試論逾界建筑及其法律效力

1、試論逾界建筑及其法律效力        逾界建筑問題在實行土地私有的國家，尤其是在土地資源相對緊張的國家和地區(qū)十分突出，例如在日本和我國臺灣。在這些國家和地區(qū)，寸土必爭的現(xiàn)實需要，促使他們建立了相對完善的逾界建筑法律效力制度。我國大陸實行土地公有，人們一直習慣于向國家、集體申請土地建筑房屋。申請者無須越界去擠占那一點點土地，因為主管部門往往按照實際需要和法律規(guī)定劃撥，而且不必交納土地使用費，或者交納很少的土地使用費。所以過去很長一段時間，我國沒有培育現(xiàn)代民法上完善的逾界建筑法律制度的土壤。改革開放予我們方方面面以深

2、刻的影響。國家為了保護和開發(fā)土地資源，合理利用土地，頒布了一系列土地管理法規(guī)，規(guī)定了國有土地使用權(quán)等重要權(quán)利，一改全部由國家直接支配、使用土地的局面。在這種新情勢下，土地的所有者，尤其是各類土地使用權(quán)人開始真正關(guān)注土地利益。一、逾界建筑制度的價值思考與各國立法例從民法角度思考，逾界建筑糾紛的解決，實質(zhì)上是在對傾向于保護個體利益還是傾向于保護整體利益進行權(quán)衡取舍后，采取了不同的理論和制度。按照傳統(tǒng)的一般侵權(quán)責任理論，逾界建筑人于鄰地權(quán)人土地上建筑房屋，無疑侵害了鄰地權(quán)人的土地所有權(quán)、土地使用權(quán)或者其他土地權(quán)利，鄰地權(quán)人有權(quán)請求逾界建筑人停止侵害、拆除逾界建筑并損害賠償，以達保護鄰地權(quán)人個體利益之

3、目的，自無不當。這種作法體現(xiàn)在立法中，表現(xiàn)為對逾界建筑問題不作特別規(guī)定，而僅依一般侵權(quán)行為處理。法國民法典即屬此列。但是隨著社會的發(fā)展，人口急劇膨脹，可利用自然資源相對減少，人們開始關(guān)注共同的生存空間，社會公共利益被提到了重要位置。在逾界建筑問題上，人們的著眼點不僅僅局限于鄰地權(quán)人遭受損害的土地利益，而是擴展到逾界建筑本身。這時的逾界建筑已經(jīng)不單是以違章建筑的形式存在，而且也是社會財富的巨大載體而存在了。例如：在農(nóng)村，隨著人們生活水平的提高和傳統(tǒng)思想的推動，農(nóng)村建筑出現(xiàn)了高檔化趨勢；另一方面“多米諾骨牌”式的逾界問題往往涉及幾家甚至十幾家的住宅。在這種情況下，一律責訟拆除逾界建筑之損害顯然遠大

4、于由此帶來的土地利益。在城市，房屋以磚混結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)的高層建筑為主。依據(jù)該類樓房建筑本身的性質(zhì)，除了該建筑的裝飾性部分逾界，可以作部分拆除而不致嚴重影響建筑物本身的安全性能和使用價值之外，其他逾界部分一旦涉及到承力構(gòu)件，如梁、柱、承重墻等，哪怕是拆除一小部分，也常常會危及到整座建筑物的安全性，因而往往被迫拆除整座建筑物或者建筑物的相當部分進行重建。這樣做，無異于使整座建筑的價值消失殆盡，不僅使逾界建筑人損失巨大，而且浪費大量人力物力，巨額社會財富付諸東流，以致于沖擊到社會整體利益。是存續(xù)逾界建筑，還是保全鄰地權(quán)人對土地的直接支配，是近代民法理論在重視物的歸屬，強調(diào)所有權(quán)的絕對性抑或重視物的利

5、益，強調(diào)物的社會化之間進行艱難選擇的具體范例。羅馬法的所有權(quán)是完全的、絕對的支配物的權(quán)利，維護所有權(quán)的絕對性是羅馬法物權(quán)制度的基本原則。自由資本主義時期的各國民法，也視私有財產(chǎn)神圣不可侵犯為首要的和根本的原則。該原則極大地促進了資本主義經(jīng)濟的發(fā)展。但是，隨著資本主義進入壟斷時期，所有權(quán)絕對性原則越來越不適應(yīng)社會經(jīng)濟的發(fā)展。各國民法不得不對該原則作出修正，使所有權(quán)受到一定限制。這就是物權(quán)社會化。1它要求在強調(diào)個體權(quán)利時，要注意社會利益和他人利益；在強調(diào)社會利益時，要注意對個體權(quán)利的保護。在我們社會主義國家，更應(yīng)當注重物權(quán)法功能的和諧。正如有的學者指出，所有權(quán)社會化觀念因為兼顧個人利益和社會利益，

