物業(yè)設備設施管理培訓教材

1、袁賽軍物業(yè)設備設施管理學習輔導一、 結構第一講 物業(yè)設備設施管理基礎第二講 設施設施中大修規(guī)定第三講語文第四講 工程部經理的管理責任紹興市中考語文第一講物業(yè)設備設施管理基礎中考語文復習研討一、 物業(yè)設備管理的意義和目標1、物業(yè)設備概述什么是物業(yè)設備設施？物業(yè)設備即包括室內設備，也包括物業(yè)紅線內的室外設備與設施，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、樓控、監(jiān)控、通風、電梯、空調、燃氣供應以及通信網絡等設備，這些設備構成了物業(yè)的主體，是物業(yè)全方位管理與服務的有機組成部分。2、 物業(yè)設備管理的意義1-2管理、使用好物業(yè)設備、設施有以下幾個方面的意義：(116日上午8:50前報到，時間一天(2物業(yè)設備管

2、理是實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進物業(yè)與設備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強有力手段。紹興市高級中學物業(yè)設備管理是提高現(xiàn)有設備、設施性能與完好率，延長設備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設備安全運行的保證。徐(4物業(yè)設備管理是衛(wèi)生、環(huán)境建設與物質文明建設起到保駕護航的作用。差旅費、會務費回學校報銷。(5物業(yè)設備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎建設。3、物業(yè)設備管理的目標用好、管好、維護好、檢修好、改造好現(xiàn)有設備，提高設備的利用率及完好率，是物業(yè)設備管理的根本目標。數(shù)學A-評價文化考試復習教學；研討會B-設備的完好率，；年初中畢業(yè)生學業(yè)考試補充說明解讀；、2復習教學的策略與實施經驗交流。（12-31（名）設備運轉正

3、常（33 （4）設備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象（5）防凍、保溫、防腐等措施完整有效8:50前報到二、物業(yè)設備管理的內容紹興市高級中學）物業(yè)設備基礎資料的管理蔡建鋒（2（初中（4）物業(yè)設備更新改造管理（評價文化考試復習教學）備品配件管理研討會（12010學業(yè)評價考試復習教學的策略與實施研討交流。市區(qū)、五大集鎮(zhèn)每校2-3名其它學校每校1名（月15日星期一設備清單或裝箱單上午i. 紹興市第一初級中學教育集團龍山校區(qū)ii. 方燕雁iii. 詳見嵊研字201015號產品技術資料v. 安裝施工、水壓試驗、調試、驗收報告b 設備技術資料 上午第二節(jié)內容：i. 設備卡片執(zhí)教：施櫓（馬中）ii. 第三節(jié) Uni

4、t 3 Self-check iii. 2iv. 全體八年級英語任科教師v. 系統(tǒng)資料月18日政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件星期四8:00*物業(yè)設備的運行管理實際上包括了物業(yè)設備技術運行管理和物業(yè)設備經濟運行管理兩部分。城關中學大階梯教室(1 各校以備課組為單位準(2備一份書面交流材料。對操作人員進行專業(yè)的培訓教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴格要求持證上崗?？茖W加強維護保養(yǎng)工作。(4 研討會敏可靠。1 復習教學研討課兩節(jié)及點評；(6對事故的處理要嚴格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過

5、。復習教學的策略與實施專題發(fā)言；3 科學命題組對復習的建議與說明。設備的經濟運行管理，可從以下幾個方面進行：(1初期投資費用管理在購置設備時，應綜合考慮一下因素：名A、3月19日B、 設備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。前C、 設備價格及運行時能源的耗用情況。張曉燕設備壽命。差旅費、會務費回學校報銷，注意路途安全。E、 社會思品F、 研討會（2）2010A、2學業(yè)評價考試復習教學的策略與實施研討交流。全體初三社會思品教師3月C、 星期四3、 物業(yè)設備維修管理紹興市設備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成設

