房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃目錄1 稅收籌劃背景21.1 房地企業(yè)的稅收籌劃背景21.2 房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種31房地產(chǎn)企業(yè)成立41.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新設(shè)成立41.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改組成立53 取得開發(fā)用土地83.1 直接購買土地使用權(quán)83.2 拆遷方式取得84 融資及開發(fā)建設(shè)94.1 公司內(nèi)部融資94.2 公司外部融資105 房地產(chǎn)對外銷售135.1 銷售方式籌劃135.2 合理定價籌劃165.3 銷售過程籌劃195.4 銷售優(yōu)惠籌劃216 竣工驗(yàn)收及交付房產(chǎn)236.1 選擇核算終止日236.2 房屋的驗(yàn)收236.3 完工標(biāo)準(zhǔn)246.4 納稅申報(bào)241稅收籌劃背景1.1 房地企業(yè)的稅收籌劃背景稅

2、收籌劃是指納稅人在遵守法律法規(guī)的前提下，通過事先合理地安排與策劃企業(yè)的經(jīng)營、投資、理財(cái)?shù)然顒?，以達(dá)到稅收負(fù)擔(dān)最小化、經(jīng)濟(jì)效益最大化為目的的經(jīng)濟(jì)活動。隨著全球經(jīng)濟(jì)的一體化和市場競爭日趨激烈情況下，通過稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，提高經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)競爭優(yōu)勢，是目前房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)核心競爭力的有效方法之一。稅收籌劃在國外己經(jīng)發(fā)展成為一個穩(wěn)定而又成熟的行業(yè)，但在我國對稅收籌劃理論和方法的借鑒以及獨(dú)立的研究，卻只是近些年的事情。為了使企業(yè)有長足的發(fā)展，繼續(xù)保持其競爭力，對其進(jìn)行稅收籌劃就很重要。伴隨著人們對房子的需求量的增加，房價隨之高速度地增加，房地產(chǎn)的快速發(fā)展，涉及房地產(chǎn)的相關(guān)稅收政策也在不斷變化，

3、稅在房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本中所占的比例相當(dāng)大，所以稅收政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展影響很大，如土地增值稅、所得稅、營業(yè)稅的稅收成本占利潤總額的48左右。因此做好稅收籌劃工作，對降低房地產(chǎn)開發(fā)公司的稅收成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益具有重大的意義。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。隨著關(guān)貿(mào)總協(xié)定的各項(xiàng)有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實(shí)，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國經(jīng)濟(jì)各方面都將發(fā)生新的變化。國民

4、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的提升，為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的機(jī)會，也使房地產(chǎn)業(yè)面對著更加激烈的競爭。充分運(yùn)用信息技術(shù)所帶來的巨大生產(chǎn)力，盡快提高自身的信息化應(yīng)用水平和管理水平，無疑成為提升房地產(chǎn)行業(yè)競爭力的重點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、周期久、風(fēng)險高、供應(yīng)鏈長、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的信息化建設(shè)，必須在先進(jìn)的管理理念和方法的指導(dǎo)下，從房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)出發(fā)，滿足房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的需求。迄今為止，針對房地產(chǎn)企業(yè)所進(jìn)行的稅收籌劃的專題性研究逐漸增多。房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲

5、利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點(diǎn)采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的重要因素之一，因此在全球經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢下，在宏觀調(diào)控的影響以及競爭日趨公平和激烈的市場環(huán)境下，通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化的目的，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)競爭優(yōu)勢，是目前房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)其爭力的有效方法之一。1.2 房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種1.2.1 前期準(zhǔn)備階段的稅種房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1

6、元15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%5%的稅率繳納契稅。1.2.2 取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析印花稅、契稅、土地使用稅、耕地占用稅土地征用及拆遷成本的計(jì)量及契稅的計(jì)稅依據(jù)財(cái)稅2004134號1.2.3 房地產(chǎn)融資與開發(fā)建設(shè)階段涉及的稅種印花稅、土地使用稅、營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅1.2.4 房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種1.2.4.1 營業(yè)稅對房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。1.2.4.2 土地增值稅土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征

7、，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。1.2.4.3 印花稅房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。1.2.4.4 企業(yè)所得稅對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。1.2.4.5 房產(chǎn)稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。1

8、房地產(chǎn)企業(yè)成立根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，投資收益、經(jīng)營收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會產(chǎn)生同樣的投資收入所對應(yīng)的稅負(fù)不同的情況。因此出于對節(jié)稅利益的追求，可以通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立的不同達(dá)到稅收籌劃的效果。有兩種方式：第一種是“新設(shè)成立”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，這樣雙方都擁有部分房屋的所有權(quán)。但在這種方式下，需要就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅；雙方將分得的房屋出售時，還應(yīng)繳納營業(yè)稅和土地增值稅，稅負(fù)較重。第二種是成立“改組成立”，即一方以土地使用權(quán)，另一方以貨幣資金成立合營企業(yè)合作建房。對此又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方風(fēng)險共擔(dān)、利益共享；

9、二是雙方按一定比例分配房屋。兩種方式下的稅負(fù)也不同。1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新設(shè)成立1.1.1 涉及稅種開發(fā)時：主要稅種有耕地占用稅、營業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中如果占用了耕地就需要繳納耕地占用稅,房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是對建設(shè)單位按照3%的稅率征收營業(yè)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加納稅義務(wù)同時產(chǎn)生。使用時：主要有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅和房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是針對租賃房產(chǎn)而言的,使用5%的稅率;城市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時產(chǎn)生;土地使用稅交易時：主要稅種有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅。1.