6、既合乎社會主義又保護個人自由，它將成為21世紀所有權(quán)思想之主流。2在這種所有權(quán)絕對理念已經(jīng)向社會的所有權(quán)和社會與個人利益相調(diào)和的理念轉(zhuǎn)變下，未來物權(quán)社會化趨勢將主要體現(xiàn)在：1.明定不動產(chǎn)所有權(quán)的效力范圍；2.限制所有權(quán)的行使，明定相鄰關(guān)系為限制所有權(quán)行使的措施；3.賦予所有權(quán)人以法律及社會需求的各種負擔。3逾界建筑法律效力制度則恰恰是相鄰關(guān)系中的重要內(nèi)容。另外，物權(quán)特別是所有權(quán)本來是權(quán)利人對物的現(xiàn)實支配權(quán)利，所有人完全可以通過自己的行為對物加以占用、收益和處分，從而實現(xiàn)物的實物利益。這就是重視物的實物利益，以所有為中心的物權(quán)法體系觀點。在市場經(jīng)濟下，如何發(fā)揮所有權(quán)之價值，在價格實現(xiàn)的高度上成就

7、所有權(quán)的利益已屬必然。這就是以物的利用為中心的物權(quán)觀念。4將該觀念作用于逾界建筑問題，就要求鄰地權(quán)人放棄逾界土地的直接實物支配，保全逾界建筑，充分發(fā)揮土地和建筑物的利用價值，實屬順理成章。基于上述考慮，當今各國民法常以善意為原則，傾向于把社會整體利益放在首位，保全逾界建筑，充分發(fā)揮其利用價值，同時兼顧協(xié)調(diào)逾界建筑人和鄰地權(quán)人之間的利益關(guān)系。這種思想首先于德國民法典得到體現(xiàn)，該法典第912條明文規(guī)定：“土地所有人因非由其負責的故意或        者重大過失，在建筑房屋時逾越疆界建筑者，鄰地的所有人應(yīng)容忍其逾界建筑，

8、但鄰地所有人曾在逾界之前或之后即提出異議者，不在此限。”瑞士民法典第674條第三款規(guī)定：“如該突出建筑物系由無權(quán)利人建造的，被害人雖知悉此情況，但未即時聲明異議時，依情況善意建筑人得支付相當?shù)馁r償以取得該建筑物的物權(quán)或者土地所有權(quán)。”日本民法第243條規(guī)定：“1.建造建筑物時，應(yīng)自疆界線起保留50公分以上的距離。2.有人違反前款規(guī)定進行建筑時，鄰地所有人可讓其廢止或變更建筑。但是自建筑著手起經(jīng)過一年，或其建筑竣工后，只能請求損害賠償。”我國臺灣地區(qū)民法第796條規(guī)定：“土地所有人建筑房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即時提出異議，不得請求移去或變更建筑物。但得請求土地所有人以相當之價額購

9、買越界部分之土地，如有損害并得請求損害賠償?！倍⒂饨缃ㄖ芍贫鹊臉?gòu)成我們認為，在參考各國立法例，尊重我國國情和司法實務(wù)中的有益經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，建立完善的逾界建筑法律制度，是解決和預(yù)防我國逾界建筑糾紛的重要舉措。該制度的構(gòu)成應(yīng)當包括如下要素：（一）須有權(quán)建筑人逾越疆界建筑有權(quán)建筑人在土地私有的國家民法中往往表述為土地所有人。但是由于逾界建筑制度重在調(diào)和利用關(guān)系，不重在確認所有權(quán)之歸屬，所以其他土地權(quán)利人亦有準用之必要。我國土地公有，公民、法人和其他組織對土地僅得依法享有國有土地使用權(quán)、農(nóng)村土地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、開荒造林權(quán)、宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)。當事人依法取得上述權(quán)利，并且經(jīng)過相應(yīng)主

