房地產(chǎn)估價習題集計算題和論述題

1、1、當前我國房地產(chǎn)估價應遵循的主要原則有：合法原則，（ 最高最佳使用原則 ），供求原則；替代原則，（ 估價時點原則 ），公平原則。2、估價機構完成委托估價后提供給委托人的“產(chǎn)品”，通常稱為（ 估價報告書 ）。3、市場比較法所依據(jù)的是（ 替代 ）原理。4、成本法計算建筑物重新建造完全價值的方法通常分為三種，即：凈計法，（平方法 ），立方法。5、在收益法中，純收益確定后，還原利率越高，收益價格（ 越低 ）。6、建筑物的重新建造成本分為重建成本和重置成本兩種，普通建筑物估價時適用（重置成本 ）。7、估價上的折舊與會計上的折舊有著本質的區(qū)別，在估價上C為（ 重新建造成本 ），它通常隨著估價時點的不同而

2、（ 不同 ）。8、在路線價法中，普通臨街宗地價格的計算公式為：宗地總價=路線價（ 深度百分率 ）宗地面積。試述成本法與收益法的區(qū)別。1理論依據(jù)不同或估價的立足點不同：(成本法基于已付出的代價，收益法基于未來的收益能力)；2計算公式不同(成本法以各項費用、稅費、利潤累加為基礎，收益法以收益減費用為基礎)；3所需資料不同；4適用對象不同(成本法主要適用于無交易、無收益或收益難以直接測定的房地產(chǎn)的估價，如學校、政府辦公樓、醫(yī)院、公園等公共建筑、公益設施及工廠等；收益法主要適用于收益性房地產(chǎn)的估價，如商店、賓館、出租房屋等)。1、有一房地產(chǎn)，土地總面積1000平方米，為10年前通過征用農(nóng)地取得，當時每

3、畝花費16萬元，現(xiàn)時重新取得該土地每平方米需600（1）計算土地現(xiàn)時價格：土地底價=1000*600=60萬（2）計算建筑物現(xiàn)時價格：建筑物現(xiàn)價=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162萬（3）房地產(chǎn)和土地合成一體的現(xiàn)時總價為：60+162=222萬（4）房地產(chǎn)現(xiàn)時單價=2220000/2000=11002、某賓館需要估價，據(jù)調查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%解：（1）計算該賓館年總收益=30050365（1-30%）=3832500元=383.25萬元（2）計算該賓館年總

4、費用=14萬元/月12月=168萬元（3）計算該賓館年凈收益=年總收益-年總費用=383.25萬元-168萬元=215.25萬元（4）假定年凈收益與還原利率不變，使用年限為無限年限，則該賓館的收益價格=年凈收益/還原利率=215.25/10%=2152.5 萬元（5）計算同檔次賓館年總收益=30045365（1-20%）=3942000元=394.2萬元（6）計算同檔次賓館年總費用=394.230%=118.26萬元（7）計算同檔次賓館年凈收益=年總收益-年總費用=394.270%=275.94萬元（8）假定年凈收益與還原利率不變，使用年限為無限年限，則同檔次賓館的收益價格=年凈收益/還原利率

5、=275.94/10%=2759.4萬元（9）該賓館與當?shù)赝瑱n次賓館比較分析：床價5045元，但空房率也高，30%20%，特別是營運費用過高，竟占總收入的43.84%，導致凈收益下降，應改善管理，降低營運支出。（10）經(jīng)過綜合考慮后，估計該賓館的價格以2450萬元比較合理。3、需要評估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的價格。獲知該宗土地總面積500平方米，建筑容積率為2，(折現(xiàn)率為10%）。解設該宗土地的總價為V：開發(fā)完成后的總價值200050002/（1+12%）21594.39（萬元）建筑安裝工程費等的總額800（1+12）5000260/（1+12%）0.540%/（1+12%）

6、1.5810.36（萬元）建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費在各年的投入實際上是覆蓋全年的，但為體現(xiàn)計算的方便起見，假設各年的投入是集中在各年的年中，這樣，就有了上述計算中的折現(xiàn)年數(shù)分別是0.5和1.5的情況。銷售費用和銷售稅費總額1594.39（2+6）127.55（萬元）購買該宗土地的稅費總額V30.03V（萬元）V1594.39810.36127.550.03V V=637.36（萬元）故：土地總價637.36（萬元）土地單價1274.72（元m2）樓面地價637.36（元m2） 1、房地產(chǎn)價格是客觀存在的，估價實質是模擬（ 市場 ）的價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來。2、房屋完損等級是根