10、1.2 籌劃依據(jù)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是針對房地產(chǎn)的賣方適用銷售不動產(chǎn)稅目的規(guī)定,稅率為5%;城市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時產(chǎn)生;土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的稅種;印花稅是對在我國境內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)納稅憑證的單位和個人征收的稅種;契稅是對土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為向承受方征收的稅種;企業(yè)所得稅是國家隊(duì)在中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)就其生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得依法征收的稅種;個人所得稅是對個人（自然人）取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得征收的稅種。1.1.3 案例分析大華房地產(chǎn)開發(fā)公司原計(jì)劃以1500萬元出售商品房（以下均不考慮加計(jì)扣除20%的條件，

11、不考慮印花稅及企業(yè)所得稅），扣除項(xiàng)目金額為900萬元，增值額為600萬元，由此可知增值率為66.7 %，其納稅情況如下：土地增值稅=600X40%-900X5%=195（萬元）；營業(yè)稅=1500X5%=75（萬元）;城建稅及附力口=75X（7%+3%）=7.萬5（元）;所得稅前收益=1500-900-195-75-7.5=322.5（萬元）。若進(jìn)行稅收籌劃，即設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，由大華公司首先將商品房以1000萬元的價格出售給銷售公司，銷售公司再以1500萬元的價格對外銷售，其納稅情況如下：大華公司的土地增值率=（1000-900）+900X100%=11,.1%不繳納土地增值稅。營業(yè)稅

12、=1000X5%=50（萬元）;城建稅及附加=50X10%=5（萬元）:所得稅前收益=1000-900-50-5=45（萬元）。銷售公司的土地增值率=（1500-1000-25-2.5）+（1000+25+2.5）*100%=46%,則土地增值稅=472.5X30%=141.75（萬元）;營業(yè)稅=（1500-1000）X5%=25（萬元）;城建稅及附加=25X10%=2.5（萬元）;所得稅前收益=1500-1000-25-2.5-141.75=330.75（萬元）。在此案例中，大華公司及其銷售公司共實(shí)現(xiàn)利潤375.75萬元，通過設(shè)立銷售子公司比原銷售計(jì)劃多實(shí)現(xiàn)凈利潤53.25萬元（375.75

13、-322.5）。66.8 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改組成立66.8.1 涉及的稅收問題66.8.1.1 公司改制設(shè)立時，其資產(chǎn)評估增值部分是否需要繳納企業(yè)所得稅常見的公司設(shè)立方式是主發(fā)起人以經(jīng)營性凈資產(chǎn)或經(jīng)營性實(shí)體（包括子公司、分公司）評估作價，并聯(lián)合其他發(fā)起人以現(xiàn)金或非貨幣資產(chǎn)出資成立公司。企業(yè)已非貨幣性資產(chǎn)出資時，資產(chǎn)評估增值部分按國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知（國稅發(fā)2000118號）的規(guī)定處理：以整體資產(chǎn)出資時，收到的對價是被投資方的股權(quán)（即整體資產(chǎn)評估增值部分屬于股權(quán)支付對價）暫不計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)評估增值部分的所得或損失。以其他非貨幣性資產(chǎn)出資時，應(yīng)當(dāng)將其非貨幣性資產(chǎn)評估增值

14、額部分計(jì)入應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。稅法所指的非貨幣性資產(chǎn)包括：企業(yè)除有的貨幣資產(chǎn)（即企業(yè)持有的現(xiàn)金及將以固定資產(chǎn)或可確定金額的貨幣收取的資產(chǎn)，包括先進(jìn)、應(yīng)收帳款、應(yīng)收票據(jù)和債券等）以外的資產(chǎn)，包括存款、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權(quán)投資等。66.8.1.2 有限責(zé)任公司整體變更時，凈資產(chǎn)折股如何納稅有限責(zé)任公司整體變更時，除注冊資本外的資本公積、盈余公積及未分配利潤轉(zhuǎn)增股本按以下情況區(qū)別納稅：66.8.1.2.1 資本公積、盈余公積及未分配利潤中屬于個人股東的部分資本公積中轉(zhuǎn)增股本時不征收個人所得稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于股份制企業(yè)轉(zhuǎn)增股本和派發(fā)紅股征免個人所得稅的通知（國稅發(fā)1997198號）

15、的規(guī)定，股份制企業(yè)用資本公積金轉(zhuǎn)增股本不屬于股息、紅利性質(zhì)的分配，對個人取得的轉(zhuǎn)增股本數(shù)額，不作為個人所得，不征收個人所得稅。盈余公積及未分配利潤轉(zhuǎn)增股本時應(yīng)當(dāng)繳納所得稅，股份制企業(yè)用盈余公積金及未分配利潤轉(zhuǎn)增股本屬于股息、紅利性質(zhì)的分配，對個人的紅股數(shù)額，應(yīng)作為個人所得征稅。66.8.1.2.2 資本公積、盈余公積及未分配利潤中屬于法人股東的部分根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知（國稅發(fā)2000118號）規(guī)定，“除另有規(guī)定外，不論企業(yè)會計(jì)帳務(wù)中對投資采取何種方法核算，被投資企業(yè)會計(jì)帳務(wù)上實(shí)際做利潤分配處理（包括以盈余公積和未分配魯潤轉(zhuǎn)增資本）時，投資方企業(yè)應(yīng)確認(rèn)投資所得

