崇州美嶺湖健康城項目可研報告2-1

1、 崇州美嶺湖 國際健康城項目可行性研究報告 四川美嶺湖健康城置業(yè)有限公司 2015年02月目 錄一、項目背景2（一）政策背景2（二）社會背景3二、項目概況4（一）概述4（二）項目地理位置6（三）項目相關工作現(xiàn)狀7（四）項目初步構(gòu)想8（五）項目社會意義9三、項目規(guī)劃及建設周期9（一）項目規(guī)劃9（二）項目建設周期10（三）項目分步計劃10四、項目建設資金投資10（一）項目資金需求計劃10（二）項目資金籌措計劃12五、運營與銷售13（一）概述13（二）運營與銷售收入14（三）投資回收期23六、項目投資風險與規(guī)避措施25（一）政策風險 25（二）財務風險25（三）市場風險25（四）經(jīng)營風險26七、 總

2、論（一）社會效益 26（二）企業(yè)效益27（三）結(jié)論27一、項目背景（一）政策背景當前，我國已提前步入老齡化社會，養(yǎng)老問題已成為社會民生重大問題之一，它關系家庭的倫理與和諧，影響社會的穩(wěn)定與發(fā)展，已引起國家高度重視。2013年8月16日，李克強總理主持召開的國務院常務會議提出:要推動社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的“主角”。把服務億萬老年人的“夕陽紅”事業(yè)，打造成“蓬勃發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)”?；诖?，相關部門出臺了系列政策。1、 國務院政策國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見對完善稅費優(yōu)惠政策規(guī)定，對養(yǎng)老機構(gòu)提供的養(yǎng)護服務免征營業(yè)稅，對營利性養(yǎng)老機構(gòu)建設要減半征收有關行政事業(yè)性收費，對養(yǎng)老機構(gòu)提供養(yǎng)老服

3、務也要適當減免行政事業(yè)性收費，養(yǎng)老機構(gòu)用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價格執(zhí)行。2、 國土資源部政策 為貫徹國務院的意見，國土資源部出臺 養(yǎng)老服務設施用地指導意見，明確提出：入住老人的住房、康復醫(yī)院、餐廳等可確定為養(yǎng)老服務設施用地；老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業(yè)性設施占用土地，不屬于養(yǎng)老服務設施用地。養(yǎng)老服務設施用地租賃期限最長可達50年。老年公寓、宿舍等居住用房，限定在40平方米以內(nèi)。老年公寓、宿舍出租服務合同最長不能超過5年。3、 地方政策 成都市人民政府關于加快社會養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展的意見 指出，大型綜合型養(yǎng)老機構(gòu)的建設規(guī)模應不低于30張床位，每張床位綜合建筑面積為3040平方米；

4、養(yǎng)老服務設施部分建筑按50%收取基礎設施配套費。生活服務設施用地面積不得超過項目總用地面積的20%，其供地起始價不得低于土地整理成本或基準地價；對通過招商引資新建的特別重大社會化養(yǎng)老機構(gòu)建設項目用地，可采取政府“一事一議”的方式研究解決。因城市規(guī)劃改變土地使用條件（含增加容積率）用作養(yǎng)老機構(gòu)建設項目的，其收取的土地出讓收入按改變前后土地使用條件評估價差額的60%收取。對新建的社會化養(yǎng)老機構(gòu)，按照每張床位10000元的標準給予一次性建設補貼。對社會化養(yǎng)老機構(gòu)收住成都市戶籍老年人的，按照每人每月100元的標準給予服務性床位補貼。（二）社會背景通常，65歲以上的人口比例超過總?cè)丝诘?%，就被稱為“老

5、齡社會”，而超過14%就被稱為“老齡化社會”。2010年，我國65歲以上的人口比例占總?cè)丝诘?.5%；截至2013年底，全國60歲及以上老年人口20243萬人，占總?cè)丝诘?4.9%。其中每千名老年人僅擁有養(yǎng)老床位數(shù)25張。我國面臨嚴重的人口老齡化趨勢，養(yǎng)老床位十分缺乏。通過對成都養(yǎng)老情況的調(diào)查、了解，成都養(yǎng)老市場情況如圖1： 圖1：成都養(yǎng)老市場情況成都現(xiàn)有備案養(yǎng)老院共計96家，95%以上屬小規(guī)模，一般只有幾十到數(shù)百個床位，遠遠不能緩解養(yǎng)老床位的需求；成都市60歲及以上老年人口為2355823，按25%有養(yǎng)老床位需求計算，床位需求為588955，床位缺口為523326張，缺口占比88.9%。截止

6、2014年11月，成都市運營和籌建的養(yǎng)老床位達到60000多張，其中公辦的包括城市福利機構(gòu)和農(nóng)村敬老機構(gòu)，占30000多張，而另一半數(shù)量則來自民辦養(yǎng)老機構(gòu)。預計到2015年底，我市60歲以上老年人口將達到244.8萬人，占全市戶籍總?cè)丝诘?9.15%以上。成都市2013年投資1億元建成6家公建民營養(yǎng)老機構(gòu)，新增民辦養(yǎng)老機構(gòu)和社區(qū)居家養(yǎng)老服務中心153家，新籌建養(yǎng)老床位1.2萬張。2014年成都市計劃啟動第二批公建民營養(yǎng)老機構(gòu)建設，鼓勵支持民建民營養(yǎng)老機構(gòu)建設，發(fā)展村（社區(qū)）居家養(yǎng)老服務中心，新增籌建養(yǎng)老床位7000張。成都作為四川的省會城市，從政府、軍隊、高校、醫(yī)院、中石油等企事業(yè)單位退休的員