7、據(jù)房屋的結構、（ 裝修 ）、設備三個組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分的。3、認清房地產(chǎn)的單位價格，主要是認清其貨幣單位、（ 面積單位 ）、面積含義。4、一名合格的房地產(chǎn)估價人員應符合下列三方面要求：（1）有扎實的估價理論知識；（2）有豐富的估價實踐經(jīng)驗；（3）（有良好的職業(yè)道德 ）。5、在房地產(chǎn)價格評估中，重新建造成本是假設在（ 估價時點）重新建造或購置全新狀態(tài)的舊有房地產(chǎn)時所必要的成本或價格。6、資本化率=（ 安全利率 ）+風險調整值。7、某商店營業(yè)面積為建筑面積的55%，單位營業(yè)面積的年租金720元/平方米，則該商店單位建筑面積的年租金為（ 396 ）。8、將某成片荒地開發(fā)成“五通

8、一平”熟地的各項必要費用及正常利稅為300元/平方米，可轉讓土地面積的比率為60%，則可轉讓土地的成本價為（ 500 ）元/平方米。9、某宗土地面積250平方米，其上附有建筑面積為200平方米的建筑物，該建筑物的外觀及設備均已過時，需拆除重建，估計每建筑平方米拆遷費300元、殘值50元，則該土地的減價修正額為（ 5 ）。10、某類商品房平均售價1994年初為2500元/平方米，1996年初漲至3025元/平方米，則其價格的年平均上漲幅度為（ 10 ）%。1、某建筑物總建筑面積500平方米，現(xiàn)時重置價格每建筑平方米1000元，耐用年限50年，殘值率5%，尚可使用30年。解：C=1000500，R

9、=5%，N=50，n=30建筑物現(xiàn)時總價=建筑物現(xiàn)時單價=310000/500=620元/m22、某公寓共有3層，每層建筑面積均為1000平方米，其房地產(chǎn)單價平均為1100元/平方米，底層的單價比第二層的單價低150元（1） 該公寓房地產(chǎn)總價值V=110010003=3300000（元）=330（萬元）（2） 設第二層單價為x元/，則： =1100 解得x=1200（元/）（3） 第二層房地總價值為: 12001000=1200000（元）=120（萬元）（4） 第二層土地占有份額為：100%=36.36%=36%3、某宗房地產(chǎn)在正常情況下每年可獲得總收益55萬元，需支出總費用30萬元。在附近

10、選取了A、B、C、D四宗類似房地產(chǎn)（1） 計算估價房地產(chǎn)年凈收益=55-30=25（萬元）（2） 計算購買年A 房地產(chǎn)購買年= =8.4(年) B房地產(chǎn)購買年= =8.4(年)C房地產(chǎn)購買年= =8.5(年) D房地產(chǎn)購買年= =8.3(年)估價房地產(chǎn)的購買年 = =8.4(年)（3） 計算估價房地產(chǎn)總價=258.4=210(萬元)4、需要評估某商品住宅在1996年11月1日的正常價格，在該住宅附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅作為可比實解：（1）對可比實例A的單價修正=（2）對可比實例B的單價修正=（3）對可比實例B的單價修正=（4）計算計算估價房地產(chǎn)某商品住宅單價=3、某

11、商場的土地使用權年限為40年，從1994年5月31日起計。該商場兩層，每層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。解：（1）計算各層可出租的面積200060%=1200m2（2）計算租期內年凈收益180120012（1-20%）=2073600元=207.36萬元（3）計算第一層在租期滿后的年凈收益200120012（1-20%）=2304000元=230.4萬元（4）計算第一層的正常價格（5）計算第二層的年凈收益120120012（1-20%）=1382400元=138.24萬元（6）計算第二層的正常價格（7）計算第一層與第二層的正?？們r格V=V1+V2=2640.27+16

12、19.78=4260.05萬元4、某在建工程開工于1997年11月31日，擬建為商場和辦公綜合樓；總用地面積3000平方米，土地使用權年限50年，從開工起計(1)此題的計算公式應為：在建工程價格=預期建成后的價值-需投入的建筑費-需投入的專業(yè)費-銷售稅費-投資利潤 (2)計算預期建成后的價值： (3)計算建筑費： 23001240064%(4)計算專業(yè)費： 17169481.9210%=1716948.19(元) (5)計算銷售稅費： 44241046.928%=3539283.75(元) (6)計算投資利潤： (7)計算在建工程的正?？們r格：56122026.74-17169481.92-1

13、716948.19-3539283.75-4601068.88=29095244(元)=2909.5(萬元)2、 某賓館總建筑面積10000平方米；一層建筑面積2000平方米，其中500平方米為賓館大堂，1500平方米出租用于餐廳和咖啡廳3、 (1)計算一層餐廳和咖啡廳的價格：15001500= 225（萬元）(2)計算酒店客房年總收益：200190365(1- 30%)=970.9（萬元）(3)計算酒店會議室年總收益：500 x20 x2 x12 =24（萬元）(4)計算酒店年總費用：970.940%=388.36（萬元）(5)計算酒店自營部分年凈收益：970.9 +24 -388.36 =