16、的實(shí)現(xiàn)”。因此，有限責(zé)任公司整體變更為股份有限公司視同于利潤分配行為，按以下原則處理：資本公積不屬于利潤分配行為，不繳納企業(yè)所得稅。盈余公積和未分配利潤進(jìn)行轉(zhuǎn)增時視同利潤分配行為。不同于個人股東，公司制企業(yè)進(jìn)行分紅時，法人股東是不需要繳納所得稅。但如果法人股東與公司所適用的所得稅率不一致時，法人股東是需要補(bǔ)繳所得稅差額部分。66.8.1.3 企業(yè)改制時將產(chǎn)權(quán)以股份形式量化到個人時如何繳納個人所得稅根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于聯(lián)想集團(tuán)改制員工取得的用于購買企業(yè)國有股權(quán)的勞動分紅征收個人所得稅問題的通知（國稅函2001832號）的稅收要求，個人無償獲得的股份時應(yīng)當(dāng)按以下方法繳納：企業(yè)在公司制改造時將有關(guān)資

17、產(chǎn)無償以股份方式量化到個人時，包括企業(yè)將歷年積存的勞動分紅以股份形式量化到個人時，都必須按“工資、薪金所得”項(xiàng)目征收個人所得稅。公司給員工免費(fèi)贈送股票（期權(quán)），無償給員工配股時，其實(shí)質(zhì)上是公司將一部分股份無償轉(zhuǎn)讓給雇員。對于個人取得的這部分股份屬于因受雇而取得的報(bào)酬，應(yīng)按照取得股權(quán)的公允價值（或市價），依照“工資、薪金所得”項(xiàng)目征收個人所得稅。66.8.1.4 企業(yè)高級管理人員獲得股票認(rèn)購權(quán)時如何繳納個人所得稅企業(yè)給高級管理人員派送股票認(rèn)購權(quán)時，應(yīng)當(dāng)按國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)高級管理人員行使股票認(rèn)購權(quán)取得所得征收個人所得稅問題的批復(fù)（國稅函2005482號）的規(guī)定納稅。1、根據(jù)中華人民共和國個人所

18、得稅法和有關(guān)規(guī)定，企業(yè)有股票認(rèn)購權(quán)的高級管理人員，在行使股票認(rèn)購權(quán)時的實(shí)際購買價（行權(quán)價）低于購買日（行權(quán)日）公平市場價之間的數(shù)額，屬于個人所得稅“工資、薪金所得”應(yīng)稅項(xiàng)目的所得，應(yīng)根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于個人認(rèn)購股票等有價證券而從雇主取得所扣或補(bǔ)貼收入有關(guān)征收個人所得稅問題的通知（國稅發(fā)19989號）的規(guī)定繳納個人所得稅，稅款由企業(yè)負(fù)責(zé)代扣代繳。2、個人在股票認(rèn)購權(quán)行使前，將其股票認(rèn)購權(quán)轉(zhuǎn)讓所取得的所得，應(yīng)并入其當(dāng)月工資收入，按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個人所得稅。3、對個人在行使股票認(rèn)購權(quán)后，將其認(rèn)購的股票（不包括境內(nèi)上市公司股票）轉(zhuǎn)讓所取得的所得，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個人所得稅。

19、66.8.1.5 企業(yè)改制設(shè)立時如何繳納增值稅和營業(yè)稅改制設(shè)立時的非貨幣性資產(chǎn)出自行為會涉及到增值稅、營業(yè)稅。企業(yè)主要資產(chǎn)形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中：有形資產(chǎn)屬于增值稅的征收范圍，而無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)屬于營業(yè)稅的征收范圍。當(dāng)企業(yè)以整體經(jīng)營性資產(chǎn)出自并發(fā)起設(shè)立公司時，屬于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)，即整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)不征收增值稅問題的批復(fù)（國稅2002420號）的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)涉及的應(yīng)稅貨物轉(zhuǎn)讓，不屬于增值稅征收的范圍，不征收增值稅。當(dāng)企業(yè)以貨物出資時，應(yīng)當(dāng)視同貨物銷售繳納增值稅。上述所指貨物包括企業(yè)流動資產(chǎn)中的存貨、

20、固定資產(chǎn)中機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸工具、及其它辦公物品等動產(chǎn)。當(dāng)企業(yè)以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)出資時，根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的同志（財(cái)稅2002191號）規(guī)定不需要繳納營業(yè)稅。66.8.1.6 企業(yè)改制重組有哪些契稅減免政策企業(yè)改制重組過程中，涉及到土地及地面建筑物的權(quán)屬轉(zhuǎn)移，包括出資方以土地及地面建筑物出資、公司設(shè)立時購買土地使用權(quán)及地面建筑物等一系列行為。根據(jù)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合公布關(guān)于延長企業(yè)改制重組若干契稅政策執(zhí)行期限的通知。自2006年1月1日至2008年12月31日，對于企業(yè)改制重組時所涉及的契稅可以享受以下優(yōu)惠政策：1、企業(yè)整體改制或整體變更時，對改制后的公司承受原

