(江蘇省大豐市新天地花園可行性研究報(bào)告).docx

1、江蘇省大豐市新天地花園(huayudn)可行性研究報(bào)告內(nèi)容提要本文通過(guò)對(duì)大豐市經(jīng)濟(jì)(jingji)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)340畝的國(guó)有拍賣(mài)地塊的開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)大豐市 和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。依據(jù)本文的方案(fang an),項(xiàng)目總建筑面積31. 13萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投 資38044萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值22597. 8萬(wàn)元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 69.4%,因此項(xiàng)目(xiang

2、mu)在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。2000年翻三番，財(cái)政收入達(dá)到60億元，比2000年翻四番，全市總體上實(shí)現(xiàn)基本現(xiàn)代化。蘇中平原廣袤的土地與相對(duì)廉價(jià)的勞動(dòng)力成本注定其在長(zhǎng)江三角洲的新一 輪產(chǎn)業(yè)調(diào)整中可以起到極為重要的拾遺補(bǔ)缺的作用，可以預(yù)見(jiàn)隨著長(zhǎng)江三角洲 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展尤其是蘇南經(jīng)濟(jì)的崛起，日益增高的土地及勞動(dòng)力成本將擠壓出絕 大部分的勞動(dòng)密集型企業(yè)，北遷將成為該類企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，能否把握該項(xiàng)機(jī) 遇，將自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，是該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 關(guān)鍵。2、房地產(chǎn)狀況衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，必須遵循以下基本標(biāo)準(zhǔn)：首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的

3、均衡態(tài)；再次要看房 屋價(jià)格的波動(dòng)狀況及其走勢(shì)。從目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況看，正處于正 常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)周期角度看，則是繁榮健康發(fā)展階段。城市化進(jìn)程加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。工業(yè)化的發(fā)展將極大的加速城市化進(jìn)程， 城市化進(jìn)程正是人口、財(cái)富、人才、資本的橫向集中的過(guò)程，城市中心功能的 進(jìn)一步完善，將會(huì)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)向上的新的動(dòng)力。5-6年之內(nèi)如果國(guó)家不出 現(xiàn)大的政策性調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將會(huì)有5-6年的高速發(fā)展時(shí)期。大豐市的經(jīng)濟(jì)剛起步，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前來(lái)說(shuō)還不是很發(fā)達(dá)，全市尚未形成 真正意義上的具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)公司，在市場(chǎng)產(chǎn)品力上也極為薄弱， 還未有任何具規(guī)模的小區(qū)形成，并缺少大量先進(jìn)

4、(xianjin)的房產(chǎn)設(shè)計(jì)和營(yíng)銷 手段，市場(chǎng)本身還存在著許多問(wèn)題。大豐市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較 先進(jìn)的規(guī)劃理念的個(gè)案屈指可數(shù)(qd zhr ke shu)o雖然目前的在售樓盤(pán)(16u P如)較少，有的已經(jīng)售完，但土地拍賣(mài)和新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)數(shù)量(shuliang)正在增 加，該市的房地產(chǎn)市場(chǎng)(shjchang)2004年變化較大，銷售量和價(jià)格漲幅增長(zhǎng)較 大。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加、居住水平的提高而不斷演變，大豐市的房地產(chǎn) 將會(huì)迎來(lái)一個(gè)蓬勃健康發(fā)展的階段。三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析1、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響2、江蘇省大豐市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好3、全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好展望2005年中國(guó)

5、房地產(chǎn)業(yè)將沿著通過(guò)規(guī)范而求得可持續(xù)發(fā)展之路前進(jìn)。2005年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)按“三個(gè)基本”的要求保持快速發(fā)展勢(shì)頭。我國(guó) 將把擴(kuò)大消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的著力點(diǎn)，住房消費(fèi)也將繼續(xù)升溫。為了保持房地 產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，政府將繼續(xù)采取一系列措施，通過(guò)加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)，壓 縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長(zhǎng)過(guò)快的 房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 和社會(huì)安定。4、公積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)日益加強(qiáng)房地產(chǎn)基金的關(guān)注與需求，國(guó)外房地產(chǎn)基金紛紛 醞釀在國(guó)內(nèi)建立基金市場(chǎng)，都將對(duì)房地產(chǎn)基金的建立產(chǎn)生積極的促動(dòng)

6、作用。預(yù) 計(jì)2005年，隨著中國(guó)市場(chǎng)的逐步國(guó)際化，地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金等融資方式 將得到進(jìn)一步的拓展。在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分 析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有 利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說(shuō)新天地花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì) 選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)(wu ye)市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo) 的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)(zhendui)擬投資地塊的地理環(huán)境，大豐房 地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，住宅消費(fèi)者等幾個(gè)(

7、ji ge)方面的調(diào) 查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供(tigong)充實(shí)的研討依據(jù)。一、投資(t6u zi)地塊的地理環(huán)境本項(xiàng)目位于江蘇省大豐市開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，地處中國(guó)江蘇省中部，長(zhǎng)江以北，黃 海之濱。全市總面積2367平方公里，總?cè)丝?72萬(wàn)。轄17個(gè)鎮(zhèn)和一個(gè)港口經(jīng)濟(jì)區(qū)，從區(qū)位狀況來(lái)看，其地處中國(guó)東部沿海開(kāi)放帶，從屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長(zhǎng) 江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。這里與中國(guó)最大的城市 上海和江蘇省省會(huì)城市南京相鄰，鐵路、高速公路穿境而過(guò)，南京祿口機(jī) 場(chǎng)和鹽城機(jī)場(chǎng)近在兩側(cè)。被中國(guó)國(guó)家交通部列入“九五”規(guī)劃的萬(wàn)噸級(jí)泊位的 大豐港現(xiàn)已開(kāi)工建設(shè)，建成后將成為一類口岸，直接通航韓國(guó)、日本

