鳳鳴花園前期整合營銷方案

1、鳳鳴花園前期整合營銷方案一、鳳鳴花園項(xiàng)目開盤前整合營銷總體思路1、階段性廣告策略：鳳鳴花園項(xiàng)目在扎實(shí)做好產(chǎn)品規(guī)劃，加快工程進(jìn)度的同時，在開盤前應(yīng)作持續(xù)不斷的媒體宣傳?；凇傍P鳴花園” 項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)情況即工程進(jìn)度、營銷進(jìn)度，本階段為銷售準(zhǔn)備期，營銷推廣工作主要圍繞項(xiàng)目開盤前的蓄水展開，以硬廣告（戶外、DM等）、公關(guān)活動等促銷手段為主，在開盤前加大媒體廣告投放力度，讓市場的目光聚焦、關(guān)注，并逐步建立項(xiàng)目品牌形象和達(dá)到較高的預(yù)約率。2、廣告投放目標(biāo)：前期以開盤前預(yù)熱為主，提高項(xiàng)目知名度，并讓目標(biāo)客戶產(chǎn)生期盼的潛導(dǎo)心理，并進(jìn)而讓目標(biāo)客戶認(rèn)識到“鳳鳴花園” 項(xiàng)目的品牌價值，吸引他們到工地現(xiàn)場參觀，或電話、

2、現(xiàn)場垂詢樓盤信息；在臨近開盤前四周，重點(diǎn)突擊，塑造品牌形象，創(chuàng)造高預(yù)約率。3、廣告企劃原則：精準(zhǔn)掌握產(chǎn)品定位，明確了解產(chǎn)品特質(zhì)，同時說明“鳳鳴花園” 項(xiàng)目總體優(yōu)勢，包括獨(dú)特優(yōu)越的自然環(huán)境、享有的區(qū)位優(yōu)勢找到產(chǎn)品的獨(dú)特利益點(diǎn)，以及貼近新農(nóng)村建設(shè)的政策優(yōu)勢，根據(jù)現(xiàn)在的市場反應(yīng)，選擇最貼切的廣告策略。4、廣告策略：（1）差異化定位戰(zhàn)略：基于新農(nóng)村建設(shè)樣板社區(qū)的獨(dú)特賣點(diǎn)和本項(xiàng)目工程進(jìn)度情況，以中檔價位及項(xiàng)目規(guī)模和環(huán)境等優(yōu)勢，進(jìn)行市場細(xì)分，實(shí)施差異化競爭策略，細(xì)分客源。（2）借勢策略：在閬中市小城鎮(zhèn)建設(shè)實(shí)施過程中，迅速營銷骨架骨架。在營銷過程中，我們充分借助小城鎮(zhèn)建設(shè)將帶動區(qū)域房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，宣傳項(xiàng)目

3、的區(qū)位優(yōu)勢及發(fā)展前景、增值潛力。借助升鐘湖景區(qū)、天宮院景區(qū)、蘭渝鐵路閬中火車站等已有的宣傳攻勢，將潛在客戶吸引到鳳鳴花園。（3）重點(diǎn)突破策略：首先以打生態(tài)宜居品牌為主，以此作為突破點(diǎn)帶動整個樓盤的銷售，反復(fù)強(qiáng)調(diào)地塊的區(qū)位、環(huán)境優(yōu)勢及綜合優(yōu)勢，以此作為重點(diǎn)突破。（4）全面攻擊策略：待項(xiàng)目品牌認(rèn)知達(dá)到一定程度后，以區(qū)位、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)性、產(chǎn)品規(guī)劃、物業(yè)管理等優(yōu)勢作全面出擊。（5）促銷性策略（SP、PR活動）：以新穎、有效的公關(guān)活動作進(jìn)一步促銷。對市場銷售有阻力的戶型采取一定的優(yōu)惠措施提高市場吸引力。二、營銷推廣階段劃分 開盤前鳳鳴花園項(xiàng)目的整合營銷工作分三個階段分期進(jìn)行。目標(biāo)是在前期營銷推廣工作的基礎(chǔ)

4、上，吸引目標(biāo)消費(fèi)群體對于鳳鳴花園的關(guān)注并初步提高目標(biāo)消費(fèi)群體對于本項(xiàng)目整體形象和基本開發(fā)理念的認(rèn)同程度。圍繞這一工作目標(biāo)，本階段將營銷推廣的工作重點(diǎn)放在樓盤包裝、營銷公關(guān)、活動促銷、媒體的廣告宣傳方面。通過一系列高密度的廣告以宣傳項(xiàng)目整體形象和主要賣點(diǎn)引起市場的關(guān)注，為下一步開盤推廣工作作好鋪墊。通過充分的市場調(diào)研及對入市時機(jī)的選擇，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際，現(xiàn)將一期推廣階段劃分如下： 推廣階段時間劃分推廣主題第一階段2011.6下旬.2011.7. 現(xiàn)場包裝、營銷推廣、內(nèi)部認(rèn)購啟動第二階段2011.9.2011.10. 開盤活動，集中營銷第二階段春節(jié)期間 集中營銷三、整合營銷策略【前期營銷工作重點(diǎn)】

