注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師模擬試題(共15頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師模擬試題-資產(chǎn)評(píng)估（3）作者:責(zé)任編輯：肥貓【試題】2010年9月24日相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估模擬試題(三)一、單項(xiàng)選擇題1.下列關(guān)于美國(guó)統(tǒng)一評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則(USPAP)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估書面報(bào)告的類型有關(guān)說法不正確的是()。A.評(píng)估報(bào)告必須是完整型評(píng)估報(bào)告、簡(jiǎn)明型評(píng)估報(bào)告、限制型評(píng)估報(bào)告這三種類型中的一種，并且必須在評(píng)估報(bào)告中明確列示所采用的報(bào)告類型。B.報(bào)告的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容決定了報(bào)告采用何種形式、格式或者類型。C.當(dāng)預(yù)期的使用者不是除了客戶以外的其他方時(shí)(即僅僅提供給客戶使用的時(shí)候)，評(píng)估人員必須提簡(jiǎn)明型評(píng)估報(bào)告。D.三種評(píng)估意見的根本區(qū)別在于報(bào)告所提供信息資料的內(nèi)容

2、和詳細(xì)程度。2.下列以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估所涉及的評(píng)估對(duì)象說法正確的是()。A.同一控制下的企業(yè)合并,所產(chǎn)生的以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的評(píng)估對(duì)象有：合并中取得的被購(gòu)買方各項(xiàng)的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債B.資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估的對(duì)象：資產(chǎn)、資產(chǎn)組、資產(chǎn)組合。C.投資性房地產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象：已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物;持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)D. 金融工具評(píng)估的對(duì)象：基礎(chǔ)金融工具、衍生金融工具和買賣非金融項(xiàng)目的合同3.下來(lái)關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型表述不正確的有()。A.資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形

3、式。它是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的一個(gè)質(zhì)的規(guī)定。B.不同的價(jià)值類型從不同的角度反映資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的屬性和特征。C.不同屬性的價(jià)值類型所代表的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值在性質(zhì)上是不同的，但是在數(shù)量應(yīng)該比較一致，這是評(píng)估特定目的所要求的D. 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型分為市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值，是以資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件，被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評(píng)估時(shí)候使用的信息資料的來(lái)源劃分的4.復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處表現(xiàn)為( )。A、技術(shù)水平相同B、制造標(biāo)準(zhǔn)相同C、價(jià)格和功能水平相同D、材料消耗相同5.下列說法正確的是()。A.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師不得以個(gè)人的名義承攬資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)B.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師可以以個(gè)人的名義開展資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)

4、，C.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師可以同時(shí)在兩家或兩家以上資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)D.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行價(jià)值評(píng)定時(shí)，有時(shí)還需要利用有關(guān)專家協(xié)助工作,協(xié)助的專家應(yīng)該其結(jié)果負(fù)起相應(yīng)的責(zé)任6.某收益性資產(chǎn)，效益一直良好，經(jīng)專業(yè)評(píng)估人員預(yù)測(cè)，評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年預(yù)期收益為100萬(wàn)元，以后每年遞增l0萬(wàn)元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，收益期為20年，該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值最接近于( )萬(wàn)元。A.1400 B.1700C.1800 D.19707.甲公司賬面有多項(xiàng)控股和非控股的長(zhǎng)期投資，評(píng)估師運(yùn)用加和法評(píng)估甲公司時(shí)，其原始資料應(yīng)以( )數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。A.甲公司報(bào)表及所有被投資的公司的報(bào)表B.甲公司與控股公司的合并報(bào)表C.甲公司與所有投資公司的合

5、并報(bào)表D.甲公司與非控股公司的合并報(bào)表8.由于同類新型設(shè)備的出現(xiàn)，使得被評(píng)估設(shè)備出現(xiàn)了功能性貶值，據(jù)比較數(shù)據(jù)如下表，則被評(píng)估設(shè)備的功能性貶值最接近于()元。 項(xiàng)目 參照資產(chǎn) 評(píng)估對(duì)象 月產(chǎn)量 10000件 10000件 單件材料費(fèi)用 0.8元 1.2元 資產(chǎn)剩余使用年限 3年 折現(xiàn)率 10%所得稅稅率 33%A、79978 B、96480 C、 D、9.被評(píng)估資產(chǎn)甲生產(chǎn)能力為60000件/年，參照資產(chǎn)乙的重置成本為5000元，生產(chǎn)能力為30000件/年，設(shè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)x取值0.7，被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本最接近于( )元。A、 7300 B、 6500 C、 7212 D、 812310.一臺(tái)

6、數(shù)控機(jī)床，重置成本為200萬(wàn)元，已使用2年，其經(jīng)濟(jì)壽命為20年，現(xiàn)在該機(jī)床的數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用為20萬(wàn)元，其他部分工作正常。該機(jī)床的實(shí)體性貶值額為()。A.38萬(wàn)元 B.18萬(wàn)元C.20萬(wàn)元 D.30萬(wàn)元11.某宗土地1000平方米，國(guó)家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60% ，下列建設(shè)方案比較起來(lái)哪個(gè)方案最可行?( )。A. 建筑物建筑總面積為 5000平方米，底層建筑面積為700平方米B. 建筑物建筑總面積為 1500平方米，底層建筑面積為300平方米C. 建筑物建筑總面積為 4800平方米，底層建筑面積為600平方米D. 建筑物建筑總面積為 7000平方米，底層建筑面積為400

