怎樣寫好住宅設(shè)計(jì)任務(wù)書

1、怎樣寫好住宅設(shè)計(jì)任務(wù)節(jié)建設(shè)工程操作流程：一般由前期籌劃決策與實(shí)施兩局部組成，本圖將“設(shè)計(jì)任務(wù)書少環(huán)節(jié)從 傳統(tǒng)的規(guī) 劃設(shè)計(jì)局部中別離出來，意在強(qiáng)凋其介于籌劃決策與實(shí)施之間的特殊地位，展開本 文的話題。一、 設(shè)計(jì)任務(wù)書是前期工程籌劃的成果“凡事預(yù)那么立，不預(yù)那么廢 " 。許多開發(fā)商由于不熟悉市場經(jīng)濟(jì)體制下的工程運(yùn)作方法，缺乏對工程的整體把握，市場定位不準(zhǔn)，投資安排不周，逑設(shè)進(jìn)度缺少方案，工程實(shí)施 帶有明顯的隨意性， 往往遭至市場的摒棄。國內(nèi)市場中之所以積壓著大童的空置房，其中的 重要原因，是由于發(fā)商的操作 錯誤，即使在目前全國住宅市場穩(wěn)定上升的情況下，這些樓盤 由于總體布局、環(huán)境営造 ?

2、房型設(shè)計(jì) ?配 套設(shè)施等方面的先天缺乏，仍不可能受到市場的認(rèn)0工程設(shè)計(jì)缺乏依據(jù)，是造成設(shè)計(jì)成果不為市場接納的主要原因。設(shè)計(jì)單位以技術(shù)工作見 長，而對 市場掌握程度較弱，即使目前推行的招投標(biāo)工作可以促進(jìn)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位與設(shè)計(jì)方 案脫穎而出，但由 于業(yè)務(wù)角色和市場角色的原因，實(shí)際上無論是設(shè)計(jì)方還是評審專家的工作 依據(jù)仍然是設(shè)計(jì)任務(wù)書。開 發(fā)商設(shè)計(jì)意圖不明確，往往會違成招投標(biāo)工作的方面錯誤，即使 選定中標(biāo)單位，也會違成設(shè)計(jì)返工， 時間、精力的浪費(fèi)，挫傷設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)作熱情，直接影 響設(shè)計(jì)成果水平?？梢?，開發(fā)前期的精心籌劃，既可以減少開發(fā)商的市場風(fēng)險，又為設(shè)計(jì)的順利進(jìn)展提供 了保證。住宅開發(fā)過程實(shí)際上是居

3、住消費(fèi)產(chǎn)品的生產(chǎn)：過程，適合一般產(chǎn)品的營銷規(guī)律。依照菲利浦 ?科特勒的市場營銷理論，一般消費(fèi)型產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與生產(chǎn)獲得成功的關(guān)鍵在于正確確定 目標(biāo)市場的需要和欲 望，并比競爭對手更有效地傳送目標(biāo)市場所期望滿足的東西，企業(yè)要實(shí) 現(xiàn)這一些目標(biāo)，就需要在壞境 調(diào)査、分析的營銷準(zhǔn)備活動中確定目標(biāo)市場與其需求，并結(jié)合 自身的條件進(jìn)展定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)。住宅 開發(fā)相對于一般產(chǎn)品的營銷又具有自身的特殊性，表 現(xiàn)在開發(fā)載體一一土地的缺乏性、特異性，區(qū)位 效應(yīng)特性，設(shè)計(jì)建設(shè)工作涉與的規(guī) X 標(biāo)準(zhǔn)的 龐雜性，逑設(shè)周期長、環(huán)節(jié)多的高風(fēng)險性，對產(chǎn)品需求的 多層次性居住孚用，身份顯示， 投資增值與多變性等等方面。這些都增加了住

