論房地產(chǎn)企業(yè)施工階段的工程造價管理及控制(共5頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上論房地產(chǎn)企業(yè)施工階段的工程造價管理及控制王忠孝 （北京首政置業(yè)集團(tuán)有限公司 北京）【摘要】： 從施工階段影響工程造價的主要因素、設(shè)計變更和設(shè)計變更引發(fā)的工程量變更簽證、施工階段費用的控制 、施工階段加強對承包商施工管理控制、竣工決算階段控制等方面對施工階段工程造價管理的實施要點進(jìn)行了闡述，使工程造價符合實際情況，科學(xué)的利用建設(shè)資金，最大程度地發(fā)揮業(yè)主的投資效能，從而獲取滿意的和效益。 【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)開發(fā) 施工階段 造價及控制引言：在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)市場激烈競爭的大潮中，如何求生存、促發(fā)展是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一個重要課題。工程造價控制貫穿于開發(fā)項目決策、設(shè)計、招投標(biāo)、

2、施工、竣工驗收、竣工結(jié)算等階段的全過程。其中，施工階段是有效控制工程造價、防止施工超預(yù)算，取得效益的重要階段。工程造價控制的目的是把工程造價控制在合理的范圍和核定的造價限額以內(nèi)。工程造價是項目決策的重要依據(jù)、是制定投資計劃和控制投資的依據(jù)，是提高企業(yè)競爭力的關(guān)鍵，施工階段造價管理的核心是有效控制成本，在工程造價由貨幣形態(tài)向?qū)嵨镄螒B(tài)轉(zhuǎn)化的過程中，通過科學(xué)組織，提高效率和降低成本，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目的。所謂控制就是指行為主體為保證在變化的條件下實現(xiàn)其目標(biāo),按照事先擬定的計劃和標(biāo)準(zhǔn),采用有效方法,對被控對象實施中發(fā)生的各種實際值與計劃值進(jìn)行對比、檢查、監(jiān)督、引導(dǎo)和糾正的過程，如何降低工程成本，增大效益

3、，提高企業(yè)工程投資收益，科學(xué)的利用建設(shè)資金，最大程度地發(fā)揮業(yè)主的投資效能，有效地控制施工階段工程造價是關(guān)鍵。一、施工階段影響工程造價的主要因素 施工階段影響工程造價的主要因素有條件、物價浮動、工程量以及天氣氣候。物價浮動的變化不是以人的意志為轉(zhuǎn)移的，是所不能控制的，氣候的變化一般情況下也是有規(guī)律的，唯有工程量的變化大多來源于工程變更。工程變更的多少直接決定了施工階段的工程造價的變化數(shù)量。所以施工階段的造價控制重點是工程變更。因為設(shè)計階段是工程造價的形成階段，而施工階段是工程造價的實現(xiàn)階段。如果施工中不發(fā)生工程變更，造價就不會超出施工圖預(yù)算的范圍。 在施工過程中，如果發(fā)生設(shè)計變更，將對施工進(jìn)度產(chǎn)

4、生很大的影響。因此，應(yīng)盡量減少設(shè)計變更，如果必須對設(shè)計進(jìn)行變更，應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早損失越小，反之就越大，尤其對造價影響較大的設(shè)計變更，更要用先算賬后變更的方法解決，多年來在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域內(nèi)還沒有或極少有不發(fā)生設(shè)計變更的現(xiàn)象，關(guān)鍵是怎樣變更最合理、最經(jīng)濟(jì)，又能達(dá)到設(shè)計功能，所以應(yīng)重點加強設(shè)計變更的，才能使工程造價得到有效控制。二、如何控制設(shè)計變更和設(shè)計變更引發(fā)的工程量變更簽證（一）認(rèn)真做好圖紙的設(shè)計與審查工作做好圖紙設(shè)計與審查工作，可以減少圖紙中的錯漏現(xiàn)象，使設(shè)計階段的施工圖預(yù)算更為準(zhǔn)確。各專業(yè)圖紙本身不完善、專業(yè)之間配合不當(dāng)或設(shè)計深度不夠，將導(dǎo)致在施工階段的設(shè)計變更增加，從而導(dǎo)致工

