房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制研究

1、摘 要房地產(chǎn)，目前在中國(guó)乃至世界，都非常的熱門(mén)，它不僅在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有著重要的作用，還滲透到了每個(gè)老百姓的生活當(dāng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為一種商業(yè)行為，追求利潤(rùn)是天經(jīng)地義的，但如果能在房?jī)r(jià)和利潤(rùn)之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，達(dá)到買(mǎi)賣(mài)雙贏的局面，控制好房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本就非常的有意義。隨著中國(guó)房?jī)r(jià)的不斷上漲，促使政府打壓房?jī)r(jià)和抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的政策正在逐漸完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想要長(zhǎng)期的在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于盈利，就必須重視和控制好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，實(shí)際提高自身成本管理水平，才能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，而不是一味的去提高房?jī)r(jià)，忽略自身問(wèn)題。本文分析了現(xiàn)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目成本控制方面存在的成本意識(shí)普遍較弱，以及成本管理的方法落后，對(duì)決策

2、和招標(biāo)等階段缺乏足夠的重視，管理水平不高等問(wèn)題做出了對(duì)策。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目管理，成本控制，控制招標(biāo)，施工成本目 錄一 引 言.1二 項(xiàng)目成本控制概念（一） 成本控制的起源.2（二） 成本控制的概念與目標(biāo).2（三） 項(xiàng)目成本控制的原則.3三 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本概況（一） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成.4（二） 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn).4四 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的現(xiàn)狀和原因（一） 當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的現(xiàn)狀.5（二） 房地產(chǎn)成本控制中存在的問(wèn)題及原因.5五 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的優(yōu)化方案（一）工程項(xiàng)目成本的控制.7（二）控制設(shè)計(jì)階段的成本.7（三）控制招標(biāo)階段的成本.9（四）項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制

3、.9（五）合理的使用銷(xiāo)售推廣費(fèi)用.10（六）做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后的評(píng)價(jià)工作.11結(jié)束語(yǔ).12參考文獻(xiàn).13所謂的成本控制，就是以本身最小的代價(jià)獲取最大的利益。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)商最直接、最主要的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也是最獲利的商業(yè)活動(dòng)。從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況得知，受企業(yè)內(nèi)部環(huán)境等因素的影響，絕大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只重視市場(chǎng)利潤(rùn)，忽視內(nèi)部支撐，規(guī)范化程度不高，對(duì)于項(xiàng)目成本的管理缺少足夠的認(rèn)識(shí)，造成成本支出過(guò)大，效益低下的不良局面，這也是造成了房?jī)r(jià)過(guò)高的其中一個(gè)原因。項(xiàng)目成本管理方面還有待進(jìn)一步完善和加強(qiáng)。（一） 成本控制的起源 項(xiàng)目成本控制是隨著工廠制度的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，它的起源可以追溯到14世紀(jì)，那時(shí)候，由于

4、意大利、英國(guó)和德國(guó)商業(yè)的發(fā)展，許多人從事獨(dú)資和合伙企業(yè)，從事毛織品生產(chǎn)、書(shū)籍印刷、錢(qián)幣鑄造和其他行業(yè)，希望通過(guò)行會(huì)以外的其他渠道推銷(xiāo)自己的產(chǎn)品。他們的生產(chǎn)和銷(xiāo)售活動(dòng)處于壟斷行會(huì)的控制之下時(shí)，沒(méi)有實(shí)行成本核算的必要。但是，后來(lái)許多商號(hào)和小型廠主發(fā)現(xiàn)，自己不僅與各行會(huì)之間存在著競(jìng)爭(zhēng)，而且他們內(nèi)部也存在著競(jìng)爭(zhēng)，于是，準(zhǔn)確的成本記錄變得必不可少，甚至成為成功的先決條件。這些刺激直接推動(dòng)了項(xiàng)目成本的發(fā)展。 項(xiàng)目成本控制是隨著工廠制度的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，它的起源可以追溯到14世紀(jì)，那時(shí)候，由于意大利、英國(guó)和德國(guó)商業(yè)的發(fā)展，許多人從事獨(dú)資和合伙企業(yè)，從事毛織品生產(chǎn)、書(shū)籍印刷、錢(qián)幣鑄造和其他行業(yè)，希望通過(guò)行會(huì)以外

