房地產行業(yè)的相關知識

1、精品房地產行業(yè)的相關知識1 房地產：是房產和地產的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附帶的各種權利（所有權管理權轉讓權等）。2 房地產開發(fā)：是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施房屋建筑的活動。3 房地產開發(fā)的特點：房地產形式開發(fā)具有投資風險大收益高增值快的特點。4 房地產業(yè)：是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產開發(fā)建設經(jīng)營管理以及維修裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產業(yè)。5 房地產的三級市場：一級市場是指土地交易市場，二級市場是指商品房買賣市場，三級市場是指二手房市場。6 商品房：具有開發(fā)資格的開發(fā)商開發(fā)的商業(yè)住宅。商業(yè)住宅分為：居住商品

2、房；非居住商品房（商業(yè)辦公綜合用房等）7 土地的使用年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育科技文化體育用地50年；商業(yè)旅游娛樂用地40年；綜合用地或其他用地50年。8 土地的獲得方式：受讓拍賣贈與繼承。9 住宅的產權：住宅的產權一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，簡單地講，是一種民事法律關系，指的是在法律規(guī)定的范圍內，對住宅全面支配的權力。住宅的所有權一般包括對房屋的占有使用收益處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內容。10 五證：房地產商在預售商品房時應具備建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證國有土地使用證和商品房預售許可證，簡稱“五證”。其中前兩個證由

3、市規(guī)劃局核發(fā)，建筑工程施工許可證由市建委核發(fā)，國有土地使用證和商品房預售許可證由國土資源局和房屋管理局核發(fā)。11 、兩書：房屋使用說明書、房屋質量保證書。12 、竣工驗收：竣工驗收指建設工程項目竣工后開發(fā)建設單位會同設計、施工、設備供應單位及工程質量監(jiān)督部門,對該項目是否符合規(guī)劃設計要求以及建筑施工和設備安裝質量進行全面檢驗,取得竣工合格資料、數(shù)據(jù)和憑證。13 、按揭貸款：按揭貸款就是購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產企業(yè)提供階段性擔保的個人住房貸款業(yè)務。（1）申請按揭貸款所需提供資料A. 申請人和配偶的身份證、結婚證、戶口簿原件及復印件B. 購房合同C. 預付款收據(jù)原件及復印件D

4、. 收入證明（單位開具的收入證明、包括工資單、個人所得稅納稅單、銀行存單等）E. 開發(fā)商的收款帳號。（2）按揭貸款程序A. 帶齊申請按揭貸款所需提供資料到貸款銀行申請個人住房貸款。B. 接受銀行審查，確定貸款額度。C. 辦理借款合同、保險、產權抵押登記和公證。D. 銀行發(fā)放貸款，借貸人每月還款和還清本息。14 、住房公積金：是指國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。它是一種長期性的住房儲金，具有社會保障性質，是住房實物分配向貨幣分配轉化的一種形式。15 公積金貸款：公積金貸款也就是個人住房擔

5、保委托貸款，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運用房改資金委托銀行向購買（含建造大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。16 申請住房公積金貸款的條件：凡住房公積金連續(xù)繳存6個月以上或累計繳存公積金一年以上，并且目前仍在繳存公積金，才有資格申請。17 組合貸款：組合貸款是公積金貸款與商業(yè)貸款的合稱。18 契稅：契稅是指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產權變動征收的一種專門稅種。（交易手續(xù)費經(jīng)濟適用房減半）19 公共維修基金：公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護基金。商品房的公共維修基金由購房人在購

6、房時交納。20 開發(fā)費用的組成：樓面地價,建安成本,契稅,規(guī)費,室外工程,設計（含綠化）,招標,監(jiān)理,平整場地臨時設施及臨時水電勘探,營業(yè)稅土地增值稅管理費用銷售推廣費用人防費用21 樓面地價：按房屋單位建筑面積平均分攤的土地價格。樓面地價=土地價格+規(guī)劃建筑面積=土地單價+規(guī)劃容積率規(guī)劃建筑面積=土地面積X容積率22 商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。23 商品房的均價：是指商品房的銷售價格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價格。24 能源系統(tǒng)：包括供電供熱供氣（煤氣天然氣液化氣）等設施。25 給水排水系統(tǒng)：包括取水工程輸水工程凈水工程配水管網(wǎng)（上水