7、平方米12.某宗土地，單價(jià)10000元/平方米，規(guī)劃容積率為8，建筑密度為0.5，則其樓面地價(jià)最低為( )元/平方米。A.5000 B. 1250 C. 800 D.2000013.被評(píng)估對(duì)象為一項(xiàng)專有技術(shù)，在該項(xiàng)技術(shù)的研制過程中消耗材料21萬(wàn)元，動(dòng)力消耗40萬(wàn)元，支付科研人員工資30萬(wàn)元。評(píng)估人員經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查詢證，確定科研人員創(chuàng)造性勞動(dòng)倍加系數(shù)為1.3，科研平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.5，該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)的投資報(bào)酬率為25%，行業(yè)基準(zhǔn)收益率為30%，如采用倍加系數(shù)法估算該項(xiàng)專有技術(shù)的重置成本，其重置成本最接近于( )萬(wàn)元。A.120 B.150C.250 D.26014.( )是評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)使用頻率最高的

8、方法。A. 成本法B. 市場(chǎng)法C. 收益法D. 市場(chǎng)法和成本法15.被估企業(yè)擁有某鋼鐵廠發(fā)行的3年期的一次性還本付息債券1 000張，每張面值100元，年利率12%，按復(fù)利計(jì)算利息。評(píng)估時(shí)債券的購(gòu)入時(shí)間已滿2年，當(dāng)時(shí)的國(guó)庫(kù)券利率為10%。評(píng)估人員通過對(duì)該鋼鐵廠的了解，認(rèn)為該債券風(fēng)險(xiǎn)不大，并已接近到期日，故按1%作為風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，并以國(guó)債利率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。該鋼鐵廠債券評(píng)估價(jià)值近似為：A. 126 570元 B. 140 500元 C.元 D.元16.被評(píng)估企業(yè)一年前取得非上市企業(yè)債券10000張，每張面值1000元，期限為3年，年利率為10%，按年付息，到期還本，第一年利息已收取。折現(xiàn)率為8%，

9、該被估債券的評(píng)估值最接近于()。A.1200萬(wàn)元 B.1035萬(wàn)元 C.1100萬(wàn)元 D.1054萬(wàn)元17.根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估原理，應(yīng)收賬款評(píng)估的基本公式是( )。A.應(yīng)收賬款評(píng)估值=應(yīng)收賬款余額-壞賬準(zhǔn)備-預(yù)計(jì)壞賬損失B.應(yīng)收賬款評(píng)估值=應(yīng)收賬款余額-已核銷壞帳-壞賬準(zhǔn)備C.應(yīng)收賬款評(píng)估值=應(yīng)收賬款余額-已核銷壞帳+壞賬準(zhǔn)備D.應(yīng)收賬款評(píng)估值=應(yīng)收賬款余額-已確定壞賬-預(yù)計(jì)壞賬損失18.界定企業(yè)價(jià)值評(píng)估具體范圍時(shí)應(yīng)劃為“待定產(chǎn)權(quán)”的是( )。A、無(wú)效資產(chǎn)B、閑置資產(chǎn)C、產(chǎn)權(quán)糾紛資產(chǎn)D、無(wú)形資產(chǎn)19.某企業(yè)計(jì)劃擁有甲企業(yè)發(fā)行的面值100萬(wàn)元非上市普通股票，預(yù)期甲企業(yè)次年發(fā)放相當(dāng)于股票面值10%的股利

10、，且股利以3.75%的速度增長(zhǎng)，在折現(xiàn)率為9%的前提下，該100萬(wàn)元股票的價(jià)值最接近()。A、190萬(wàn)元B、200萬(wàn)元C、100萬(wàn)元D、120萬(wàn)元20.某被評(píng)估企業(yè)賬面長(zhǎng)期待攤費(fèi)用余額為110萬(wàn)元，其構(gòu)成分別為：上年度排污罰款攤銷余額40萬(wàn)元，設(shè)備維修費(fèi)攤銷余額30萬(wàn)元，房屋維修費(fèi)攤銷余額l8萬(wàn)元，尚未攤銷的當(dāng)年度房屋租賃費(fèi)l2萬(wàn)元、設(shè)備租賃費(fèi)l0萬(wàn)元，房屋及設(shè)備租期均為一年，租期從2007年1月1日起計(jì)算。評(píng)估基準(zhǔn)日為 2007年8月1日。經(jīng)評(píng)估人員分析，上述各項(xiàng)支出費(fèi)用均在合理范圍之內(nèi)，則長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的評(píng)估值最接近于()萬(wàn)元。A.0 B.7 C.9 D.2221.系數(shù)法中的系數(shù)反映的是(

11、)。A、所在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) B、企業(yè)在行業(yè)中的系數(shù)C、社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) D、行業(yè)平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)22.不屬于以替代原則為理論基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評(píng)估方法有( )。A. 路線價(jià)法 B. 收益法 C. 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 D.市場(chǎng)法23.廣義的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是()。A.一種工作制度 B.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書C. 咨詢性意見書 D. 公正性報(bào)告24.已知某林木資產(chǎn)蓄積量為3000立方米，現(xiàn)時(shí)營(yíng)林生產(chǎn)成本為15000元，參照物單位蓄積的成交價(jià)格為600元/立方米。經(jīng)測(cè)定，物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)為1.25，林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)為0.85，則該林木資產(chǎn)的評(píng)估值最接近于( )元。A. B. C. D. 25.A企業(yè)在產(chǎn)品評(píng)估基準(zhǔn)日的賬面總成本

12、為300萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估人員核查，發(fā)現(xiàn)其中有100件產(chǎn)品為超過正常范圍的廢品，其賬面成本為1萬(wàn)元，估計(jì)可回收的廢料價(jià)值為0.2萬(wàn)元，另外，還將前期漏轉(zhuǎn)的費(fèi)用5萬(wàn)元，計(jì)入了本期成本，該企業(yè)在產(chǎn)品的評(píng)估值接近()A.294.2萬(wàn)元 B.197萬(wàn)元 C.295萬(wàn)元 D.299.2萬(wàn)元26.( )是指資產(chǎn)價(jià)值量超出和高于其市場(chǎng)價(jià)值的部分,是由于該資產(chǎn)與其他資產(chǎn)存在物理性、功能性或經(jīng)濟(jì)性組合而產(chǎn)生的。A.投資價(jià)值B.保險(xiǎn)價(jià)值C.特殊價(jià)值D.剩余價(jià)值27.一般來(lái)說，科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用價(jià)格指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)( )。A.偏低 B.正常反映其重置成本水平 C. 偏高 D. 不確定28.下列關(guān)于資產(chǎn)

