房地產(chǎn)開發(fā)基本流程(圖解)(重要)

1、個(gè)人精心創(chuàng)作，質(zhì)量一流，各級(jí)通用，希望能得到您的認(rèn)可。謝謝!房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段三、項(xiàng)目建設(shè)階段四、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段首先對(duì)投資地區(qū)和投資;環(huán)境進(jìn)行研究、分析，根據(jù)：對(duì)自然資源的了解和市場情:況的調(diào)查以及對(duì)國家的經(jīng)濟(jì);政策和政治環(huán)境等情況進(jìn)行:綜合分析預(yù)測，找到最有利的投資機(jī)會(huì)，為投資機(jī)會(huì)的：選擇提供依據(jù)；到城市規(guī)劃管理部門申!請定點(diǎn)；：需向規(guī)劃部門提交有效;的項(xiàng)目立項(xiàng)批文、選址意見書、申請定點(diǎn)報(bào)告、申請用：地報(bào)告；企業(yè)的資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書；等文件或證書；：；選址意見書是項(xiàng)：1目進(jìn)行設(shè)計(jì)、開發(fā)和管:I理

2、的重要依據(jù)；申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見:：書時(shí)需向主管部門提!:交地址申請報(bào)告、有效iT=的項(xiàng)目建議書等；:：項(xiàng)目立項(xiàng)批文是:有計(jì)劃管理部門頒發(fā)，；：確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目通過審：核，是可以進(jìn)行開發(fā)建!:設(shè)的文件；:申領(lǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)批!:文的時(shí)候需向主管部；：門提交可行性報(bào)告、立：項(xiàng)申請書、資金來源說j:明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類;：型說明等；：申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)到土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金；被申請建設(shè)用地現(xiàn)申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知等文件提交建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖，供規(guī)劃管理部門審核，然后由規(guī)劃管理部門核定用地面積，報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)，發(fā)給開發(fā)商建設(shè)

3、用地規(guī)劃許可證狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍，外部限制條件；提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段建設(shè)工程許可證是由規(guī)劃管理部門審批頒發(fā)的；施工許可證是由建設(shè)單位（即開發(fā)商）而不是有施工單位負(fù)責(zé)申領(lǐng)；在開工前辦理。未經(jīng)許可,不得擅自開工；!*一<8BWB-BB-建1V94-flE電使土地（生地）在通過一級(jí)開發(fā)后，能達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力以及場地平整。通過招標(biāo)選

4、擇承包商招標(biāo)一般流程:擬定招標(biāo)方式，準(zhǔn)備文件編制標(biāo)底向招標(biāo)主管部門申請招標(biāo)發(fā)布招標(biāo)通告對(duì)承包企業(yè)的資格進(jìn)行預(yù)審發(fā)送招標(biāo)文件招標(biāo)工程交底與解答開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)發(fā)出中標(biāo)通知及簽訂合同選擇勘探隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證和施工許可證申領(lǐng)房屋拆遷許可證做好“七通一平”工作選擇承包單位選擇監(jiān)理單位通過招標(biāo)選擇勘察隊(duì)伍進(jìn)行地質(zhì)勘察和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門經(jīng)過審查后，為符合條件的折遷人頒發(fā)的據(jù)以實(shí)施拆遷的有關(guān)證書。拆遷程序?yàn)?拆遷調(diào)查制定拆遷安置計(jì)劃申領(lǐng)房屋拆遷許可證發(fā)布拆遷公告與被拆遷人簽訂協(xié)議動(dòng)遷驗(yàn)收辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證通過招標(biāo)方式選擇監(jiān)理單位（接

5、受建設(shè)單位的委托，承擔(dān)其項(xiàng)目管理工作）三、項(xiàng)目建設(shè)階段1、配合承包商做好各項(xiàng)工作2、按時(shí)提供施工現(xiàn)場，完成場地的“七通一平”3、及時(shí)提供以約定數(shù)量的圖紙，組織以約定的由開發(fā)商負(fù)責(zé)訂購的材料設(shè)備及時(shí)進(jìn)場。4、協(xié)助承包商做好接受驗(yàn)查工作5、對(duì)項(xiàng)目的投資、進(jìn)度和施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。6、進(jìn)行合同管理7、有效地協(xié)調(diào)參與項(xiàng)目單位的關(guān)系。組織承包商進(jìn)場加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目工程管理與監(jiān)控:1、組織監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)i理.-:2、組織業(yè)主負(fù)責(zé)供應(yīng)的!材料、設(shè)備訂貨：建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具!備下列條件：:1.完成建設(shè)工程全:部設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)!內(nèi)容，達(dá)到使用要求；i2.有完整的技術(shù)檔;案和施工管理資料；i3.有工程使用的主

6、，要建筑材料、建筑構(gòu)配件;和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告；i4.有勘察、設(shè)計(jì)、施；工、工程監(jiān)理單位分別簽：署的質(zhì)量合格文件；i5.有施工單位簽署i的工程保修書。不符合上:述條件的工程，建設(shè)單位i不得組織工程的竣工驗(yàn):收。:應(yīng)提交材料：:項(xiàng)目開工報(bào)告、竣工報(bào)告、分部分i項(xiàng)工程技術(shù)人員名單、圖紙會(huì)審及交底!記錄、設(shè)計(jì)變更通知、技術(shù)變更核定單、:工程質(zhì)量事故調(diào)查處理資料、測量放線:資料、材料構(gòu)件設(shè)備合格證明、試驗(yàn)檢:驗(yàn)報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、施工日志、:竣工圖、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定資料、竣工驗(yàn)收:資料等到房地產(chǎn)市場管理部門申請；應(yīng)具備條件：1、建設(shè)項(xiàng)目各種批準(zhǔn)手續(xù)齊備，且已確定竣工交付使用日期；2、已完成建設(shè)項(xiàng)目投資

7、的25%或已完成單體項(xiàng)目的主體結(jié)構(gòu)（即結(jié)構(gòu)封頂）3、已確定預(yù)售的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管方案4、已制定房屋使用維修公約應(yīng)提交的材料：1、開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件。2、工程施工進(jìn)度計(jì)劃。3、投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料。4、商品房的預(yù)售方案，方案應(yīng)說明商品房位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積和交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容；應(yīng)附有商品房預(yù)售總平面圖。四、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段開發(fā)企業(yè)將新物業(yè)交付物業(yè)管理公司接管時(shí)，應(yīng)提交以下資料：房屋建設(shè)的各項(xiàng)批準(zhǔn)文件、竣工總平面圖、房屋及配套基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣工圖，地下管道網(wǎng)圖及其他必要資料提交相關(guān)材料向主管部門交：驗(yàn)主要的證明文件；B及相關(guān)資料（如：:項(xiàng)目批文、規(guī)劃紅:線圖、土地權(quán)屬證:I明文件、建設(shè)用地=規(guī)劃許可證、建設(shè):工程規(guī)劃許可證、:房屋竣工驗(yàn)收資料=及平面圖、價(jià)格申；請表等。：:包括管理和服務(wù)兩方面：管理：掌握物業(yè)的變:動(dòng)、使用狀況、使房屋設(shè)備和配套設(shè)施及:時(shí)得到修復(fù)、更新、:保養(yǎng)；I服務(wù)：以充分保障產(chǎn);權(quán)