8、、香港等 國(guó)家和地區(qū)。大豐市已基本構(gòu)建了較為完善的基建設(shè)施與交通網(wǎng)絡(luò)，為其更好的融入中 國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力的區(qū)域一一長(zhǎng)江三角洲，奠定了基礎(chǔ)。特別需要指出的是待沿 海高速公路即同三高速公路營(yíng)建完成后，大豐同長(zhǎng)江三角洲核心("xin)區(qū)域- -一上海的經(jīng)濟(jì)地理距離將大大縮短，極具潛在區(qū)位優(yōu)勢(shì)，給大豐市帶來(lái)接受 發(fā)達(dá)地區(qū)(diqu)強(qiáng)輻射的新機(jī)遇。二、區(qū)域分析本項(xiàng)目(xiangmu)位于江蘇省大豐市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，占地340畝，東臨規(guī) 劃中的城市中軸線常新路，南接城市交通干道南翔路。地塊規(guī)整(gui zheng),基建配套(水、電、氣、污)系統(tǒng)(xitong)完善，基地西靠經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 核心地塊，

9、東臨大豐市各行政單位，潛在客戶群體較為廣泛，這是該項(xiàng)目顯而 易見(jiàn)的優(yōu)勢(shì)。綜上所述，鑒于該地區(qū)潛在的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和明顯的成本優(yōu)勢(shì)決定了其經(jīng)濟(jì)將 會(huì)進(jìn)入加速期，在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)其區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，盡管目前其各 項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)并不十分突出，但從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)先導(dǎo)性、周期性等特性以及近 期周邊地區(qū)一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)來(lái)判斷，該區(qū)域房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)上漲空 間將十分巨大。三、大豐項(xiàng)目周邊主要案例分析大豐市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進(jìn)的規(guī)劃理念的個(gè)案屈指可 數(shù)。以下將對(duì)該市的幾個(gè)代表個(gè)案進(jìn)行簡(jiǎn)析?！緡?guó)泰花園】本項(xiàng)目位于黃海路、建工巷，距離市政府不逾百米，是傳統(tǒng)的城市中心地 帶。本項(xiàng)目由三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的南

10、通國(guó)安置業(yè)有限公司投資建設(shè)，占地面積 16800平米，總建筑面積30000平米，由9幢6層住宅、一幢二層裙房和5000 平米的中心花園及樓間綠地組成，綠化率達(dá)到30%。該案房型面積(mian ji)為二房 106115 m,三房(sdn fang) 134144 m ,躍層66 m s 101 mo靠幸福巷均為一通二的商鋪，與三棟住宅整體相 連，一層售價(jià)3500元/書(shū)，二層與住宅同價(jià)。一期于2003年9月開(kāi)盤(pán)(kai pa n),商鋪、車庫(kù)和住宅已售空。二期于2004年5月開(kāi)盤(pán)(kdi pan),平均價(jià)格 為1750元/r< 于2004年底(niandi)交房,現(xiàn)已基本售完?！窘鹭S苑匯賢

11、居】本案由大豐市教育房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，位于金豐南路、黃海路，擁有成熟的交 通設(shè)施，生活機(jī)能和市政配套。該案由7幢多層和一些二層的裙房組成，房型 面積為二房9192書(shū)，三房135139書(shū)，平均銷售價(jià)格為1750元/書(shū)；商鋪一 樓平均價(jià)格為10000元/«,二樓平均價(jià)格為3500元/書(shū)。該案目前已基本售【名都廣場(chǎng)】本項(xiàng)目位于市中心人民中路以西，大四河?xùn)|畔，工農(nóng)路之北，由杭州居易 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司全程開(kāi)發(fā)。總占地面積38666. 86書(shū)，總建筑面積61500 m,其中住宅建筑面積15000 ,商業(yè)建筑面積35100 辦公建筑面積 10000 M，住宅總戶數(shù)為102戶。名都廣場(chǎng)，分為南、北、中

12、三大區(qū)塊，西南臨河為高檔住宅區(qū)，中區(qū)是大 型市民綠化廣場(chǎng)，大片綠地、噴泉水池與休閑步道座椅等公共設(shè)施，東南及北 區(qū)為商業(yè)區(qū)，以一條精品化商業(yè)步行街南北貫通，是大豐黃金商業(yè)橋頭堡的綜 合性現(xiàn)代商業(yè)中心。該案住宅樓房型面積為二房9P92M,三房135156芯，于2003年7月 開(kāi)盤(pán)，平均價(jià)格為1650元/書(shū)，住宅售價(jià)二層1600元/計(jì) 三四層1780元/ m,目前已售空，已于2004年4月底交房。車庫(kù)售價(jià)1800元/«,商鋪一層售價(jià)臨健康路14000元/耐，臨人民路 27000元/書(shū)，靠近主入口的16500元/芯，內(nèi)部不臨街均價(jià)在8500元/書(shū)12500元/耕之間，二層均價(jià)在3800元/

13、才一一5000元/必之間，三層均價(jià)在 2500元/書(shū)3100元/芯之間，四層均價(jià)為2000元/芯，已于2004年8月交 房?，F(xiàn)有80%商鋪對(duì)外營(yíng)業(yè)，已初步形成商業(yè)圈?！緟R金購(gòu)物(gbu wCi)公園】該案緊靠(jin炒o)人民路，位于名都廣場(chǎng)的斜對(duì)面，開(kāi)發(fā)商是浙江公司(gong si),朝人民路入口處有部分三層商鋪，靠大華路為寫(xiě)字樓，一層為商 鋪，其余內(nèi)部多為三層商鋪，部分為兩層，朝人民路商鋪一、二、三層一起 賣(mài)，并且二、三層為大通(M tong)間，三層不計(jì)價(jià)，背面商鋪只單買(mǎi)一層， 銷售價(jià)格以人民路為最高點(diǎn)，往內(nèi)遞減。面朝人民路入口處的第一排商鋪一層 28000元/書(shū)，二層4200元/rrf