4、宅開發(fā)工程定位的 復(fù)雜性。另一方面，準(zhǔn)確 的市場定位無疑可以使開發(fā)者降低市場風(fēng)險，增加換得收益的可能性。所以 在工程的前期， 重視發(fā)揮籌劃工作的作用，通過詳細(xì)的調(diào)査分析，得出準(zhǔn)確的市場定位至關(guān)重要，由 此得出 的設(shè)計(jì)任務(wù)書會減少設(shè)計(jì)工作修改甚至落空的可能性?？梢哉f，設(shè)計(jì)任務(wù)書作為工程籌劃的 決 策成果，為設(shè)計(jì)提供了市場定位依損。二、 開發(fā)工程前期籌劃的工作要點(diǎn)企業(yè)開發(fā)行為的根本目的是獲得經(jīng)濟(jì)利益，而這一目的實(shí)現(xiàn)，必須通過滿足市場的特定 需求來完 成，即“在適當(dāng)?shù)臅r間，適當(dāng)?shù)牡胤揭赃m當(dāng)?shù)膬r格，適應(yīng)的信息溝通和促銷手段， 向適當(dāng)?shù)南M(fèi)者提 供適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和效勞 " 。由于住宅開發(fā)周期長、環(huán)

5、節(jié)多、市場潛在消費(fèi)需 求難以把握，要使開發(fā)決策相 對科學(xué)，那么要求籌劃工作具有系統(tǒng)性、超前性、可行性、應(yīng)變性。 1、系統(tǒng)性的要求：住宅工程開發(fā)一般由前期決策 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工逑設(shè)、市場管銷、 運(yùn)営管理與貫穿始終的財(cái)務(wù)運(yùn)作等環(huán)節(jié)組成，而項(xiàng)目籌劃階段的工作實(shí)際上是整個開發(fā)過程 的虛擬演示，要求盡可能地反映冬階段可能遇到的問題，故 該階段工作的人員組成應(yīng)包括業(yè) 主? 冬方面的工程技術(shù)參謀、市場調(diào)研員、營銷參謀 ' 財(cái)務(wù)妣資參謀、 造價工程師 ? 物業(yè)管 理人員、規(guī)劃設(shè)計(jì)人員 ' 有時還需有相關(guān)的政府人士等。 2、超前性的要求：由于 開發(fā)逑設(shè) 的周期長，一旦建成，較長時間難以改變，要

6、求籌劃工作根據(jù)社會開展、科技進(jìn)步的趁勢?借鑒國內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，盡可能地預(yù)測未來的變化程度，使工程定位具有合理的超前性。 3 ' 可行性的要 求：通過詳細(xì)的調(diào)研分析，結(jié)合自身的條件，鎖定未來的產(chǎn)品定位，制定出行 之有效的包括融資、營 銷、形象塑造在內(nèi)的實(shí)施措施，獲得最正確的經(jīng)濟(jì)收益，良好的社會 ' 環(huán)境效益，是工程籌劃的根本任 務(wù)。上述任務(wù)要通過下面的工作來完成：市場調(diào)研。了解國民經(jīng)濟(jì)走勢，相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展的趨 勢與產(chǎn)業(yè) 政策，金激政策等宏觀背景情況：區(qū)域市場調(diào)査分析。包括區(qū)域內(nèi)供求關(guān)系分析， 區(qū)域競爭個案分析， 不同個案比較等消費(fèi)群體分析、規(guī)劃前景與目前區(qū)位條件分析等等；用 地現(xiàn)狀

7、調(diào)査，包括地質(zhì)條件、 配套設(shè)施條件、動拆遷瑩等。行業(yè)法規(guī)分析：限高、容積率、 公建配置等。通過市場環(huán)境調(diào)研，擬定 備選方案包括初步規(guī)劃方案、銷售方案，確定項(xiàng) 目市場定位，與主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，擬定相關(guān)環(huán) 節(jié)的初步方案。應(yīng)變性要求：籌劃階段應(yīng)對影響開發(fā)工作的冬種因素充分考慮，對未來的不確定因素， 有充分的 估計(jì)* 提早制定應(yīng)變方案。三' 設(shè)計(jì)任務(wù)書的形成設(shè)計(jì)任務(wù)書是對籌劃工作要點(diǎn)，通過系統(tǒng)的分析，得出決策性的文件。作為開發(fā)建設(shè)目 標(biāo)與規(guī)劃 設(shè)計(jì)工作方向的主要信息傳遞手段，設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)校全面準(zhǔn)確地反映籌劃結(jié)論的主 要信息點(diǎn)、，使設(shè) 計(jì)成果同樣表達(dá)系統(tǒng)性、超前性、可行性和應(yīng)變性的要求。設(shè)計(jì)任務(wù)