5、的其他渠道推銷(xiāo)自己的產(chǎn)品。他們的生產(chǎn)和銷(xiāo)售活動(dòng)處于壟斷行會(huì)的控制之下時(shí)，沒(méi)有實(shí)行成本核算的必要。但是，后來(lái)許多商號(hào)和小型廠主發(fā)現(xiàn)，自己不僅與各行會(huì)之間存在著競(jìng)爭(zhēng)，而且他們內(nèi)部也存在著競(jìng)爭(zhēng)，于是，準(zhǔn)確的成本記錄變得必不可少，甚至成為成功的先決條件。這些刺激直接推動(dòng)了項(xiàng)目成本的發(fā)展。 （二）成本控制的概念與目標(biāo)所謂成本控制，就是指在項(xiàng)目成本形成的過(guò)程中，以控制人、材、機(jī)消耗和費(fèi)用支出，降低工程成本，達(dá)到預(yù)期的項(xiàng)目成本目標(biāo)，所進(jìn)行的成本預(yù)測(cè)、計(jì)劃、實(shí)施、核算、分析、考核、整理成本資料與編制成本報(bào)告等一系列的活動(dòng)1。成本控制的目標(biāo)有三個(gè)層次，首先，通過(guò)成本控制配合企業(yè)的戰(zhàn)略選擇與實(shí)施，以低成本為依托，

6、通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，最終擴(kuò)大企業(yè)的利潤(rùn)，幫助企業(yè)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；其次，利用資源、成本、質(zhì)量、數(shù)量、價(jià)格之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，配合企業(yè)獲得利潤(rùn)最大化。最后，是降低成本。成本控制目標(biāo)的三個(gè)層次都貫穿著成本降低的要求，在許多情況下，單純強(qiáng)調(diào)低成本不一定能代表經(jīng)濟(jì)上的合理性，因而需要將成本及成本相關(guān)的變量因素聯(lián)系起來(lái)加以考察。成本控制的總體目標(biāo)是為施工企業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)服務(wù)。通過(guò)為施工企業(yè)及外部相關(guān)利益者提供各種成本管理信息和相關(guān)經(jīng)濟(jì)信息。提供決策1 李玉洲. 輕松成本管理. 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社.2003：25建議，以及通過(guò)各種經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、組織手段提高成本控制水平2。成本控制中又包括工程項(xiàng)目成本控

7、制，它包括工程項(xiàng)目成本的合理確定和有效控制量方面，工程項(xiàng)目成本的確定實(shí)際上就是確定工程項(xiàng)目投資額或者成本的目標(biāo)和計(jì)劃值，因此工程項(xiàng)目成本的確定是工程項(xiàng)目成本控制的前提。（三）項(xiàng)目成本控制的原則傳統(tǒng)的成本控制概念主要是對(duì)建設(shè)施工的建安成本進(jìn)行控制， 其主要方法是在項(xiàng)目成本的形成過(guò)程中，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開(kāi)支進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時(shí)糾正將要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用控制在計(jì)劃成本的范圍之內(nèi)，以保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，達(dá)到成本控制目的，降低項(xiàng)目成本，提高經(jīng)濟(jì)效益3。在現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，首先拋開(kāi)地價(jià)不談，項(xiàng)目的抉擇與產(chǎn)品的定位、檔次以及方案設(shè)計(jì)等其他各項(xiàng)影響因素是