13、評(píng)估的說法正確的是( )。A.資產(chǎn)評(píng)估是一種價(jià)格分析估算活動(dòng)B.評(píng)估結(jié)論是評(píng)估人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的交換價(jià)值估計(jì)數(shù)額C.資產(chǎn)評(píng)估是一種事實(shí)判斷估算活動(dòng)D.評(píng)估結(jié)論是評(píng)估人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格估計(jì)數(shù)額29.有一宗地深度為15米,若標(biāo)準(zhǔn)深度為10米,按照“四三二一”法則,該宗地的單獨(dú)深度百分率為40%、30%、20%、10%、9%、8%,則其平均深度百分率為( )。A.117% B.78% C.58.5% D.19.5%30.受專利法保護(hù)的某發(fā)明專利于1998年10月1日提出申請(qǐng)，1999年10月1日獲得批準(zhǔn)，2000年12月15日作為評(píng)估基準(zhǔn)日，預(yù)計(jì)在2010年1月會(huì)有更新的

14、技術(shù)替代該專利技術(shù)在生產(chǎn)上得到廣泛運(yùn)用。該專利技術(shù)的預(yù)期收益期限較為合理的年限為()。A.20年 B.10年 C.9年 D.12年二、多項(xiàng)選擇題1.以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估中的價(jià)值類型主要有()。A.市場(chǎng)價(jià)值B.清算價(jià)值C.在用價(jià)值D. 持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值E.投資價(jià)值2.當(dāng)前規(guī)范我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估報(bào)告的相關(guān)規(guī)定有()。A.資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-工作底稿B.資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-評(píng)估報(bào)告C. 企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南D. 以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南E. 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-評(píng)估程序3.房地產(chǎn)評(píng)估中必須遵守的原則有()。A、最有效使用原則 B、供求原則 C、替代原則 D、合法原則 E、實(shí)用原則4.影響資產(chǎn)評(píng)估值的因素(或者說資產(chǎn)

15、評(píng)估價(jià)值類型的確定需要考慮的因素)有()。A.資產(chǎn)評(píng)估特定目的，是最重要的因素B.影響資產(chǎn)評(píng)估值的內(nèi)因：評(píng)估對(duì)象自身功能、使用方式和利用狀態(tài)C.影響資產(chǎn)評(píng)估值的外因：市場(chǎng)條件及交易條件D.資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估方法E.評(píng)估師的個(gè)人喜好5.關(guān)于版權(quán)的說法正確的有()。A. 版權(quán)中作者的署名權(quán)、修改權(quán)、保護(hù)作品完整權(quán)保護(hù)期不受限制，永遠(yuǎn)歸作者所有B. 我國(guó)對(duì)作品的保護(hù)采用自動(dòng)保護(hù)原則C. 作品的版權(quán)包括精神權(quán)利和經(jīng)濟(jì)權(quán)利D. 版權(quán)需要申請(qǐng)獲得E. 版權(quán)的法律特性主要體現(xiàn)在時(shí)間性及地域性6.狹義的資產(chǎn)評(píng)估程序通常包括的主要環(huán)節(jié)除現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、評(píng)定估算外，還應(yīng)該包括() 。A.簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書B.資產(chǎn)評(píng)估工

16、作底稿歸檔C.編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告D.評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒笇徍薊.編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃7.證明無(wú)形資產(chǎn)存在可以從以下哪幾方面進(jìn)行()。A.查詢被估無(wú)形資產(chǎn)的內(nèi)容、相關(guān)法規(guī)等，核實(shí)資料的真實(shí)性、可靠性和權(quán)威性B.分析鑒定無(wú)形資產(chǎn)的應(yīng)用能力C.核查無(wú)形資產(chǎn)是否被委托者所擁有或?yàn)樗怂蠨.分析評(píng)估對(duì)象是否形成了無(wú)形資產(chǎn)E.只要查看相關(guān)的證書就可以了8.關(guān)于資源資產(chǎn)的特性說法正確的有()。A、資源資產(chǎn)的特性包含自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性B、資源資產(chǎn)的自然屬性包括天然性、有限性和稀缺性、生態(tài)性、區(qū)域性C、資源資產(chǎn)的法律屬性包含：資源資產(chǎn)必須能夠?yàn)樘囟ǖ漠a(chǎn)權(quán)主體所擁有和控制;資源資產(chǎn)的使用權(quán)可以依法交易D、資源

17、資產(chǎn)具有一般資產(chǎn)具有的特征E、資源資產(chǎn)和自然資源的特征完全一樣9.下列說法正確的有()。A.資產(chǎn)評(píng)估的要素是一個(gè)有機(jī)組成的整體，它們之間相互依托，相輔相成，缺一不可B.企業(yè)單項(xiàng)可確指資產(chǎn)價(jià)值之和等于企業(yè)整體價(jià)值之和C.資產(chǎn)評(píng)估的最基本的功能是評(píng)價(jià)和評(píng)值、以及鑒證和管理的功能D.同一資產(chǎn)在公開市場(chǎng)假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)下評(píng)估得到的價(jià)值類型分別是公開市場(chǎng)價(jià)值、持續(xù)使用價(jià)值和清算價(jià)值，其中清算價(jià)值一般最低，但是并不必然最低。E.獨(dú)立、客觀公正是資產(chǎn)評(píng)估的工作原則10.實(shí)體性準(zhǔn)則針對(duì)不同資產(chǎn)類別的特點(diǎn)，分別對(duì)不同類別資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行規(guī)范。下列準(zhǔn)則中，屬于實(shí)體性準(zhǔn)則的是(

