僅是聘用他的雙手，還包括指揮這雙手的頭腦、承載這雙手的身體以及他的社會(huì)關(guān)系，也就是他的整個(gè)身心。完整的人才是我們管理的內(nèi)容和保證業(yè)績(jī)與效益的資源。深知這一點(diǎn)，本公司對(duì)每一個(gè)崗位用什么樣的人都制定了相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)歷、年齡、經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)歷、品德、知識(shí)、專業(yè)技能、身體素質(zhì)等都有硬性的標(biāo)準(zhǔn)。在員工的聘用上保證只有滿足標(biāo)準(zhǔn)能勝任該

9、崗位的人才被選用，任人唯賢；2.4.2.2工作標(biāo)準(zhǔn)化：物業(yè)管理的內(nèi)容很繁雜，要保證沒(méi)有任何一件工作被遺漏，每一件工作都能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，就必須制定標(biāo)準(zhǔn)化文件：數(shù)據(jù)化地明確每一件工作該由誰(shuí)來(lái)做？每一位員工每時(shí)該做什么？怎么做？做到什么標(biāo)準(zhǔn)？由誰(shuí)來(lái)檢查？檢查的標(biāo)準(zhǔn)是什么？以便切實(shí)控制好服務(wù)的過(guò)程，保證管理服務(wù)到位、服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)，這些正是本公司一直堅(jiān)持的基本管理手段。2.4.2.3考核標(biāo)準(zhǔn)化：對(duì)員工的工作進(jìn)行考核是我們進(jìn)行有效激勵(lì)和實(shí)施有效培訓(xùn)的基礎(chǔ)，也是我們發(fā)現(xiàn)服務(wù)缺陷的有效手段。本公司制定了科學(xué)的、數(shù)據(jù)化的考核機(jī)制來(lái)保證這些管理基本數(shù)據(jù)的獲得，明確規(guī)定了什么時(shí)間考核？由誰(shuí)考核？考核標(biāo)準(zhǔn)是什么？考

10、核結(jié)果如何與員工的工資待遇掛勾等相關(guān)內(nèi)容，以此發(fā)現(xiàn)工作中存在的問(wèn)題和激勵(lì)員工盡最大努力干好各方面的工作。2.5 三種意識(shí)：?jiǎn)T工素質(zhì)絕對(duì)是搞好物業(yè)管理服務(wù)的關(guān)鍵因素，員工素質(zhì)除思想素質(zhì)、身體素 質(zhì)以外，更重要的是員工應(yīng)具有的服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)和成本意識(shí)。2.5.1 服務(wù)意識(shí)：讓員工牢固樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”，“我們的合格產(chǎn)品就是為讓業(yè)主滿意的服務(wù)”的觀念，在工作中堅(jiān)持處處為業(yè)主著想的工作原則，讓我們的業(yè)主天天好心情。提倡并落實(shí)“換位思考”，站在業(yè)主的立場(chǎng)考慮問(wèn)題的工作方法。這些觀念、工作原則和工作方法是本公司培訓(xùn)的重要內(nèi)容。在工作中我們通過(guò)服務(wù)時(shí)效和業(yè)主滿意的程度來(lái)考察員工的意識(shí)，并不斷加以

11、強(qiáng)化。2.5.2 質(zhì)量意識(shí):質(zhì)量是企業(yè)的生命，這句話對(duì)物業(yè)管理企業(yè)同樣有效，沒(méi)有質(zhì)量的服務(wù)不如不提供。完成工作不僅需要及時(shí)，更要保質(zhì)。小區(qū)的服務(wù)需要是多種多樣的，但服務(wù)的最終目的只有一個(gè)，那就是我們的服務(wù)能讓業(yè)主滿意。2.5.3 成本意識(shí):物業(yè)管理企業(yè)必須在他的運(yùn)作過(guò)程中充分考慮其行為所產(chǎn)生的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。要保證他在物業(yè)管理的過(guò)程中的投入能夠收回并有一定的利潤(rùn)，物業(yè)管理才能生存，發(fā)展和壯大。如果我們的物業(yè)管理不能以業(yè)主愿意提供的價(jià)格向業(yè)主提供他需要服務(wù)，管理工作就是失敗的。在收入既定的情況下，控制物業(yè)管理成本就是最好的途徑。成本控制不僅是公司老總或管理處主任的事，也是員工的事，只有讓每一