21、企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。即改建成立后的公司在辦理土地使用權(quán)及房屋權(quán)屬的變更時，免征契稅。2、非公司制國有獨(dú)資企業(yè)或國有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國有獨(dú)資企業(yè)（公司）在新設(shè)公司中所占股份超過50%的，對新設(shè)公司承受該國有獨(dú)資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。3、企業(yè)在改制重組時，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，免征契稅。2.2.1.7企業(yè)改制時投入土地及其地面建筑物是否可以減免土地增值稅根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，對于轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人需要按其所取得的增值額繳納土地增值稅。目前

22、根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅199548號）的規(guī)定，涉及投資業(yè)務(wù)的土地增值稅繳納按以下原則處理：1、對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中，暫免征收土地增值稅。2、對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。3取得開發(fā)用土地3.1 直接購買土地使用權(quán)出讓；如果轉(zhuǎn)讓，投資額要超過25%。城市房地產(chǎn)管理法第38條，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，

23、屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。3.2 拆遷方式取得國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：1 、貨幣補(bǔ)償入賬票據(jù)政府文件、協(xié)議、清單、收據(jù)2、拆遷補(bǔ)償收入的涉稅問題營業(yè)稅、個稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅3、實(shí)物補(bǔ)償“拆一還一”，營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅國稅發(fā)200931號文第31條：換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)

24、支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。第37條：企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。國稅函2010220號第6條：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款規(guī)定（即：發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時）確認(rèn)收入，同時將

25、此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。4 融資及開發(fā)建設(shè)4.1 公司內(nèi)部融資即開發(fā)公司利用公司現(xiàn)有的自有資金來支持項(xiàng)目開發(fā)，或通過多種途徑來擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。內(nèi)部融資的方法很多，其中包括了用抵押、貼現(xiàn)股票和債券的方式獲得現(xiàn)金，以及期房預(yù)售、收取購房定金等方式在內(nèi)。4.1.1 公司自有資金包括公司設(shè)立時各出資方投入的資金，經(jīng)營一段時間后從稅后利潤中提取的盈余公積金，資本公積金（主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成）等資本由企業(yè)自有支配、長期持有。4.1.1.1 籌劃過程僅

26、從稅收這個角度上看，公司需要資金28724萬元（根據(jù)現(xiàn)金流量表表六），若能用自有資金，就不會產(chǎn)生融資成本（但沒有考慮機(jī)會成本），也就不會產(chǎn)生稅前抵扣項(xiàng)目，從稅收角度來看是很好的。4.1.1.2 其他因素房地產(chǎn)企業(yè)是一個資產(chǎn)負(fù)債率相對較高，利用杠桿效應(yīng)明顯的企業(yè)。開發(fā)商一般不太愿意動用過多的企業(yè)的自有資金，只有當(dāng)項(xiàng)目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業(yè)的自有資金。本案例中的公司尚處于初始投入的一個時點(diǎn)，資金處于很緊的狀態(tài)，并沒有那么多的初始資金。4.1.1.3 籌劃結(jié)論完全依靠自有資金內(nèi)部融資是不可行的。4.1.2 預(yù)收賬款預(yù)收賬款是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)先收取購房者的定金。對開發(fā)商

27、而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發(fā)資金。其中預(yù)購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的重要來源。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第44條的相關(guān)規(guī)定房屋達(dá)到預(yù)售的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，即可實(shí)現(xiàn)預(yù)售。4.1.2.1 籌劃過程公司采用預(yù)收賬款的形式銷售商品房，簽訂商品房銷售合同，收到房款，就應(yīng)按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅等稅費(fèi)。據(jù)營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則關(guān)于營業(yè)稅納稅確定的特殊規(guī)定，納稅人銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。同樣，也應(yīng)計(jì)征土地增值稅。因?yàn)椴还懿扇『畏N融資方式，最終房屋銷售出去都會繳納營業(yè)稅和土地增值稅，所以這里不加考慮（具體計(jì)算在銷售部分

28、），相對其他方式而言，融資成本為0，但卻換來所需的現(xiàn)金流，也達(dá)到了最終促銷的目的。4.1.2.2 其他因素房地產(chǎn)的銷售是和整個宏觀環(huán)境相關(guān)的，若整個房地產(chǎn)業(yè)低迷，房屋銷售不佳，預(yù)售也不一定能獲得足夠穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這樣就具有很大的風(fēng)險。4.1.2.3 籌劃結(jié)論預(yù)收賬款方式雖然幾全齊美，但要考慮房地產(chǎn)業(yè)所處的銷售環(huán)境。4.2 公司外部融資4.2.1 銀行貸款融資從目前來看，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。4.2.1.1 籌劃過程該公司現(xiàn)需要資金28724萬元（根據(jù)現(xiàn)金流量表表六），如果該公司選擇向銀行貸款，按年利率6.56%（根據(jù)人民貸款利率表2011-07-07），每年需支付利息1884.3