5、程造價增加。設(shè)計單位要提高設(shè)計深度，完善圖紙設(shè)計，在設(shè)計單位向業(yè)主提供非正式施工圖前開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)組織相關(guān)部門的相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員對設(shè)計圖紙進(jìn)行全面會審，對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核,從各個不同角度對設(shè)計圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作,以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計考慮不周或失誤給施工帶來變更,造成經(jīng)濟(jì)損失，各專業(yè)設(shè)計人員加以完善，確定最終施工圖紙，避免或減少在施工階段提出更改。通過招標(biāo)選擇合適的設(shè)計單位，合理的設(shè)計費用；在設(shè)計合同內(nèi)對因設(shè)計單位的原因造成設(shè)計變更而產(chǎn)生的投資失控，明確其應(yīng)承擔(dān)給業(yè)主造成的經(jīng)濟(jì)損失和法律責(zé)任。（二）運用價值工程優(yōu)化設(shè)計方案價值工程

6、，是通過各相關(guān)領(lǐng)域的協(xié)作，對所研究對象的功能與費用進(jìn)行系統(tǒng)分析，不斷創(chuàng)新，使之以最低的總成本，可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能，從而提高產(chǎn)品價值的科學(xué)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法。應(yīng)用價值工程進(jìn)行設(shè)計方案的優(yōu)化是控制工程造價最有效的途徑。設(shè)計師應(yīng)通過與業(yè)主及各利益相關(guān)者充分的溝通,考慮建造成本與壽命周期內(nèi)維修費用的合理分配,從研究對象的功能出發(fā)弄清哪些功能是必要的,哪些功能是輔助的,在改進(jìn)方案設(shè)計中使項目的功能結(jié)構(gòu)更加合理。最終,使工程項目的功能與工程項目的成本之比達(dá)到最優(yōu)值。 價值工程的主要特點是以功能需求為出發(fā)點,對所研究對象進(jìn)行功能分析,使設(shè)計工作做到功能與造價統(tǒng)一,在滿足功能要求的前提下,降低成本，所以房地

7、產(chǎn)開發(fā)單位可以要求設(shè)計人員針對變更項的使用功能設(shè)計出幾套變更方案并作出技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上,對變更方案實行科學(xué)決策,選擇技術(shù)可行、施工方便、經(jīng)濟(jì)合理的變更方案。（三）設(shè)計變更引發(fā)的工程量變更簽證控制簽證的關(guān)鍵在于建立工程簽證管理制度，明確甲方、監(jiān)理、預(yù)算等代表人員的職權(quán)范圍和分工責(zé)任，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，我們首先強調(diào)辦理工程簽證的及時性。一道工序施工完，時間久了一些細(xì)節(jié)容易淡忘，如果第二道工序又將其覆蓋，客觀的數(shù)據(jù)資料就難以甚至無法證實。其次，對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)

8、量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡圖，施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸、參加計量人員等的原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同約定及時審核簽認(rèn)增減價值，開發(fā)建設(shè)單位造價管理人員要掌握建材行情，如果對材料市場價格不清楚，就無法進(jìn)行工程造價管理。所有設(shè)計變更、工程洽商最好由設(shè)計師、開發(fā)建設(shè)單位和承包商雙方主管技術(shù)工程師、造價工程師和監(jiān)理單位的專業(yè)監(jiān)理工程師在會商后集體簽證，避免技術(shù)工程師不管或不懂經(jīng)濟(jì)，造價工程師不管或不懂技術(shù)，相互專業(yè)不精通，造成經(jīng)濟(jì)浪費現(xiàn)象。三、施工階段費用的控制 加強材料、設(shè)備的采購供

9、應(yīng)管理，控制材料價格。材料費用是構(gòu)成工程造價的主要因素。一般工程中土建材料費用約占造價約60-70%左右，安裝工程的材料或設(shè)備費占造價約75%左右，且呈上升趨勢。由此可見，選用材料或設(shè)備是否經(jīng)濟(jì)合理，對降低造價起著十分關(guān)鍵的作用。在施工前，對工程所需材料不僅要進(jìn)行貨源的研究，廣泛收集供貨信息，盡量尋找貨和價的最佳結(jié)合點。在施工階段開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)采用與國際接軌的市場價形式確定造價，直接按市場價進(jìn)行工程組價。對于項目采用北京市建筑材料信息價格進(jìn)行優(yōu)化：在保證工程質(zhì)量的前提下，全部材料價根據(jù)安裝季度、時段采用市場詢價，保證貨比三家，質(zhì)優(yōu)價廉地購買材料，建設(shè)單位、監(jiān)理單位、承包單位三方在事前簽訂認(rèn)價單