12、位員工都成為成本控制者和監(jiān)督者，從一滴水、一度電、一張紙做起，建立相應(yīng)的審批制度，嚴(yán)格管理各項(xiàng)費(fèi)用支出，在保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的前提下，減少各項(xiàng)開支，才能為業(yè)主省錢，為公司創(chuàng)利，小區(qū)的物業(yè)管理也才能得以健康發(fā)展。對(duì)于這三種意識(shí)的培養(yǎng)，我們將利用各種培訓(xùn)及各種場(chǎng)合進(jìn)行不斷的灌輸，并通過(guò)各種手段不斷加以強(qiáng)化。2.6 五個(gè)工作重點(diǎn)2.6.1 工程設(shè)備智能系統(tǒng)管理。XX綠城物業(yè)小區(qū)是一個(gè)配套設(shè)備專業(yè)、高智能化較完善的小區(qū)，公司將嚴(yán)格按照ISO9002標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各種機(jī)電設(shè)備、智能化設(shè)備進(jìn)行管理。同時(shí)，設(shè)置工程維修部，對(duì)整個(gè)系統(tǒng)負(fù)全責(zé)，以確保各項(xiàng)設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，更好地為小區(qū)職能服務(wù)。2.6.2 治安

13、管理及停車場(chǎng)管理。貫徹“預(yù)防為主、防治結(jié)合、防消結(jié)合”的原則，防止盜竊、火災(zāi)等各種事故的發(fā)生。通過(guò)充實(shí)治安隊(duì)伍及健全各項(xiàng)協(xié)管制度，以及公司內(nèi)部建立的應(yīng)急聯(lián)動(dòng)中心，確保小區(qū)處于良好的治安狀態(tài)，并成為市治安綜合治理先進(jìn)單位。2.6.3 清潔衛(wèi)生管理。公司將嚴(yán)格按照ISO9002體系和星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小區(qū)進(jìn)行衛(wèi)生管理，確保小區(qū)衛(wèi)生的整潔，并營(yíng)造成出一種高雅、舒適、親和的居住環(huán)境。2.6.4 綠化管理。重點(diǎn)包括小區(qū)公共陸地的綠化布置，花卉、草的種植和養(yǎng)護(hù)，以及室內(nèi)綠化布置等。2.6.5 社區(qū)公共服務(wù)。重點(diǎn)包括接待小區(qū)業(yè)主的報(bào)修、投訴、咨詢、收費(fèi)的工作,及時(shí)協(xié)調(diào)有關(guān)部門處理業(yè)戶的投訴，調(diào)解糾紛，達(dá)到全心

14、全意為業(yè)主服務(wù)的目的。 3.0物業(yè)管理處內(nèi)部管理架構(gòu)圖 3.1組織機(jī)構(gòu)圖說(shuō)明：a. 組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效、一專多能，管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任負(fù)責(zé)制。b. 人員素質(zhì)上要求一專多能，員工起點(diǎn)要高，提倡“高門檻進(jìn)，高門檻出”，所有員工既是自己所在崗位的專家能手，同時(shí)又是其它崗位的多面手。4.0管理的指標(biāo)承諾4.1質(zhì)量方針：追求永遠(yuǎn)卓越，提供滿意服務(wù)，營(yíng)造溫馨XX。4.2質(zhì)量目標(biāo)：1、實(shí)施ISO9002質(zhì)量保證體系，按照要求進(jìn)行規(guī)范化管理，為小區(qū)住戶提供滿意服務(wù)。2、小區(qū)全部物業(yè)交付使用后一年內(nèi)，評(píng)為市級(jí)物業(yè)管理小區(qū)，二年內(nèi)評(píng)為自治區(qū)級(jí)物業(yè)管理小區(qū)；在三年內(nèi)評(píng)為全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的示