14、,面朝大華路一層商鋪(shang pu)售價(jià)15000 元/m ,中心廣場(chǎng)商鋪一層售價(jià)為18500元/m。【匯總分析】通過(guò)上述個(gè)案的分析后，可以看出大豐樓盤(pán)2004年的平均價(jià)格在1650元 /芯左右，目前樓盤(pán)的平均價(jià)格隨著市場(chǎng)的變化，已經(jīng)將達(dá)到1750元/書(shū)左 右。建筑規(guī)劃都為多層，建筑規(guī)模都比較小，房型設(shè)計(jì)以二房和三房為主，二 房面積在90110書(shū)，三房為134150芯。2004年區(qū)域在售樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)銷售約25萬(wàn)平方米，客戶主要來(lái)自大豐當(dāng)?shù)兀F(xiàn)對(duì)已購(gòu)房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析后發(fā)現(xiàn)?？蛻纛愋椭饕獮閲?guó)家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個(gè)體私營(yíng)業(yè)主這幾 種常規(guī)的住宅消費(fèi)類型。已購(gòu)房客戶職業(yè)分布：行政事業(yè)單

15、位35% ；科研教育 單位25% ；個(gè)體私營(yíng)企業(yè)40%0購(gòu)買(mǎi)力：置業(yè)的客戶購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，已購(gòu)房客戶的家庭月收入均在3500元 以上。購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：換環(huán)境87% ；結(jié)婚用8% ；投資5%,客戶購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)主要為改善居住環(huán)境。大豐市目前(muqian)的在售樓盤(pán)較少，有的已經(jīng)售完。雖然目前的在售樓 盤(pán)較少，但土地拍賣(mài)和新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)數(shù)量正在增加，該市的房地產(chǎn)市場(chǎng)2004 年變化較大，銷售量和價(jià)格(jiage)漲幅增長(zhǎng)較大。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展(fazhan) s 收入增加，2005年起大豐市的房地產(chǎn)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)蓬勃(pengbo)健康發(fā)展的 階段。!1!消費(fèi)者調(diào)查(diAo ch£分析為了使本項(xiàng)目更適應(yīng)市場(chǎng)

16、發(fā)展，滿足大豐市當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)房要求，我們對(duì) 大豐市部分市民進(jìn)行了關(guān)于住宅消費(fèi)的市場(chǎng)調(diào)研。(-)問(wèn)卷調(diào)查的問(wèn)題及匯總1、對(duì)大豐市新的中心線商品房有投資購(gòu)買(mǎi)興趣的意向65%表示有興趣購(gòu)買(mǎi)，25%表示可以考慮，10%表示不買(mǎi)。2、對(duì)住宅形式的選擇30%的人選擇多層；40%的人選擇小高層；30%的人選擇聯(lián)體別墅。3、對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)的預(yù)期50%希望價(jià)格范圍在1400-1600元后；40%希望價(jià)格范圍在1600-18007E/m ； 10%的人希望價(jià)格范圍在1800-2000元沛。4、對(duì)付款方式的選擇25%的人選擇一次性付款；75%的人選擇分期付款方式，并向銀行按揭貸款。5、對(duì)購(gòu)買(mǎi)房子面積的要求10%的人希

17、望90月以下；30%希望90-110 m ； 35%希望110-130 m ；20%希望 130-150 m ； 5%希望 150 m 以上。6、對(duì)房型的要求40%的人希望房型為三房二廳二衛(wèi)，25%希望房型為三房二廳一 衛(wèi)，20%希望房型為二房二廳二衛(wèi)，15%希望房型為二房二廳一 衛(wèi)。7、對(duì)各房間面積大小的選擇80%希望(xlwang)主臥面積在16-18 m, 20%希望主臥面積在12-14 m ； 70%希望次臥面積在12-14 m, 30%希望次臥面積在810m ； 75%希望客廳面積在2025 r, 25%希望客廳面積在1518書(shū)； 75%希望餐廳面積在1012書(shū)，25%希望客廳面積在

18、58書(shū)；80% 希望(xiwang)廚房面積在911 m , 20%希望廚房面積(mi2n ji)在57 m ； 75%希望衛(wèi)生間面積在56耐，25%希望衛(wèi)生間面積在34 m ； 85%希望陽(yáng)臺(tái)面積在45 m , 15%希望客廳面積在23 m o8、對(duì)建筑外立面風(fēng)格(fengge)的選擇40%希望(xiwang)是歐式風(fēng)格的，50%希望是現(xiàn)代風(fēng)格，10%希望是中 式風(fēng)格。9、對(duì)建筑外立面顏色的選擇50%希望是白色的，35%希望是黃色的，15%希望是紅色的。10、對(duì)建筑外立面材料的選擇65%希望用面磚，35%希望用涂料。11、對(duì)屋頂造型的選擇50%希望坡頂式，25%希望平頂式，25%希望飄帶式。

19、12、對(duì)陽(yáng)臺(tái)形式的選擇55%希望是封閉式，45%希望是敞開(kāi)式。13、對(duì)窗臺(tái)造型的選擇65%希望是落地窗臺(tái)，20%希望是普通窗臺(tái)，15%希望是六角窗臺(tái)。14、對(duì)窗框材質(zhì)的選擇65%希望用塑鋼，35%希望用鋁合金。15、對(duì)陽(yáng)臺(tái)造型的選擇60%希望是弧形，40%希望是方形。16、對(duì)小區(qū)采用哪種供氣方式85%希望是管道煤氣，15%是瓶裝液化氣。17、在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，考慮哪些因素70%主要(zhuyao)考慮交通和環(huán)境因素，60%主要(zhuyao)考慮生活配 套，60%主要考慮地段，50%主要考慮教育配套，55%主要考慮房 價(jià)和房型?？傮w上人們都希望小區(qū)周邊交通、生活(shenghuo)K 套、教育配