6、備事故。任美姣（2） 維護保養(yǎng)工作的實施維護保養(yǎng)工作主要分日常保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。A、 日常維護保養(yǎng)工作要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設備，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中有無異聲、振動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設備做好清潔工作。B、 1執(zhí)教：茹代剛、尹雪華2評課、討論*參加活動（名單附后）3*檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞；*上午*檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。上午愛德學校下午嵊州中學）設備的點檢王春香設備的點檢就是對設備有針對性的檢查。設備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。*設備的點檢包括日常點檢及計劃檢查。*設備的日常點檢

7、由操作人員隨機檢查。日常點檢內容主要包括：（）運行狀況及參數(shù)；（2）安全保護裝置；（3）易磨損的零部件；（4）易污染堵塞、需經常清洗更換的部件1 課堂教學展示（李上岳：平陽小學教導；華偉中：省教壇新秀百花小學校長；黃鐵成：寧波市實驗小學校長助理；蔣軍晶：省教壇新秀及逸夫小學周葉萍 *設備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行，計劃點檢內容主要有：（）記錄設備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；（2）更換零部件；（3）安排檢修計劃。2新一輪小語名師培養(yǎng)對象及指導老師；43*對在用設備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對設備進行預防性修理，

8、這就是計劃檢修*實行計劃檢修，可以在設備發(fā)生故障之前就對它進行修理，使設備一直處于完好能用狀態(tài)。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4月18日5星期四上午8:00*逸夫小學4、 物業(yè)設備更新改造管理在使用設備時特別要注意的是，只要通過技術改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設備更新方式。(*運轉類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設備的技術性能。數(shù)學*組織參加省小學數(shù)學特級教師大講臺暨“西湖之春”小學數(shù)學課堂教學展示活動5、固定資產（設備）管理*固定資產是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并在使用過程中保持原有物質形態(tài)的資產，包括房屋及建筑物、機器設備、運輸設備、工具等。

9、*2 互動評課；固定資產管理應考慮的幾個問題：*固定資產（設備）的利用程度：利用率和生產率兩個指標。*設備折舊：參考同類，根據(jù)設備情況以及技術進步程度。*設備的報廢*電話通知過的小學數(shù)學教師A3月日C、正確核定其需用量。D、正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。杭州、進行其投資預測。、工程資料的管理1 資料管理的目的和意義英語A、竣工驗收資料B、設備管理資料4C、二次裝修設備改造變更資料3）3 觀點報告。4）工程資料管理的要求：A、2B、保管：嚴格做到“七防”（防火、盜、高溫、潮、蟲，塵及有害氣體）；每年年底一次特別清理。月2526日*現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內容就是要建立一套完整的

10、管理制度。物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類：（1） 技術規(guī)程方面的制度A、物業(yè)設備接管驗收制度B、物業(yè)設備的安全操作規(guī)程C小學綜合實踐活動（21 A、物業(yè)設備預防性計劃維修保養(yǎng)制度B探索小組成員（名單附后）C3月（3下午1:30A教研室五 樓C竺彩珍D、報告記錄制度四、物業(yè)設備管理的要求標準*設備管理體制(1、企業(yè)負責人管理職責(21觀課：主題“長呀長”3） 執(zhí)教：李（語言春天的秘密 執(zhí)教：張*音樂蠶豆花 執(zhí)教：李 晶2（2）、固定資產管理（26日副班教師（4）、設備經濟管理58:15前報到（6）、設備檢修管理（7）、動力房管理請隨帶大班教材第二講希各校通知相關教師準時參加。 嵊州市教體局教研室

11、二一年高中歷史參加活動名單：嵊州二中：姚春波、陸卡娜、趙萍、李春梅 愛德學校：張如興、張軍、章明、嚴媛媛、尹伊兒 崇仁中學：劉海東、袁施松 長樂中學：史浩軍、商紅梅 黃澤中學：黃萍、陳旺、沈國平 三界中學：王福雄、韓國偉、劉煒英綜合實踐活動探索小組成員：剡山小學：史曉麗 3 ：徐丹丹（GB5o052 4 1陳 英 逸夫小學 10Kv (?。?） 中修的確定及項目內容1經濟開發(fā)區(qū)學校：盧小敏 三江街道中心小學：胡春雅 鹿山街道中心小學：魯超鋒剡湖街道中心小學：鄒 霞 崇仁鎮(zhèn)中心小學：施 霞 長樂鎮(zhèn)中心小學：1甘霖鎮(zhèn)中心小學：金志明 對設備進行全面檢修、全部解體，零部件更換率一般不超過：黃煒鋒 三