15、范單位。3、根據(jù)全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)制定小區(qū)服務(wù)內(nèi)容及基本要求/工作標(biāo)準(zhǔn)如下：一、社區(qū)管理項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容及基本要求/工作標(biāo)準(zhǔn)考核標(biāo)準(zhǔn)1、日常服務(wù)日常每天對(duì)轄區(qū)巡視1-2遍，并做好巡視記錄：A、制止違反規(guī)定私搭亂建，裝修噪音污染及影響市容觀瞻的行為，確保小區(qū)無(wú)安全隱患，房屋外觀整潔、完好。B、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)保潔、綠化的實(shí)施情況，檢查公共配套設(shè)施、房屋共用部位及附屬設(shè)施的完好狀況，對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行管理，做到規(guī)范有序。工作記錄完整，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理；違章處理率98%2、處理投訴A、協(xié)調(diào)有關(guān)部門及時(shí)處理住戶投訴，調(diào)解糾紛。B、對(duì)住戶投訴及保修的處理情況進(jìn)行回訪，確保對(duì)住戶的服務(wù)質(zhì)量。投訴回訪率100

16、%，維修回訪率50%以上。3、社區(qū)文化設(shè)立文化管理員崗，與社區(qū)服務(wù)部人員一起開展社區(qū)文化活動(dòng)：A、每季度更換一期社區(qū)宣傳板報(bào)。B、對(duì)節(jié)日裝飾，重大活動(dòng)進(jìn)行策劃布置，每年按計(jì)劃與業(yè)委會(huì)、社區(qū)居委會(huì)聯(lián)合舉辦文體活動(dòng)，豐富住戶的文化生活。定期出報(bào)，按計(jì)劃舉辦各項(xiàng)社區(qū)文化活動(dòng)，形成有特色的社區(qū)文化氛圍。二、房屋及公共設(shè)施、設(shè)備的日常維護(hù)管理項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容及基本要求/工作標(biāo)準(zhǔn)考核標(biāo)準(zhǔn)1、房屋共用部位主體結(jié)構(gòu)：戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等基本完好，發(fā)現(xiàn)零星損壞及時(shí)維修。房屋完好率98%2、房屋共用設(shè)施設(shè)備樓內(nèi)共用照明、電視、電訊、網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施設(shè)備、單元對(duì)講安防系統(tǒng)等運(yùn)行正常，基本完好，出現(xiàn)故障時(shí)及時(shí)排除

17、。按設(shè)備維護(hù)規(guī)范進(jìn)行，設(shè)備維修及時(shí)，保證正常使用。3、共用配套設(shè)施設(shè)備 主體設(shè)施、休息設(shè)施、小品雕塑保持完好，非經(jīng)營(yíng)性的其他設(shè)施，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修；噴泉系統(tǒng)運(yùn)行正常，設(shè)施完好； 共用配套設(shè)施完好率95%，設(shè)備維修及時(shí)、運(yùn)行正常。4、道路及公共場(chǎng)地路面平整、通暢、井蓋無(wú)缺損，無(wú)丟失，無(wú)危及安全的地方。道路完好率95%5、供水系統(tǒng)A、設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好：每天巡視1次，并做好巡視記錄，出現(xiàn)故障及時(shí)排除。B、給水管線無(wú)明顯滲漏，無(wú)污染。C、水池按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。按設(shè)備維護(hù)規(guī)范進(jìn)行維護(hù)，設(shè)備故障及時(shí)排除，運(yùn)行正常，二次供水水質(zhì)送檢合格率達(dá)到100%。6、排水排污A、排水系統(tǒng)由專人定期