10、，作為結(jié)算依據(jù)，同時也充分體現(xiàn)材料價的真實性，做到減少工程，提高企業(yè)利潤，該項管理與控制可節(jié)約開發(fā)項目資金達(dá)到工程總造價約15-20%。四、施工階段加強對承包商施工管理控制 加強對施工方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，把好施工管理關(guān)，也是控制造價管理的有效辦法。施工方案是施工組織設(shè)計中的一項重要工作內(nèi)容，合理的施工方案，可以縮短工期，保證工程質(zhì)量，提高經(jīng)濟(jì)效益。對施工方案從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對比評價，通過定性和定量分析，通過對質(zhì)量、工期、造價三項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較，選擇合理的施工方案。所以對于承包商做的組織設(shè)計方案建設(shè)單位應(yīng)組織相關(guān)專業(yè)人員對工序搭接、技術(shù)保證、經(jīng)濟(jì)分析、質(zhì)量約束等進(jìn)行有效論證與整合，使其具備工

11、序合理、節(jié)約人力、物力、在合理的造價內(nèi)通過技術(shù)手段制定詳細(xì)的施工保障措施，建立健全質(zhì)量管理體系，達(dá)到施工組織設(shè)計方案實施的最佳效果，從而降低工程成本,減少工程變更和現(xiàn)場簽證,加強投資管理與控制。開發(fā)建設(shè)單位督促和協(xié)助承包商在保證安全和質(zhì)量的前提下，利用成熟的技術(shù)手段控制或縮短工期，使得開發(fā)項目及早上市交易，回收資金，降低投資費用，使其產(chǎn)生更大經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。五、竣工決算階段控制在工程竣工決算時，開發(fā)建設(shè)單位的造價師應(yīng)依據(jù)合同條款約定辦理工程竣工結(jié)算，造價師必須深入工程現(xiàn)場，調(diào)查施工圖與工程實際是否相符，對工程預(yù)算外的費用嚴(yán)格控制；對于未按圖紙要求完成的工作量及未按合同約定執(zhí)行的施工簽證或簽

12、證不符合事實或簽證與竣工圖不符的進(jìn)行費用核減；同時凡是合同條款明確約定包含的費用，未按合同條款履行的違約費用等一律進(jìn)行核減。重點核減工程變更或施工中建設(shè)單位取消或減少的施工項及造價。工程量的審核應(yīng)根據(jù)施工承包合同約定，對施工過程中出現(xiàn)的設(shè)計變更、工程洽商等現(xiàn)場簽證進(jìn)行審核，不能多算或不按規(guī)則計算，開發(fā)建設(shè)單位和施工單位都要做相應(yīng)的結(jié)算書、工程計算式和材料用量明細(xì)表，雙方進(jìn)行逐項核對，這樣才能做到客觀、公正、合理、準(zhǔn)確。同時，在結(jié)算審核中，還應(yīng)注意審核項目的單價、結(jié)算書中分項的正確性及套用定額的適用性，結(jié)合現(xiàn)場的實際情況分析計算。在取費標(biāo)準(zhǔn)審核時主要從工程項目的二個主要方面入手：其一是將結(jié)算書與

13、施工合同約定核對?？雌滟Y質(zhì)等級、承包內(nèi)容、承包方式是否與合同約定相符，有的是施工圖預(yù)算加系數(shù)承包，一次性包死，即閉口合同，所有簽證均作為技術(shù)洽商，有的是施工圖預(yù)算加簽證或工程量清單加簽證承包，前者承包在竣工決算時不得出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)簽證，后者承包竣工決算時允許有簽證，重點是審核簽證的真實性、有效性、合法性、量和造價的準(zhǔn)確性，其二是審核工程費用的計算過程。重點是審核各項費用在計算時所確定的基數(shù)是否符合地方性造價文件或指導(dǎo)文件規(guī)定，取費系數(shù)是否與工程類別一致、費用內(nèi)容有無重復(fù)計算的問題等。在材料差價審核時對于按系數(shù)法計算的材差部分，注意材差系數(shù)的變化和材差計算的基數(shù)規(guī)定，以地方有關(guān)主管部門每季度下發(fā)的文件為審核標(biāo)準(zhǔn)，注意材差系數(shù)計取的時間與施工進(jìn)度是否一致。對于按實結(jié)算的材料在審核其價差時，以審核材料用量和材料的實際價格為主。對那些可以據(jù)實調(diào)整的材料直接審核施工單位的原始票據(jù)或經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位三方簽認(rèn)的確認(rèn)單。在工程量清單招標(biāo)工程的結(jié)算時，投標(biāo)人的綜合單價一次包死不作調(diào)整。在工程量調(diào)整時的結(jié)算中，工程量清單中原有的項目，應(yīng)按報價中的綜合單價確定；工程量清單中有類似的