7、工超過一半的擁有3000元/月以上的退休收入。成都60歲及以上老年人口為2355823，其中至少有10%有能力享受較高品質(zhì)的退休生活，而他們大多數(shù)目前還是居家養(yǎng)老，主要原因是沒有能吸引他們的高品質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)。二、項目概況（一）概述2008年地震后，為了抓住投資機遇，推動地方經(jīng)濟的發(fā)展，在崇州市政府相關部門的引導與決策下，我三葉集團公司下屬全資子公司“重慶市科園綠化工程有限責任公司”應當?shù)卣猩萄?，參與了美嶺湖國際健康城項目所在地塊的投資合作，至2014年，我司已前后投資近6000萬元人民幣用于土地流轉(zhuǎn)和環(huán)境打造。為更好地開展工作，我“三葉集團公司”近期專門在崇州市成立了“四川美嶺湖健康城置

8、業(yè)有限公司”，以全面承繼原三葉集團下屬全資子公司“重慶科園綠化工程有限公司”對本項目地塊的所有權利和義務，全面負責本項目的投資開發(fā)。項目總規(guī)占地1280畝，除上千畝流轉(zhuǎn)土地外，其中有規(guī)劃建設用地256畝，擬建項目總建筑面積約40萬平米。建成以后，項目不僅坐擁綠樹成陰的千畝生態(tài)公園，還將被萬畝濕地公園環(huán)繞，是名副其實的“公園式健康養(yǎng)老住區(qū)”。項目整體定位：國際化高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)城美嶺湖國際健康城。我公司擬依托國際、國內(nèi)資本平臺，與國內(nèi)外大型企業(yè)緊密合作，選址“成都后花園”崇州，決心在此建設一座以養(yǎng)生養(yǎng)老為主題的“國際化的健康之城”。（以下簡稱：康城）康城為滿足對養(yǎng)老有高品質(zhì)追求人群的需求，從內(nèi)部設施

9、、外部環(huán)境、到產(chǎn)業(yè)配套、人文活動等，都將彰顯新一代老年人對高品質(zhì)養(yǎng)老生活的追求；項目將建成老年人理想的養(yǎng)老福居之地，成為一個讓新時代老年人向往的地方?；陧椖靠傮w定位，配套產(chǎn)業(yè)應與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高度融合，對高端富有的老年人有極強的吸引力；能滿足探視老人的中青年的生活習俗及愛好所需；能達到與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈相關的休閑旅游的體驗與效果。項目打造宗旨：以住養(yǎng)為主，醫(yī)養(yǎng)、護養(yǎng)為輔，建設成為高端養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)服務的，具一流旅游環(huán)境的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。 本報告根據(jù)項目占地1280畝，其中建設用地256畝的總體規(guī)模，對項目的相關情況、地理位置、各種子項目的市場需求、項目建設的資金回收期、對 康城項目整體的可行性進行分析：（二）項

10、目地理位置 本項目位于“成都后花園”崇州。項目地潛在的養(yǎng)老客戶基數(shù)大，地理位置優(yōu)越。清澈的羊馬河環(huán)繞項目地而過，水流充沛，沿河風光怡人，土壤肥沃、氣候宜人。本項目北有廣州嘉裕集團五星級度假酒店和5000畝濕地公園、南有成新蒲城際快速鐵路和車站、西臨眾多花卉苗木基地、東臨清澈見底的羊馬河、地塊東南邊有約1000畝的生態(tài)湖面、東北羊馬河對岸即是四川省水利職業(yè)學院和奧普濕地文化長廊和三國文化城。項目所在地距成都繞城高速25公里，離雙流國際機場約35公里，位于天府之國的腹心。有國道1條，省道1條，成溫邛高速公路貫穿崇州全境。已建成的川西旅游環(huán)線、懷華路崇州段、崇雙貨運大道、以及光華大道大邑延伸線崇州段

11、已全線貫通。正在建設的成都第二繞城高速公路、成溫邛快速通道及成蒲快鐵預計2015年通車直達崇州。項目地塊臨靠崇州崇陽大道，交通便利且具有極佳的展示面。如圖1所示：圖1：項目位置項目所在地羊馬鎮(zhèn)是成都市14個優(yōu)先發(fā)展重點鎮(zhèn)之一，項目位于羊馬鎮(zhèn)南部區(qū)域，地勢平坦，海拔在559.1620.5m之間。年平均降雨量990mm，年平均氣溫16，使其形成雨量充沛、四季分明、夏無酷暑、冬無嚴寒、無霜期長的氣候特點。羊馬河獨特的生態(tài)濕地資源，在成都市范圍內(nèi)獨一無二，加上花卉苗木和田園風光，不僅適宜居住，而且適合發(fā)展休閑旅游業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和都市農(nóng)業(yè)，也為未來本項目發(fā)展高端養(yǎng)老服務業(yè)提供了良好的環(huán)境條件。（三）項目相