18、維護(hù)、疏通、清理。B、排水、排污管道通暢，發(fā)現(xiàn)堵塞外溢現(xiàn)象及時(shí)處理。C、溝渠、池、井完好D、排水暢通無(wú)阻，及時(shí)處理積水和塌陷。排水管、明暗溝渠、雨水井、污水井、化糞池完好率98%，設(shè)備故障及時(shí)排除，運(yùn)行正常。7、公用照明系統(tǒng)路燈、樓道燈、園林燈、庭院燈等公共照明設(shè)備完好。公共照明設(shè)備完好率95%，做到即報(bào)即修。三、小區(qū)治安、消防、車輛管理服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容及基本要求/工作標(biāo)準(zhǔn)考核標(biāo)準(zhǔn)1、治安防范A、實(shí)行24小時(shí)值班，文明值勤；進(jìn)出大門設(shè)立門崗，監(jiān)控外來(lái)人員、進(jìn)出車輛；糾正違章，監(jiān)控可疑人員，維護(hù)小區(qū)的正常秩序。B、涉及人身安全處設(shè)立有明顯的標(biāo)志并有防范措施。C、小區(qū)各種安防設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常。小

19、區(qū)秩序井然，人員車輛進(jìn)出小區(qū)安全；安防設(shè)備、設(shè)施完好率95%，故障排除及時(shí)，運(yùn)行正常。2、消防管理A、消防設(shè)備設(shè)施有明顯標(biāo)志，完好，放置合理，可隨時(shí)啟用，由專職人員實(shí)行定期巡查、維護(hù)、記錄。B、物業(yè)管理處實(shí)行全員義務(wù)消防員制度，以協(xié)管隊(duì)員為骨干，每年定期進(jìn)行消防演練，日常巡視中加強(qiáng)消防檢查、發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理。 消防設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到100%，發(fā)現(xiàn)各個(gè)場(chǎng)所的火災(zāi)隱患及時(shí)處理。3、車輛管理疏導(dǎo)交通，引導(dǎo)車輛按秩序停放，保證道路暢通。小區(qū)主干道暢通，無(wú)堵塞現(xiàn)象。四、保潔服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容及基本要求/工作標(biāo)準(zhǔn)考核標(biāo)準(zhǔn)1、公共場(chǎng)所A、道路、公共場(chǎng)地，每天清掃一次（7：00-10：00），每天早上10：00

20、-11：00，下午3：00-6：00清理一遍公共場(chǎng)地，白天全天保潔。B、公共休息設(shè)施每月清潔四次，其他公共設(shè)施每月清潔四次。C、公共廁所每天清潔一次。 地面無(wú)明顯的泥沙、污漬、積水及雜物；休息設(shè)施無(wú)污漬、無(wú)積塵；公共廁所地面干凈，無(wú)污漬，無(wú)嚴(yán)重異味。2、房屋共用部位A、樓道每天9：00開始清掃一次，對(duì)較臟部位拖抹一次，地面每月擦洗二次。B、扶手每天清潔一次，公共設(shè)施（門、窗等）每月清潔二次。C、天面、雨蓬、雨槽等共用部位每月清潔一次。樓道地面干凈，無(wú)污漬、積水及雜物；扶手干凈，無(wú)積塵；其他共用部位無(wú)明顯積塵，無(wú)蜘蛛網(wǎng)。3、垃圾清運(yùn)A、生活垃圾每天下午3：00-5：00收集一次；早上10：30-

21、12：00及下午5：00-6：00進(jìn)行巡邏保潔B、垃圾箱、果皮箱夏天每天清洗一次，冬天每周清洗二次。垃圾箱、果皮箱、等外表干凈，無(wú)嚴(yán)重異味；垃圾按時(shí)清運(yùn)，無(wú)隔夜現(xiàn)象4、四害消殺A、每天清掃垃圾中轉(zhuǎn)站及周圍環(huán)境一次。B、公共廁所、洗手間、垃圾箱夏天每天一次，較涼季節(jié)每2-3天一次。C、污水井、排水溝每年消殺1-2次。D、垃圾中轉(zhuǎn)站及周圍每月消殺二次。按時(shí)消殺，無(wú)蒼蠅蚊子等“四害”的嚴(yán)重孳生，環(huán)衛(wèi)達(dá)標(biāo)。五、綠化管理項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容及基本要求/工作標(biāo)準(zhǔn)考核標(biāo)準(zhǔn)1、 修剪A、草坪修剪：春夏季生長(zhǎng)期每月修剪一次，休眠期（秋冬季）視實(shí)際情況修剪。每次修剪以保持草高度在5-6厘米，干旱季節(jié)，修剪后及時(shí)淋透水，并