8、書中應(yīng)包括如下的設(shè)計(jì)要求不含設(shè)計(jì)依損根底資料、設(shè)計(jì)周期等程式內(nèi)容：設(shè)計(jì)成果的定性要求。包括設(shè)計(jì)內(nèi)容應(yīng)滿足相關(guān)專業(yè)規(guī) X 要求，材料設(shè)備選擇，建筑類 型要求， 建筑風(fēng)格要求，設(shè)計(jì)成果應(yīng)滿足目標(biāo)市場的生活方式要求、市場定位要求等。設(shè)計(jì)成果和定量要求。設(shè)計(jì)成果應(yīng)符合上級對設(shè)計(jì)的要求與滿足任務(wù)書所提供的主要技 術(shù)經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)。如容積率指標(biāo)、戶型面積指標(biāo) ' 比例指標(biāo)、公逑面積指標(biāo) ' 綠化率等。對未來工程的管理要求。設(shè)計(jì)成果應(yīng)充分考慮未來工程建成后的管理需求。如建材選擇與構(gòu)造設(shè)計(jì)應(yīng)便于維修的要求；智能化管理的要求；垃圾收集方式的要求。管理便利性的要 求等等。適應(yīng)操作彈性的要求。設(shè)計(jì)工作應(yīng)

9、考慮建設(shè)工程分期開發(fā)的要求，設(shè)計(jì)過程中對未來市場的變化可能引起的建筑種類、戶型等的調(diào)整預(yù)先考慮。書的具體適當(dāng)超前的設(shè)計(jì)要求。 鼓勵設(shè)計(jì)單位在滿足設(shè)計(jì)要求的前提下， 發(fā)揮能動性， 力爭做到 設(shè)計(jì)創(chuàng)新， 技術(shù)創(chuàng)新，賦予目標(biāo)產(chǎn)品高技術(shù)含量，提升市場附加值，營造市場賣點(diǎn)。以上諸點(diǎn)設(shè)計(jì)要求演化為住宅工程冬組成局部的具體要求，即構(gòu)成相對全面的設(shè)計(jì)任務(wù)留有充分的發(fā)揮空內(nèi)容，一份好的設(shè)計(jì)任務(wù)書，既可使設(shè)計(jì)單位得到明確的總體概念，又給設(shè)計(jì)單位 間。規(guī)劃設(shè)計(jì)是住宅建設(shè)的龍頭。從行業(yè)建設(shè)和管理的宏觀角度出發(fā)，通過制定超前性 '適應(yīng) 性的住宅 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī) X ，推行住宅性能認(rèn)定制度；加強(qiáng)建筑設(shè)計(jì)的根底研究；建

10、立規(guī)劃設(shè)計(jì)的市 場競爭機(jī)制和 方案審批制度等等，不失為行之有效的好方法。從個體開發(fā)行為的微觀層面而言， 提高工程運(yùn)作的科 學(xué)性，是工程設(shè)計(jì)工作乃至開發(fā)行為成敗的關(guān)鍵。本文通過設(shè)計(jì)任務(wù)書這一開 發(fā)程序的必經(jīng)環(huán)節(jié) * 談一 談，改進(jìn)工程設(shè)計(jì)操作的問題。建設(shè)工程操作流程：一般由前期籌劃決策與實(shí)施兩局部組成，本圖將“設(shè)計(jì)任務(wù)書 " 環(huán)節(jié)從傳統(tǒng) 的規(guī)劃 設(shè)計(jì)局部中別離出來，意在強(qiáng)凋其介于籌劃決策與實(shí)施之間的特殊地位，展開本文的話題。一' 設(shè)計(jì)任務(wù)書是前期工程籌劃的成果“凡事預(yù)那么立，不預(yù)那么廢 " 。許多開發(fā)商由于不熟悉市場經(jīng)濟(jì)體制下的工程運(yùn)作方法，缺乏對項(xiàng)目的整體把握，市場