8、投資控制與成本變化的關(guān)鍵，建筑安裝成本的高低一般也就大體確定，建安成本的成本信息和控制技術(shù)比較透明和成熟，實(shí)際上可控制的成本并不是很多。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制概念中，講究的是全面控制，全面控制的含義包括兩個(gè)方面：一是全程控制、二是全員控制4。全程控制講的是從項(xiàng)目的投資決策起就開(kāi)始進(jìn)行控制，考察項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)以及項(xiàng)目的可行性與風(fēng)險(xiǎn)性，在項(xiàng)目的可行性基礎(chǔ)上，保證功能使用的具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的前提條件下進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，項(xiàng)目的投資決策與方案設(shè)計(jì)師項(xiàng)目投資成本控制的關(guān)鍵所在，將成本發(fā)生過(guò)程中的事控制前置為事前控制，當(dāng)然建設(shè)過(guò)程中的成本控制也是成本管理的重要組成部分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本控制中常講的“房地

9、產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算為基礎(chǔ)”包含著四種含義：一是該投資行不行，二是該花的要花，三是該花的部分必須加以合理的控制與審核，實(shí)踐表明不同的組織架構(gòu)體現(xiàn)著不同的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，員工的主管能動(dòng)性、成本控制的思想和工作方法不是靠空洞的說(shuō)教和強(qiáng)迫式的灌輸，也不是靠自覺(jué)意識(shí)的提高，而是依靠具有一定活力的管理制度和管理模式實(shí)現(xiàn)的?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綜合性和系統(tǒng)性都比較強(qiáng)，因此現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制有兩個(gè)根本性的原則：一是全面控制原則，二是重點(diǎn)控制原則5。全面控制，尤其是全程控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制最為重要的管理原則，在此基礎(chǔ)2 吳鼎賢. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù). 中國(guó)水利水電出版社.2004：473 趙晶. 房地產(chǎn)施工項(xiàng)目管理

10、中的成本控制. 會(huì)計(jì)之友.2004(6：17-184 王運(yùn)道. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程成本控制. 技術(shù)經(jīng)濟(jì).2001(2：10-135 李達(dá)照. 淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)羨慕管理的成本控制. 四川建材.2006(2：29上的成本控制必須有的放矢，進(jìn)行重點(diǎn)管理。就過(guò)程來(lái)看，首先要抓好立項(xiàng)階段和方案設(shè)計(jì)階段的投資控制，其次是施工階段的成本控制。施工階段的成本控制也要區(qū)分重點(diǎn)與次重點(diǎn)6。必須將有限的精力放在最為重要的環(huán)節(jié)上，否則，就會(huì)造成人、財(cái)、物的浪費(fèi)。只有深刻理解和把握兩個(gè)原則的關(guān)系，才能正確處理各項(xiàng)控制原則的關(guān)系。三 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本概況（一） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)商人為開(kāi)發(fā)一定數(shù)

11、量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為三個(gè)部分：土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的八成。其中土地費(fèi)用也是比較重要的。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房地產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本，以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。（二） 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，直接進(jìn)行包括住宅、廠房、辦公、旅游、娛樂(lè)等社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)服務(wù)所需房屋的建設(shè)，以及土地的開(kāi)發(fā)，為社會(huì)生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為

12、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1地理位置的固定性。土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)及使用，均具有不可變動(dòng)的地理位置，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是必須考慮到地區(qū)差異，考慮到就地開(kāi)發(fā)土地，就地建房，就地經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售，就地使用獲利的可能性及投資收益。2開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。土地及建筑物作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的內(nèi)容，一般體量較大，工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性，有相應(yīng)的時(shí)間要求。而且，項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)復(fù)雜，也影響著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期。3受?chē)?guó)家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為特許的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)方方面面的綜合開(kāi)發(fā)活動(dòng)和過(guò)程，事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和國(guó)計(jì)民生，必須也只能通過(guò)國(guó)家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正周上健康