22、追施一次肥料，促進(jìn)其速生恢復(fù)。B、綠籬修剪：花球、花叢修剪每月一次，確保觀賞平整圓滑，無(wú)人為造成殘缺，棱角分明。C、枯枝黃葉每日?qǐng)?jiān)持清檢一次。D、不因養(yǎng)護(hù)不當(dāng)，造成大面積植物草皮死亡。1、修剪合理、造型優(yōu)美、景觀豐富。2、保持5-6厘米高草高度，平整美觀，四周規(guī)則，草邊及轉(zhuǎn)彎位無(wú)明顯交錯(cuò)痕跡，現(xiàn)場(chǎng)清理干凈，無(wú)遺漏草屑。3、無(wú)大片枯葉和植株凌亂現(xiàn)象。2、養(yǎng)護(hù)A、澆水：按時(shí)澆水，一般日淋盆花1-2次（早晚各一次），對(duì)修剪后的剪皮及時(shí)淋透水，秋冬（干旱無(wú)雨時(shí)）15-20天一次，保持長(zhǎng)勢(shì)良好。B、施肥：草坪每年1-3次，喬灌木每年2-4次。C、不定期清除雜草、無(wú)蔓延滋生現(xiàn)象。D、綠地每天清潔一次，確保

23、綠地雜物少于1%綠地長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú)大面積塊斑，無(wú)雜草從生，無(wú)因干旱、缺肥而枯萎現(xiàn)象。3、病蟲害防治A、每天堅(jiān)持檢查，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時(shí)防治，無(wú)病蟲害蔓延現(xiàn)象。B、堅(jiān)持每15天噴一次藥，局部發(fā)生病蟲害局部處理。綠地長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú)大片枯黃死亡等明顯的病蟲害現(xiàn)象，綠化完好率達(dá)到98%5.0 管理用物資裝備5.1管理用房（由甲方配備） 辦公室：150 m2 、綠化保潔班：10 m2（存放工具）、維修30 m2、飯?zhí)?0 m2宿舍:450 m2 （配有衛(wèi)生間，供維修員、協(xié)管員等住宿） 5.2器械、工具、裝備以及辦公用品計(jì)劃如下表：一、購(gòu)買固定資產(chǎn)支 出 項(xiàng) 目單價(jià)數(shù)量合計(jì)(元)備 注1、維修用固定資產(chǎn)電錘150

24、0元/臺(tái)1臺(tái)1500管道疏通機(jī)2000元/臺(tái)1臺(tái)2000高壓電工具500元/套1套500鋁合金梯1000元/臺(tái)2臺(tái)2000平均值維修工工具200元/套4套800手電鉆400元/臺(tái)1臺(tái)400其它工具2000元2000萬(wàn)用表、鉗表、管子鉗、砂輪機(jī)等工具小計(jì)92002、綠化用固定資產(chǎn)割草機(jī)8000元/部3部24000日本川崎（品牌）割灌機(jī)2000元/部2部 4000日本小松（品牌）噴灌機(jī)2500元/部2部5000日本川崎（品牌）其它工具300元/人5套1500大小鋤頭、大小枝剪、高枝剪、大鏟、水管、斗車等小計(jì)345003、保潔用固定資產(chǎn)垃圾清運(yùn)車1500元/輛4輛6000桂花牌垃圾箱450元/個(gè)10