20、套比較完善，因此對(duì)這些因素考慮的多一點(diǎn)。18、對(duì)綠化形式(xingshi)的選擇45%希望(xlwang)是草坪，20%希望是樹(shù)木，35%希望是花草灌木。19、喜歡的環(huán)境景觀要素40%希望有噴泉、花壇，25%希望有雕塑和圍廊，20%希望有景觀、水池。第_章 前言(qian yan)4一、報(bào)告(baogao)編制目的-4、報(bào)告(bUogUo)編制依據(jù)-4三、(xiangmu)概況-4第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)(kaifa)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 -5一、2004年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸-5二、江蘇省大豐市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一7三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析-9第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析-10、投資地塊的地理環(huán)境-

21、10二、區(qū)域分析 10三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析11四、消費(fèi)者調(diào)查分析13U!項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析-17、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式1720、希望的小區(qū)配套設(shè)施有哪些55%希望有醫(yī)療中心和小型超市，20%希望有會(huì)所和網(wǎng)球中心，35% 希望有健身房，20%希望有小型幼兒園和垃圾集中處理站。21、希望的小區(qū)休閑設(shè)施有哪些40%希望兒童樂(lè)園，50%希望有休閑和健身步道，20%希望有搖 椅、秋千。22、希望小區(qū)有什么樣的智能化服務(wù)70%希望有智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，45%希望有LED滾屏顯示系統(tǒng)和背景音 樂(lè)廣播，50%希望有智能卡。23、希望小區(qū)有什么樣的物業(yè)服務(wù)50%希望物業(yè)智能化、家政物業(yè)管

22、理、綠化服務(wù)，可視對(duì)講裝置，60%希望有閉路監(jiān)控系統(tǒng)，40%希望能24小時(shí)服務(wù)和維修服務(wù)、清 潔服務(wù)，35%希望有餐飲服務(wù)。24、希望小區(qū)有什么樣的保安服務(wù)60%希H(xTwang)有防盜(fang dao)s防火報(bào)警系統(tǒng)，55%希望有 中央呼叫系統(tǒng)(xitong)和室內(nèi)求救報(bào)警系統(tǒng)，45%希望有24小時(shí) 電子巡更系統(tǒng)和單元入口防盜門(mén)。25、準(zhǔn)備投入(touru)的購(gòu)房資金40%希望(xlwang)投017萬(wàn)元，40%希望投1720萬(wàn)元，15%希望投2023萬(wàn)元，5%希望投2330萬(wàn)元。26、是否有向購(gòu)買(mǎi)(-)問(wèn)卷調(diào)查的分析選擇在此置業(yè)的客戶對(duì)小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：環(huán)境好、距離近、戶型合 理、

23、付款方式、價(jià)格、升值潛力，比例依次為70%、50%、50%、20%、20%、 15%。從以上問(wèn)卷調(diào)查匯總中，我們可以看出大豐人對(duì)多層、小高層、別墅都比 較能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，說(shuō)明大豐客戶希望居住條 件能更好；大多數(shù)居民期望房?jī)r(jià)范圍在1500-2000元/停；選擇房型面積偏大 型，說(shuō)明市場(chǎng)需求的是中等價(jià)位、較大戶型、中低檔次房子；接受向銀行按 揭貸款方式買(mǎi)房，說(shuō)明大豐居民的支付能力增強(qiáng)了；隨著大豐客戶購(gòu)房觀念的 不斷改變，他們對(duì)產(chǎn)品的綜合質(zhì)量要求也越來(lái)越高。章項(xiàng)目(xiangmu)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)(jT hui)形成模式經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)

24、質(zhì)(shizhi)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取(jinqu)的市場(chǎng)空 間。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì) (youshi)的結(jié)合。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣(mài)點(diǎn)。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)本報(bào)告一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討 論?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于新天地住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。(1) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)"。 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)處于上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。 住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨 有利的政策法規(guī)環(huán)境。 置

25、業(yè)意識(shí)古往今來(lái)中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為 全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條 件的改善方面。(2) 項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模 新天地花園的自然環(huán)境，在江蘇省大豐市得地獨(dú)優(yōu)； 新天地花園可作為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、企事業(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理 想的生活基地； 新天地花園占地近三百多畝，規(guī)模大，是置業(yè)的理想地方。(3) 項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行(shixing)新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等 方面可實(shí)行全新(quan xin)的體制， 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造精品品牌(pin

26、 pai),為江蘇省大豐 市人民作出貢獻(xiàn)。上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用(yunyong),有利于為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目打造良好的基 礎(chǔ)。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)(kaifa)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)(1) 人口眾多，私營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)今年來(lái)不斷增加，收入水平持續(xù)增加，加之 開(kāi)發(fā)區(qū)的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)大豐市的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的 上馬開(kāi)工。(2) 項(xiàng)目區(qū)域位置緊鄰市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同 類物業(yè)便宜，而且近年來(lái)，開(kāi)發(fā)區(qū)有大規(guī)模的開(kāi)發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè) 施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來(lái)的前景，而且整個(gè) 大豐市的潛在購(gòu)買(mǎi)力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。(3) 本項(xiàng)目目前

27、交通狀況較好，常新路將在年內(nèi)完成通車，到時(shí)候小區(qū)的交 通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見(jiàn)的。2005年南翔路拓寬和鹽通高速建成通車將牢固確立項(xiàng)目所在區(qū)域的優(yōu)勢(shì) 和不可替代性，新天地花園銷售將適逢其時(shí)。第五章項(xiàng)目定位面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)(mubiao)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán) 境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮(kaolu) o、目標(biāo)市場(chǎng)(shi chang)定位1、新天地花園雖位于經(jīng)濟(jì)(jlngji)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，但緊鄰市中心，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為大豐市的中高層消費(fèi)群。2、消費(fèi)群界定(ji。ding