12、關工作現(xiàn)狀到目前為止，我公司與地方政府相關推進工作如表1所示：表1：項目推進工作表時間地點內(nèi)容2009年6月25日中共崇州市委辦公室市委書記范毅在6月10日主持召開會議：原則同意重慶科園綠化工程有限責任公司項目占地面積680畝。2009年6月18日羊馬新城建設指揮部辦公室由羊馬新城建設指揮部長楊學明主持。3、 重慶科園綠化工程有限責任公司項目1）用地范圍調(diào)整2）由羊馬新城建設投資發(fā)展有限責任公司對項目區(qū)涉及農(nóng)戶實施小拆院并院，并將項目項目用地先行流轉(zhuǎn)后，在流轉(zhuǎn)給重慶科園綠化工程有限責任公司。3）項目區(qū)道路以村道的形式實施建設。2009年6月30日羊馬新城建設指揮部辦公室為了確保該項目在9月份順

13、利進場，召開會議：1）對該項目進行了各部分的統(tǒng)籌和相關拆遷事宜。2）并在8月30日前完成在崇州成立一家新的公司2009年12月10日崇州市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會辦公室2010年1月14日關于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化及鄉(xiāng)村旅游項目建設用地審查意見。2010年1月15日崇州市規(guī)劃局關于“成立產(chǎn)業(yè)化及鄉(xiāng)村旅游”項目建設用地選址預審意見。2010年1月26日關于重慶市科園綠化工程有限責任公司崇州市羊馬農(nóng)業(yè)化及鄉(xiāng)村旅游項目立項變更的通知。2013年3月21日與崇州市羊馬新城建設投資發(fā)展有限責任公司簽訂苗木繁育及商會總部基地投資協(xié)議。2014年11月在崇州市注冊“ 四川美嶺湖健康城置業(yè)有限公司”。 （四）項目初步構(gòu)想健康之城項

14、目主要面向65歲以上的追求高品質(zhì)生活的老人，客戶定位為中高端收入的中外老年群體，退休后月收入在3000元以上。在這里他們將享受到風景優(yōu)美、條件舒適、身心溫暖的生活，享受到高品質(zhì)一站式會所般溫馨的服務。項目的主要客戶來源有：機關事業(yè)單位退休人員、退休軍官、退休高等院校及知名中小學校退休教師、效益好的大型國企退休中高管、民企老板的父母等對退休生活品質(zhì)有追求的高收入群體?；谖覀兊目蛻?，項目致力于打造國際化的高端養(yǎng)生養(yǎng)老生態(tài)體系，向崇州、向西南、向中國、乃至向世界詮釋一個“21世紀的養(yǎng)老養(yǎng)生新天地”。項目圍繞老人需求，立足人性，著眼于高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，就養(yǎng)老住宅、醫(yī)療護理、養(yǎng)生康體、娛樂演藝、購物消費、

15、文化博覽、鄉(xiāng)村度假及產(chǎn)業(yè)鏈配套等提出一系列新的運營理念。（五）項目社會意義 項目要求符合社會民生、經(jīng)濟發(fā)展的大方向，處于總體景氣度上升、能融入所在地的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、并能推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級與完善。項目的實施，一方面既能解決部分富裕人群的高品質(zhì)養(yǎng)老問題，又能給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來新的模式；另一方面也體現(xiàn)了公司的社會責任感與“一切為了家”經(jīng)營理念，也為社會上一些企業(yè)家提供了傳播孝道文化與進行慈善捐贈的載體。三、項目規(guī)劃及建設周期（一）項目規(guī)劃 項目整體定位為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)城，分為養(yǎng)老住宅、文化娛樂配套、醫(yī)療康復配套、消費購物配套等。項目以莊園式、公寓式養(yǎng)老建筑群為基礎及核心，以文化博覽園、娛樂演藝廳、康體保健中心、度

16、假酒店、醫(yī)院、商業(yè)中心、垂釣園、植物園等共同組成項目的配套群。項目擁有上千畝的流轉(zhuǎn)用地，流轉(zhuǎn)用地可作為項目業(yè)態(tài)的補充與擴容，為養(yǎng)老客戶群提供生態(tài)、怡美的外環(huán)境，為旅游客戶群提供迷人的景觀。通過觀光農(nóng)莊、垂釣基地等具體子項目增加康城項目的廣度與深度。項目將開發(fā)建設約33.35萬平米的養(yǎng)老居住中心區(qū)，17.34萬平米的配套服務區(qū)。（二）項目建設周期 根據(jù)項目現(xiàn)狀、項目推進過程中可能遇到的情況。預期項目建設總周期為3-5年。項目分步建設計劃如下：項目建設周期一期二期三期外部環(huán)境及產(chǎn)業(yè)打造居住環(huán)境建設配套商業(yè)建設濱河路、垂釣園、開心農(nóng)場、觀光農(nóng)莊、國際植物園養(yǎng)老莊園及公寓醫(yī)療護理中心、養(yǎng)生康體中心、娛