11、定位不準(zhǔn)，投資安排不周，建設(shè)進(jìn)度缺少方案，工程實(shí)施帶有明顯的隨 意性，往 往遭至市場的摒棄。國內(nèi)市場中之所以積壓著大量的空置房，其中的重要原因，是由于 發(fā)商的操作錯 誤，即使在目前全國住宅市場穩(wěn)定上升的情況下，這些樓盤由于總體布局 T 不境營 適 ' 房型設(shè)計(jì) ' 配 套設(shè)施等方面的先天缺乏 > 仍不可能受到市場的認(rèn)可。 工程設(shè)計(jì)缺乏依提，是遺成設(shè)計(jì)成果不為市場接納的主要原因。設(shè)計(jì)單位以技術(shù)工作見長，而對 市場 學(xué)握程度較弱，即使目前推行的招投標(biāo)工作可以促進(jìn)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位與設(shè)計(jì)方案脫穎而出， 但由于業(yè) 務(wù)角色和市場角色的原因，實(shí)際上無論是設(shè)計(jì)方還是評審專家的工作依接仍然是

12、設(shè)計(jì)任 務(wù)書。開發(fā)商 設(shè)計(jì)意圖不明確，往往會造成招投標(biāo)工作的方面錯誤，即使選定中標(biāo)單位，也會遺 成設(shè)計(jì)返工 > 時間 ' 精力的浪費(fèi) > 挫傷設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)作熱情，直接影響設(shè)計(jì)成果水平。 可見，開發(fā)前期的粕心籌劃，既可以減少開發(fā)商的市場風(fēng)險，又為設(shè)計(jì)的順利進(jìn)展提供了保證。 住宅 開發(fā)過程實(shí)際上是居住消費(fèi)產(chǎn)品的生產(chǎn)：過程，適合一般產(chǎn)品的營銷規(guī)律。依照菲利浦 ?科 特勒的市場 營銷理論，一般消負(fù)型產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與生產(chǎn)獲得成功的關(guān)鍵在于正確確定目標(biāo)市場的需 要和欲望，并比 競爭對手臾有效地傳送目標(biāo)市場所期望滿足的東西，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)這一些目標(biāo)，就需要在環(huán)境調(diào)査 ? 分析的營銷準(zhǔn)備活動中確定

13、目標(biāo)市場與其需求，并結(jié)合自身的條件進(jìn)展定位和 產(chǎn)品設(shè)計(jì)。住宅開發(fā)相對于 一般產(chǎn)品的營銷又具有自身的特殊性，表現(xiàn)在開發(fā)載體一一土地的缺乏性?特異性，區(qū)位效應(yīng)特性 > 設(shè)計(jì)建設(shè)工作涉與的規(guī) X 標(biāo)準(zhǔn)的廢雜性，建設(shè)周期長 ? 環(huán)節(jié)多的 高風(fēng)險性，對產(chǎn)品需求的多層次性居 住孚用，身份顯示，投資增值與多變性等等方面。這些都 増加了住宅開發(fā)工程定位的復(fù)雜性。另一 方面，準(zhǔn)確的市場定位無疑可以使開發(fā)者降低市場風(fēng)險， 増加獲得收益的可能性。 所以在工程的前期， 重視發(fā)揮籌劃工作的作用，通過詳細(xì)的調(diào)査分析， 得出準(zhǔn)確的市場定位至關(guān)重要，由此得出的設(shè)計(jì)任 務(wù)書會減少設(shè)計(jì)工作修改甚至落空的可能性。 可以說 &

14、gt; 設(shè)計(jì)任務(wù)書作為工程籌劃的決策成果，為設(shè)計(jì) 提供了市場定位依據(jù)。二、開發(fā)工程前期籌劃的工作要點(diǎn) 企業(yè)開發(fā)行為的根本目的是獲得經(jīng)濟(jì)利益，而這一目的實(shí)現(xiàn)，必須通過滿足市場的特定需求來完 成， 即" 在適當(dāng)?shù)臅r間，適當(dāng)?shù)牡胤揭赃m當(dāng)?shù)膬r格，適應(yīng)的信息溝通和促銷豐段，向適當(dāng)?shù)南M(fèi) 者提供適當(dāng) 的產(chǎn)胎和效勞夕。 由于住宅開發(fā)周期長 ?環(huán)節(jié)多?市場潛在消費(fèi)需求難以把握， 要使 開發(fā)決策相對科學(xué) > 那么要求籌劃工作具有系統(tǒng)性 ' 超前性、可行性 ' 應(yīng)變性。1'系統(tǒng)性的妥求：住宅工程開發(fā)一般由前期決策 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)?施工建設(shè)?市場營銷 ?運(yùn)營管理 與貫穿始終 的財(cái)