28、)(1) 行政事業(yè)單位和科研教育單位人士 ；(2) 民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板；(3) 來(lái)大豐市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投資的企業(yè)人士及其管理人員；(4) 富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要；3、年齡判斷在30-45歲購(gòu)買(mǎi)目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產(chǎn)品定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高檔次，這 是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和區(qū)位為前提而作出的明智決 策,主要原因是:1. 項(xiàng)目區(qū)位位置處于城市中軸線;2. 項(xiàng)目區(qū)位內(nèi)中高檔物業(yè)目前銷售狀況很好；3. 開(kāi)發(fā)區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都已跟進(jìn)；o4. 南翔路拓寬和鹽通高速建成通車將決定新天地花園具有其他

29、物業(yè)不可替 代的優(yōu)勢(shì)。(產(chǎn)品定位的具體建議見(jiàn)第六章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)建議。)第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)(jianshe)建議、項(xiàng)目(xiangmu)總體規(guī)劃建議1、由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來(lái)(weilai),充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成 若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開(kāi)發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)的市場(chǎng) 情況進(jìn)行(jinxing)單獨(dú)設(shè)計(jì)。2、總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成 后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺(jué)效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)(sheji)的宗旨，以“綠地中的公建"和“公建中的綠地"兩個(gè)手法營(yíng)造

30、兩個(gè)中心，形成集中景 觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。3、總體上來(lái)說(shuō)，新天地花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶型 和變化的立體效果。4、雖然大豐市私家車相對(duì)不多，但在規(guī)劃上，建議在小區(qū)的交通方面， 充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。5、在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市一一社區(qū)一一小區(qū)一一組團(tuán)一一院落一一 家庭“(如上圖所示)的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理， 環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng) 造與城市完美和諧的居住環(huán)境。6、小區(qū)總體規(guī)劃布局小區(qū)空間結(jié)構(gòu)可以概括為“周邊圍合、中心綠化"，“三軸一環(huán)六組 團(tuán)

31、”。"周邊圍合”是指小區(qū)東、南、北三面以商業(yè)界面臨路，將噪雜的城市 交通干道與小區(qū)的內(nèi)部空間分開(kāi)。既為小區(qū)內(nèi)部創(chuàng)造安寧、舒適的居住環(huán)境， 又以完整、統(tǒng)一的商業(yè)建筑形象面對(duì)城市交通干道，為城市的視覺(jué)形象增添層 次?！爸行?zhOngxin)綠化"是利用原有水系，形成完整內(nèi)庭水景綠化，將中 心(zhongxin)綠化、組團(tuán)綠化，以及道路綠化有機(jī)統(tǒng)一起來(lái)，避免綠化的分 散，從而提高綠化的使用價(jià)值，再點(diǎn)綴以低層的別墅及會(huì)所等建筑，使得綠 化、水面、建筑相映生輝?！叭S"是指橫貫(hengguan)小區(qū)南北的"S "型景觀軸線及垂直于常新路的兩條縱向景觀

32、軸線，它將小區(qū)(xiao qu)5成完整獨(dú)立的六個(gè)組團(tuán)。"S “型南北景觀軸線將六個(gè)組團(tuán)、中心(zhongxin)綠化、中心廣場(chǎng)、會(huì)所 及南北方向的人行次入口有機(jī)聯(lián)為一體，是小區(qū)內(nèi)部極富活力的，集景觀、運(yùn) 動(dòng)、休閑為一體的多功能交通活動(dòng)空間。兩條縱向軸線，將紅花中心河古杏林 風(fēng)景帶的景觀有機(jī)引入小區(qū)深處，結(jié)合常新路的兩個(gè)主入口，使道路交通、景 觀緊密結(jié)合?！耙画h(huán)"是指沿基地周邊的環(huán)形車行道路，便捷、高效地將小區(qū)的交通系 統(tǒng)組織起來(lái)，形成完整的小區(qū)空間構(gòu)架。南翔路西接鹽通高速公路，是進(jìn)出城市交通干道。沿路布置大體量商業(yè)建 筑，常新路則是大豐未來(lái)的城市景觀道路，沿路布置小體量精

33、品休閑、文化、 餐飲一條街。沿常新路主入口，設(shè)置小區(qū)中心廣場(chǎng)及會(huì)所，結(jié)合中心綠化，以形成小區(qū) 內(nèi)文化、休閑中心。在中心綠化內(nèi)布置低層獨(dú)院住宅及聯(lián)體別墅，構(gòu)成外緊內(nèi) 松的空間形態(tài)。會(huì)所北側(cè)點(diǎn)綴以小高層建筑，以豐富小區(qū)的天際輪廓線。每組團(tuán)內(nèi)建筑兩兩組合，形成鄰里單元，每單元內(nèi)均設(shè)有底層架空車庫(kù)及 輔助用房。將小區(qū)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地及幼兒園設(shè)于小區(qū)的西北角，可獨(dú)立服務(wù)于周邊小區(qū)。二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議1、住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問(wèn)題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)的住宅能想到明天的話，那 么我們的住

34、宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣(mài)點(diǎn)。2、住宅房型設(shè)計(jì)（sh頃立足于"以人為本”的理念（ITnian）,引進(jìn)“景觀 ng guan）房”概念，大量采用凸出墻面景觀低窗，南北通廳。做到功能分區(qū)明 確，流線清晰，污凈分離，并特別設(shè)置二代倫rd沒(méi)）居、子孫戶房型為樓盤(pán)的銷 售提供多樣選擇。3、住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行（liuxing）的歐式風(fēng)格，色彩以簡(jiǎn)潔明快為 主，并在陽(yáng)臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。建 筑頂部為太陽(yáng)能的設(shè)置留足空間，部分建筑底層設(shè)置2.2M架空車庫(kù)，建筑間 距均滿足1 ： 1.3的日照要求。4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新