13、發(fā)展的道路。目前，為規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程，已制定了許多相關(guān)的政策法規(guī)，如房地產(chǎn)管理法、工程承包法、合同法及建筑裝飾材料安全標(biāo)準(zhǔn)等。 6 王玉紅. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì). 東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社.2003：664風(fēng)險(xiǎn)較大。由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，很容易受到國(guó)家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)需求變化及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等方面的影響；在項(xiàng)目建設(shè)期間，隨著時(shí)間的推移，建筑材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等有可能發(fā)生變動(dòng)，從而影響項(xiàng)目的投資額；當(dāng)公共利益需要時(shí)，可能遇到強(qiáng)制性征收、停止使用或限期拆除等情況四 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的現(xiàn)狀和原因（一） 當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的現(xiàn)狀當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的現(xiàn)狀是：1首先，在保留了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)

14、時(shí)期的有益經(jīng)驗(yàn)和克服了其中的不足之處，在借鑒西方先進(jìn)的成本控制模式的基礎(chǔ)上，我國(guó)的成本控制實(shí)踐得到了迅速的發(fā)展。2 其次，在觀念上發(fā)生了很大變化 ，對(duì)成本控制有了比較深入的了解，明確認(rèn)識(shí)到要學(xué)習(xí)借鑒科學(xué)有效的管理方法和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，博取眾長(zhǎng)，為己所用。同時(shí)要結(jié)合國(guó)情，加以吸收和深化。3 成本管理工作向技術(shù)領(lǐng)域擴(kuò)展，成本控制滲透到成本管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。一些企業(yè)推行了成本目標(biāo)管理、價(jià)值工程和產(chǎn)品質(zhì)量成本管理，取得了有益的經(jīng)驗(yàn)和成果。4 對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)品成本核算作了改革，以充分發(fā)揮成本核算的作用，成本管理劃小核算單位，推行了責(zé)任成本制度7。我國(guó)經(jīng)過(guò)幾十年的成本管理與實(shí)踐的探索，從理論上形成一套關(guān)于成本預(yù)測(cè)、決策

15、、核算、控制、監(jiān)督及考核的管理體系，但是建筑企業(yè)在運(yùn)用這些方法進(jìn)行成本控制時(shí)，還存在著諸多問(wèn)題，缺乏適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要的成本控制方法。（二） 房地產(chǎn)成本控制中存在的問(wèn)題及原因雖然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時(shí)間僅有十幾年，但發(fā)展速度較快，為我國(guó)安居工程作了很打的貢獻(xiàn)。但到現(xiàn)在為止，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展還不夠成熟，還有很多地方需要完善和改進(jìn)。在成本控制方面，我國(guó)房地產(chǎn)商通常只重視施工階段的成本控制，而對(duì)決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等階段的成本控制缺乏足夠的重視。特別是有些房地產(chǎn)商故意壓低設(shè)計(jì)費(fèi)用，沒(méi)有涉及成本控制的概念，人為的壓低了設(shè)計(jì)費(fèi)用就是降低了成本，或者在決策階段不重視可行性研究和決策，不重視投資決策的管理，

16、這些重要的成本控制方法和措施經(jīng)常被流于7 張永強(qiáng). 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制. 江蘇企業(yè)管理.2003(6：33-34形式。經(jīng)分析研究，我國(guó)許多房地產(chǎn)商只重視“顯成本”的控制， 而對(duì)“隱成本”不加以重視，結(jié)果造成了很多房地產(chǎn)商之得意于設(shè)計(jì)成本費(fèi)用的減少卻反而增加了其后工程成本的造價(jià)，使得成本實(shí)際卻大大增加。造成這些問(wèn)題的主要原因是房地產(chǎn)商缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略思想，沒(méi)有從全局的眼光去看待問(wèn)題8。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段都是相互聯(lián)系的，一環(huán)扣一環(huán)，忽略任何一個(gè)階段都不行，目前我國(guó)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了以下幾個(gè)問(wèn)題：1不重視決策階段的成本控制。決策階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制非常重要的一個(gè)階段。雖然決策階段發(fā)生的成