12、界鎮(zhèn)中心小學：林文俊 浦口街道中心小學：林對設備定期進行全面檢修、全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，修復設備的附件以及翻新外觀，是設備基本恢復原有性能。供電系統(tǒng)設備設施的大中修（4） 高壓供電系統(tǒng)主要設備設施大中修參考周期、符合以下條件者可考慮變壓器大修：1 在運行中發(fā)現(xiàn)配電變壓器有缺陷或異常，危及安全運行，又不能在現(xiàn)場進行處理者。2 配電變壓器平均負荷率持續(xù)在80 以上，且測量絕緣水平有明顯下降趨勢者。3 運行年限已達到設計使用壽命（一般為20 年），且長期處于80 以上重載運行者。4 在運行中遭受多次過電壓，二次短路電流沖擊等需進行吊芯檢查者。5 屬技術改進項目需要大修解決者。、

13、 斷路器根據(jù)實際使用條件并結合產品設備手冊要求，斷路器操作次數(shù)等主要參數(shù)達到生產廠家技術文件中約定條件者應進行檢查和測試，依據(jù)測試結果確定是否進行大中修，以保證其工作可靠性。 供電系統(tǒng)設備設施的大中修（5） 設施設備大中修的工作內容1、管理目標提高管理價值，使管理區(qū)域內設備保值、增值； 延長設備使用壽命，為客戶節(jié)約資金；使設備在良好工況下運行。二、電梯大中修的確定及項目內容1、電梯中修的確定條件A、出對個別零部件在不需拆卸的前提下其清洗、加潤滑油、擰緊電氣接線端子的螺栓等外，均需進行拆卸檢查。B、需拆檢電梯傳動部件和機械電氣安全裝置，需更換有異常聲響或磨損的零件，以及拆修部分電氣元件。C、新裝

14、電梯在使用2年以上的且使用十分頻繁的。凡符合上述1、2、3三條中任何一條者，即可算為中修項目。2、電梯中修項目內容A、電梯的機械部件中修項目內容1）清洗曳引機渦輪減速機和調換減速箱內的齒輪油。2）調換曳引機蝸桿軸伸處的石面盤根或耐油橡膠封圈。3）調換曳引機渦輪減速箱蓋與箱體之間的密封墊圈或重新涂抹封圈。4）調換電磁制動器閘瓦的石棉剎車帶，并調整閘瓦與制動輪的間隙小于等于0.5mm，并使間隙均勻。5）調整和整修層矯門的聯(lián)動部分，調整更換層矯門滑輪及更換門扇下端、滑塊。6）調整電磁制動器的制動彈簧壓縮力。7）限速器上卡繩壓塊的調整或更換。8）檢查和調整轎廂安全鉗楔塊與導軌之間間隙為2到3mm，并使

15、間隙保持均勻一致。9）檢查和調整限速器鋼絲繩與安全鉗連桿的連接情況，并檢查和調整限速器鋼絲繩的張緊及伸長狀況。10）調整和調換轎廂、對重的導靴及靴襯。11）檢查和調整曳引鋼絲繩的松緊度，若轎廂在最高層的層樓平面位置是，對重底部與對重緩沖器頂面之間小于100mm時，應截短曳引鋼絲繩的伸長部分，使該間距在尺寸范圍內。12）檢查和調整門刀與層門機械鉤子鎖滾輪的嚙合狀況，并調整鎖鉤的鎖緊 合狀況。13）調整或更換導靴靴襯，修銼導軌上的劃痕，并重新校正導軌。B、電梯的電氣部分中修項目內容主控制及信號繼電器屏上繼電器、接觸器觸點的整修或更換，或更換整個繼電器、接觸器。1） 檢查和擰緊各接觸器、繼電器上的接