17、樂演藝中心、購物中心、文化博覽中心、鄉(xiāng)村度假酒店一批次：濱河路、臨湖景觀、垂釣園二批次：國際植物園、開心農(nóng)場、觀光農(nóng)莊一批次：養(yǎng)老莊園二批次：養(yǎng)老公寓一批次：購物中心、鄉(xiāng)村度假酒店二批次：醫(yī)療護理中心、養(yǎng)生康體中心三批次：娛樂演藝中心、文化博覽中心（含夕陽紅閃耀中心）在項目建設中，根據(jù)政府的基本要求、我們在運作項目時，可按需要對主體工程與配套工程交叉進行。四、項目建設資金投資（一）項目資金需求計劃項目建設用地256畝，容積率2.5；我們計劃用200畝作為養(yǎng)老主要物業(yè)、生活服務設施的開發(fā)，56畝作為附屬商業(yè)設施開發(fā)。以項目1024畝流轉(zhuǎn)用地為旅游休閑配套物業(yè)，納入項目總體規(guī)劃。1、 土地資金按目

18、前政策，建設用地土地成本約80萬/畝，本項目建設用地共256畝，土地總投資約2.048億元。我司擬分三期獲取建設用地：期數(shù)規(guī)模（畝）單價（萬元）總價（萬元）一期80806400二期80806400三期968076802、 環(huán)境基礎設施投資 項目道路、水電、各種管網(wǎng)、圍墻及各子項目總平等基礎設施投資按0.5億元計算。3、養(yǎng)老物業(yè)建筑投資養(yǎng)老物業(yè)包括養(yǎng)老莊園、養(yǎng)老公寓共計160畝，按2.5容積率計算，共建筑面積計266800。其中128畝為養(yǎng)老莊園，建筑面積213440，占比80%；另外32畝養(yǎng)老公寓，建筑面積53440，占比20%。需總投資約7.7392億元項目面積建設單價/元（含裝修、設備）總

19、價/億元養(yǎng)老莊園21344030006.4032養(yǎng)老公寓5344025001.3360合計：7.73924、公共配套設施建筑投資公共配套設施包括醫(yī)院、美食中心等生活服務設施配套部分，共占地40畝，按2.5容積率計，建筑面積共計66700。項目配套醫(yī)院的醫(yī)療護理是本項目的特色，采用“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、護養(yǎng)結(jié)合”的方式，引進國內(nèi)外先進的醫(yī)療機構(gòu)合作，共同打造可輻射崇州市乃至大成都地區(qū)的醫(yī)療護理基地。公共配套設施建筑成本（不含醫(yī)療設備）按3000元/計算，建筑面積60000平方，美食中心配套面積6700，共需投資1.9675億元。項目面積建設單價/元總價/億元醫(yī)療中心6000030001.8美食中心6700

20、25000.1675合計：1.96755、商業(yè)物業(yè)建筑投資商業(yè)物業(yè)總占地56畝，擬建建筑面積共計93388。需投入資金2.6113億元。項目面積建設單價/元（含裝修、設備）總價/億元商業(yè)購物中心3168833001.0457養(yǎng)生康體中心2270028000.6356娛樂演藝中心1200033000.2640文化博覽中心1500022000.3300鄉(xiāng)村度假酒店1200028000.3360合計933882.61136、旅游休閑配套物業(yè)投資旅游休閑營運配套物業(yè)用地主要為流轉(zhuǎn)用地，共計1024畝。業(yè)態(tài)包含垂釣園、開心農(nóng)場、觀光農(nóng)莊、國際植物園及四所農(nóng)家樂。 需投人資金1.75億元。項目占地（畝）總

21、面積（）單價（元）總價（億元）四所農(nóng)家樂（*2.5 容積率）2440000.028000.32垂釣園120800404200.34開心農(nóng)場600400000.2300.12觀光農(nóng)莊200133333.43000.40國際植物園（含展銷）1701734205000.57合計1.757、項目總投資 按以上各項合計： 土地2.048億+基礎設施投資0.5億+養(yǎng)老建筑投資7.7392億+配套設施建筑投資1.9675億+商業(yè)物業(yè)建筑投資2.6113億+旅游休閑配套物業(yè)投資1.75億=16.616億 本項目總投資約16.6億元。（二）項目資金籌措計劃1、土地本項目土地款為2.048億，此資金第一期0.64

22、億主要由公司出。（公司在項目前期打造中將獲得部分收入）第二、三期可與合作機構(gòu)協(xié)商投入。作為大型綜合養(yǎng)老項目，我們將努力爭取政府的關注，通過民政局與國土部門溝通對接，爭取獲得政府“一事一議”的機會，獲得相關扶持政策（調(diào)整土地規(guī)劃等），得到盡可能低成本的土地地價。2、 養(yǎng)老物業(yè)及配套根據(jù)資金計劃，項目的主要物業(yè)及配套在取得土地后，公司將與第三方國內(nèi)外高端養(yǎng)老策劃運營機構(gòu)合作。我們定項目的方向、運作模式等，由策劃運營機構(gòu)做具體、深入的策劃運營。此部分的前期建設資金可通過股權形式引入項目優(yōu)質(zhì)戰(zhàn)略合作者（如大型國企）獲得，也可通過債權形式獲得政策性銀行與信托等低成本資金。項目物業(yè)擬以自持為主，部分物業(yè)銷

