房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集

1、第8章房地產(chǎn)開發(fā)工程資金籌集本章學(xué)習(xí)要求：1. 掌握房地產(chǎn)開發(fā)工程資金籌集的主要方式；2. 熟悉房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理；資金籌為房3. 了解房地產(chǎn)開發(fā)工程資金籌集的概念、房地產(chǎn)開發(fā)工程資金使用的特性、集的根本原那么、資金籌集的分類。8.1房地產(chǎn)開發(fā)工程資金籌集概述房地產(chǎn)開發(fā)工程資金籌集的概念房地產(chǎn)開發(fā)工程資金籌集的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能,地產(chǎn)投資籌措資金，以到達(dá)盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。房地產(chǎn)開發(fā)工程資金使用的特性1. 資金占用量大2. 資金占用時間長3. 資金使用的地域性4. 資金缺乏流動性5. 資金增值性較強(qiáng)6. 資金的高風(fēng)險高收益性房地產(chǎn)開發(fā)工程資金籌集的根本原那么1.

2、平安性原那么2. 經(jīng)濟(jì)性原那么3. 可靠性原那么4. 盈利性原那么房地產(chǎn)開發(fā)工程資金籌集的分類1. 從融資主體看，分為房地產(chǎn)企業(yè)融資和房地產(chǎn)工程融資2. 從融資渠道上看，分為直接籌資和間接籌資3. 從資金歸還特性上看，分為權(quán)益籌資和債務(wù)籌資4. 其他分類方式從融資來源國別的不同可以劃分為國內(nèi)融資和國際融資；從融資幣種不同，可以劃分為本幣融資和外匯融資；從期限長短可以劃分為長期融資、中期融資以及短期融資；從融資來源是否具有政策性，可以劃分為政策性融資 和商業(yè)性融資等。8.2房地產(chǎn)開發(fā)工程資金籌集的主要方式自有資金籌集1. 資本金籌集資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實(shí)物、土地使用權(quán)等。2. 股票

3、籌資發(fā)行股票，是房地產(chǎn)公司有效籌資的重要渠道之一。商品房預(yù)售商品房預(yù)售就是指在商品房未建成前就將其預(yù)售出去，用獲得的預(yù)售資金建設(shè)該房地產(chǎn)。通過預(yù)售商品房，可以獲得后續(xù)開發(fā)建設(shè)所需要的資金， 是開發(fā)商籌集資金的重要途徑。債務(wù)資金籌集1. 債券籌資1企業(yè)債券企業(yè)債券是指從事生產(chǎn)、貿(mào)易、運(yùn)輸?shù)冉?jīng)濟(jì)活動的企業(yè)發(fā)行的債券。2公司債公司債券的推出對上市房地產(chǎn)公司來說開辟了從資本市場籌措資金的 新渠道，可以大大降低企業(yè)的融資本錢。2. 信貸資金籌集1 房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款，是指借款人抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保，從而獲 得貸款的行為。2 房地

4、產(chǎn)信用貸款信用貸款是借款人單憑自身信譽(yù)，無需提供物質(zhì)保證而從銀行取得的貸款。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新1 住房抵押貸款證券化1住房抵押貸款證券化的涵義住房抵押貸款證券化，就是把金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押 貸款證券主要是債券，然后通過在資本市場上出售這些證券給市場投資 者，以融通資金，并使住房貸款風(fēng)險分散為由眾多投資者承當(dāng)。2住房抵押貸款證券化與房地產(chǎn)工程資金籌集之間的關(guān)系 住房抵押貸款證券化間接為房地產(chǎn)開發(fā)工程的資金籌集提供了更為廣闊的渠道。2.房地產(chǎn)投資信托1房地產(chǎn)投資信托的概念房地產(chǎn)投資信托是指信托公司與投資者委托人簽訂信托投資合同， 通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房

5、地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資， 委托或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營管理，并按照信托方案支付投資者收益的一種資金信托投資方式。2房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)工程資金籌集之間的關(guān)系在房地產(chǎn)投資信托間接拓寬了房地產(chǎn)開發(fā)工程的融資渠道。其他方式1. 內(nèi)部認(rèn)購?fù)ㄟ^內(nèi)部認(rèn)購?fù)梢垣@得局部預(yù)售收入。2. 承包商墊資房地產(chǎn)企業(yè)在招投標(biāo)時有時會要求施工單位墊付局部或全部工程款，再按照工程進(jìn)度付款，變相向建筑施工企業(yè)融資。8.3房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理1. 貸前管理1企業(yè)評價 企業(yè)資信等級。企業(yè)資信等級評劃分為 AAA AA A、BBB BB和B級。 通常情況下，BBB及以上資信等級的企業(yè)才能獲得銀行貸款。 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)及開發(fā)經(jīng)驗。國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三、四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)。2工程評價金融機(jī)構(gòu)對工程的審查主要包括四個大的方面，即：政策法律許可條件、工程根本情況、市場分析結(jié)果和財務(wù)評價指標(biāo)。3擔(dān)保方式房地產(chǎn)貸款擔(dān)保通常有保證、抵押、質(zhì)押三種形式，其中最常見的是抵 押方式。4貸款綜合評價貸款綜合評價的主要工作是計算貸款綜合風(fēng)險度。2. 貸后管理貸后管理的主要工作是對該筆貸款進(jìn)行資金監(jiān)管。房地產(chǎn)開發(fā)商對工程貸款的風(fēng)險管理開發(fā)商在獲得金融機(jī)構(gòu)貸款后， 一方面應(yīng)認(rèn)真安排資