17、本費(fèi)用較少，但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制額起著非常重要的作用，此階段所做的項(xiàng)目策劃書(shū)、投資估算是投資決策的重要依據(jù)，它將直接影響一個(gè)項(xiàng)目的成敗。但由于近十多年我國(guó)房地產(chǎn)益智處于賣(mài)方市場(chǎng)，存在暴利現(xiàn)象，因而很多房地產(chǎn)商部重決策的成本控制，只重視修房子、買(mǎi)房子，而忽略了策劃的重要性。2只重視施工階段的成本控制，不重視設(shè)計(jì)階段的成本控制。施工階段可能是成本投入最明顯的一個(gè)階段，應(yīng)該說(shuō)是比較重要的一個(gè)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目工程施工階段非常重視。但設(shè)計(jì)階段沒(méi)預(yù)算好，施工階段的成本就不用說(shuō)了。目前的設(shè)計(jì)人員，大部分對(duì)“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的理解不正確。設(shè)計(jì)單位內(nèi)部，技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分離，工程設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)人員的事，造價(jià)師概

18、預(yù)算人員的事情，兩者難以結(jié)合起來(lái)。由于上述幾點(diǎn)原因，再加上開(kāi)發(fā)商普遍缺乏對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行監(jiān)控的能力，往往使施工圖設(shè)計(jì)保守或不合理，從而造成浪費(fèi)。3不重視計(jì)劃和管理，導(dǎo)致成本失控。長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)考法企業(yè)缺乏對(duì)計(jì)劃重要作用的認(rèn)識(shí)。計(jì)劃一般按長(zhǎng)期計(jì)劃、年度計(jì)劃和作業(yè)計(jì)劃。很多企業(yè)認(rèn)為長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃太遙遠(yuǎn)，時(shí)間太長(zhǎng)，從而忽略了對(duì)長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃的制定和實(shí)施。這一錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的直接影響是：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，走一步算一步。往往使企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)失去連續(xù)性，甚至出現(xiàn)“斷層”現(xiàn)象，企業(yè)的管理松懈也是成本失控的重要原因，管理活動(dòng)效能低下，資源沒(méi)有得到合理的利用。在評(píng)估成本支出時(shí)，材料利用率低、設(shè)備效用差、技術(shù)及產(chǎn)品儲(chǔ)備不足

19、、價(jià)值轉(zhuǎn)移和戒指增值過(guò)程的無(wú)用環(huán)節(jié)、資源浪費(fèi)等往往令人怵目驚心。 8 Jack Gido.Jame P.Clements Successful Project Management.USA：Thomson Learningpublishing.2002：200-2214招標(biāo)投標(biāo)沒(méi)有真正起到成本控制的作用。建設(shè)工程實(shí)行招投標(biāo)，是我國(guó)建筑管理體制和經(jīng)營(yíng)方式的一項(xiàng)重大改革，有利于降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，防止腐化現(xiàn)象的產(chǎn)生，特別是現(xiàn)階段，一方面是建設(shè)項(xiàng)目成本國(guó)搞 ，樓價(jià)高居不下；另一方面是商品房施工質(zhì)量堪憂(yōu)，成為消費(fèi)者投訴的主要目標(biāo)之一。通過(guò)實(shí)行招投標(biāo)以降低造價(jià)，保證質(zhì)量，

20、缺失有其必要性和現(xiàn)實(shí)性9。由此可見(jiàn)，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本管理不夠重視，或者想要控制卻沒(méi)有找到科學(xué)的方法，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本過(guò)高，成本控制不理想，因此，有必要研究發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的關(guān)鍵，從實(shí)際出發(fā)，在房地產(chǎn)企業(yè)建立一個(gè)完整、科學(xué)的成本控制體系。五 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的優(yōu)化方案（一）工程項(xiàng)目成本的控制1設(shè)計(jì)階段是建設(shè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段。設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的關(guān)鍵，它對(duì)工程造價(jià)、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。按國(guó)際上一些數(shù)據(jù)，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建設(shè)項(xiàng)目總投資的1%以下，但設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)70%以上，由此可見(jiàn)設(shè)計(jì)在整個(gè)工程建設(shè)成本控