15、務(wù)運(yùn)作等環(huán)節(jié)組成，而工程籌劃階段的工作實(shí)際上是整個開發(fā)過程的虛擬演示， 要求盡可能地反 映各階段可能遇到的問題，故該階段工作的人員組成應(yīng)包括業(yè)主、各方面的工程 技術(shù)參謀、市場調(diào)研員? 營銷參謀、財(cái)務(wù)妣資參謀 ?造價工程師 ?物業(yè)管理人員 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)人員 ? 有時還需有相關(guān)的政府人士2、超前性的要求：由于開發(fā)建設(shè)的周期長，一旦建成，校長時間難以改變> 要求籌劃工作根據(jù) 社會開展、科技進(jìn)步的趙勢，借鑒國內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，盡可能地預(yù)測未來的變化程度，使工程定 位具有合 理的超前性。3 ' 可行性的要求：通過詳細(xì)的調(diào)研分析，結(jié)合自身的條件，鎖定未來的產(chǎn)品定位，制定出行之 有效的 包括融資&

16、#39; 營銷?形象塑適在內(nèi)的實(shí)施措施 > 獲得最正確的經(jīng)濟(jì)收益，良好的社會 ?環(huán)境 效益，是工程 籌劃的根本任務(wù)。上述任務(wù)要通過下面的工作來完成： 市場調(diào)研。了解國民經(jīng)濟(jì)走勢，相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展的趁勢與產(chǎn)業(yè) 政策， 金展政策等宏觀背景情況：區(qū)域市場調(diào)查分析。包括區(qū)域內(nèi)供求關(guān)系分析，區(qū)域競爭個案 分析，不同 個案比較等消費(fèi)群體分析 ?規(guī)劃前錄與目前區(qū)位條件分析等等；用地現(xiàn)狀調(diào)査 > 包括 地質(zhì)條件 ?配套設(shè) 施條件?動拆遷量等。行業(yè)法規(guī)分析： 限高?容積率-公建配置等。通過市 場環(huán)境調(diào)研，擬定備選方案包 括初步規(guī)劃方案 ? 銷售方案，確定工程市場定位，與主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，擬定相關(guān)環(huán)節(jié)的初

17、步方案。應(yīng)變性要求： 籌劃階段應(yīng)對影響開發(fā)工作的各種因素充分考慮， 對未來的不確定因素，有充分的 估計(jì)， 提早制定應(yīng)變方案。三 > 設(shè)計(jì)任務(wù)書的形成 設(shè)計(jì)任務(wù)書是對籌劃工作要點(diǎn)，通過系統(tǒng)的分析，得出決策性的文件。作為開發(fā)建設(shè)目標(biāo)與規(guī)劃 設(shè)計(jì) 工作方向的主要信息傳遞手段，設(shè)計(jì)任務(wù)齊應(yīng)校全面準(zhǔn)確地反映籌劃結(jié)論的主要信息點(diǎn)，使 設(shè)計(jì)成果 同樣表達(dá)系統(tǒng)性 ' 超前性、可行性和應(yīng)變性的要求。設(shè)計(jì)任務(wù)書中應(yīng)包括如下的設(shè)計(jì)要求不含設(shè)計(jì)依提根底資料 ' 設(shè)計(jì)周期等程式內(nèi)容： 設(shè)計(jì)成果的定性要求。包括設(shè)計(jì)內(nèi)容應(yīng)満足相關(guān)專業(yè)規(guī) X 要求 > 材料設(shè)備選擇 > 建筑類型要求， 建 筑風(fēng)格要求，設(shè)計(jì)成果應(yīng)滿足目標(biāo)市場的生活方式要求 ' 市場定位要求等。設(shè)計(jì)成果和定量要求 b 殳計(jì)成果應(yīng)符合上級對設(shè)計(jì)的要求與滿足任務(wù)書所提供的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。如容積率指標(biāo) ' 戶型面積指標(biāo) ' 比例指標(biāo) ' 公建面積指標(biāo) ' 綠化率等。 對未來工程的管理要求。設(shè)計(jì)成果應(yīng)充分考慮未來工程建成后的管理需求。如建材選擇與枸遺設(shè)計(jì)應(yīng)便于維修的