16、線螺栓。2） 檢查和調整方向機械聯(lián)鎖的可靠性。3） 檢查和調整井道內各限位開關動作可靠性及動作位置。4） 檢查和調整井道內各磁性開關工作的可靠性。5） 檢查和更換轎廂操作箱、各層廳外呼按鈕箱上的按鈕元件、開關及電氣元件。6） 檢查和更換信號指示燈的燈泡及燈座。7） 動力回路的信號照明回路的絕緣電阻的測量和處理。8） 對乘客電梯、集選控制的有/無司機電梯，應檢查門保護和超載、滿載控制的動作可靠性。9） 對直流電梯、閉環(huán)控制的交流調速電梯應檢查和調整測速裝置作用可靠性；整修或調換測速機的電刷和清除其整流子的灰精粉。10） 對直流電梯的直流電動機和發(fā)電機的整流子和碳刷進行清洗整修或更換。11） 檢查

17、和調整電梯的起動舒適感和平層停車準確度。在上述各項中有60%-70%及以上需于以檢查、更換和調整的，則既可屬電梯中修程度。、電梯大修的確定及項目內容電梯大修的確定1） 電梯已中修2次以上的。2） 電梯雖然未中修，但正式投入使用已達5-6年的。3） 電梯發(fā)生過重大事故，其主要部件嚴重受損的。凡符合上述1、2、3三條件中的任何一條時，宜安排進行電梯大修。、電梯大修項目內容電梯的機械部件大修項目內容1） 渦輪減速機的拆修a、 調整和鏟刮渦輪蝸桿齒側間隙，如磨損量過大，即需要更換渦輪副。b、 調整或更換渦桿軸伸出端的軸承及石棉盤根。c、 更換渦桿軸的后門頭平面軸承。d、 整修或更換減速器滑動軸承。e、

18、 若渦桿減速箱的箱體、箱蓋鑄件有嚴重變形或有裂痕等，則應予以更換或修補。）電磁制動器的拆修、清洗、更換剎車皮，調整間隙。）若曳引電動機有異常摩擦聲，起制動電流明顯增大，軸向竄動增大，空載電流明顯增大，則應予以更換為同型號、同規(guī)格的電動機。）限速器的拆修和動作速度的整定并加封紀急記。）限速器鋼絲繩的清洗，截去伸長部分，并檢查和潤滑其張緊輪的轉動部分。）調換安全鉗的楔塊，并調整其與導軌面的間隙均勻，并保證間隙在2-3mm之內；并用檢修速度試驗安全鉗動作的可靠性。）清洗導軌，更換嚴重變形的轎廂導軌或用增加導軌撐架方法調整其垂直度和平行度。）轎廂的整形或更換部分嚴重變形的矯壁。）拆修自動門機或更換同型

19、號尺寸的自動門整機或更換門電機。）整修或更換矯內的裝潢。）調整層轎門的連動性，檢查和調換層、轎門滑輪和調換嚴重變形的層、轎門門扇。）更換或重新車削導向輪、轎廂輪、對重輪的繩槽，拆洗其輪軸，更換并潤滑軸承。）徹底檢查并清洗油壓緩沖器，更換緩沖器油。）調整或更換轎廂門的安全板、光電保護器或電子保護器。）對集選控制電梯需檢查轎廂的滿載、超載裝置的動作可靠性。）轎廂及層、轎門的噴漆。）調整和更換轎廂、對重的導靴及其靴襯。）截短伸長的曳引鋼絲繩或更換斷絲嚴重的曳引鋼絲繩。電梯的電氣部分的大修項目內容1） 更換控制屏上繼電器、接觸器或控制屏重新接線。2） 由于電梯控制功能的增加而重新調換控制屏。3） 調換

20、或更換個別層樓的門電鎖接點。4） 調換井道各限位保護開關的動作位置，并更換個別開關元件。5） 矯內和層外各層的操作箱、按鈕箱中的元件及布線的整理等等。6） 更換電線管內的導線。7） 檢查動力電路、照明及信號電路的絕緣電阻。8） 檢查或更換隨行電纜的段股或外表老化的電纜線。9） 檢查或更換信號指示系統(tǒng)的功能及元件。10） 對直流電梯、交流調速電梯尚需檢查和更換電機碳刷、整流子的清洗及車削等以及其輸出電壓、電流等參數(shù)是否變化大。11） 對于有選層器的電梯應檢查或更換選層器。12） 檢查和調整更換嚴重燒蝕的主電源開關及熔斷絲等。13） 檢查和調整電梯整機性能，使之達到原設計要求。14） 檢查和調整電