10、管部門的批準，有權(quán)于該土地上建筑房屋的，都可以成為我們討論的有權(quán)建筑人。所謂逾越疆界是指有權(quán)建筑人在有權(quán)建筑的土地上建筑房屋超越了疆界。逾界建筑人首先應(yīng)當在自己有建筑權(quán)的土地上建筑房屋。如果當事人對土地根本就沒有建筑權(quán)，甚至不享有任何權(quán)利，而完全是全部侵占他人土地建筑房屋，則沒有逾界建筑可言。逾界建筑一般應(yīng)當發(fā)生在與有權(quán)建筑土地相毗連的土地上，特殊的，也包括跨越毗連土地建筑于第三人土地上的情形。逾界占用的土地為鄰地的一部分或全部；逾界部分與建筑整體的比例；逾界部分位于地表、地下，抑或空中，在所不問。唯臺灣學者謝在全先生認為：所建房屋有約一半在自己的土地上者，與越界建筑之情形不符，似難謂有本條適

11、用。5我們認為，逾界部分與建筑整體的比例不應(yīng)當成為確認是否歸屬該制度調(diào)整的標準。雖然這樣可能導致逾建人以自己的小片土地強占他人大片土地的弊端，但是如果以該比例作為劃分標準，那么比例為多少是逾界建筑，多少又不是逾界建筑？這必然給實踐操作帶來極大不便。即便立法劃定一個比例標準，也只能使實務(wù)操作僵化且有失公正。我們以為不如在法律中規(guī)定多種方案，由法官根據(jù)實際情況定奪為妥。這樣即使出現(xiàn)逾界建筑人以小片土地強占國家、集體、他人大片土地的情形，主管部門或者法官也可以通過國家強制收購或允許鄰地權(quán)人以買該建筑物的方式，既保全社會財富又不使惡意逾界建筑人占到非法利益。所建逾界建筑物并非泛指所有的建筑形式，而是指

12、永久性建筑或移去變更逾界部分將嚴重影響建筑整體性能的建筑物。我們認為，考查逾界建筑物的范圍，應(yīng)當從該制度的價值取向入手。該制度之所以在一定情況下允許逾界建筑存續(xù)，要求鄰地權(quán)人負有容忍其權(quán)利擴張之義務(wù)，不外乎考慮到如果拆除價值較大的新建建筑，對社會整體利益之損害遠大于鄰地權(quán)人容忍之損害。如果逾界建筑物價值較小，并且其拆除不足以危害主體建筑，無損于社會整體利益，則應(yīng)被排除于逾界建筑物的制度范疇。（二）須鄰地權(quán)人知道或應(yīng)當知道逾界建筑的事實，而未即時提出合法異議鄰地權(quán)人即異議權(quán)人，在土地私有的國家民法中往往表述為鄰地所有人，但是在理論上和司法實務(wù)中，往往作擴張解釋。如臺灣學者謝在全先生解釋為：“其提

13、出人為鄰地所有人、地上權(quán)人、永佃權(quán)人或典權(quán)人6?！蔽覀冋J為，考慮到該制度的設(shè)立在于強調(diào)調(diào)整不動產(chǎn)之利用關(guān)系，弱化土地歸屬，以及我國土地制度的現(xiàn)狀，異議權(quán)人應(yīng)當擴大到對鄰地享有某項權(quán)利，而因逾界建筑使該權(quán)利遭受損害者。具體應(yīng)包括：土地所有權(quán)人、國有土地使用權(quán)人、農(nóng)村土地使用權(quán)人、宅基地使用權(quán)人、造林權(quán)人、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)人、典權(quán)人、承租人、借用人、抵押權(quán)人及上述權(quán)利的共有人。所以同一塊鄰地可以有若干鄰地權(quán)人，每一位鄰地權(quán)人都是合法異議人。鑒于該制度以犧牲鄰地權(quán)人的利益為代價，保全社會財富和建筑人利益，為了平衡雙方利益關(guān)系并盡量減少損害事實的發(fā)生，一般認為，有若干鄰地權(quán)人并存的情況，有一人提出異

14、議即認為有合法異議存在，視為所有鄰地權(quán)人皆提出合法異議。異議權(quán)人應(yīng)當向有受領(lǐng)權(quán)的人提出異議。原則上，有受領(lǐng)權(quán)的人是逾界建筑物所有人及其代理人。同時，為了及時制止逾界建筑行為，防止損害事實的發(fā)生和擴大，并平衡雙方利益關(guān)系，一般應(yīng)當允許鄰地權(quán)人向建筑承攬人提出。建筑物由共有或多個承攬人共同承攬的，鄰地權(quán)人向其中一人提出即可。鄰地權(quán)人提出異議應(yīng)當以書面形式為原則，口頭異議的，鄰地權(quán)人應(yīng)負舉證責任。異議權(quán)人只有知道了建筑人逾界侵權(quán)的行為，方可能提出異議。考查“知道”的標準歷來有主觀說與客觀說兩種。主觀說認為，知與不知非依客觀情事定之，而應(yīng)就鄰地所有人個人之情事定之。7也就是以鄰地權(quán)人是否真正知曉為依據(jù)