23、售為輔。項目開發(fā)過程中計劃將養(yǎng)老物業(yè)的高端（莊園）部分銷售出去，以回籠部分資金；銷售策略為：總體包裝，強調(diào)配套與服務。購買者可自用或投資（帶租銷售）等結(jié)合，銷售的物業(yè)可給購買者辦理產(chǎn)權。養(yǎng)老公寓實行強調(diào)高端會員入住制，以會員卡形式出租給會員及游客，通過會員卡銷售、租金（臨時會員）等實現(xiàn)現(xiàn)金回流。3、附屬設施及相關配套附屬設施可以通過戰(zhàn)略投資者引進股權投資，或債權來獲得資金。相關配套可以爭取政府的扶持，重在運營獲利。預期醫(yī)療護理、開心農(nóng)場、娛樂演藝、度假酒店、購物中心、養(yǎng)生康體中心等將產(chǎn)生較大量的現(xiàn)金流，除覆蓋成本外還有盈余；觀光農(nóng)莊、國際植物園，需要一定的資金投入，它們在有一定人流的情況下，都

24、是高產(chǎn)出物業(yè)，可以采用自主投資、招商引資等。五、運營與銷售（一）概述項目在策劃、設計階段，公司將結(jié)合區(qū)域規(guī)劃，充分利用流轉(zhuǎn)用地，對建設、運營與銷售的相關計劃一并考慮。作為定位國際高端養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的康城項目，將根據(jù)潛在客戶的需求、現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)的服務所提供情況，以標桿性社會價值的實現(xiàn)、良好經(jīng)濟利益的實現(xiàn)等目標來整體建設、運營，并對部分物業(yè)進行銷售以實現(xiàn)資金回流。（二）運營與銷售收入項目各子項目根據(jù)總體規(guī)劃，考慮參與各方的要求，進行整體性安排。建設、運營與銷售初步規(guī)劃如下：1、養(yǎng)老樂園建造符合老年設計規(guī)范的居住樂園：居住樂園，即一種老年人追求的、熱愛的、有規(guī)則的、植入社會主義核心價值觀倡導的生

25、態(tài)體系的社區(qū)；建設之前，對相關服務需求做市場調(diào)研，基于調(diào)研結(jié)果及我們的總體規(guī)劃作出系統(tǒng)規(guī)劃、策劃，供建造設計參考；建設同期，要落實養(yǎng)老社區(qū)相關服務，根據(jù)社區(qū)接養(yǎng)的不同人群的實際情況考慮，不僅接養(yǎng)身體健康的老人，還接養(yǎng)生活半自理、無自理能力和需要臨終關懷的老人，涵蓋服務老人必經(jīng)的四個階段，要做系統(tǒng)的考慮、周密的工作。居住樂園由養(yǎng)老莊園及養(yǎng)老公寓兩部分組成。養(yǎng)老莊園是相對更高端的養(yǎng)老物業(yè)，莊園設計上可以結(jié)合某種風情，如引進英式田園度假風情，美麗、寧靜、溫馨，做出獨特的味道，并可考慮預定人的需求進行定制化設計、建造；養(yǎng)老公寓為無障礙電梯公寓。樂園的內(nèi)部環(huán)境，包括綠化等，有藝術美感，體現(xiàn)高端養(yǎng)老的品位

26、。眾多的養(yǎng)老建筑點綴在廣闊綠野上，打造極具幸福指數(shù)的國際健康養(yǎng)老生活社區(qū)。社區(qū)亮點：花園式的宜養(yǎng)生活區(qū)，做到一步一景，將景致與生活完美融合。養(yǎng)老居住區(qū)可引入英式私人管家服務，為老人提供細致、貼心、周到的服務。居住樂園的設施上，要考慮老年人的價值觀，符合老年人的需求，能滿足兒孫來看望他們時的基本需求，做成他們喜愛的實用的設施，包括無障礙設施、緊急呼叫系統(tǒng)、醫(yī)護型電梯、社區(qū)巴士等，從細節(jié)處體現(xiàn)對老人的人文關懷，打造國際高檔養(yǎng)老社區(qū)。養(yǎng)老居住樂園包含養(yǎng)老莊園及公寓，主要通過預售、銷售莊園及公寓的使用權或會員實現(xiàn)現(xiàn)金回收，并可與特色農(nóng)家樂等結(jié)合起來，實現(xiàn)整體的有機嵌入。養(yǎng)老用地共200畝，共建5000

27、個床位，共中3320個莊園床位房間，1680個公寓床位房間。莊園房間出售，定價6000元/平米，每個房間24萬，全部出售可合計收回現(xiàn)金7.968億。公寓房間全住滿，按平均每人每月3000元計算，1680個公寓床位房間，12個月，年收入6048萬元。2、醫(yī)療護理中心 提供專業(yè)的體檢、醫(yī)治救治、醫(yī)療護理、慢性病康復等服務：與三甲醫(yī)院、國外醫(yī)療機構(gòu)合作，提供專家門診、特殊醫(yī)療、外國專家會診、相互交流病員等服務。中心還將輻射周邊崇州市乃至大成都范圍內(nèi)的民眾醫(yī)療需求。中心計劃與護理類院校建立合作關系，建立聯(lián)合培養(yǎng)基地，爭取建成附屬醫(yī)院醫(yī)學生實習基地，與高校及社會專業(yè)的公益組織建立可持續(xù)合作關系。引進先進

