商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)差異性分析_百度文庫(kù)

1、重慶建筑科研商業(yè)地產(chǎn)的概念商業(yè)地產(chǎn)指用于各種商品零售、批發(fā)、倉(cāng)儲(chǔ)以及餐飲、娛樂(lè)等商業(yè)性經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)型態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模大小各異。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)，如與主題商業(yè)城項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)已成為當(dāng)今中國(guó)的地產(chǎn)熱點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在國(guó)家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的背景下，年月月，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資仍然高達(dá)億元，同比增長(zhǎng)，在建項(xiàng)目面積同比更是增長(zhǎng)。但長(zhǎng)期以來(lái)，由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)造成的商業(yè)不發(fā)達(dá)，在傳統(tǒng)的城市規(guī)劃理論和相應(yīng)的教科書(shū)里，商業(yè)地產(chǎn)一直沒(méi)有列于獨(dú)立的城市要素和地產(chǎn)型態(tài)，而是作為住宅的配套設(shè)施或城市公共設(shè)施存在。從代表公眾利益的需

2、要出發(fā)，政府長(zhǎng)期來(lái)主要把注意力放在住宅地產(chǎn)，所出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管政策，衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康發(fā)展，也都是以住宅地產(chǎn)為標(biāo)尺。與發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)成熟度明顯偏低，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理論遠(yuǎn)沒(méi)有住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理論完善與成熟。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)商業(yè)越來(lái)越發(fā)達(dá)，、現(xiàn)代主題商業(yè)城等大型或超級(jí)商業(yè)航母紛紛出現(xiàn)。在北京、廣州、上海等許多大城市，商貿(mào)服務(wù)業(yè)已成為支柱產(chǎn)業(yè)之一。大型商業(yè)地產(chǎn)再也不是住宅的配套設(shè)施或僅是城市的公共設(shè)施的一部分，而是城市的名片和地標(biāo)，成為獨(dú)立的城市要素和地產(chǎn)型態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)的概念在國(guó)內(nèi)興起才幾年，人們對(duì)它的認(rèn)識(shí)還不夠深刻。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)雖然同屬于房地產(chǎn)，兩者卻有著

3、本質(zhì)區(qū)別。由于沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到兩者的本質(zhì)區(qū)別，開(kāi)發(fā)商往往將以前開(kāi)發(fā)住宅地產(chǎn)的思路套用到商業(yè)地產(chǎn)上。許多發(fā)展商只看到商業(yè)地產(chǎn)的豐厚利潤(rùn)，卻忘了其投資巨大、風(fēng)險(xiǎn)極高、專業(yè)性極強(qiáng)的特點(diǎn)。因而常常草率決策、盲目投資，導(dǎo)致大量商業(yè)物業(yè)空置。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近幾年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)占整個(gè)房地產(chǎn)的竣工面積數(shù)量的左右，但商業(yè)地產(chǎn)空置面積卻占房地產(chǎn)空置面積的左右。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)差異性住宅地產(chǎn)是單一地產(chǎn)，屬于房地產(chǎn)業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)是復(fù)合地產(chǎn)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)差異性分析林蔚作者單位：華南理工大學(xué)建筑學(xué)院摘要：文章從開(kāi)發(fā)面對(duì)對(duì)象、區(qū)位涵義、開(kāi)發(fā)方式、開(kāi)發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)形式、開(kāi)發(fā)投資收益和風(fēng)險(xiǎn)個(gè)方面分析了商業(yè)地

4、產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)差異性。關(guān)健詞：商業(yè)地產(chǎn)；住宅地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；差異性：，：；收稿日期：中圖分類號(hào)：文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：文章編號(hào)：（），地產(chǎn)研究重慶建筑科研（責(zé)任編輯：余詠梅）商業(yè)的復(fù)合，跨房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)。由于兩者行業(yè)屬性不同，亦帶來(lái)兩者開(kāi)發(fā)的差異性，主要表現(xiàn)在下述個(gè)方面。開(kāi)發(fā)面對(duì)對(duì)象不同住宅地產(chǎn)面對(duì)的主要對(duì)象是購(gòu)房者，他們的特點(diǎn)是穩(wěn)定性，業(yè)主一旦入住，就不會(huì)輕易搬家，購(gòu)房者對(duì)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的主要要求是配套設(shè)施和物業(yè)管理服務(wù)。因此，只要開(kāi)發(fā)商能提供完善的配套設(shè)施和優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，住宅開(kāi)發(fā)就會(huì)成功。但是商業(yè)地產(chǎn)則不同，開(kāi)發(fā)商一般要面對(duì)兩種對(duì)象：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和商品消費(fèi)者，他們的特點(diǎn)是流動(dòng)性可來(lái)可走。只有消費(fèi)者愿