18、 )。A.資產(chǎn)訐估準(zhǔn)則工作底稿B.企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南C.資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則無(wú)形資產(chǎn)D.資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則機(jī)器設(shè)備E.資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)三、綜合題1.被評(píng)估對(duì)象為l998年進(jìn)口的A成套設(shè)備，并于當(dāng)年l2月31日正式投入使用。評(píng)估基準(zhǔn)日為2006年1月1日。評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查獲得以下資料及信息：1.A設(shè)備在運(yùn)行過程中由于工人操作失誤導(dǎo)致控制中心的程控部分損壞并造成停產(chǎn)，至評(píng)估基準(zhǔn)日已停產(chǎn)一年整，委托方希望盡快修復(fù)A設(shè)備，以便繼續(xù)使用，要使A設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，必須對(duì)程控部分進(jìn)行全部更換;2.在程控部分損壞前，A設(shè)備一直滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn);3.除程控部分外，A設(shè)備其他部分均處于可正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，在停產(chǎn)期間由于保養(yǎng)良好，未發(fā)生

19、影響使用壽命的情況;4.經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)鑒定，除程控部分外，A設(shè)備其他部分若保持90%的負(fù)荷率可繼續(xù)使用l0年;5.要更換程控部分只能向A設(shè)備原生產(chǎn)廠家購(gòu)買;6.在評(píng)估基準(zhǔn)日，與被評(píng)估設(shè)備型號(hào)完全相同的新設(shè)備的離岸價(jià)為1000萬(wàn)美元，其中程控部分占設(shè)備價(jià)格的l0%，但是如果單獨(dú)購(gòu)置程控部分，則其離岸價(jià)格要比成套購(gòu)買時(shí)的程控部分的價(jià)格高10%，而且賣方不再負(fù)責(zé)安裝調(diào)試所需費(fèi)用;7.在評(píng)估基準(zhǔn)日，若成套進(jìn)口全新A設(shè)備，海外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)為21.43萬(wàn)美元，海外運(yùn)輸費(fèi)為離岸價(jià)的5%，關(guān)稅稅率為13%，增值稅稅率為 l7%，其他進(jìn)口環(huán)節(jié)費(fèi)用為到岸價(jià)的3%，國(guó)內(nèi)運(yùn)輸費(fèi)為到岸價(jià)的l.5%，配套費(fèi)用為到岸價(jià)的2%，設(shè)備的

20、安裝及調(diào)試費(fèi)用含在設(shè)備的價(jià)格之中;8.在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，若單獨(dú)購(gòu)買程控部分，海外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)為2.93萬(wàn)美元，海外運(yùn)輸費(fèi)為離岸價(jià)的4%，關(guān)稅、增值稅及其他進(jìn)口環(huán)節(jié)的各稅費(fèi)率及國(guó)內(nèi)運(yùn)輸費(fèi)費(fèi)率不變，安裝調(diào)試費(fèi)用為到岸價(jià)的0.5%，不再需要配套費(fèi)用;9.被評(píng)估A設(shè)備不存在功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值;10.引進(jìn)設(shè)備采取貨到企業(yè)后立即付款方式;11.評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)美元對(duì)人民幣的匯率為1：8。假定不考慮殘值，并不再考慮其他因素。根據(jù)上述條件試求被評(píng)估設(shè)備的評(píng)估值。2.有一待估宗地需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四宗土地A、B、C、D的具體情況如下： 成交價(jià) 交易時(shí)間 交易情況 區(qū)域因素 容積率 剩余年限 個(gè)別因素

21、待估宗地 1.130 A6902001.8.10+2%1.038-1%B7002000.8.1+7%01.130-2%C7302002.8.10-3%1.438-1%D7302003.8.1-5%+3%1.035+8%上表中成交價(jià)的單位為：元/平方米，該城市地價(jià)指數(shù)如下表： 時(shí)間 199920002001200220032004指數(shù) 100107110108113115另?yè)?jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在 1-1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%;超過1.5時(shí)，超出部分的容積率每增長(zhǎng)0.1，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加3%。該類土地的

22、折現(xiàn)率為8%。表內(nèi)交易情況中正號(hào)表示案例價(jià)格高于正常交易價(jià)格，負(fù)號(hào)表示低于正常交易價(jià)格，對(duì)于區(qū)域因素，個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例宗地條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。試根據(jù)以上條件，回答下列問題:(1) 為什么要進(jìn)行交易情況修正?(2) 上述可比案例，已知有一個(gè)是收購(gòu)鄰近房地產(chǎn)，一個(gè)是急于出售，根據(jù)表中提供的信息，請(qǐng)問這兩種情況分別應(yīng)該是A、B、C、D中的哪一個(gè)?(3) 根據(jù)所提供條件，評(píng)估該宗土地2004年8月1日的價(jià)值。(若需計(jì)算平均值，為簡(jiǎn)化計(jì)算，要求用算術(shù)平均值)3.被評(píng)估對(duì)象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土

23、地面積5000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評(píng)估基準(zhǔn)日起為40年，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評(píng)估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，認(rèn)為待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設(shè)一幢25 000平方米的大廈，其中l(wèi)-2層為商場(chǎng)，每層建筑面積為300O平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為l900平方米。評(píng)估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測(cè)算得到如下數(shù)據(jù)資料：1.將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬(wàn)元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入;2.大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費(fèi)用為3000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二

24、年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入;3.專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%;4.預(yù)計(jì)大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元，出租率可達(dá)100%，第3至第5層(即寫字樓部分的1至3 層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%;5.管理費(fèi)用為租金的5%，稅金為租金的l7.5%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用的0.1%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的l%，年貸款利率為5%，復(fù)利計(jì)息;6.開發(fā)商要求的利潤(rùn)為建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、地價(jià)及土地開發(fā)費(fèi)用之和的25%;7.房地產(chǎn)綜合資本化率為8%;8.每年按365天計(jì)算：