28、完善的醫(yī)療服務機構(gòu)，為每位老人建立健康跟蹤檔案和科學的照護體系。中心150個床位，日均門診預計1200人。住院飽和度80%，住院者每日費用平均1200元，門診病人人均費用預計300元，合計每天收入50.04萬，年收入18144萬。此項目擬與醫(yī)療機構(gòu)合作，我方提供醫(yī)院建筑，由對方投入醫(yī)療設備。收入按3:7比例分成，我公司分三成，可年收入5443萬元。3、 養(yǎng)生康體中心此中心為老人、老人家屬及游客提供專業(yè)的養(yǎng)生及身體鍛煉設施及服務，與特色農(nóng)家樂、購物中心、度假酒店等聯(lián)動，實現(xiàn)客戶共享。中心內(nèi)設置養(yǎng)生保健區(qū)、康體中心、康復修養(yǎng)區(qū)、體檢區(qū)等功能區(qū)，將成為健康城內(nèi)緩解疲勞、身心放松的“樂活堂”，并定期舉

29、辦養(yǎng)生交流會、相關比賽?？刁w中心建有羽毛球場、乒乓球場、保齡球館、游戲館、運動器械區(qū)等。中心爭取與成都中醫(yī)藥大學附屬醫(yī)院等達成戰(zhàn)略合作，建成體驗中心、實習基地、產(chǎn)學研中心，提升中心的專業(yè)度與資信。此項目消費與養(yǎng)老老人、看望老人家屬、游客等三個方面的客戶相輔相承，有機結(jié)合。按滿負荷運轉(zhuǎn)計算，每月收入：養(yǎng)生方面，最大160個養(yǎng)生容量，日均周轉(zhuǎn)4次，人均消費200元，每天收入12.8萬；康體中心，人均消費30元，周轉(zhuǎn)人次1000人次，每天收入3萬；康體修復與常規(guī)體檢，人均消費300元/天（含床位費及體檢費），約80個床位，每天收入2.4萬。按綜合50%的飽和度，日收入可達7.9萬，合計每年收入（36

30、0天）3276萬。4、 商業(yè)中心物業(yè)形態(tài)包括：生活購物超市、日常生活旅游配套、康體保健用品超市等。服務內(nèi)容包括：老年人用品、日常生活用品、花店（植物園）、花園式餐飲、電信、銀行、郵政、小孩娛樂設施、休閑娛樂、洗滌等全方位生活配套服務。由公司規(guī)劃，可招商引入中小規(guī)模品牌商業(yè)體，盡可能實現(xiàn)預租；以標桿項目之勢，在購物體驗與O2O上與產(chǎn)業(yè)鏈相關公司進行深度合作。待后期如需建立老年用品產(chǎn)業(yè)動力城，則考慮建成老年人用品交易中心；爭取得到政府的支持，獲得老年人用品進出口的綠色通道，預期可以大幅增加收入。購物人流按每月周末總?cè)藬?shù)分析：項目居住人次5000人，每月周末（含周六、周日）探視人次為2萬人，人均購物

31、消費100元，月營業(yè)收入200萬元；探視旅游、附近居民購物人次：按每天1000人*30計算，每月共計3萬人。消費購物人均每次100元，月收入300萬。會員消費人口：項目共居住5000名會員，按10%的比例計算，每天有500人的消費群體，月消費人口為達1.5萬人，人均每次購物500元，月收入750萬。以上四項合計月營業(yè)收入1250萬收入，年累計營業(yè)收入共15000萬元。5、 娛樂演藝中心該中心與購物中心相結(jié)合，以達到人流量及客流消費相互促進的作用；該中心可與有關藝術團體、藝術院校合作，不定期舉辦各種文藝演出。演出類型包括：戲劇、歌劇、話劇、相聲、小品、音樂會、電影、演唱會等。項目將建設高雅大氣的

32、音樂廳、歌舞表演廳，附屬配套太極拳俱樂部、棋牌俱樂部等娛樂設施，不僅豐富老人生活，也為其創(chuàng)造相互交流的平臺，使整個養(yǎng)老社區(qū)沐浴在和諧歡愉的氛圍中。按“6、購物中心”的人流量計算，預計月均消費人次不低于6萬人次，按人均消費不低于300元計算，則月營業(yè)收入1800萬，年營業(yè)收入21600萬。6、 文化博覽中心主要為老人開辟一個學習、交流和增長知識的場所，豐富老人的精神、文化生活，為項目整體服務。此子項目不以贏利為目的，主要在于為項目整體增加價值，增強項目整體對追求退休生活品質(zhì)的老年人的吸引力。運營方面需充分調(diào)動養(yǎng)老莊園與養(yǎng)老公寓入住老人的積極性，引入高校退休老師、政府退休官員、大型企事業(yè)單位退休人