29、萬元，該利息可以在所得稅稅前列支。因此，采用此種方法，對公司的稅前利潤影響是1884.3萬元，但是可以稅前節(jié)稅471.075萬元（1884.3*25%）。4.2.1.2 其他因素向銀行貸款能否貸到，取決于宏觀經(jīng)濟(jì)政策和公司的整理實(shí)力。若銀根縮緊，公司向銀行取得貸款就更加困難。4.2.2 發(fā)行債券房地產(chǎn)開發(fā)債券：發(fā)行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來大規(guī)模的長期資金，用于土地開發(fā)和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資等。從現(xiàn)金流量表表六中可以看出，從07年開始將有大量現(xiàn)金流入，所以公司06年所需的資金可以采取發(fā)行短期融資券的方式。4.2.2.1 籌劃過程公司發(fā)行1年期的債券總面額28724萬元（根據(jù)現(xiàn)金流量表

30、表六），假定該公司債券利率定為8%（高于銀行利率），另外債券發(fā)行費(fèi)用（包括印制費(fèi)，手續(xù)費(fèi)，律師費(fèi)等）為50萬元，其融資費(fèi)用為2347.92萬元（28724*8%+50），稅前可抵扣586.98萬元（2347.92*25%），這種融資方式對稅后利潤的影響額為1760.94萬元。4.2.2.2 其他因素當(dāng)銀行資金趨緊，企業(yè)難以取得貸款時，可以選擇發(fā)行債券。4.2.3 發(fā)行股票隨著市場體系的日益完善，股份制房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票來籌措資金將是最佳的融資渠道。股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票融資現(xiàn)已成為重要的融資渠道。假定本公司已經(jīng)屬于上市公司。4.2.3.1 籌劃過程股票發(fā)行費(fèi)用主要由兩部分組成：一是純

31、粹的發(fā)行費(fèi)用（印刷費(fèi)，宣傳費(fèi)，中介費(fèi)等），一般各種上市公司發(fā)行費(fèi)用相差不大，參考股票發(fā)行費(fèi)用匯總表（來自國林證券，華業(yè)證券），取發(fā)行費(fèi)用4000萬元；二是公司每年支付給投資者的股息，假定公司向投資者分發(fā)的是股票股息，沒有現(xiàn)金流出，也減少了發(fā)行費(fèi)用。即融資費(fèi)用為4000萬元，可稅前抵扣1000萬元（4000*0.25），對稅后利潤影響3000萬元。4.2.3.2 其他因素實(shí)踐中，新股發(fā)行都超過面值溢價發(fā)行，這樣就打打降低融資成本。另外，從財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)看，發(fā)行股票財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)要低于銀行貸款，因?yàn)殂y行貸款是債權(quán)債務(wù)關(guān)系必須按期還本付息，公司財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較重；而通過發(fā)行股票是所有權(quán)的關(guān)系，沒有到期日，一經(jīng)購買不得

32、退股，企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較輕。公司不應(yīng)光看到發(fā)行費(fèi)用而忽略了長期的財(cái)務(wù)狀況。4.2.4其它企業(yè)融資企業(yè)間的融資活動，在這里是指合法的融資活動。這里主要指合作建房。合作建房：根據(jù)國稅函發(fā)1995156號文件規(guī)定“合作建房是指由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，合作建房。事先約定比例如按3: 2的比4.2.4.1籌劃過程公司可以提供土地使用權(quán)，與其他提供資金的公司一同建房,例參與最終的收入分配，或提取固定利潤。根據(jù)國稅發(fā)200931號第36條：凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定處理：企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同

33、時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支由o投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。預(yù)測最終取得收入207000萬元（可售面積約300000平米*均價6900）,按事先約定比例，公司可分得的124200萬元，收入的減少，也減少了相應(yīng)的營業(yè)稅等。所以合作方式不僅可以大量減少融資費(fèi)用，還可以與其他合作者一起分散風(fēng)險，在稅收這個角度來說是很好的。4.2.4.2其他因素合作建房在具體操作環(huán)節(jié)上存在諸多不確定性，項(xiàng)目運(yùn)作存在風(fēng)險，成功概率不高，應(yīng)謹(jǐn)慎采用。以上稅收籌劃對利潤影響簡表：自有資金預(yù)收賬款銀行貸款發(fā)行債券發(fā)行股票1.融資費(fèi)用-1884.32347.9

34、240002.稅前抵稅（1.*25%）-471.0751586.9810003.M總后利松溝影響.-1413.2251760.943000各種方案對售后利潤影響簡表單位：萬元4.2.4.3籌劃結(jié)論其次是銀行借款,單從節(jié)稅來看，自有資金和預(yù)收賬款都不會對稅后利潤產(chǎn)生太大影響,發(fā)行債券，稅收負(fù)擔(dān)最重的是發(fā)行股票。不能光因?yàn)楣?jié)稅而忽略了公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。公司本沒有足量的自有資金，即使有，機(jī)會成本也過高，對公司最終的盈利能力有很大影響。預(yù)收賬款不僅不會另外產(chǎn)生附加的融資費(fèi)用，還會完成房屋的銷售工作，在房地產(chǎn)市場緊俏的情況下，不失為一種上佳的營銷手段。銀行貸款的稅收負(fù)擔(dān)居中，但是所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險和宏觀經(jīng)濟(jì)