15、。如：瑞士民法學界中持主觀說者即認為，鄰地人如因不在或有可恕之理由而不知，則雖建筑物業(yè)已完成后，仍得提出異議。我國臺灣民法學者多持此觀點。持此觀點者認為，這樣有利于切實防止非法逾界建筑，保護領(lǐng)地權(quán)人利益，否則，建筑人可乘機制造既成事實。8客觀說則從逾界建筑的事實出發(fā)，以客觀上可認知即可。如：瑞士民法學界中持客觀說者解釋為：如建筑之開始以外觀的可得認知之方法為之，即應(yīng)提出異議。換言之，如建筑在客觀上已可認知，受害人即應(yīng)于適當時間內(nèi)提出異議，如建筑業(yè)已完成，則喪失其異議權(quán)。我們認為主觀說僅僅強調(diào)鄰地權(quán)人是否知曉的真實情況，而忽略客觀事實和鄰地權(quán)人的主觀過錯，與制度本旨不盡一致；客觀說無視鄰地權(quán)人的

16、實際情況，容易予建筑人以可乘之機，雖然客觀說往往以建筑人的善意為制約條件，但是在實踐中主觀狀態(tài)是很難考察的。既然如此，我們是否可以跳出非主觀說即客觀說的圈子，另辟蹊徑呢？源于制度本旨在于保全社會財富，充分發(fā)揮物的利用價值，盡量減少損害發(fā)生，我們認為，應(yīng)當以鄰地權(quán)人知道或應(yīng)當知道為標準。所謂“知道”是指鄰地權(quán)人主觀上切實知曉；所謂“應(yīng)當知道”是以客觀事實為依據(jù)所作的法律推定。關(guān)于異議期限問題，各國民法典均無明文規(guī)定。理論界多認為，鄰地權(quán)人異議之提出為權(quán)利保存行為，即保留其就逾界建筑之請求權(quán)，并非建筑停止之催告。9故對異議期限不作特殊要求，而僅依一般訴訟時效制度。我們認為，該制度誕生于損害較小利益

17、而維護既成事實之巨大利益，故應(yīng)當避免逾界建筑的既成事實或未成事實的擴大，從而盡量降低社會財富之損害。一般應(yīng)當對鄰地權(quán)人的異議有時間限制。如：日本民法第234條明文規(guī)定：“自建筑著手起經(jīng)過一年或其建筑物竣工后，只能請求損害賠償?！蔽覀冋J為，該問題應(yīng)當包括兩個方面：1.符合一定條件，即鄰地權(quán)人不知道也不應(yīng)當知道逾界建筑的事實，也將喪失異議權(quán)；2.鄰地權(quán)人自知道或應(yīng)當知道逾界建筑的事實之日起，經(jīng)過一段時間未提出合法異議，即喪失異議權(quán)。所謂“一定條件”可以從建筑本身的性質(zhì)、已投入資金的數(shù)量、著手工期、完工程度等方面限制。三、逾界建筑的法律效力鄰地權(quán)人對逾界建筑未有合法異議，則無權(quán)請求移去或變更建筑物。

18、鄰地權(quán)人不得請求移去或變更逾界建筑物，實質(zhì)上是依據(jù)法律規(guī)定，以建筑物既成事實為基礎(chǔ)，承認逾界建筑人土地權(quán)利的擴張和鄰地權(quán)人土地權(quán)利的限制。這是法律為保護社會財富而不得已承認的一種既成事實。所以一方面，逾界人權(quán)利擴張和鄰地權(quán)人權(quán)利限制已經(jīng)是土地所有權(quán)本身的內(nèi)容，而不是不動產(chǎn)相鄰各方依法約定而形成的地役權(quán)。另一方面，逾界人權(quán)利擴張和鄰地權(quán)人權(quán)利之限制依賴于逾界建筑存續(xù)的事實而存續(xù)，因逾界建筑的終結(jié)而終結(jié)。逾界建筑終結(jié)后不得再行重建。即便因意外事故使建筑物損毀也不得重建（但可以進行損壞不大的修復），除非逾界建筑人已經(jīng)購買了逾界土地的建筑權(quán)利。土地權(quán)利和建筑物轉(zhuǎn)讓，不影響該制度之效力，繼受人應(yīng)當隨逾界土地權(quán)利之擴張和鄰地土地權(quán)利之限制。在民法中，逾界建筑本來屬于侵權(quán)行為法調(diào)整，只不過考慮到