33、員等藝術愛好者深度參與，同時引導來往游客及入住老人的子女的參與。一方面就養(yǎng)老方面的文化進行研究，另一方面就項目涉及到的各種業(yè)態(tài)、各類客戶需求進行文化配套支持。包括舉辦各類藝術品展（攝影、書法、繪畫、陶藝、雕刻等）、讀書會、酒類品鑒、民居文化源泉研討會等。形式多樣且不拘一格，并且定期舉辦會展、拍賣會等，營造出一種積極向上的生活氛圍和健康愉悅的生活態(tài)度。在文化博覽中心內(nèi)設夕陽紅閃耀中心，中心引導老年人間的競爭意識，建立老年人學習交流中心、技能交換中心、閃耀講壇、聚義廳、奇跡舞臺（如發(fā)明創(chuàng)造、結(jié)為連理）等。夕陽紅閃耀中心引入專業(yè)志愿者提供一些專業(yè)的、人性化的、長期性的服務，中心同時與志愿者合作，對志

34、愿服務、老年人的行為、意識、心理、生理特征變化等進行定量、定性分析研究。此項目以增加項目整體價值、自身盈虧平衡為運營目的。7、 鄉(xiāng)村度假酒店酒店自身配套多于傳統(tǒng)商務連鎖酒店，除了基本的住宿、餐飲外，還可提供商務會議、休閑SPA、有機套餐（素菜宴等）項目服務。酒店可分別建6個，每個2000平米。其中，每個除會議室、SPA、有機餐廳外，按每個標間35平米計，可建40個房間（按標間計）。按平均50%的入住率，客房收入每間200元，其它消費人均300元計算，合計每個酒店每年營業(yè)收入360萬；6個酒店合計營業(yè)收入可達2160萬。8、垂釣園垂釣園為“康城旅游區(qū)”的一部分，以吸引人氣人流為主。通過人性化的園

35、內(nèi)標識、公共服務配套，以會員制的方式，給垂釣者低價提供租借相關釣魚設備的服務，與觀光莊園、度假酒店合作為他們提供所釣的魚的加工服務等，給吸引來的人留下良好的體驗，從而達到口碑相傳，并進而吸引更多的垂釣者。垂釣園是康城的重要導流入口，通過垂釣園吸引大量的垂釣愛好者，通過會員制留下其相關信息，通過良好體驗將垂釣愛好者及其家人作為轉(zhuǎn)化為觀光莊園、鄉(xiāng)村度假酒店、休閑娛樂、養(yǎng)老莊園、養(yǎng)老公寓等康城的潛在客戶。垂釣園將沿羊馬河岸1000米修建，爭取建成西南地區(qū)最為專業(yè)、標準的垂釣基地，可定期舉辦垂釣比賽等相關賽事，比肩國際垂釣基地。此項目以營運收入覆蓋管理成本。9、 開心農(nóng)場 示意圖如下：分為露天及大棚兩

36、種： 與政府相關部門達成一致后，利用流轉(zhuǎn)用地-基本農(nóng)田，參考“一畝田”模式經(jīng)營，對種植區(qū)域、種植品種等進行一定規(guī)劃與統(tǒng)籌安排，轉(zhuǎn)租給入住老人及其家屬進行生態(tài)農(nóng)作物種植，公司收租金；或?qū)⒎N植相關事項的服務打包提供給想有自己農(nóng)產(chǎn)品又不能親力親為的人，收取一定的服務費，按照一定的規(guī)范體系，外包給農(nóng)民按承租人要求進行種植。如果入駐老人有意向承租，應第一優(yōu)先保證其能租到相應的土地；康城會員在同等情況下可按一定順序優(yōu)先租得土地。公司為承租者按合理價格提供種子、有機肥料及種植服務；種出來的農(nóng)產(chǎn)品歸承租者所有，種出來的蔬菜可以自己吃，也可以向家人贈送。打包服務的客戶，前面的流程由公司及農(nóng)民共同完成，農(nóng)產(chǎn)品種植

37、好后，摘取出來，客戶自行前來拿取或運輸給客戶。市民、老人及子女可以在此體驗勞作的樂趣，感受自我價值在自然作物上的實現(xiàn)，感受“原生態(tài)”的生活。在開心農(nóng)場的經(jīng)營過程中，為增強吸引力、提供標桿等，可考慮與成都農(nóng)科院等單位合作，拿部分田地作為他們的實驗基地；同時引入部分專家就整個過程提供咨詢服務（低費用甚至免費）。開心農(nóng)場，可在政府的支持資助下，建成智慧農(nóng)業(yè)示范園區(qū)。該子項目擬占地600畝，除去公用設施（道路及相關設施）約100畝，凈可用面積不少于500畝，每畝分成20份，除去通道外，每份約33.33平米，每月租金300元，全部出租后，每年基本收入3600萬。10、 觀光農(nóng)莊觀光農(nóng)莊擬建成類似農(nóng)家樂形