35、情況影響巨大，在銀根縮緊的情況下，很難取得足夠得貸款。發(fā)行債券的稅收負(fù)擔(dān)比銀行貸款高，也伴隨著很高的財(cái)務(wù)風(fēng)險，這是在公司很難在銀行貸款的情況下不得已可以采取的途徑。發(fā)行股票的稅收負(fù)擔(dān)重主要取決于其過高的發(fā)行成本，但是從長遠(yuǎn)考慮，相對于銀行貸款和發(fā)行債券，發(fā)行股票面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險很小，在高額的本金下，融資費(fèi)用就顯得沒那么重要了，當(dāng)然，發(fā)行股票的門檻比較高，要已經(jīng)完成上市的公司才可以。綜上，公司可以采取多種融資方式相結(jié)合的途徑，不僅可以降低風(fēng)險，還可以達(dá)到各自的目的。5 房地產(chǎn)對外銷售5.1 銷售方式籌劃5.1.1 籌劃分析通過不同的銷售方式，可以改變營業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，同時也改變了土地增值率，從而降

36、低了營業(yè)稅和土地增值稅等應(yīng)繳稅費(fèi)，提高了盈利空間。可以成立房產(chǎn)銷售代理公司和服務(wù)、咨詢、廣告等服務(wù)型公司。為了鼓勵第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對新辦的服務(wù)性企業(yè)，國家制定了一系列的稅收優(yōu)惠政策。作為房地產(chǎn)企業(yè)，完全可以辦一些服務(wù)性的企業(yè)，比如銷售代理、服務(wù)、咨詢、廣告這樣的公司，把樓盤的銷售工作剝離到銷售代理服務(wù)公司去做，從而爭取到優(yōu)惠政策。5.1.2 籌劃依據(jù)5.1.2.1 關(guān)于計(jì)算增值額時扣除已繳納印花稅的問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定,其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用,已相應(yīng)予以扣除?其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅?5.1.2.2 計(jì)

37、算土地增值稅稅額實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：1、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%土地增值稅稅額=增值額x30%2、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額x40%扣除項(xiàng)目金額x5%3、增值額超過扣除項(xiàng)目金額 土地增值稅稅額=增值額x100% ,未超過200%50% 扣除項(xiàng)目金額X 15%4、增值額超過扣除項(xiàng)目金額 土地增值稅稅額=增值稅X200%60% 扣除項(xiàng)目金額X 35%公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。5.1.2.3 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例規(guī)定中華人民共和國營業(yè)稅暫行條

38、例第一條，在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。5.1.2.4 土地增值稅的扣除項(xiàng)目發(fā)生的對應(yīng)土地開發(fā)成本和建安成本；與銷售房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在銷售房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可以視同稅金予以扣除。5.1.2.5 根據(jù)土地增值稅條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在計(jì)算增值額時，除可扣除有關(guān)成本費(fèi)用外，還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、新建房及配套設(shè)施的成本三項(xiàng)支出之和加計(jì)20%的扣除。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過

39、扣除項(xiàng)目金額（包括20%加計(jì)扣除部分）20%的，免征土地增值稅。5.1.2.6 國稅發(fā)2003 016號文件規(guī)定單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。5.1.3 籌劃過程銷售方式籌劃:設(shè)立銷售子公司自己銷售設(shè)立銷售公司差額母公司-內(nèi)容計(jì)算公式單位金額金額金額可售住宅銷售單價元6,700.006,450.00-250.00可售住宅面積平方米305,885.00305,885.000.00可售住宅面積銷售收入（給子公司售價）單價*可售住宅面積萬元204,942.95197,295.83-7,647.13發(fā)展費(fèi)用：萬元

40、133,158.82133,155.00-3.82土地費(fèi)用萬元48,555.0048,555.000.00前期費(fèi)用萬元6,948.006,948.000.00建安費(fèi)萬元65,399.0065,399.000.00銷售費(fèi)用（不含銷售稅金）萬元5,277.005,277.000.00間接費(fèi)用萬元5,584.005,584.000.00不口預(yù)見費(fèi)（土地費(fèi)用+前期費(fèi)用+建安費(fèi)用+銷售費(fèi)用+間接費(fèi)用）*1%萬元1,395.821,392.00-3.82營業(yè)稅（銷售收入-土地費(fèi)用）*5%萬元7,819.407,437.04-382.36城建稅及教育費(fèi)附加營業(yè)稅*(7%+3%)萬元781.94743.70-

41、38.24141,760.16扣除項(xiàng)目金額發(fā)展費(fèi)用+營業(yè)稅+城建稅及教育費(fèi)附加萬元141,335.75-424.42加計(jì)扣除項(xiàng)目金額（土地費(fèi)用+前期費(fèi)用+建安費(fèi)）*20%+銷售費(fèi)用+間接費(fèi)用+不口預(yù)見費(fèi)+營業(yè)稅+城建稅及教育費(fèi)附加萬元165,940.56165,516.15-424.42土地增值額銷售收入-加計(jì)扣除項(xiàng)目金額萬元39,002.3931,779.68-7,222.71土地增值額與扣除項(xiàng)目之比土地增值稅/加計(jì)扣除項(xiàng)目金額%23.5019.20-4.30適用稅率%30.000.00-30.00.速算扣除系數(shù)（）%0.000.000.00土地增值稅土地增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算