25、9.本項(xiàng)目不考慮所得稅因素。根據(jù)上述條件，試對(duì)該宗地的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估(要求：評(píng)估結(jié)果保留兩位小數(shù))。4.評(píng)估目的：為C股東擬轉(zhuǎn)讓所持有的乙企業(yè)的5%股權(quán)給投資人D提供價(jià)值參考意見。乙企業(yè)基本概況：評(píng)估基準(zhǔn)日乙企業(yè)經(jīng)過審計(jì)后的賬面總資產(chǎn)l500萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債200萬(wàn)元，長(zhǎng)期負(fù)債300萬(wàn)元，所有者權(quán)益l000萬(wàn)元;乙企業(yè)為非上市股份制企業(yè)，共有A、B、C三個(gè)股東，A股東持有60%股權(quán)，B股東持有35%股權(quán)，C股東持有5%股權(quán)，本次轉(zhuǎn)讓的股權(quán)為C股東的5%股權(quán);經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查，在評(píng)估基準(zhǔn)日，乙企業(yè)全部資產(chǎn)中，正在運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的85%，另外l5%的資產(chǎn)為企業(yè)的在建工程，該在建工程的形象進(jìn)度為4

26、0%，其評(píng)估價(jià)值與賬面價(jià)值基本相符。乙企業(yè)未來(lái)收益預(yù)測(cè)情況：乙企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日后未來(lái)5年的企業(yè)自由現(xiàn)金流量分別為100萬(wàn)元，130萬(wàn)元，l20萬(wàn)元，140萬(wàn)元和145萬(wàn)元(未考慮在建工程預(yù)期收益情況);與企業(yè)未來(lái)預(yù)期收益相對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率及資本化率均為l0%，乙企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)。要求：根據(jù)上述條件回答以下問題：寫出本項(xiàng)目評(píng)估的技術(shù)路線及基本步驟;給出評(píng)估結(jié)論并做出必要的解釋和說明。5.被評(píng)估企業(yè)為一擬準(zhǔn)備上市的酒店，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年12月31日，該酒店2003年的財(cái)務(wù)狀況詳見2003年利潤(rùn)表，表中補(bǔ)貼收入30萬(wàn)元為因“非典”原因國(guó)家給予的退稅收入，營(yíng)業(yè)外支出l5萬(wàn)元為防“非典”發(fā)生的專項(xiàng)支出。評(píng)估

27、人員對(duì)該公司的情況進(jìn)行深入調(diào)查及對(duì)歷史數(shù)據(jù)分析后，對(duì)該企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)情況下的有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)做出如下判斷：1.由于非典原因，該企業(yè)2003年的實(shí)際收入僅達(dá)到企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)收入的60%;2.企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本約占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的50%，營(yíng)業(yè)費(fèi)用約占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的5%,管理費(fèi)用約占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的5%;3.財(cái)務(wù)費(fèi)用(利息支出)約占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的10%，其中長(zhǎng)期負(fù)債利息占財(cái)務(wù)費(fèi)用的80%;4.主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的5.5%;5.企業(yè)所得稅稅率為33%。6.該企業(yè)的折舊總額是200 000元，由于企業(yè)可預(yù)見的年限內(nèi)不會(huì)有產(chǎn)能的擴(kuò)張等因素，這個(gè)數(shù)額將保持穩(wěn)定。2003年利潤(rùn)表 項(xiàng)目 行 本年累計(jì)數(shù) 一、主

28、營(yíng)業(yè)務(wù)收入 11 000 000.00減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 3550 000.00主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 555 000.00二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（虧損以“-”號(hào)填列 6395 000.00加：其它業(yè)務(wù)利潤(rùn)（虧損以“-”號(hào)填列） 7 減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用 880 000.00管理費(fèi)用 9100 000.00財(cái)務(wù)費(fèi)用 1080 000.00其中：利息支出 1180 000.00三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧損“-”號(hào)填列） 13135 000.00加：投資收益（虧損以“-”號(hào)填列） 14 補(bǔ)貼收入 15300 000.00營(yíng)業(yè)外收入 16 減：營(yíng)業(yè)外支出 17150 000.00四、利潤(rùn)總額（虧損總額以“-”號(hào)填列 18285

29、000.00減：所得稅（所得稅稅率為33%） 1994 050.00五、凈利潤(rùn)（凈虧損以“-”號(hào)填列） 22190 950.007、評(píng)估人員經(jīng)過分析認(rèn)為企業(yè)的客觀收益情況在可預(yù)見的時(shí)間內(nèi)是穩(wěn)定的，與2003年保持連續(xù)。8、該企業(yè)所在行業(yè)的系數(shù)是1.2，企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)為1.3，現(xiàn)行無(wú)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率與歷史平均無(wú)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率都是4%，市場(chǎng)期望報(bào)酬率是10%。9、企業(yè)的帶息負(fù)債的市場(chǎng)價(jià)值是32萬(wàn)元，與賬面價(jià)值一致。10、該酒店能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)。要求：根據(jù)上述資料運(yùn)用收益法評(píng)估該酒店整體價(jià)值。(運(yùn)算中以萬(wàn)元為單位，評(píng)估結(jié)果保留兩位小數(shù))。答案部分一、單項(xiàng)選擇題1.【正確答案】 C【答案解析】 參見教材545

30、頁(yè)。2.【正確答案】 B【答案解析】 A的正確說法是“非同一控制下的企業(yè)合并，涉及合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偟膯栴},所產(chǎn)生的以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的評(píng)估對(duì)象有：合并中取得的被購(gòu)買方各項(xiàng)的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債;以及構(gòu)成合并對(duì)價(jià)的非現(xiàn)金資產(chǎn)、發(fā)行或承擔(dān)的債務(wù)、發(fā)行的權(quán)益性證券等”。同時(shí)注意它的評(píng)估對(duì)象和企業(yè)整體評(píng)估的評(píng)估對(duì)象是不同的，企業(yè)價(jià)值評(píng)估注重的整體性，而企業(yè)合并中涉及的評(píng)估對(duì)象是被并購(gòu)企業(yè)的具體資產(chǎn)。B中還應(yīng)該包括“將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的租賃業(yè)務(wù)涉及到的建筑物”，其次“部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)”，必須是“