25、0個(gè)45000北海宏龍（品牌）斗車220元/輛4輛880易耗工具240元7套1680小計(jì)535604、保安用固定資產(chǎn)對(duì)講機(jī)1800元12部21600 健伍TK379（品牌）主機(jī)9500元1部9500小計(jì)311005、辦公用固定資產(chǎn)電 腦5000元/臺(tái)3臺(tái)15000 聯(lián)想（品牌）打印機(jī)2000元/臺(tái)2臺(tái)4000 佳能（品牌）電話機(jī)800元/臺(tái)4臺(tái)3200桌 椅200元/套20套4000小計(jì)26200以 上 合 計(jì)154560二、后勤用品1、單人床（上下鋪）150元/套22套33002、衣柜300元/個(gè)6個(gè)18003、電視機(jī)2000元/臺(tái)1臺(tái)200025寸合計(jì)7100總計(jì)（一） +（ 二）1616

26、60注：乙方購(gòu)買上述物品前，應(yīng)與甲方協(xié)商后方可采購(gòu)。6.0物業(yè)管理費(fèi)支出預(yù)算6.1 正常管理階段物業(yè)管理費(fèi)用支出預(yù)算（表一）一、人員配備部 門人 員 配 備崗位工資（元/月）合 計(jì)備 注人數(shù)金額(元)物業(yè)處主任1人200012000社區(qū)事務(wù)部主管1人管理員3人接待員2人1400900900132140027001800維修部班長(zhǎng)1人維修員3人10008001310002400協(xié)管部主管1人協(xié)管員36人班長(zhǎng)3人140075090013631400270002700每班設(shè)班長(zhǎng)1人綠化保潔部主管1人保潔員7人綠化員8人1400500550178140035004400合 計(jì)6751700人員配備說(shuō)明

27、：1、 組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效、一專多能，實(shí)行大區(qū)管理小區(qū)制度。2、 物業(yè)管理處將由XX物業(yè)公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，設(shè)物業(yè)處主任1名，分管社區(qū)事務(wù)部、維修部、協(xié)管部、綠化保潔部。其中社區(qū)事務(wù)部設(shè)主管1人，管理員5人，負(fù)責(zé)XX綠城物業(yè)管理處的公共事務(wù)管理和公共服務(wù)；維修部設(shè)班長(zhǎng)1人，維修員3人，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等管理工作; 綠化保潔部設(shè)主管1人，綠化員5人，負(fù)責(zé)小區(qū)的綠化工作；保潔員7人，負(fù)責(zé)小區(qū)的衛(wèi)生工作；設(shè)協(xié)管部主管1人，3個(gè)班，每班包括班長(zhǎng)13人，協(xié)管員主要負(fù)責(zé)小區(qū)的治安、交通與消防管理工作，實(shí)行24小時(shí)值班。整個(gè)小區(qū)至少配備67人。3、 考慮到人員的流動(dòng)性強(qiáng)和物業(yè)管理行

28、業(yè)特點(diǎn)，為預(yù)防突發(fā)事件，乙方必須按管理人員5%的比例配置備用人員,67×5%=4人。二、物業(yè)管理收入測(cè)算 收 入 項(xiàng) 目計(jì) 算 公 式年收入(元)備注1、住宅綜合管理服務(wù)費(fèi)77250×1.50元/ 月.×12×95%1320975收繳率95%2、特約服務(wù)收入6000元/年60003、其它收入綜合測(cè)算20000合 計(jì)1346975說(shuō)明：收繳率按95%測(cè)算，管理費(fèi)按1.50元/平方米.月測(cè)算三、物業(yè)管理支出測(cè)算一、員工工資及福利支 出 項(xiàng) 目計(jì) 算 式年支出(元)備 注1、人員工資51700元/月×12個(gè)月6204002、養(yǎng)老保險(xiǎn)600×

29、67人×12×20 %96480按平均工資提取3、福 利51700×12×14 %86856按工資總額計(jì)4、工會(huì)經(jīng)費(fèi)51700×12×2 %12408同上5、教育經(jīng)費(fèi)51700×12×1.5 %9306同上6、人身意外保險(xiǎn)150元/人×44人6600維修員及協(xié)管員7、節(jié)假日補(bǔ)貼300元/人×67人201008、獎(jiǎng) 金51700元/月×1個(gè)月51700年終雙薪9、服裝費(fèi)300元/年.人×67人2010010、備用人員（1+2+3+4+5+6+7+8+9）×5%4619

