廣州地區(qū)農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展的思考(一)

1、廣州地區(qū)農(nóng)村房地產(chǎn)開展的思考 一摘要：農(nóng)村房地產(chǎn)建設(shè)是社會主義新農(nóng)村建設(shè)中集約使用農(nóng)村住房用 地，開展農(nóng)村集中住房的規(guī)劃。首先從宏觀層面簡要說明農(nóng)村開展房 地產(chǎn)的意義，然后從實踐調(diào)研中分析了當(dāng)前廣州地區(qū)農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā) 的現(xiàn)狀，并剖析了阻礙其快速開展的原因，最后給出了開展農(nóng)村房地 產(chǎn)的一些建議。關(guān)鍵詞：農(nóng)村房地產(chǎn)；廣州地區(qū)；阻礙因素；建議 三農(nóng)問題即是農(nóng)民、農(nóng)村、農(nóng)業(yè)問題。其中，農(nóng)村問題集中表現(xiàn)為農(nóng) 村面貌落后，經(jīng)濟不興旺。開展農(nóng)村房地產(chǎn)有利于改變落后的村容村 貌，改善村民生活質(zhì)量，而且如果農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃合理，落實到 位，隨著集中住房的落成和小區(qū)化的管理模式的開展，三農(nóng)問題便會 迎刃而解。其

2、次，開展農(nóng)村房地產(chǎn)有利于加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化，解決就業(yè) 問題，振興農(nóng)村經(jīng)濟，加速城鄉(xiāng)一體化進程及縮小城鄉(xiāng)差距。最后， 開展農(nóng)村房地產(chǎn)有利于完成現(xiàn)階段保障性住房的目標(biāo)， 穩(wěn)定社會開展。 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè) “十二五規(guī)劃，2021 年-2021年兩年保障性住房總量原 定為 1300 萬套。然而，目前已經(jīng)公布的地方建設(shè)方案，與目標(biāo)還相距 甚遠(yuǎn)。以廣東省為例，中央規(guī)劃廣東明年將建 44.7 萬套保障房，而目 前各市報上來的數(shù)字匯總只有 10 萬套。廣東省住建廳住房保障處表示， 44.7 萬套的數(shù)字還要繼續(xù)協(xié)商，我省土地壓力、財政壓力難以承受。 而開發(fā)農(nóng)村土地，開展農(nóng)村房地產(chǎn)事業(yè)將大大緩解保障性住房的建設(shè) 用地壓

3、力。但現(xiàn)階段農(nóng)村房地產(chǎn)的開發(fā)卻開展緩慢，因此有必要研究阻礙農(nóng)村房地產(chǎn)開展的原因以及其開展對策1 農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀分析1.1 村民對農(nóng)村房地產(chǎn)缺乏支持筆者于 2021年在廣州市農(nóng)村地區(qū) 3000 余份的調(diào)查問卷結(jié)果得出： 45% 的村民對于農(nóng)村房地產(chǎn)開展模式并不了解， 而 55%的村民那么道聽途說， 并沒有深入認(rèn)識。此外在當(dāng)前勞動密集型企業(yè)多，外來人口多的經(jīng)濟 背景下，廣州地區(qū)的城郊或城中村的村子里面形成了較大的房屋出租 市場，所以對大局部村民來說現(xiàn)在已經(jīng)很少進行農(nóng)務(wù)勞動了，租房收 入是村民們主要的生活收入來源。因此村民都不希望房屋土地被征收 來開發(fā)房地產(chǎn)工程，從而斷其收入。另外，祖屋鄉(xiāng)情的情

4、結(jié)也是阻礙 農(nóng)村房地產(chǎn)開展的重要因素。1.2 農(nóng)村的建設(shè)規(guī)劃不合理 由于政府相關(guān)部門及農(nóng)村基層沒有具體的規(guī)劃，或者在規(guī)劃中存在很 大的主觀隨意性，致使農(nóng)村的建設(shè)欠缺合理性。具體表現(xiàn)為村中道路 基建雜亂，衛(wèi)生環(huán)境差等，這會使房地產(chǎn)開發(fā)商的投資興趣減弱。另 外，村中功能性分區(qū)不明朗，村民房屋建設(shè)布局不合理，致使空心村 大量遺留，造成土地資源的極大浪費。1.3 不同農(nóng)村開展不一，兩極分化較明顯 農(nóng)村開展水平與離市中心距離成反比。據(jù)筆者對廣州地區(qū)實地調(diào)查發(fā) 現(xiàn)，臨近市中心的獵德村、楊箕村等村已經(jīng)完成改制，其房地產(chǎn)、商 業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等規(guī)劃完善。比照擬偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，如番禺的詵敦村等尚未有開展農(nóng)村房地產(chǎn)意

5、向。村子位置與其開展?fàn)顩r見圖1： 2 阻礙農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)的原因剖析2.1 村民受其教育程度的限制和傳統(tǒng)觀念的影響較大 筆者調(diào)查統(tǒng)計，約 80%的村民初中畢業(yè)及以下。限于教育程度，農(nóng)民 對開展房地產(chǎn)的意義認(rèn)識缺乏。另外，在農(nóng)民的觀念中，土地是他們 的“傳承之寶 ，土地對他們來說是無比重要的，因此， “守地、安逸生 活的思想以及其知識水平阻礙著他們對農(nóng)村改造的接受意愿。2.2 征地補償沒有合理性的標(biāo)準(zhǔn) 補償問題是農(nóng)民關(guān)于征地問題最關(guān)心的問題之一。資金補償是當(dāng)今征 地補償?shù)闹饕a償方式。很多偏遠(yuǎn)郊區(qū)卻把資金補償作為唯一補償方 式，按照相關(guān)法律法規(guī)實行一次性賠償， 賠償金額以土地 “原產(chǎn)值 為基 準(zhǔn)。此方式?jīng)]有考慮土地的市場價值以及失地農(nóng)民往后的生活保障問 題。然而，在城市中心的農(nóng)村，補償方式通常不單一，除了資金補償 外，通常還會考慮農(nóng)民失地后的生活保障問題，如為農(nóng)民購置社會保 險等。但總的來說，征地補償都無法滿足農(nóng)民永久失地造成的損失。 另外，補償制度缺乏透明與監(jiān)督，農(nóng)民無從