5、意常來(lái)商場(chǎng)購(gòu)買商品時(shí)，才會(huì)有經(jīng)營(yíng)者前來(lái)租賃或購(gòu)買商鋪，開(kāi)發(fā)商才有開(kāi)發(fā)收益。因此商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前必須對(duì)商品消費(fèi)者的消費(fèi)方式、消費(fèi)需求、消費(fèi)特點(diǎn)等做認(rèn)真研究，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。區(qū)位的涵義不同從大的方面，區(qū)位指地產(chǎn)項(xiàng)目所處區(qū)域（或城市）；從小的方面，區(qū)位指地產(chǎn)項(xiàng)目在區(qū)域（或城市）中所處的具體位置。但上述的區(qū)位涵義僅是從地理空間位置角度定義區(qū)位，是狹義的區(qū)位，是一般住宅開(kāi)發(fā)的區(qū)位涵義。商業(yè)地產(chǎn)是復(fù)合型地產(chǎn)，其區(qū)位涵義除指項(xiàng)目的具體地理空間位置外，還應(yīng)包含項(xiàng)目位置所處的社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育等環(huán)境或背景因素，也即商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)位是指廣義的區(qū)位。為何住宅開(kāi)發(fā)的區(qū)位僅包含地理空間位置因素，而商

6、業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)位涵義除地理空間位置外還包含項(xiàng)目位置的社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、文化及教育等環(huán)境或背景因素？這是因?yàn)椋阂话闱闆r下，只要地理位置好，配套設(shè)施齊全，住宅就好賣。但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，地產(chǎn)只是基礎(chǔ)，商業(yè)才是關(guān)鍵。只有商業(yè)經(jīng)營(yíng)成功，商場(chǎng)才能出租或出售，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)才會(huì)產(chǎn)生收益。否則商業(yè)地產(chǎn)就成了無(wú)源之水、無(wú)本之木。而商業(yè)項(xiàng)目尤其是大型商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)好壞除了與地理空間位置有關(guān)外，還取決項(xiàng)目位置的社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、文化及教育等環(huán)境或背景因素。另外，住宅開(kāi)發(fā)選址一般是在一個(gè)城市里進(jìn)行選擇，其面臨的社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、文化及教育等環(huán)境或背景是唯一的（或大部分是唯一的，如社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)狀況），沒(méi)有選擇余地

7、，它們自然不包含在區(qū)位（選擇）因素里。而一些商圈覆蓋全省或跨省的大型主題商業(yè)城的選址往往在若干個(gè)城市進(jìn)行選擇，其面臨的社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、文化及教育等環(huán)境或背景因素不是唯一的，有選擇余地，它們自然包含在區(qū)位（選擇）因素里。開(kāi)發(fā)方式不同住宅開(kāi)發(fā)是筑巢引鳳，采用先開(kāi)發(fā)后銷售模式，按照開(kāi)發(fā)商的意愿把房子建好后，再通過(guò)市場(chǎng)營(yíng)銷吸引購(gòu)房者。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)剛好相反，是引鳳筑巢。商業(yè)地產(chǎn)不能套用住宅的先開(kāi)發(fā)后銷售模式，而應(yīng)該先確定經(jīng)營(yíng)模式、入駐商家（主力店）、資金來(lái)源，再根據(jù)主力店商家要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以最大限度地降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)不同住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)包括“選址建設(shè)銷售”，銷售完畢后開(kāi)發(fā)工作就基本結(jié)束，建設(shè)

8、是開(kāi)發(fā)能否成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括策劃選址建設(shè)招商經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都必須考慮對(duì)最終的商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響，商業(yè)經(jīng)營(yíng)才是開(kāi)發(fā)能否成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只要求開(kāi)發(fā)商有一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要求開(kāi)發(fā)商不但有一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，還必須具有商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)形式不同商業(yè)地產(chǎn)是做消費(fèi)的平臺(tái)，有客流量才能有商業(yè)營(yíng)業(yè)量。一般而言，客流在商場(chǎng)留置的時(shí)間越長(zhǎng)，商業(yè)交易的人氣則越旺，營(yíng)業(yè)額就越高。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)主要圍繞提升和留置客流量而考慮：如便捷的到訪交通，寬敞的停車場(chǎng)所，舒適的購(gòu)物環(huán)境，可口的特色小吃店，引人的人文景觀，豐富的娛樂(lè)設(shè)施，等等。打造的是一個(gè)

9、讓消費(fèi)者在吃喝玩樂(lè)過(guò)程中愉快購(gòu)物的消費(fèi)平臺(tái)。而住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)通常只考慮景觀及配套設(shè)施，為的是提高居住的舒適性和方便性。開(kāi)發(fā)投資收益和風(fēng)險(xiǎn)不同從投資角度看，對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資可以獲得兩塊收益：租金收益和轉(zhuǎn)讓收益（取決于區(qū)域地價(jià)上升帶來(lái)的樓價(jià)升值）。住宅地產(chǎn)提供的是生活居住條件，因此租金穩(wěn)定且不會(huì)太高。而商業(yè)地產(chǎn)提供的是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，因此租金隨經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)收入水漲船高。投資住宅地產(chǎn)得到的因區(qū)域地價(jià)上升帶來(lái)的樓價(jià)升值收益在一定區(qū)域內(nèi)是比較平均的，差異不大。而投資商業(yè)地產(chǎn)除了能得到這個(gè)平均樓價(jià)升值收益外，具體地理位置好的商業(yè)地產(chǎn)還能因具體位置的優(yōu)良獲得高額的樓價(jià)升值差價(jià)收益。因此投資商業(yè)地產(chǎn)的收益遠(yuǎn)高過(guò)住宅地產(chǎn)。反之，商業(yè)地產(chǎn)所承受的風(fēng)險(xiǎn)也遠(yuǎn)高于住宅。住宅地產(chǎn)銷售完畢，開(kāi)發(fā)投資收益馬上可以實(shí)現(xiàn)，資金回收快。