35、產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已 建成或正在建成具有“后小康時(shí)代"特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù) 的采用率，外墻材料為60%,屋面保溫防水材料為90%,管線集中綜合布置為 40% o5、戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、 房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高 層、別墅）等。【多層公寓】三房二廳二衛(wèi)建筑面積136.29占 34.65%三房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)【小高層公寓】三房二廳二衛(wèi)四房三廳三衛(wèi)四房二廳二衛(wèi) 頂層躍層【聯(lián)體別墅】建筑面積117.67 m建筑面積94.25、建筑面積156.31 rrt建筑面積176.76書(shū)建筑面積1

36、62.29 m占 10.23%95.06 m 共占 37.99%161.2 m 共占 8.77%占 1.04%占 2.09%建筑面積 272.38 ms 251.56 ms 252.45 m共占1.47%占 2.82%占 0.94%建筑面積(ji2n zhu mian jT)207.19 m建筑面積(ji冬n zhu mian jT) 184.97 m三、小區(qū)配套設(shè)施(sheshT)建議1、交通狀況為影響居民購(gòu)房決策的一個(gè)重要因素，鑒于本項(xiàng)目所處區(qū)位 的交通狀況不佳，建議(jianyi)公司引進(jìn)公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來(lái) 的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學(xué)校的交通工具。2、會(huì)所是未

37、來(lái)社區(qū)檔次的標(biāo)志(biaozhi)之一，建議建設(shè)一個(gè)大型豪華會(huì) 所，內(nèi)設(shè)兒童游樂(lè)場(chǎng)、健身房，圖書(shū)館、影視廳、娛樂(lè)室等休閑活動(dòng)設(shè)施。3、擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算 機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)17三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)18第五章項(xiàng)目定位18一、目標(biāo)市場(chǎng)定位-19二、產(chǎn)品定位 19第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議20_、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議20二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議21三、小區(qū)配套設(shè)施建議23四、環(huán)境(huanjing)藝術(shù)設(shè)計(jì)建議23五、道路交通設(shè)計(jì)(shQj)-24六、綠化(luhua)景觀設(shè)計(jì)-24第七章 項(xiàng)目(xiangmu)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策

38、略及投資估算25_、(xiangmu)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略-25二、項(xiàng)目投資估算-26三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排-27四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃-284、每戶設(shè)獨(dú)立的水、電表，小區(qū)內(nèi)采用直供水系統(tǒng)及自來(lái)水凈水系統(tǒng),保證用戶生活用水質(zhì)量。5、小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場(chǎng)、銀行、酒店、郵局等公共建設(shè)配套設(shè) 施，為用戶的日常生活提供方便，充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。(如圖所示的 社區(qū)配套方案)6小區(qū)的保安系統(tǒng)設(shè)有樓宇對(duì)講系統(tǒng)，周界安全防范系統(tǒng)、電子巡更系 統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；小區(qū)公共建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、中央背景音響系統(tǒng)、 LED滾屏顯示系統(tǒng)。除了兩條電話線及有線電視管線，每戶接入計(jì)算機(jī)寬帶 網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)設(shè)有VOA點(diǎn)播系統(tǒng)

39、。小區(qū)安全系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、管理系統(tǒng)均按建 設(shè)部AAA住宅智能化標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。U!、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議隨著人們(rQn men)生活水平的提高，“買(mǎi)環(huán)境(huanjing)n的觀念(guW nnian)已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。在當(dāng)前 以及未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，人們買(mǎi)房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整 體規(guī)劃等因素外，也越來(lái)越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然 的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)?；谏鲜鲈蚝晚?xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃 設(shè)計(jì)(sheji)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè) 計(jì)，建議公

40、司聘請(qǐng)專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效 果。五、道路交通設(shè)計(jì)(shji)結(jié)合小區(qū)"三軸一環(huán)六組團(tuán)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，形成小區(qū)完整的交通道路骨 架。交通設(shè)計(jì)以安全、便捷為宗旨，分為人行與車行二個(gè)系統(tǒng)，力爭(zhēng)人車分 流。車行系統(tǒng)以“三軸一環(huán)"為骨架，形成六個(gè)組團(tuán)的獨(dú)立車行環(huán)道。車行可 至每鄰里單元，同時(shí)構(gòu)成每組團(tuán)的獨(dú)立消防環(huán)道。人行系統(tǒng)以中心綠化沿水景 觀步道為骨架，可至每鄰里單元，人行步道兼有休閑、運(yùn)動(dòng)之功能，與車行完 全分開(kāi)，以創(chuàng)造出安全、舒適的步行空間。六、綠化景觀設(shè)計(jì)小區(qū)綠化設(shè)計(jì)采取中西結(jié)合，建筑、環(huán)境相交融的手法。主入口縱向景觀主軸，以入口廣場(chǎng)、門(mén)廊、噴泉

41、步道、中心廣場(chǎng)、會(huì)所為 主要節(jié)點(diǎn)，將各功能空間串為一體，形成空間序列的起、承、轉(zhuǎn)、合。通過(guò)花 卉、噴泉、雕塑、鋪地、草坡構(gòu)筑高節(jié)奏，具有強(qiáng)烈動(dòng)感的歐式景園氣氛。“S”型橫向景觀軸線，則以濃蔭、雕塑、柱廊、鋪地為主要構(gòu)圖手法， 將各組團(tuán)空間串為一體，旨在創(chuàng)造輕松、浪漫的休息氛圍。中心綠化設(shè)計(jì)則順應(yīng)(shunying)建筑空間的曲折，以大面積的淺水、草坡 為構(gòu)圖主體，點(diǎn)綴亭臺(tái)橋榭，極力渲染"小橋(xiMqi%)、流水、人家”的生 活(shenghuo)意境，強(qiáng)調(diào)自然、生態(tài)的居住理念。上述優(yōu)化建議僅僅是一個(gè)思路(silCi),設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提 下，可以有更多的突破。第七章項(xiàng)目開(kāi)