14、606.54(萬元)(6)計算酒店自營部分的價格（含大堂、客房、會議室、辦公室）：606.54/8%=7581.75（萬元）1、某宗房地產(chǎn)2001年10月的年凈收益為300萬元，預測未來3年的年凈收益保持這一水平，2004年10月轉售時的價格比2001年10月上解：計算公式： 計算結果： V=3767.85（萬元）2、某建筑物為鋼筋混凝土結構，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年限為8年。經(jīng)調查測算，現(xiàn)在重新建筑全新狀態(tài)建筑物的建造成本為800解：(1)計算建筑物的重置價格：建造成本=800萬元管理費用=8003%=24萬元投資利息=(800+24)60%(1+6%)1.5-1+(800+24)40%

15、(1+6%)0.5-1=54.90萬元建筑物的重置價格=800+24+54.90+50+120=1048.90萬元(2)計算建筑物的折舊額：墻、地面等損壞的折舊額=18萬元裝修部分的折舊額=200*2/5=80萬元設備部分的折舊額=1108/10=88萬元長壽命項目的折舊額=(1048.90-18-200-110)8/50=115.34萬元建筑物的折舊總額=18+80+88+115.34=301.34萬元 4、為評估某寫字樓2001年10月1日的正常市場價格，估價人員在附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作可比實例，解：（1）交易情況修正系數(shù)可比實例A=100/103可比實例B

16、=100/99可比實例C=100/102（2）交易日期修正系數(shù)可比實例A可比實例B可比實例C（3）房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)因素權重值的計算因素1的權重=4/（1+1.67+4）=0.6因素2的權重=1.67/（1+1.67+4）=0.25因素3的權重=1/（1+1.67+4）=0.15房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)的計算可比實例A 可比實例B可比實例C（4）計算比準價格比準價格A比準價格B比準價格C（5）估價對象的價格1、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成投入使用，辦公樓正常解：（1）計算辦公樓現(xiàn)值 辦公樓整體年凈收益=80300085%（1

17、-35%）12=159.12（萬元） 收益年限=40-6-=34（年） 辦公樓現(xiàn)值為： （2）計算乙方的使用權價格 乙方使用權年凈收益=80200085%（1-35%）12=106.08（萬元） 乙方使用權剩余收益年限=15-4=11（年） 乙方使用權剩余收益年限價格為： （3）甲方權益價格=辦公樓現(xiàn)值一乙方使用權價格=1528.92-689=839.92（萬元）2、某公司于5年前以出讓方式取得一宗面積2000m2的40年使用權的土地，并于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2。解：（1）運用成本法計算公式為:房地產(chǎn)價格=土地重新取得價格+建筑物的重新購建價格建筑物折舊 （2）求土地

18、的重新取得價格： 因該土地使用權為40年，已過去了5年，故要求土地使用權為35年的價格為： v35=v40k35/k40=20002000(1+8%)40-35(1+8%)351/(1+8%)401=390.94萬元 （3）計算建筑物的重新購建價格： 建安成本=600萬元 管理費用=6003%=18萬元 投資利息=(600+18)40%(1+6%)1.51+(600+18)60%(1+6%)0.51=33.54萬元 銷售稅費=90萬元 開發(fā)利潤=120萬元 建筑物的重新購建價格=600+18+33.54+90+120=861.54萬元 （4）計算建筑物的折舊額： 門窗、墻面等損壞的折舊額=8萬

19、元 裝修部分的折舊額=1401/53=84萬元 設備部分的折舊額=1001/103=30萬元 長壽命項目的折舊額=(861.548140100)1/383=48.44萬元 建筑物的折舊總額=8+84+30+48.44=170.44萬元 該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格=390.94+861.54170.44=1082.04萬元1、某房地產(chǎn)占地4000平方米，土地使用年限為50年，容積率為6，24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成解：（1）運用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式為：（2）各層建筑面積=40006/24=1000（m2/層）（3）計算1層商鋪收益價格 年凈收益=1000（1-6

20、0%）75%90%6012=19.44（萬元） V1=19.44/10%1-1/（1+10%）50-3=192.20（萬元）（4）計算23層商場收益價格 年凈收益=1000270%600=84（萬元） V2-3=84/10%1-1/（1+10%）50-3=830.48（萬元）（5）計算4層酒樓收益價格 年凈收益=100070%5012-80000=34（萬元） V4=34/8%1-1/（1+8%）50-3=413.59（萬元）（6）計算510層辦公樓收益價格年凈收益=62018001280%（1-10%）=186.62（萬元） V5-10=186.62/7%1-1/（1+7%）50-3=2555.13（萬元）（7）計算1124層住宅價格 V11-24=1000144000=5600（萬元）（8）計算房地產(chǎn)價格V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40（萬元）2、為評估某住宅的價格，估價人員在住宅樓附近地區(qū)調查選取