21、制中具有何等重要的作用。將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制運(yùn)用到設(shè)計(jì)階段。要有多個(gè)設(shè)計(jì)單位投標(biāo)從中擇優(yōu)選定最佳的設(shè)計(jì)方案，并吸收未中標(biāo)單位好的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，取各家之長(zhǎng)，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的目。這樣才有利于工程成本的控制，使中標(biāo)的設(shè)計(jì)方案能夠達(dá)到預(yù)定的成本控制目標(biāo)。2實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理。設(shè)計(jì)監(jiān)理通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)的審查，提出改進(jìn)意見(jiàn)，設(shè)計(jì)院應(yīng)采納其合理的建議，無(wú)償進(jìn)行改正。3防止設(shè)計(jì)階段與工程竣工驗(yàn)收相脫節(jié)。設(shè)計(jì)單位應(yīng)保證其設(shè)計(jì)能通過(guò)相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收，防止工程施工完畢而不能通過(guò)驗(yàn)收及浪費(fèi)工程費(fèi)用。4建立獎(jiǎng)懲制度。無(wú)論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應(yīng)適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，以激勵(lì)各方人員設(shè)法降低工程成本10。（二）控制設(shè)計(jì)階

22、段的成本1設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化 。設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化是設(shè)計(jì)階段的首要任務(wù)，它對(duì)工程9 殷董濤. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行項(xiàng)目質(zhì)量管理與成本控制. 現(xiàn)代商業(yè).2007：26-3110 馮偉. 論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面成本管理與控制. 四川建筑.2005(05建設(shè)成本有著舉足輕重的作用11。設(shè)計(jì)方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。比如在寫(xiě)字樓的建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)，通過(guò)優(yōu)化建筑造型，裝修方案、標(biāo)準(zhǔn)層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再設(shè)備選型方面，再保證技術(shù)可行的基礎(chǔ)上，如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設(shè)計(jì)時(shí)，通過(guò)合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對(duì)降低工程成本起到了事半功倍的效果。

23、如某國(guó)際大廈項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)地下停車(chē)場(chǎng)柱網(wǎng)及交通路線的優(yōu)化設(shè)計(jì)，增加了約15的停車(chē)位，降低了停車(chē)位的單位工程成本。在此項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點(diǎn)，規(guī)劃成獨(dú)具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過(guò)提高對(duì)回填土工程的技術(shù)要求，為后期的地基處理節(jié)省了投資12。2 實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制項(xiàng)目工程造價(jià)。限額設(shè)計(jì)就是按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和投資估算，控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)的總概算，去控制施工圖的設(shè)計(jì)。實(shí)施限額設(shè)計(jì)，強(qiáng)化設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，是控制設(shè)計(jì)“鍍金”的有效方法。一旦設(shè)計(jì)獲得批準(zhǔn)，應(yīng)嚴(yán)格控制變更程序，不輕易變更設(shè)計(jì)，以保證投資

24、限額不輕易突破。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門(mén)積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。設(shè)計(jì)不精、深度不夠是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的一大通病。迭也是直接導(dǎo)致工程造價(jià)增加的一大不確定因素。頻繁的設(shè)計(jì)變更帶來(lái)工程造價(jià)的失控，因此，必須對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)確定設(shè)計(jì)限額，并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制。一種可以類(lèi)比的方法是，利用同類(lèi)建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，為降低工程造價(jià)奠定基礎(chǔ)。3 前期造價(jià)分析 。通常設(shè)計(jì)階段成本控制的具體程序是：專(zhuān)題調(diào)研設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)一方案設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審。由于關(guān)注點(diǎn)的不同，設(shè)計(jì)單位往往對(duì)工程成本控制的重視程度不如開(kāi)發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開(kāi)發(fā)單位牽頭，由設(shè)計(jì)單位