7、道）排水管網(wǎng)（下水道）污水處理排放工程。26 三通一平：水通電通路通和場地平整，施工用地的必備條件。27 項目施工周期的劃分：主體基礎施工主體土建施工內外粉刷施工配套管網(wǎng)施工。28 施工工藝：勘探樁基礎基礎澆模結構主體粉刷管網(wǎng)排污供水綠化。29 房屋結構的種類：磚木結構磚混結構鋼混結構（鋼筋混凝土結構）鋼結構。30 以層高劃分建筑業(yè)態(tài)種類：多層小高層高層住宅的建筑形式。根據(jù)住宅設計規(guī)范，民用建筑高度與層數(shù)的劃分為：1層3層為低層住宅；4層6層為多層住宅；7層10層為中高層住宅（也稱小高層住宅）；11層30層為高層住宅；30層（不包括30層）以上為超高層住宅。31 占地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部

8、門劃定的用地范圍內的土地面積，包括建筑總用地，公用建筑設施總用地道路廣場用地庭院綠化用地的總和。32 總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和。33 建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺挑廊地下室室外樓梯等。且具備有上蓋結構牢固層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。34 套內建筑面積：是指成套商品房的套內實際使用面積套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積=套內實際使用面積+墻體面積+陽臺面積35 房屋銷售面積：商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。即所謂的建筑面積。房屋銷售面積=套內建筑

9、面積+分攤面積。36 得房率：是指套內建筑面積與套建筑面積之比。得房率二套內建筑面積/套建筑面積X100%37 公用面積：各產權主體共同占有或共同使用的建筑面積，指各套以外各戶共同使用，不可分割的建筑面積。分為應分攤的公用建筑面積和不能分攤的公用建筑面積。38 應公用分攤的面積：應分攤的公用建筑面積包括套以外的室內外樓梯內外廊公共門廳通道電梯配電房設備層結構轉換層技術層空調機房消防控制室為正棟樓層服務的值班警衛(wèi)室建筑物內的垃圾房以及突出屋面有維護結構的樓梯間電梯機房水箱間等。39 不應分攤的面積：底層架空層作為公共使用的機動車庫非機動車庫公共開發(fā)空間城市公共通道沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑

10、面積消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房公民防護地下室以及地下車庫地下設備用房。40 建筑容積率：是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率=小區(qū)內總建筑面積之和（平方米）+小區(qū)占地面積（平方米）（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）41 建筑覆蓋率（建筑密度）：是指建筑物基底占地面積與總面積的之比，除特別注明外，計算時一般包括附屬建設物。建筑覆蓋率（建筑密度）=項目建筑基地面積之和+項目占地面積X100%（如：在10萬平方米的土地上，項目建筑基地面積之和為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8建筑密度為80%）42 層高：指下一層結構頂面至上一層結構頂面

11、標高之間的距離。43 凈高：指同一層結構底面到頂面標高之間的距離。44 住宅間距：兩棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值45 開間：在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱為開間。46 進深：住宅的進深又稱住宅的長度，在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。47 綠地率:是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。48 綠化率：是指植被垂直面積與規(guī)劃建設用地面積之比。49 土地的單位換算：1畝=667平方米；1公頃=10000平方米；1平方米=10.763

12、6平方英尺50 戶型：是指一套住宅由多少臥廳廚衛(wèi)組成。俗稱：一室一廳二室一廳四室二廳二衛(wèi)等。51 面積配比：指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤單元總數(shù)中各自所占比例的多少。52 格局配比：是二房二廳三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。53 普通住宅：是指按一般民用住宅標準造的居住用住宅，高級公寓別墅度假村等不屬于普通住宅的范疇。54 公寓：是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。55 閣樓：是指位于房屋坡屋頂下部的房間。56 辦公樓：是指專為各類公司的日常營運提供辦公活動空間的大樓。57 商場：是指規(guī)劃為對外公開進行經(jīng)營的建筑物。58 綜合樓：是指兼有住家辦公甚至商場的大樓。59 別墅：是指在郊區(qū)或風景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連排別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨棟的則為獨棟別墅。60 TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）正確的譯法應該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。61 錯層式住宅是指樓面高度不一致錯開之處有樓梯聯(lián)系的住宅。62 躍層式商品房是指由上下兩層樓盤面臥室起居室客廳衛(wèi)生間廚房及其它輔助用房，并采用戶內獨用的小樓梯連接的房屋63 SHOPPINGMALL（銷品茂）直譯為“步行街購物