21、梯的各項功能，使之達到原設計要求。在上述各項各條中有60%-70%予以檢查、更換、調整的，則既可屬電梯大修程度。電梯修理周期表周期電梯使用繁忙程度小修/月中修/月大修/月繁忙（一天兩班）61848貨梯一般（一天一班）92460空閑123672繁忙（一天兩班）62448客梯一般（一天一班）92460空閑123660三、空調系統(tǒng)的大中修1、制冷機壽命的減少的六個基本影響因素A、開/關周期的次數(shù)；B、運行時間；C、平均負荷；D、最初安裝或最后一次大修后起算時間；F、空氣泄漏和凈化的程度；G、設備日常維護保養(yǎng)得水平；這些因素的前提是壓機得到正確的維護。2、基本標準一個標準型制冷壓縮機在需要對其損耗的零

22、件進行大修之前基本上可以運行5-10年，制冷機使用接近實際理想狀態(tài)的程度在決定壓縮機的壽命方面起到了主要的作用，由于幾乎沒有制冷機是在理想狀態(tài)下工作，因此，大多數(shù)壓縮機在它們一旦到達目標年齡時都需要進行預防的大、中修。3、大中修周期與工作內容A、中修1周期：一般運行3-5年或實際運行5000-10000小時。B、中修內容：1機體內外清洗，重新按規(guī)定進行組裝；2對機組各部裝配標準進行校驗；3）對制冷劑進行檢查，凈化處理，按標準加入；4）按標準重新加入潤滑油；5）檢查校驗各種計量、監(jiān)視與測量裝置；6）對脫漆或銹蝕部位進行除銹、補漆；7）檢查合格后試運行；C、大修1）大修周期：一般為使用5-10年或

23、實際運行10000-20000小時。D、大修內容1）對機組進行全部解體、檢查、修理或更換已失效的零、部件；2有必要時對基礎進行重新校驗、調整；3）機體內外清洗，重新按規(guī)定進行組裝；4）對機組各部裝配標準進行校驗；5）對制冷劑進行檢查、凈化處理，按標準加入；6）按標準重新加入潤滑油；7）檢查校驗各種計量、監(jiān)視與測量裝置；8）全部進行除銹油漆；9）檢查合格后試運行。四、給排水系統(tǒng)大、中修1、中修的確定和項目內容A、水泵等電機設備的軸承更換；B、閥門的更換；C、管道腐蝕嚴重局部更換；D、蓄水池的修補；E、人滲池、雨水口、雨水檢查井的修補；F、滲水地面的修補；2、大修的確定及項目內容A、水泵等電機線圈

24、的更新。B、電控柜的更新。C、管道腐蝕嚴重全部更換。D、滲水地面的更新。E、蓄水罐的更新。F、雨水井、人滲井、棄流設備的新。五、消防系統(tǒng)的大中修1、消防設備設施的大中修界定就消防系統(tǒng)而言，設備可分為兩大類，一類是電器部分：包括消防配電和消防自動報警系統(tǒng)。另一類是滅火設備：包括水滅火系統(tǒng)、泡沫滅火系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、干粉滅火系統(tǒng)、正壓送風和排煙設備和防火卷簾設備等。因此，對物業(yè)管理區(qū)域內的消防系統(tǒng)涉筆大中修的界定與其它系統(tǒng)有所不同。A、 消防設備的中修中修是對設備進行部分解體、修理或更換不封主要零件與基準件，或修理使用期限等于或下于修理間隔周期的零件；同時要檢查整個機械，緊固所有機件，消除擴大的