42、發(fā)(kaifa)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算根據(jù)本報(bào)告前六章的論述與分析，本章著重討論新天地花園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng) 營(yíng)策略，并對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對(duì)工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的 項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略依據(jù)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取"整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開(kāi) 發(fā)、力創(chuàng)精品"的靈活多變的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。1、整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本地塊 占地340畝，因此必須對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。2、分期實(shí)施。該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總建筑面積達(dá)31.13萬(wàn)M2,預(yù)計(jì)總投資約4億 元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開(kāi)發(fā)資金籌取難度較大。同時(shí)，房 地產(chǎn)市場(chǎng)的

43、變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場(chǎng)需求變化 及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)(genju)對(duì)項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊北部為突破口。其 依據(jù)有：地塊北面緊靠老城區(qū)，交通(jiaotong)條件相對(duì)較好，宣傳也更為 方便。從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有(juyou)相對(duì)獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立 的項(xiàng)目看待。3、自主開(kāi)發(fā)。這是基于項(xiàng)目公司的資金(zljin)優(yōu)勢(shì)和地塊本身的特點(diǎn)而 作出的選擇。 房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目(xiangmu)公司可憑借其他公司所不具 備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開(kāi)發(fā)。 項(xiàng)目公司購(gòu)置該地塊所需成本較低(相對(duì)市中心而言和優(yōu)惠的政策)。 項(xiàng)目地塊所

44、處的特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景(如前文介紹)。 通過(guò)自主開(kāi)發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在 江蘇省大豐市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。4、力創(chuàng)精品。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時(shí) 借助于新天地花園的品牌，可迅速提升開(kāi)發(fā)公司在江蘇省大豐市房地產(chǎn)業(yè)界的 知名度。5、先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì)。建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí) 力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目的信心。二、項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資 為38044萬(wàn)元人民幣。詳見(jiàn)表

45、一：項(xiàng)目總投資估算表，更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改 變而調(diào)整。1、建設(shè)投資建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化 費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。建設(shè)(jianshe)投資估算依據(jù)：(1) 整個(gè)(zhengge)項(xiàng)目從2004年1月開(kāi)始，2009年8月底全面完成。(2) 各種(g。zhong)稅費(fèi)按江蘇省大豐市目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。(3) 整個(gè)(zhengge)項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算(jsuan) o1. 1 土地取得費(fèi)用土地取得費(fèi)用為征地費(fèi)與批租費(fèi)契稅之和，總計(jì)4155萬(wàn)元。1.2前期費(fèi)用根據(jù)江蘇省大豐市市現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項(xiàng)

46、目的實(shí)際情況，確定本項(xiàng)目 研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、審圖等前期費(fèi)用單價(jià)為50元/M2,總費(fèi)用為1557 萬(wàn)兀O1.3建安工程費(fèi)用建安工程費(fèi)用按683元/ M2計(jì)，總計(jì)21264萬(wàn)元。見(jiàn)表(三)1-4招投標(biāo)、監(jiān)理、審照、臨建費(fèi)招投標(biāo)、監(jiān)理、審照、臨建費(fèi)，按15. 5元/m,總計(jì)484萬(wàn)元。1. 5各種配套規(guī)費(fèi)根據(jù)與大豐市開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)協(xié)議確定綜合配套規(guī)模按50元/rrH十，包括建 筑設(shè)施配套費(fèi)、人防費(fèi)、墻改費(fèi)、扶散費(fèi)、再就業(yè)基金，建管費(fèi)、地方教育附 加費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、預(yù)銷售證管理費(fèi)等費(fèi)用，總費(fèi)用為1557萬(wàn)元。1. 6小區(qū)配套費(fèi)小區(qū)配套費(fèi)包括:水、電、有限、通訊、智能化、上下水、排污環(huán)衛(wèi)等按90元/

47、 M2,總計(jì)2802萬(wàn)元。1- 7室外總體費(fèi)用室外總體費(fèi)用包括：道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用按50元/ M2計(jì)，總計(jì)1557萬(wàn)兀O1. 8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以建設(shè)工程按30元/M2計(jì)取，總費(fèi)用為934萬(wàn)元。1. 9項(xiàng)目(xiangmu)管理費(fèi)項(xiàng)目(xiangmu)管理費(fèi)按建安工程費(fèi)用按30元/M2計(jì)取(ji qu)，總費(fèi)用為934萬(wàn)元。2. 0銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用為廣告費(fèi)、銷售費(fèi)及相關(guān)(xiangguan)登記費(fèi)等，以40元計(jì)取， 總費(fèi)用為1245萬(wàn)元。2、建設(shè)期利息xi)建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過(guò)預(yù)售房款和租金來(lái)實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目的總利息為1557萬(wàn)元，具體計(jì)算見(jiàn)

48、項(xiàng) 目投資計(jì)劃和資金籌措表(表七)。3、項(xiàng)目總投資上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資，共計(jì)38044萬(wàn)元。詳見(jiàn)表一項(xiàng)目總投資估算表。三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)面向市場(chǎng)，進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，并隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化，不斷地 調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度。由于項(xiàng)目投資費(fèi)用和建筑總面積較大，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，建議將整個(gè)項(xiàng) 目分成三期，依次由北到南逐次開(kāi)發(fā)（公建中心放在第一期），整個(gè)項(xiàng)目從 2004年1月開(kāi)始，至2009年8月結(jié)束，歷時(shí)近6年，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見(jiàn) 表四。表四項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表（年、季度）實(shí)施步驟 200420052006200720082009工程前期首期工程二期工程三期工程、項(xiàng)目投