31、能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);”否則不能夠確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。D的說法錯(cuò)誤在于“買賣非金融項(xiàng)目的合同不屬于金融工具”。3.【正確答案】 C【答案解析】 教材10頁(yè)第一段，C正確的說法是“不同屬性的價(jià)值類型所代表的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不僅在性質(zhì)上是不同的，而且在數(shù)量上往往也存在較大差異。”D是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型的分類。4.【正確答案】 C【答案解析】 見教材P63, 資產(chǎn)的重置成本。二者的共同點(diǎn)體現(xiàn)在都是以現(xiàn)時(shí)價(jià)格來(lái)計(jì)算的。同時(shí)不論是復(fù)原還是更新重置成本，都要求與被評(píng)估資產(chǎn)具有同等功能。5.【正確答案】 A【答案解析】 參見教材506-511頁(yè)。6.【正確答案

32、】 A【答案解析】 本題應(yīng)該使用收益法下，純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下的計(jì)算公式： ，本題中A應(yīng)該是評(píng)估基準(zhǔn)日后的第一期收益100萬(wàn)元，B應(yīng)該是等差級(jí)數(shù)遞增額10萬(wàn)元，r=10%，n=20。7.【正確答案】 A【答案解析】 甲公司賬面有多項(xiàng)控股和非控股的長(zhǎng)期投資，不但要有甲公司的報(bào)表，還要有被投資的公司的報(bào)表。8.【正確答案】 A【答案解析】 10000(1.2-0.8)12(1-33%)(P/A,10%,3)=79978。9.【正確答案】 D【答案解析】 見教材P68公式2-32。10.【正確答案】 A【答案解析】 20+(200-20) (2/20)=38萬(wàn)元。11.【正確答

33、案】 C【答案解析】 容積率=建筑總面積/土地總面積;建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積,綜合比較,C方案最可行.A不滿足建筑密度的要求,B沒有充分利用土地,D超過了國(guó)家規(guī)定的容積率.12.【正確答案】 B【答案解析】 參見教材167頁(yè)。樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積=土地單價(jià)/容積率=10000/8=1250元/平方米13.【正確答案】 C【答案解析】 本題采用倍加系數(shù)法公式：無(wú)形資產(chǎn)重置成本 ,參考教材270頁(yè)。14.【正確答案】 C15.【正確答案】 A【答案解析】 到期價(jià)值=l 000100 (1+12%)3=100 0001.4049 =140 492.8(元)債券評(píng)估價(jià)值=

34、140 492.8(1+11%)-1 =140 492.80.9009=126 570(元)16.【正確答案】 B【答案解析】 (100001000)1000010%(P/A,8%,2)+(100001000)10000(1+8%)-2=100010%1.7833+0.8573=1035.63萬(wàn)元 。17.【正確答案】 D【答案解析】 參見教材352頁(yè)。同時(shí)注意，應(yīng)收賬款的評(píng)估值與會(huì)計(jì)和審計(jì)確定的壞賬和核銷的壞賬沒有關(guān)系。18.【正確答案】 C【答案解析】 參見教材364頁(yè)，待定產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)可以列入企業(yè)價(jià)值評(píng)估的一般范圍。19.【正確答案】 A【答案解析】10010%(9%-3.75%)=190.

35、48萬(wàn)元20.【正確答案】 C【答案解析】 (12+10)/12*5=9.17萬(wàn)元。21.【正確答案】 B【答案解析】 參見教材391頁(yè)。22.【正確答案】 B【答案解析】 市場(chǎng)法的基本原理就是替代原理, 路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法本質(zhì)上就是市場(chǎng)法的一種,所以其理論基礎(chǔ)也是替代原理.23.【正確答案】 A【答案解析】 參見教材409頁(yè)。24.【正確答案】 B【答案解析】 參見教材240頁(yè)市場(chǎng)法。P=6001.250.853000=元25.【正確答案】 A【答案解析】 300-1-5+0.2=294.2萬(wàn)元。26.【正確答案】 C【答案解析】 參見教材537頁(yè)，同時(shí)市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值分為3類，包括

36、：實(shí)體特定價(jià)值、資產(chǎn)互換特定價(jià)值及有法律和合同特別定義的價(jià)值，以及公允價(jià)值、投資價(jià)值、特殊價(jià)值、協(xié)同價(jià)值的含義。27.【正確答案】 C【答案解析】 見教材P67, 價(jià)格指數(shù)法只考慮了價(jià)格指數(shù)的變化，沒有考慮技術(shù)進(jìn)步帶來(lái)的影響。28.【正確答案】 B【答案解析】 A和C正確說法是“從本質(zhì)上講，資產(chǎn)評(píng)估是一種價(jià)值分析估算活動(dòng)”。注意價(jià)格和價(jià)值的區(qū)別，資產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估價(jià)值而不是價(jià)格。29.【正確答案】 B【答案解析】 參見教材221頁(yè) ，記住四三二一法各個(gè)深度的單獨(dú)深度百分率。標(biāo)準(zhǔn)深度為10米,級(jí)距就是10/4=2.5米累計(jì)深度百分率=各段單獨(dú)深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%+8%=1