38、式，但要體現(xiàn)異域風情、按各地民居特色建造4個農(nóng)家樂。如：湘西民居等，可考慮真正引入湘西的人來經(jīng)營這個民居。將農(nóng)莊打造成一個特色的、體現(xiàn)各地風情的旅游熱點，實現(xiàn)對游客的吸引。通過插種、立體種植等，充分利用農(nóng)莊的空間，提高每畝產(chǎn)值；通過與文化博覽園的合作，對特色農(nóng)莊的源泉文化進行深度挖掘；將特色農(nóng)莊與現(xiàn)代生活融入，體現(xiàn)農(nóng)莊的文化性與生活性，并基于文化性與生活性在細節(jié)上體現(xiàn)農(nóng)莊的韻味，提升農(nóng)產(chǎn)品的文化附加值，并無限延長農(nóng)莊的生命周期。根據(jù)時節(jié)采摘生態(tài)果蔬，滿足項目內(nèi)開心農(nóng)場的常住老人的需求，將產(chǎn)品配送至項目內(nèi)的餐廳、酒店,為項目人群提供天然健康的農(nóng)副食品。此外，將觀光農(nóng)莊與垂釣園、開心農(nóng)場、度假酒店

39、等來客以有機的、樂于接受的方式結(jié)合起來，以共贏方式實現(xiàn)會員、來客的共享、互薦。觀光農(nóng)莊占地200畝，也是項目重要的導流入口，由公司直接經(jīng)營，主要種植高經(jīng)濟價值綠色農(nóng)作物、蔬菜，向項目內(nèi)餐廳、酒店、游客、有機食品渠道等供應，預計每畝年綜合產(chǎn)值5萬元，年收入1000萬。農(nóng)家樂前期保守估計每個每天接客吃飯40人次，周末160人次，人均消費50元。每個農(nóng)家樂每月收入10.4萬，四個農(nóng)家樂合計年收入499.2萬。11、 國際植物園對植物園進行整體規(guī)劃，包裝多國、多地區(qū)植物觀賞區(qū)、展銷區(qū)、電商區(qū)。植物園免門票，從而招徠更多的游客。植物觀光區(qū)占地120畝，通過各種植物的空間、色彩、形體、季節(jié)、含意等的藝術性

40、布局等，給游覽者耳目一新的體驗，并且每個季度有一定的變化，使來者有強烈意愿約家人、朋友來游覽，或下次再來游覽。園區(qū)內(nèi)將引進國內(nèi)外珍稀、名貴樹種。如百年銀杏，百年龍眼、珙桐、黃葛樹、桂花、老人葵、法國梧桐等。這里不僅名樹、古樹云集，且充滿藝術性，是一個藝術性的園林，極具觀賞價值。植物園主要通過提供植物租賃，售賣植物、盆栽果木（含花卉）、舉辦展銷會，運營電商區(qū)等獲得收入。形式上，通過植物租賃、售賣植物、盆栽果木，覆蓋項目的運營成本。通過各國、各地分季節(jié)的植物展覽、展銷會，打響品牌；以市場為導向，建立植物集中交易市場，通過場地租賃、品類代理、管理服務費等實現(xiàn)收入；引入植物電商（植物園等供貨）活躍市場

41、，公司通過租金及批零差價等實現(xiàn)收入。植物展銷會占地50畝，在植物園中建設，可供展銷面積約3萬平米，每個展位15平米，共計2000個展位，每年組織4次全國性展銷會，平均每個展位收費3000元，則每年展銷會展位收入2400萬。 養(yǎng)老社區(qū)的配套及附屬設施的建立，使社區(qū)集生活消費、生活照料、醫(yī)療救護、精神贍養(yǎng)等功能于一體。讓老人能基本滿足各種需求的同時，從理念灌輸、設施提供、留下價值等多方面能讓來看望父母的子女基本能留下來過夜，為項目產(chǎn)生消費利潤。12、 運營體系運營體系，如圖3：圖3：項目部分內(nèi)容運營體系備注：自持物業(yè)，主要指配套物業(yè)基本上全部自持。（三）年收入?yún)R總 從“（二）運營與銷售”的分析可知

42、，項目年收入、凈利潤情況如下：單位：人民幣，萬元項目年收入凈利潤率凈利潤備注養(yǎng)老公寓（含餐廳）604830%1815醫(yī)療護理中心544330%1633項目為合作伙伴運營，我方分成。養(yǎng)生康體中心327640%1310商業(yè)購物中心1500020%3000娛樂演藝中心2160020%4320部分收入與藝人分成文化博覽中心不考慮，收入覆蓋成本即可鄉(xiāng)村度假酒店216030%648垂釣園不考慮，收入覆蓋成本即可開心農(nóng)場360060%2160觀光農(nóng)莊49940%200國際植物園240030%720合計15，806年純利潤（3） 投資回收期1、本項目總投資約16.6億元。 1）、根據(jù)國家政策，經(jīng)營養(yǎng)老床位可補貼1萬元/床。項目一次性補貼收入可達5000萬。 2）、三年內(nèi)全部銷售完養(yǎng)老莊園，可回收7.968億元。 3）、年營運利潤1.5806億元2、投資回收計算：（16.6億-0.5億-7.968億）/1.5806億每年=5.1年本項目實際投資回收期約為五年