25、間隙，校正設備的基準，以保證機器設備能恢復和達到應有的標準和技術要求。B、 消防設備的大修大修是對設備進行定期的，包括更換主要零部件的全面檢修工程，即通過更換，恢復其主要零部件，恢復設備原有精度、性能和生產效率而進行的全面修理。C、 消防各系統(tǒng)設備設施大修的分類說明1） 消防報警聯(lián)動控制系統(tǒng)：均由消防部門認可的專業(yè)生產企業(yè)提供的井口或國產品牌產品，工作原理大同小異，但其各生產企業(yè)的產品不具有通用性和可替代性。當系統(tǒng)不能正常、準確地接收報警和發(fā)出各種聯(lián)動輸出信號，原產品功能已不能滿足設計和使用要求，或因生產企業(yè)產品停產、無法保證提供系統(tǒng)設備備件時，則需要考慮對消防報警系統(tǒng)設備進行升級或對系統(tǒng)進行

26、更新?lián)Q代。2） 消防供水設備設施：大修工程主要是對各部位進行拆卸、清洗、調整，對老化或損壞嚴重的設備、配件更換。a） 水泵：解體檢查葉輪、軸、軸承、殼體及密封件等，更換損壞的部件。大修后應能滿足正常使用要求。b） 電機：解體檢查。c） 管道：發(fā)現(xiàn)總水表與分水表流量相差較大時，應檢查暗管，發(fā)現(xiàn)損壞應立即更換。銹蝕嚴重的管段應更換，局部出現(xiàn)砂眼、滴水應修復。d） 高、底位水箱：許多消防水箱與建筑物的生活水箱共用，因此，應注意，水箱內壁應完好、光滑平整，修復或更換破損的水箱并做好防腐。水箱出現(xiàn)局部變形應修復或更換。e） 閥門：閥門應啟閉靈活，啟閉不靈活應修理或更換。消防系統(tǒng)的逆止閥必須拆卸檢查，應符

27、合性能要求。f） 消火栓滅火系統(tǒng)：包括消火栓泵和電機、壓力罐、水管、閥門、消火栓等設備。大修界定參見 五.1條。g） 自動噴水滅火系統(tǒng)：包括噴頭、報警閥組、水流指示器、壓力開關、末端試水裝置、管道和供水設備組成。大修界定參見 五.1條。3） 防排煙系統(tǒng)：正壓送風分機、排煙風機、排煙防火閥、防火閥。a） 風機：當風機出現(xiàn)異常噪音或經檢測試風道的出口風壓不能達到設計要求時，需要對風機進行大修。）防火閥：應保證排煙防火閥、防火閥的開啟靈活，排煙防火閥配套裝置故障無法修復或防火體、葉片出現(xiàn)問題時，則需要進行更換。4） 防火分區(qū)防火卷簾門、防火門。a 當防火門出現(xiàn)變形不能正常關閉時，則需要對防火門進行修

28、理，甚至更換。b 防火卷簾包括底座、簾片、導軌、軸承、按鈕、電機、控制箱、煙感、溫感等設備出現(xiàn)問題時，則需要進行更換。5）消防應急照明、滅火器材應急照明中使用的蓄電池，外觀變形、電壓低于規(guī)定正常值或電壓正常，但不能額定的工作電流、已超出蓄電池的使用壽命的情況，則需更換。六、 設施設備的大中修管理制度將損壞嚴重，使用年限較長的設備通過更換或維修部件來恢復設備原有的性能，為正確擬定大中修方案、減少執(zhí)行過程中的偏差，做到適時、合理維修及更換配件，執(zhí)行此項制度。 1、設備大中修費用不能超過當前市場上同類設備的重置價值；2、設備中修周期依據(jù)日常維護保養(yǎng)記錄制定；3、設備大修時間依據(jù)中修周期及結果確定；4

29、、依據(jù)維修設備的設計說明和使用手冊來執(zhí)行大、中修工作計劃；5、應提出計劃，通過上級批準后安排施工；6、設備的大、中修及更新改造前后應出具設備性能指標評價報告；7、設備大、中修工程原則上應與專業(yè)維修公司簽訂專業(yè)維修工作合同；8、物業(yè)工程技術人員要負責設備大、中修工作的監(jiān)督并做好記錄；9、大、中修完成后，要將各項技術指標進行試驗，并填寫報告；10、驗收通過后，設備大中修工作終結。 供電系統(tǒng)設備設施的大中修七、 設備報廢標準的探討 1 設備大修費用超過設備重置費用的50 以上。2 設備的技術與質量標準：l ）設備運行可靠性和技術性能落后，不能滿足客戶使用要求的最低標準和需要，導致客戶大量投訴或者嚴重