42、扣除率萬元11,700.720.00-11,700.72應(yīng)納所得稅（銷售收入-扣除項(xiàng)目金額-土地增值稅）*25%萬元12,870.5213,990.021,119.50稅南峭銷售收入-扣除項(xiàng)目金額-土地增值稅-應(yīng)納所得稅萬元38,611.5541,970.063,358.51子公司可售住宅銷售單價元6,700.00可售住宅面積（住宅2549戶）平方米305,885.00可售住宅面積銷售收入（正常售價）萬元204,942.95營業(yè)稅萬元305.89城建稅及教育費(fèi)附加萬元30.59扣除項(xiàng)目金額萬元199,161.72土地增值額萬元5,781.23土地增值額與扣除項(xiàng)目之比%2.90適用稅率%30.0

43、0速算扣除系數(shù)（%）%0.00土地增值稅萬元1,734.37應(yīng)納所得稅萬元1,011.71稅南峭萬元3,035.14稅后利潤合計(jì)38,611.5545,005.206,393.655.1.4 籌劃結(jié)果設(shè)立銷售公司銷售比自己銷售增加稅后利潤6,870.73元，在不考慮其他因素情況下，應(yīng)當(dāng)選擇設(shè)立銷售公司提高利潤。5.2 合理定價籌劃5.2.1 籌劃分析設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待售標(biāo)準(zhǔn)住宅，除營業(yè)稅、城建稅及教育附加外的扣除項(xiàng)目金額為A,銷售房價總額為X,營業(yè)稅、城建稅及教育附加為5.5%X,如果企業(yè)要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，那么最高售價只能為X=(1+20%)(A+5.5%X),解得X=1.2848A,企業(yè)在

44、這以價格水平下，既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大利潤。如果售價低于X,雖能享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，但利潤較低。如果企業(yè)售價低于X,雖能享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，但利潤較低。如果企業(yè)欲通過提高售價達(dá)到增加收益的目的，此時按增長率在50%以下的稅率即30%的稅率繳納土地增值稅，對企事業(yè)來說只有當(dāng)價格提高的部分超過繳納的土地增值稅和新增值的營業(yè)稅、城建稅及教育附加時，提價才有利可圖。假設(shè)售價提高Y,X為增值率20%時的售價，則新的價格為(X+Y),新增營業(yè)稅、城建稅及教育附加為5%X(1+7%+3%)Y=5.5%Y,扣除項(xiàng)目金額為A+5.5X(X+Y),假設(shè)增值率雖大于20%但小于50%,增值額為：(X+Y)-A-5

45、.5%XX(X+Y)。土地增值稅為：30%X(X+Y-AA5.5%X-5.5%Y)。企業(yè)欲使提價所帶來的收益超過新增的稅負(fù)而增加收益為30%x(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)+5.5%Y.5.2.2 籌劃依據(jù)依據(jù)實(shí)施細(xì)則第十一條規(guī)定，“納稅人建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的免征土地增值稅；增值額超過項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?！逼髽I(yè)可利用20%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃。間接費(fèi)用萬元5,584.005,584.000.00不口預(yù)見費(fèi)（土地費(fèi)用+前期費(fèi)用+建安費(fèi)用+銷售費(fèi)用+間接費(fèi)用）*1%萬元

46、1,392.001,395.82-3.82營業(yè)稅（銷售收入-土地成本）*5%萬元7,437.047,819.40-382.36城建稅及教育費(fèi)附加營業(yè)稅*(7%+3%)萬元743.70781.94-38.24扣除項(xiàng)目金額發(fā)展費(fèi)用+營業(yè)稅+城建稅及教育費(fèi)附加萬元141,335.75141,760.16-424.42加計(jì)扣除項(xiàng)目金額（土地費(fèi)用+前期費(fèi)用+建安費(fèi)）*20%+銷售費(fèi)用+間接費(fèi)用+不口預(yù)見費(fèi)+營業(yè)稅+城建稅及教育費(fèi)附加萬元165,516.15165,940.56-424.42土地增值額銷售收入-加計(jì)扣除項(xiàng)目金額萬元31,779.6839,002.39-7,222.71土地增值額與扣除項(xiàng)目之

47、比土地增值稅/加計(jì)扣除項(xiàng)目金額%19.2023.50-4.30適用稅率%0.0030.00-30.00速算扣除系數(shù)（）%0.000.000.00土地增值稅土地增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除率萬元0.0011,700.72-11,700.72應(yīng)納所得稅（銷售收入-扣除項(xiàng)目金額-土地增值稅）*25%萬元13,990.0212,870.521,119.50稅南川銷售收入-扣除項(xiàng)目金額-土地增值稅-應(yīng)納所得稅萬元41,970.0638,611.553,358.515.2.4 籌劃結(jié)果通過合理定價，使公司雖然降低了銷售價格，但是由于降低價格引起的土地增值稅的變化使公司總的稅后利潤增加，所以，公