25、來(lái)實(shí)現(xiàn)。開(kāi)發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)前，要組織力量對(duì)成本可控敏感的部分進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研，通過(guò)考察相關(guān)項(xiàng)目、收集最新技術(shù)資料，組織專(zhuān)題專(zhuān)家會(huì)等方式，與設(shè)計(jì)單位共同完成。在確定項(xiàng)目技術(shù)方案的同時(shí)，確定成本控制目標(biāo)。還可采用定額設(shè)計(jì)的方式，在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中。把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設(shè)計(jì)單位。及時(shí)組織圖紙會(huì)審，從設(shè)計(jì)、工程，銷(xiāo)售等多角度對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行可行性分析。據(jù)統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建筑工程總費(fèi)用的1左右，但正是這1的設(shè)計(jì)費(fèi)用決定了幾乎全部后期的工11 鐘文. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制淺析. 廣東建材.2007(3：47-4912 武育秦. 建筑工程經(jīng)濟(jì)與管理. 武漢工業(yè)大學(xué)出版社.1997：12-

26、15程建設(shè)費(fèi)用，由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)階段的成本控制在整個(gè)項(xiàng)目投資中的重要性13。在設(shè)計(jì)階段，造價(jià)人員的工作重點(diǎn)是通過(guò)造價(jià)分析，協(xié)助技術(shù)人員按技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法和價(jià)值工程原理選擇最佳設(shè)計(jì)方案。（三）控制招標(biāo)階段的成本建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行工程招投標(biāo)制，既能引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，降低工程造價(jià)，又能防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。在工程項(xiàng)目材料設(shè)備的采購(gòu)過(guò)程中，為了保證中標(biāo)價(jià)的合理性，防止不合理或非實(shí)質(zhì)性報(bào)價(jià)中標(biāo)，在開(kāi)發(fā)的綜合樓項(xiàng)目中幕墻、消防器材、水泵等投資額較大的子項(xiàng)目，采用低-價(jià)中標(biāo)的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標(biāo)價(jià)的現(xiàn)象，又可以避免“低價(jià)中標(biāo)”導(dǎo)致“低質(zhì)工程”的出現(xiàn)。首先在參加投標(biāo)的企業(yè)中選取34家規(guī)模較大、信譽(yù)度較

27、高、質(zhì)量有保障、品牌有一定知名度的企業(yè)作為投標(biāo)人。在招投標(biāo)辦的監(jiān)督下采用了詢(xún)標(biāo)的形式進(jìn)行投標(biāo)。投標(biāo)的程序是：先由投標(biāo)方自主報(bào)價(jià)，抽簽決定詢(xún)標(biāo)順序后，進(jìn)行第一次詢(xún)標(biāo)，詢(xún)問(wèn)投標(biāo)方的最高降價(jià)幅度。然后進(jìn)行第二次詢(xún)標(biāo)，以最終確認(rèn)投標(biāo)各方的最后報(bào)價(jià)。這樣既給投標(biāo)方一定的時(shí)間考慮，又使投標(biāo)人有一種無(wú)形的壓力，追使企業(yè)盡量壓縮自己的利潤(rùn)空間。如(生活水泵的采購(gòu) ，我們就是以第一輪低干報(bào)價(jià)的30，第二輪又降3的價(jià)格最終成交。（四）項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制項(xiàng)目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個(gè)方面：1公開(kāi)招投標(biāo)。采用招標(biāo)方式選擇工程承包單位與材料供應(yīng)商在選擇工程項(xiàng)目的承包單位

28、和材料設(shè)備的供應(yīng)商時(shí)，進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)是控制工程成本的最有效辦法。在招投標(biāo)過(guò)程中，充分利用項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢(shì)及相互競(jìng)爭(zhēng)、可以獲得最優(yōu)惠價(jià)格，特別是對(duì)于影響力大的重點(diǎn)項(xiàng)目，往往投標(biāo)單位會(huì)根據(jù)規(guī)模效益及社會(huì)效益以低于常規(guī)造價(jià)的價(jià)格報(bào)標(biāo)，同時(shí)盡量使更多的總承包商和材料供應(yīng)商入圍。14 王忠偉. 房地產(chǎn)成本優(yōu)化控制. 開(kāi)發(fā)建設(shè).2006(2：18-222合同簽署要嚴(yán)密 。簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。在國(guó)際慣例中，業(yè)主常常聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢(xún)公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件，合同文本，對(duì)承包商的制約條款幾乎達(dá)到無(wú)所不包的地步，防止施工單位進(jìn)場(chǎng)后以工期緊、場(chǎng)地狹小、設(shè)