30、投訴的；2 ）長期使用，主要部件已經損壞老化且購不到配件；運行成本或維護成本大大增加，重置后首次中修前即可收回更新成本的；3 ）因事故或其他原因造成損壞，不能修復或無修復價值。3 設備的安全與環(huán)境標準：l ）超過安全使用期限，存在安全隱患的設備；2 ）不符合國家頒布的環(huán)境使用標準在現(xiàn)有技術條件下又不能改造達標的設備。4 國家明確規(guī)定應淘汰的設備。5 能效達不到國家規(guī)定的設備設施。第三講 節(jié)能管理空調系統(tǒng)節(jié)能要求1、 空調運行人員應掌握系統(tǒng)的實際能耗情況，應接受相關部門的審計，應定期調查能耗分布狀況和分析節(jié)能潛力，提出節(jié)能和改造建議。2、 應根據(jù)系統(tǒng)的冷（熱）負荷及能源供應等條件，經技術經濟比較

31、，按節(jié)能原則，制定合理的運行方案。3、 工程部每年進行一次空調通風系統(tǒng)能耗系數(shù)的測算，測算結果應作為對系統(tǒng)節(jié)能狀況進行檢測和比較的依據(jù)。4、 當空調通風系統(tǒng)的使用功能和負荷分布發(fā)生變化，空調通風系統(tǒng)存在明顯不平衡時，應對空調水系統(tǒng)和風系統(tǒng)進行平衡測試，水力失調率不宜超過15%，最大不超過20%；風量失調率不宜超過15%，最大不超過20%。5、 啟動冷熱源設備對系統(tǒng)進行預熱或預冷運行時，宜關閉新風系統(tǒng)；當采用室外空氣進行預冷時，宜充分利用新風系統(tǒng)。6、 對人流密度相對變化較大的場所，宜采用新風需求控制，應根據(jù)室內二氧化碳濃度值控制新風量，使二氧化碳濃度滿足規(guī)范要求。7、 表面式冷卻器的冷水溫度，

32、應比空氣出口干球溫度至少低3.5度。8、 風系統(tǒng)運行時宜采取有效措施增大送回風溫差，但不影響系統(tǒng)的風量平衡。9、 制冷工況運行時宜采用大溫差送風，并應符合規(guī)定。10、 空調通風系統(tǒng)在供冷工況下，水系統(tǒng)的供回水溫差小于3度時，以及在供熱情況下，水系統(tǒng)的供回水溫差小于6度，宜采取減小流量的措施，但不影響系統(tǒng)的平衡。11、 空氣過濾器的前后應定期檢查，當壓差不能直接顯示或遠程顯示時，宜增設儀器儀表。12、 對多臺并聯(lián)運行的同類設備，應根據(jù)實際負荷情況，自動或手動調整運行臺數(shù)，輸出總量與需求相匹配。13、 具備調速功能的設備的輸出能力宜自動隨控制的變化而變化。14、 當空調通風系統(tǒng)為間歇運行方式時，應根據(jù)氣候狀況、空調負荷情況和建筑熱惰性，合理確定開停機時間。15、 冷卻塔補水總管上應安裝水量計量表，應定期記錄和分析補水記錄，并應采取措施減小補水量。16、 空調房間的運行設定溫度：冬季小于等于18度；夏季室內外溫差小于等10度。17、 對作息時間固定的單位建筑，在非上班時間內應降低空調運行控制標準。18、 設備及管道的保溫情況應定期檢查。19、 水泵的電流值應在不同的負荷下檢查記錄，并應與水泵的額定電流值進行對比，對于水泵電流和輸送系數(shù)偏高的系統(tǒng)，應通過技術經濟比較采取節(jié)能措施。20、 要做好空調的能源消耗的計量、抄錄、統(tǒng)計、匯總、分析工作，嚴格控制能源消耗，使其逐年降低，實現(xiàn)有