房地產(chǎn)審計流程

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計工作流程一、實地初步了解樓盤情況：1、了解分期規(guī)劃與樓盤布局2、繪制樓盤簡圖3、目測各棟完工程度與交付入住情況，初步了解各棟銷售情況。4、了解開發(fā)土地是否為耕地、是否有回遷安置。二、查閱會計賬簿、報表，從層面上了解開發(fā)項目的整體經(jīng)營情況，包括開發(fā)產(chǎn)品收入成本配比情況、成本項目歸集、發(fā)票開具情況、費用支出情況、已交稅金情況，進行合理性分析，確定查賬重點。需關(guān)注以下幾點：1、 開發(fā)產(chǎn)品達到完工條件企業(yè)是否在完工當年度進行企業(yè)所得稅匯算清繳，未匯算的，進行測算看是否有補稅空間，有查補空間的，分析開發(fā)成本的合理性，把重點放在成本費用的調(diào)整上，進行記賬憑證詳查。測算沒有補稅空間的，重點

2、應(yīng)放在企業(yè)隱瞞售房收入上與低價銷售調(diào)整上。2、 開發(fā)產(chǎn)品達到土地增值稅清算條件的，進行清算，步驟參照上述完工產(chǎn)品企業(yè)所得稅。3、 達到完工條件的通過企業(yè)所得稅測算沒有補稅空間的，重點放在預售收入上面，關(guān)注回遷情況資料，依據(jù)企業(yè)提供的銷售明細表篩選出每棟樓銷售情況，以備進行現(xiàn)場查實，按樓號、單元、房號、類別逐戶核對。4、 達不到完工條件的，重點應(yīng)放在契稅、耕地占用稅、土地使用稅、個人所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅上面，收入應(yīng)關(guān)注付款方式、付款時間、及各種定金形式、有無低價銷售情況。關(guān)注土地使用稅、房產(chǎn)稅計稅時間。二、列出所需資料清單。包括如下內(nèi)容：1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文復印件土地出讓合同復印件建設(shè)

3、工程規(guī)劃許可證及批文復印件建設(shè)工程施工許可證及批文復印件商品房（預）銷售許可證及批文復印件國有土地使用證復印件；2、樓盤銷售開始日至檢查實施當月售樓部門的銷售臺賬或房源銷控表，（列明開發(fā)期數(shù)、樓號、單元號、合同號、商品房類別、建筑面積、合同金額、付款金額、付款時間）；3、樓盤銷售開始日至檢查實施當月商品房購銷合同統(tǒng)計表與售房合同原件；4、建筑安裝合同、招標文件、施工單位投標文件；（如需要審核工程成本）5、房屋租賃協(xié)議、銀行對賬單、銀行貸款利息結(jié)算通知單、借款合同；6、銷售現(xiàn)房的提供市物價局的商品房銷售價格批復、商品房申請銷售明細表；以上資料要求企業(yè)提供時復印件必須加蓋公章。四、項目現(xiàn)場勘查及與

4、企業(yè)相關(guān)人員溝通交流1、了解整個項目的規(guī)劃布局、項目進度：總建筑面積、分期開發(fā)的建筑面積、可售面積、不可售面積、已售面積分期開發(fā)已完工樓號的建筑面積與已售面積、尚未完工樓號及建筑面積與已售面積；（為企業(yè)所得稅匯算清繳或土地增值稅清算做準備工作）2、銷售情況分期了解記錄已銷售的樓號、房型、房號、完工程度、是否已交付使用。查看電表、水表、物業(yè)交費記錄測量有必要測量的土地面積、建筑面積（如無數(shù)據(jù)資料）查看開發(fā)企業(yè)開發(fā)房屋自用、出租情況，售樓處建筑面積與賬面價值是否相符；五、實質(zhì)性審計階段1、關(guān)注契稅計稅成本包括的范圍2、關(guān)注土地使用稅計稅面積及方法3、關(guān)注預收房款入賬金額與現(xiàn)場勘查情況的匹配，是否有

5、回遷補償，回遷房是否交付，是否視為銷售交納營業(yè)稅。4、關(guān)注房屋銷售價格，各房屋類型銷售價格與同年度同類型銷售價格相比較有無低價銷售情況，關(guān)注大面積銷售同一個客戶與團購銷售，價格是否存在低價銷售，利用關(guān)聯(lián)方交易轉(zhuǎn)移收入。5、是否有股東購買或股東間分配房屋，是否有房屋抵債事項，價格是否低于同類房屋均價。6、關(guān)注是否有代售情況，提供代售合同，代售方式、傭金計算方法，是否存在延遲提供銷售清單，必要與代售方對賬。7、關(guān)注企業(yè)所得稅預交毛利率扣除期間費用的范圍、票據(jù)是否合規(guī)、是否相關(guān)。8、關(guān)注營銷活動家電贈送、贈品、抽獎個人所得稅的代扣代繳、開發(fā)商贈送商品的視為銷售。9、關(guān)注房產(chǎn)稅計稅成本：電梯設(shè)備、水電

6、暖設(shè)施、裝修等不可移動的房屋構(gòu)成部分是否計入房屋價值。10 、印花稅相關(guān)事項：建筑安裝合同、加工承攬合同、委托合同、借款合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同、商品房購銷合同、商品購買合同、咨詢服務(wù)合同等。11 、關(guān)注房屋是否已交付使用，沒有驗收、結(jié)算已交付使用的均視為完工，應(yīng)進行完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳。是否達到土地增值稅清算條件，達到清算條件的計算出應(yīng)補繳的土地增值稅。12 、已完工或視為已完工房屋，依據(jù)會計資料測算企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)單位建筑安裝成本是否合理，工程未結(jié)算的，依據(jù)國稅發(fā)200931號文規(guī)定執(zhí)行。13 、企業(yè)記賬憑證較多的，根據(jù)檢查時間安排，要提高查賬效率，要通過查閱賬簿確定需審核的記賬憑證，遵循重要性原則，無需所有憑證逐一審核。六、采集相關(guān)證據(jù)注意事項1、需被檢查單位做相關(guān)說明的應(yīng)以書面形式并簽字或蓋章2、被檢查單位提供的資料應(yīng)加蓋公章或簽字3、需現(xiàn)場拍照的資料七、工作底稿的整理檢查結(jié)論確定后，整理工作底稿需遵循以下原