37、17%平均深度百分率=累計(jì)深度百分率標(biāo)準(zhǔn)深度宗地深度=117%1015=78%30.【正確答案】 C【答案解析】 參見教材266-267頁(yè)，無(wú)形資產(chǎn)具有超額獲利能力的時(shí)間才是真正的無(wú)形資產(chǎn)的有效期限，該無(wú)形資產(chǎn)在2010年1月就被替代了，以后的年份不能夠提供超額收益。二、多項(xiàng)選擇題1.【正確答案】 AC【答案解析】 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見中將價(jià)值類型劃分為市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的其他價(jià)值類型。市場(chǎng)價(jià)值以外的其他價(jià)值類型包括在用價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值和特定用途價(jià)值等。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的公允價(jià)值一般等同于評(píng)估準(zhǔn)則下的市場(chǎng)價(jià)值;會(huì)計(jì)準(zhǔn)則涉及的重置成本或凈重置成本、可變現(xiàn)凈值或公允價(jià)值減去處置

38、費(fèi)用的凈額、現(xiàn)值或資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等計(jì)量屬性可以理解為相對(duì)應(yīng)的評(píng)估價(jià)值類型。但是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的計(jì)量一般不涉及清算價(jià)值，因?yàn)榍逅銉r(jià)值不是在會(huì)計(jì)基本準(zhǔn)則中規(guī)范的，而是采用專門的清算會(huì)計(jì)?！爸刂贸杀净騼糁刂贸杀究梢岳斫鉃橘Y產(chǎn)評(píng)估中的重置成本”、“現(xiàn)值或資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值可以等價(jià)于評(píng)估中的收益現(xiàn)值”、“持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值一般涉及到企業(yè)的整體評(píng)估，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估中不涉及企業(yè)整體評(píng)估”、“可變現(xiàn)凈值或公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額屬于哪種評(píng)估類型需要根據(jù)是采用可變現(xiàn)凈值還是公允價(jià)值而不同，可以參見教材452頁(yè)表12-2”、“以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估中可能會(huì)涉及到投資性資產(chǎn)價(jià)值，但是肯定不會(huì)涉及

39、到投資價(jià)值的，注意投資價(jià)值和投資性資產(chǎn)價(jià)值的區(qū)別”。2.【正確答案】 BC【答案解析】 參見教材410頁(yè)，另外關(guān)注“企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，編制和出具企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，應(yīng)當(dāng)遵守該指南。金融企業(yè)和行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告另行規(guī)范。”以及“國(guó)際業(yè)務(wù)約定書評(píng)估準(zhǔn)則和美國(guó)專業(yè)評(píng)估職業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的規(guī)定都是從報(bào)告類型和報(bào)告要素來(lái)進(jìn)行規(guī)范的，而資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-評(píng)估報(bào)告是根據(jù)要素和內(nèi)容對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行規(guī)范的重要評(píng)估準(zhǔn)則。”3.【正確答案】 ABCD【答案解析】 參見教材161頁(yè)。注意房地產(chǎn)評(píng)估肯定是必須遵守一般的評(píng)估原則的，

40、但是房地產(chǎn)評(píng)估還需要遵守最有效使用原則和合法原則(這兩項(xiàng)是房地產(chǎn)評(píng)估特殊的原則)，沒有實(shí)用原則這個(gè)說法。4.【正確答案】 ABC【答案解析】 教材21頁(yè)，關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型的確定因素，歷來(lái)是考試的重點(diǎn)，大家需要準(zhǔn)確掌握，比如內(nèi)、外因都具體有什么內(nèi)容，實(shí)質(zhì)上內(nèi)因指的是資產(chǎn)自身的情況，外因指的是交易當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)交易情況。5.【正確答案】 ABCE【答案解析】 參見教材303-304頁(yè)。6.【正確答案】 ACE【答案解析】 參見教材81，同時(shí)要注意廣義評(píng)估程序的內(nèi)容。7.【正確答案】 ABCD【答案解析】 參見教材259頁(yè)。8.【正確答案】 ABCD【答案解析】 參見教材231-232頁(yè)，其中D，

41、資源資產(chǎn)屬于資產(chǎn)，當(dāng)然應(yīng)該具備資產(chǎn)一般特征。9.【正確答案】 ADE【答案解析】 B正確的說法是“企業(yè)單項(xiàng)可確指資產(chǎn)價(jià)值之和加上商譽(yù)的價(jià)值等于企業(yè)整體價(jià)值之和，單項(xiàng)可確指資產(chǎn)不包含商譽(yù)”，C正確的說法是“資產(chǎn)評(píng)估的最基本的功能是評(píng)價(jià)和評(píng)值，管理是輔助性和過渡性功能，鑒證是資產(chǎn)評(píng)估的作用，不是功能”。10.【正確答案】 CDE【答案解析】 參見教材517-523，注意凡是準(zhǔn)則的名字后面帶有“指南”的都屬于資產(chǎn)評(píng)估指南，凡是準(zhǔn)則的名字后面帶有“指導(dǎo)意見”的都屬于資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見。三、綜合題1.【正確答案】 1.成套設(shè)備的重置成本：(1)海外運(yùn)輸費(fèi)：l0005%=50(萬(wàn)美元 ) (0.5分)(2)

42、到岸價(jià)：l000+50+21.43=1071.43(萬(wàn)美元 ) (0.5分)(3)折合人民幣：l071.438=8571.44(萬(wàn)元人民幣) (0.5分)(4)關(guān)稅：8571.4413%=1114.29(萬(wàn)元人民幣) (0.5分)(5)增值稅：(8571.44+1114.29)17%=1646.57(萬(wàn)元人民幣) (1分)(6)其他進(jìn)口環(huán)節(jié)費(fèi)用：8571.443%=257.14(萬(wàn)元人民幣) (0.5分)(7)國(guó)內(nèi)運(yùn)輸及配套費(fèi)用：8571.44(1.5%+2%)=300(萬(wàn)元人民幣) (0.5分)(8)重置成本：8571.44+1114.29+1646.57+257.14+300=11 889