30、8 小 計(jì) 970148二、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)支 出 項(xiàng) 目計(jì) 算 式年支出(元)備 注1、日常維修材料費(fèi)綜合測(cè)算300002、外委維修費(fèi)同上10000委托專業(yè)公司小 計(jì)40000三、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)支 出 項(xiàng) 目計(jì) 算 式年支出(元)備 注1、工具維修費(fèi)綜合測(cè)算80002、機(jī)物料80升/月×3.00元/升×12月/年2880汽油、機(jī)油等3、肥料費(fèi)(農(nóng)機(jī)肥)綜合測(cè)算375000.5公斤/平方米.年1.50元/公斤測(cè)算4、農(nóng)藥費(fèi)300元/車×3車×4次/年3600防病蟲每季一次，每次3車，300元/車小計(jì)51980四、衛(wèi)生保潔費(fèi)支 出 項(xiàng) 目計(jì) 算

31、式年支出(元)備 注1、消殺藥品綜合測(cè)算50002.易耗工具及勞保200元/月×12月×7人168002、排污管井清理、疏通費(fèi)對(duì)外承包100003、垃圾清運(yùn)費(fèi)7.00元/月×300戶×12月/年25200按300戶測(cè)算小計(jì)57000五、協(xié) 管 費(fèi)支 出 項(xiàng) 目計(jì) 算 式年支出(元)備 注1、對(duì)講機(jī)維修費(fèi)綜合測(cè)算1500更換電池2、年檢測(cè)費(fèi)1500元/年15003、頻率費(fèi)13部×150元/年.部19504、勞保用品100元/套×13套1300軍用雨衣、水鞋、手電等小 計(jì)6250六、辦 公 費(fèi)支 出 項(xiàng) 目計(jì) 算 式年支出(元)備 注1、

32、差旅費(fèi)綜合測(cè)算50002、通訊費(fèi) 250元/月×4部×12月12000共4部電話3、低值易耗品費(fèi)500元/月×12月60004、其它辦公費(fèi)綜合測(cè)算3000含辦公設(shè)備維護(hù)5、水電費(fèi)綜合測(cè)算6000小 計(jì)32000以上（一+二+三+四+五+六）合計(jì)1157378七、其 它支 出 項(xiàng) 目計(jì) 算 式年支出(元)備 注1、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)400元/月×12月/年48002、物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)5000元/年5000小 計(jì)4800以上（一+二+三+四+五+六+七）合計(jì)1167178八、管理傭金支 出 項(xiàng) 目計(jì) 算 式年支出(元)備 注1、管理傭金1167178×1

33、0 %116718小 計(jì)116718以上（一+二+三+四+五+六+七+八）合計(jì)1283896九、稅金及附加費(fèi)支 出 項(xiàng) 目計(jì) 算 式年支出(元)備 注1、稅金及附加費(fèi)1283896×5.5 %70615營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)等小 計(jì)70615總費(fèi)用支出以上（一 +二+三+四+五+六+七+八+九）合計(jì)1354511四、收支相抵1346975（收入）1354511（支出）-7536(元)，收支基本平衡。6.2 XX綠城入住期管理（增加）費(fèi)用測(cè)算一、新員工培訓(xùn)費(fèi)用包括員工招聘費(fèi)用和培訓(xùn)費(fèi)用，培訓(xùn)期為半個(gè)月，費(fèi)用按管理人員月工資的一半測(cè)算： （51700+4人×800元/月）元×0.5=27450元二、接管費(fèi)用1、 接管驗(yàn)收費(fèi)用驗(yàn)收按物業(yè)管理主管2人，物業(yè)管理員2個(gè)，土建水電技術(shù)員4個(gè)計(jì)，工日按15個(gè)工日測(cè)算，則 8人×（1000元/月.人÷22日）×15=5455元2、 保潔消殺費(fèi)用接管驗(yàn)收時(shí)的整體環(huán)境保潔、消殺費(fèi)用，綜合測(cè)算約為5000元。合計(jì)：10455元三、入住期增加的管理費(fèi)包括代管空房、裝