49、資與籌資計(jì)劃按江蘇省大豐市市政府規(guī)定，投資項(xiàng)目（xiangmu）的自有資金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目 投資的30%以上，只有完成此比例的投資，項(xiàng)目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。為計(jì)算方便，報(bào)告中預(yù)設(shè)項(xiàng)目尋求貸款16000萬(wàn)元，分別于2005、2006、2007、2008、2009s 2010年投放，具體見(jiàn)表七項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金 (zijin)籌措表。由于項(xiàng)目(xiangmu)建設(shè)期較長(zhǎng)，實(shí)際運(yùn)作中，上一年項(xiàng)目的銷售收入中 一部分可用于下一年的建設(shè)資金。項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí)6年，從2004年元月(yuanyue)至2009年8月底全面完 成，在建設(shè)期內(nèi)，投資按年發(fā)放。具體見(jiàn)表七：項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措 表。表七中，投資計(jì)劃與資

50、金籌措只是為了體現(xiàn)投資計(jì)劃的規(guī)范性以及便于后 面的投資與風(fēng)險(xiǎn)分析而作出的安排，在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況(q ingkuang)作如下安排:1、以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動(dòng)資金。根據(jù) 目前該區(qū)位地價(jià)情況，加之該地塊由于拍賣(mài)競(jìng)爭(zhēng)可能引起升值，預(yù)計(jì)項(xiàng)目地塊 價(jià)格可達(dá)到79。57萬(wàn)元/畝。2、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)辦妥后，可以項(xiàng)目抵押獲得銀行貸款支持。3、工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。4、隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍 后，盡快辦理房屋預(yù)售許可證，并開(kāi)盤(pán)預(yù)售。第八章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析本章對(duì)新天地花園項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃作出安排，估算

51、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)(kaifa)經(jīng) 營(yíng)收入、成本、利潤(rùn)、投資利潤(rùn)，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái) 務(wù)內(nèi)部收益率。新天地花園項(xiàng)目(xiangmu)中包括公寓式住宅、小高層住宅、車庫(kù)以及幼兒 園、會(huì)所等公建項(xiàng)目。其中，前者采用銷售形式(xingshi),公建項(xiàng)目可采用銷 售或出租，或自行經(jīng)營(yíng)等多種形式，為測(cè)算方便，本報(bào)告在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)估算時(shí)， 所有公建項(xiàng)目以自行經(jīng)營(yíng)考慮。公建項(xiàng)目(xiangmu)中，部分為非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站， 部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，如幼兒園、會(huì)所。故公建 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入本報(bào)告中均未考慮。一、項(xiàng)目的價(jià)格(jiage)定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊同類物業(yè)價(jià)

52、格及銷售情況的分析，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑成本、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和市場(chǎng)需求等對(duì)方面的情況，對(duì)項(xiàng)目作如下價(jià)格定位：多層住宅1848 te/id2小高層住宅2465 7u/m2別墅3552元/把商鋪5417 te/hi2二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃根據(jù)本報(bào)告的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略、實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以 及本物業(yè)的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，確定新天地花園項(xiàng)目銷售計(jì)劃表。三、項(xiàng)目銷售收入估算據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷售價(jià)位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計(jì)劃，測(cè)算該項(xiàng)目銷售收 入情況如下表五、六。、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本結(jié)算:項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)(jlngying)成本包括：建造成本、銷售(xiaoshou)成本、銷售稅 金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中(qizhong): 建造成本(ch

53、engben)=(當(dāng)年建筑面積/項(xiàng)目總建筑面積)x總建筑(ji anzhu)投資上述公式僅為近似計(jì)算。 銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷售收入1.5%計(jì)取。 營(yíng)業(yè)稅及附加稅合計(jì)為銷售收入的5. 65%。 土地增值稅按銷售收入1%預(yù)征。 財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的利息支出。五、項(xiàng)目利潤(rùn)估算根據(jù)新天地花園項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，項(xiàng)目利 潤(rùn)計(jì)算如表二。第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析29_、項(xiàng)目的價(jià)格定位-29二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃-29三、項(xiàng)目銷售收入估算-30四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算-30五、項(xiàng)目利潤(rùn)估算-30六、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率-30第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)

54、營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析31_、項(xiàng)目盈虧平衡分析-31二、項(xiàng)目敏感性分析-31三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析-32第十章結(jié)論與建議33第一章 前言、報(bào)告(baogao)編制目的六、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率1、項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表(表八) 2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)根據(jù)表八可計(jì)算出全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。其中：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV) =22597. 8萬(wàn)元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR) =69.4%由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV) >0,表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過(guò)基準(zhǔn) 貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR) =69. 4%,

55、且水平較局，表明項(xiàng)目具有盈利能力。第九章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析本章擬對(duì)新天地花園(huayuan)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以 測(cè)度其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)(fengxian)進(jìn)行定性研究 并提出相應(yīng)對(duì)策。、項(xiàng)目盈虧平衡(pingheng)分析項(xiàng)目(xiangmu)盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本點(diǎn) 分析。1、項(xiàng)目(xiangmu)經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本=38044/(1-5. 65%) =40322(萬(wàn)元)，保本點(diǎn)=40322/81897=49. 24%即銷售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的49. 24%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn)項(xiàng)目保本

56、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本=40322萬(wàn)元，保本點(diǎn)=81897/40322=203%即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的203%,項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí) 際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì) 算的結(jié)果。二、項(xiàng)目敏感性分析本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。1、項(xiàng)目總投資由于項(xiàng)目占地較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變 化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá)10%,如 果的投資額增加10%,那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表十）的情況來(lái)看， NPV=19631. 8萬(wàn)元，項(xiàng)目仍然可行。2、項(xiàng)目銷售收入在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過(guò)程中，由于銷售收入的預(yù)測(cè)主要是建立在對(duì)本項(xiàng)目的 未來(lái)前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂(lè)觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán) 節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位， 從而對(duì)項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷售收 入最大的下降幅度不會(huì)太大，如果下降幅度為10%,那么，從全部投資現(xiàn)金流 量表（表十一）的情況看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降至17372萬(wàn)元，不過(guò)，其值仍大于 零，項(xiàng)目仍然可行。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策（du矣）分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括