43、.44(萬(wàn)元人民幣)(1分)2.程控設(shè)備修復(fù)費(fèi)用：(1)設(shè)備離岸價(jià)格：100010%(1+10%)=110(萬(wàn)美元) (1分)(2)海外運(yùn)輸費(fèi)：ll04%=4.4(萬(wàn)美元) (0.5分)(3)到岸價(jià)：ll0+4.4+2.93=117.33(萬(wàn)美元 ) (0.5分)(4)折合人民幣：ll7.338=938.64(萬(wàn)元人民幣 ) (0.5分)(5)關(guān)稅：938.6413%=122.02(萬(wàn)元人民幣) (0.5分) (6)增值稅：(938.64+122.02)17%=180.31(萬(wàn)元人民幣) (1分)(7)其他進(jìn)口環(huán)節(jié)費(fèi)用：938.643%=28.16(萬(wàn)元人民幣) (0.5分)(8)國(guó)內(nèi)運(yùn)輸及安

44、裝費(fèi)用：938.64(1.5%+0.5%)=18.77(萬(wàn)元人民幣) (0.5分)(9)修復(fù)費(fèi)用：938.64+122.02+180.31+28.16+18.77=1287.90(萬(wàn)元人民幣) (2分) 3.實(shí)體性貶值：(1)程控部分貶值額：l287.90 (0.5分)(2)其他部分實(shí)際使用年限7-1=6(年) (1分)(3)其他部分貶值率：6/(6+1090%)100%=40% (2分)(4)其他部分貶值額：(11 889.44-1287.90)40%=4240.62 (1分)(5)貶值額合計(jì)：l287.90+4240.62=5528.52 (0.5分)4.評(píng)估值：11 889.44-552

45、8.52=6360.92(萬(wàn)元人民幣) (1分)第3和4兩步還有以下幾種不同的解法方法一：3.程控部分以外的成新率：(1090%)/(6+1090%)100%=60% (3分)4.評(píng)估值：(11 889.44-1287.90)60%=6360.92(萬(wàn)元人民幣) (3分)方法二：3.成新率(1)程控設(shè)備貶值占成套設(shè)備價(jià)值的比率：1287.90/11889.44100%=10.83%(1分)(2)其他部分貶值率：6/(6+1090%)100%=40% (1分)(3)成新率：1-10.83%+(11889.44-1287.90)/11889.4440%=53.5%(3分)4.評(píng)估值：11 889.

46、4453.50%=6360.85(萬(wàn)元人民幣) (1分)方法三：3.(1)程控設(shè)備價(jià)值占成套設(shè)備價(jià)值的比例：1287.90/11889.44100%=10.83%(2)程控設(shè)備以外部分的成新率：(1090%)/(6+1090%)100%=60%(3)計(jì)算綜合成新率：l0.83%0%+(1-10.83%)60%=53.5%4.評(píng)估值：11 889.4453.5%=6360.85(萬(wàn)元人民幣)2.【正確答案】 1、(5分)房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟(jì)特性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)不能成為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，而是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)價(jià)格的形成往往具有個(gè)別性，因此運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，需要對(duì)選取的交

47、易實(shí)例進(jìn)行交易情況修正，將交易中由于個(gè)別因素所產(chǎn)生的價(jià)格偏差予以剔除，使其成為正常價(jià)格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：(1)有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會(huì)以低于市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易;(2)交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購(gòu)買最為典型。如有人為了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，收買鄰近的建筑用地，往往會(huì)使交易價(jià)格抬高。3買方或賣方不了解市場(chǎng)行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。(4)其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。(5)特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。分析了交易情況的特殊性，就要將特殊情況的交易修正

48、到正常交易。通過交易情況修正，即將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格。2、在上述可比案例中，B是收購(gòu)鄰近房地產(chǎn)，因?yàn)榻灰浊闆r需要修正7%，說明其交易價(jià)格較正常交易價(jià)格高，D是急于出售房地產(chǎn)，因?yàn)榻灰浊闆r需要修正-5%，說明其交易價(jià)格較正常交易價(jià)格低。(2分)3、容積率修正，建立容積率地價(jià)指數(shù)表。 (3分) 容積率 1.01.11.21.31.41.51.6地價(jià)指數(shù) 100 105110115120125=100+100*5%（1.5-1）/0.1128=125+100*3%（1.6-1.5）/0.14、土地使用權(quán)年限因素修正。(2分)除交易實(shí)例B與待評(píng)估地塊的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A

49、、C和D均需作使用年限因素修正.修正系數(shù)計(jì)算如下交易實(shí)例A及C使用年限修正系數(shù)：1-(1+8%)-30/1-(1+8%)-38=0.9517D使用年限修正系數(shù)：1-(1+8%)-30/1-(1+8%)-35=0.96595、案例修正計(jì)算(4分)6、評(píng)估結(jié)果(2分)案例C的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評(píng)估結(jié)果。因此，待估宗地的評(píng)估值為：=(713.85+717.47+712.98) 3=714.77(元/平方米)3.【正確答案】 1.12樓面積 3 0002=6 000(平方米) (0.5分)2.35層面積 1 9003=5 700(平方米) (0.5分)3.6層及6層

50、以上面積25 0006 0005 700=13 300(平方米) (0.5分)4.年總收入(元)6 0002 000+5 7002365(110%)+13 3002.5365(1-10%)=12 000 000十3 744 900+10 922 625 (3分)=26 667 5255.年總費(fèi)用(元)26 667 525(5%+17.5%)+25 0003 0001.10.1%+25 0003 0001%=6 000 193.13+82 500+750 000=6 832 693.13 (3分)6.年利潤(rùn)總額26 667 525-6 832 693.13=19 834 831.87(元) (0.5分)7.大廈價(jià)值= =233 558 686(元) (3分)8.建筑費(fèi)用 3 00025000=75 000 000(元) (0.5分)9.專業(yè)費(fèi)用 75 000 000l0%=7 500 000(元) (0.5分)10.開發(fā)商利潤(rùn)(75 00