29、計(jì)選型的品牌型號(hào)不明確等為借口，進(jìn)行各種各樣的索賠。如施工單位常常會(huì)在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請(qǐng)，要求增加工程費(fèi)用，如果合同中預(yù)告了合同報(bào)價(jià)充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報(bào)價(jià)的條款，就能有效地杜絕這類(lèi)費(fèi)用的增長(zhǎng)，比如在設(shè)備安裝預(yù)算中，由于不同的品牌型號(hào)價(jià)格出入很大，如果在合同中的條款及相關(guān)附件中描述模糊，就很容易在施工過(guò)程中被“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)，造成不良后果。利用好“嚴(yán)密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計(jì)，在這一點(diǎn)上需要多借鑒國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)。3提高工程變更的預(yù)見(jiàn)性 。在項(xiàng)目建設(shè)

30、過(guò)程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價(jià)人員應(yīng)密切配合，嚴(yán)格控制洽商變更的發(fā)生，但由于工程項(xiàng)目周期長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜等特點(diǎn)，項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中不可避免會(huì)發(fā)生變更。一股從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更3類(lèi)。對(duì)于大的洽商變更，必須事先做詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析這時(shí)要充分利用設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，并就其對(duì)工程成本的影響做出評(píng)價(jià)，綜合各方意見(jiàn)后方能最后確定是否實(shí)施該洽商變更。變更設(shè)計(jì)必須在合同條款的約束下進(jìn)行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價(jià)仍執(zhí)行合同中已有的單價(jià)，如合同中無(wú)此單價(jià)或因變更帶來(lái)的變化，應(yīng)按合同條款進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)承包商提出的單價(jià)分析數(shù)據(jù)，監(jiān)理工程師審定

31、，業(yè)主認(rèn)可后，按認(rèn)可的單價(jià)執(zhí)行。4結(jié)算審核要細(xì)致 。工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價(jià)的最終依據(jù)，也是建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)。核對(duì)合同條款只有按合同要求完成全部工程并驗(yàn)收合格才能列入竣工結(jié)算，并在結(jié)算過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行合同約定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格和優(yōu)惠條款等。（五）合理的使用銷(xiāo)售推廣費(fèi)用銷(xiāo)售推廣費(fèi)用指用于和銷(xiāo)售推廣有關(guān)的銷(xiāo)售中心、樣板房、現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告宣傳、銷(xiāo)售資料、推廣活動(dòng)等的所有費(fèi)用。使用好銷(xiāo)售推廣費(fèi)用非常重要，因?yàn)檫@不但關(guān)系到花錢(qián)的多少，項(xiàng)目成本的高低，還影響樓盤(pán)的銷(xiāo)售。弄得不好，錢(qián)花了，預(yù)期效果沒(méi)達(dá)到，還

32、得花錢(qián)做廣告，使成本上升，資金回籠又不理想，形成惡性循環(huán)；而銷(xiāo)售推廣費(fèi)用使用得好時(shí)，則會(huì)起到一兩撥千斤的作用。所以要充分研究市場(chǎng)，講究銷(xiāo)售推廣策略，讓所花的推廣費(fèi)用產(chǎn)生最佳效果。（六）做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后的評(píng)價(jià)工作一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，應(yīng)作好項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)工作，主要包括項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)成本分析，收益分析，建安成本分析，前期費(fèi)用成本分析，策劃銷(xiāo)售成本分析等15。這樣一方面可以總結(jié)項(xiàng)目的成敗得失，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；一方面可以得到一些經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，為今后其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期成本預(yù)測(cè)和成本控制提供參考依據(jù)。15 趙永明. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制研究. 哈爾濱工程大學(xué).2007：56-59結(jié)束語(yǔ) 在市場(chǎng)日益規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，解決