5、第一、主要作好項(xiàng)目現(xiàn)場的基礎(chǔ)形象包裝。第二、各方面工作安排準(zhǔn)備到位，開始接受客戶的咨詢。第三、利用銷售漸入正規(guī)期間信息流、客源比較集中的優(yōu)勢加強(qiáng)廣告宣傳投放。第四、逐漸擴(kuò)大項(xiàng)目的宣傳渠道，完善項(xiàng)目戶外廣告與導(dǎo)示系統(tǒng)廣告。第五、盡最大可能，把握每一位蒞臨銷售現(xiàn)場咨詢的客戶，通過銷售現(xiàn)場對客戶的細(xì)致講解以及銷售氛圍對客戶的感染，蓄積大量準(zhǔn)客戶。第六、加強(qiáng)項(xiàng)目的推廣力度，配合媒體的宣傳，提升項(xiàng)目的形象與公眾認(rèn)知度。第七、戶外廣告結(jié)合DM單直投，增強(qiáng)社會影響力和吸引消費(fèi)者對鳳鳴花園項(xiàng)目的注意。第八、前期咨詢期有一定蓄水量，再通過本期廣告推廣的力度加大，爭取為“開盤期”的銷售實(shí)現(xiàn)比例為5：1左右的預(yù)定客

6、戶?！句N售現(xiàn)場的準(zhǔn)備工作】 1、認(rèn)真做好日常咨詢接待準(zhǔn)備及區(qū)域和項(xiàng)目熟悉工作，為正式咨詢做好準(zhǔn)備。2、加強(qiáng)對來訪客戶的情況梳理，有計(jì)劃、有安排的分析意向性客戶，做好客戶維系。3、對鳳鳴花園項(xiàng)目銷售說辭的修改及完善；4、加強(qiáng)銷售現(xiàn)場管理工作：包括項(xiàng)目現(xiàn)場銷售環(huán)境、銷售道具的管理和現(xiàn)場工作人員工作狀態(tài)的管理（包括禮儀、接聽電話過程等）?！粳F(xiàn)場包裝】1、加強(qiáng)和完善項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的形象展示系統(tǒng)A、導(dǎo)示系統(tǒng)（包括主干道和售樓處位置）B、戶外廣告2、銷售資料的準(zhǔn)備A、DM資料、立面效果圖 B、沙盤C、單體模型 明確詳盡的說明標(biāo)牌； 逼真的生活氣息4、售樓部的包裝A、 營銷氣氛塑造：展板、模型、銷控表B、

7、服務(wù)氛圍營造：微笑服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、禮品贈送【促銷政策】1、 付款方式優(yōu)惠（1）購房者實(shí)行一次性付款方式可享受每平50元優(yōu)惠。（2）購房者實(shí)行分期付款方式可享受每平20元優(yōu)惠。付款方式按照5；3；2的比例支付。2、首批房源（含商鋪）購房優(yōu)惠政策 （1）前期拿出24套房源（含商鋪）試水，收集市場信息，匯總客戶反饋情況。（2）購買首批10套房源的客戶可享受每套八千元禮金券的購房優(yōu)惠。購買第二批房源（即第11套至第20套）的客戶可享受每套五千元禮金券的購房優(yōu)惠。購買第三批房源（即第21套至第24套）的客戶可享受每套三千元禮金券的購房優(yōu)惠。3、老客戶帶新客戶優(yōu)惠政策（1）新客戶享受500元的購房優(yōu)惠；（2）老客戶享受500元的現(xiàn)金優(yōu)惠。3、組團(tuán)購房優(yōu)惠凡以組團(tuán)方式集中購房的，必須首先確定該組團(tuán)的發(fā)起人，組團(tuán)內(nèi)購房人須由親戚、朋友、同事或其他相互熟悉的人員組成，零散購房人不能隨意插入。組團(tuán)以一套住房（已購房的不得加入）為基本單位，最低基數(shù)為3戶（或套），10戶為一個組團(tuán)的最高限值，超過10戶則須重新組團(tuán)。組團(tuán)根據(jù)每組戶數(shù)多少在享受常規(guī)優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上分別享受以下優(yōu)惠政策（不累加）。（1）組團(tuán)戶數(shù)在3-5