48、司應(yīng)當(dāng)選擇通過合理定價來提高稅后利潤。5.3 銷售過程籌劃5.3.1 籌劃分析選擇預(yù)售的方式是在購房合同中，房屋總價按扣除訂金利息后的余額為準(zhǔn)，這樣，一來營業(yè)稅按房屋總價按扣除訂金利息后的余額計(jì)算，降低了營業(yè)稅，同時相應(yīng)減少了城建稅、教育費(fèi)附加和其他地方費(fèi)用；二來財(cái)務(wù)費(fèi)用為零，企業(yè)不需補(bǔ)繳企業(yè)所得稅和個人所得稅；三來企業(yè)又提前收回資金，加速資金周轉(zhuǎn)5.3.2 籌劃依據(jù)根據(jù)人民貸款利率表2011-07-07,利率為6.56%。抵扣的利息需列入財(cái)務(wù)費(fèi)用，并且超過國家同期同利部分的利息不得列為費(fèi)用，需進(jìn)行納稅調(diào)整，繳納企業(yè)所得稅，同時這部分財(cái)務(wù)費(fèi)用企業(yè)還需補(bǔ)繳個人所得稅。5.3.3 籌劃過程銷售過程

49、：預(yù)售（40%訂金）預(yù)售正常銷售差額-內(nèi)容計(jì)算公式單位金額金額金額可售住宅銷售單價元6,700.006,700.000.00可售住宅面積（住宅2549戶）平方米305,885.00305,885.000.00可售住宅面積銷售收入（訂金10%）單價*可售住宅面積萬元204,942.95204,942.950.00訂金收入銷售收入*40%萬元81,977.180.0081,977.18訂金收入的利息支出（財(cái)務(wù)費(fèi)用）利率6.56%（人民貸款利率表2011-07-07）萬元5,377.700.005,377.70發(fā)展費(fèi)用：萬元.138,587.62133,158.825,428.79土地費(fèi)用萬元48,

50、555.0048,555.000.00前期費(fèi)用萬元6,948.006,948.000.00建安費(fèi)萬元65,399.0065,399.000.00銷售費(fèi)用（不含銷售稅金）萬元5,277.005,277.000.00間接費(fèi)用之前的間接費(fèi)用+此處預(yù)收定金的利息支萬元10,961.705,584.005,377.70出（財(cái)務(wù)費(fèi)用）不口預(yù)見費(fèi)（土地費(fèi)用+前期費(fèi)用+建安費(fèi)用+銷售費(fèi)用+間接費(fèi)用）*1%萬元1,446.911,395.8251.09營業(yè)稅（銷售收入-土地費(fèi)用-利息支出）*5%萬元7,550.517,819.40-268.89城建稅及教育費(fèi)附加營業(yè)稅*(7%+3%)萬元755.05781.94

51、-26.89扣除項(xiàng)目金額發(fā)展費(fèi)用+營業(yè)稅+城建稅及教育費(fèi)附加萬元146,893.18141,760.165,133.02加計(jì)扣除項(xiàng)目金額（土地費(fèi)用+前期費(fèi)用+建安費(fèi)）*20%+銷售費(fèi)用+間接費(fèi)用+不可預(yù)見費(fèi)+營業(yè)稅+城建稅及教育費(fèi)附加萬元171,073.58165,940.565,133.02土地增值額銷售收入-利息支出-加計(jì)扣除項(xiàng)目金額萬元28,491.6739,002.39-10,510.72土地增值額與扣除項(xiàng)目之比土地增值稅/加計(jì)扣除項(xiàng)目金額%16.6523.50-6.85適用稅率%0.0030.00-30.00速算扣除系數(shù)（）%0.000.000.00土地增值稅土地增值額*適用稅率-扣

52、除項(xiàng)目金額*速算扣除率萬元0.0011,700.72-11,700.72應(yīng)納所得稅（銷售收入-扣除項(xiàng)目金額-土地增值稅）*25%萬元14,512.4412,870.521,641.92稅南川銷售收入-扣除項(xiàng)目金額-土地增值稅-應(yīng)納所得稅萬元43,537.3338,611.554,925.775.3.4 籌劃結(jié)果通過預(yù)售的方式，公司既降低了稅收負(fù)擔(dān)，又提高了稅后利潤，同時能夠提前收回資金,降低風(fēng)險，是一種非常實(shí)用的銷售方式。5.4.3籌劃過程若為了取得較好的銷售業(yè)績，公司在市里各大媒體都做了廣告宣傳，承諾在開盤當(dāng)日，對前20名購買住宅的購房者給予優(yōu)惠?，F(xiàn)有贈送契稅和打折銷售兩種優(yōu)惠方式。5.4.1 籌劃分析1 、公司打算在為購房者代理辦證時，由公司自行支付契稅款項(xiàng)，并作為銷售費(fèi)用在所得稅稅前列支。公司認(rèn)為，這樣可以抵繳企業(yè)實(shí)現(xiàn)的應(yīng)納稅所得額，少繳了所得稅。但是，公司贈送契稅不屬于稅法規(guī)定的可以稅前扣除的公益救濟(jì)性捐贈，不能稅