房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅相關(guān)稅收政策

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅相關(guān)稅收政策值稅相關(guān)稅收政策主要內(nèi)容：n政策概述n征管流程n清算政策第一部分：土地增值稅政策概述第一部分：土地增值稅政策概述政策情況-法律依據(jù)n1993年12月，國務(wù)院發(fā)布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例，決定自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅。n1995年1月27日中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 政策情況-納稅義務(wù)人 土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。政策情況-征稅對象n 土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額。政策情況-計(jì)稅依據(jù) 土地增

2、值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額計(jì)算征收。 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。土增稅暫行條例土增稅暫行條例第三、四條第三、四條 增值額=收入扣除項(xiàng)目金額政策情況-稅率n增值率 =增值額扣除項(xiàng)目金額n超率累進(jìn)n應(yīng)納稅額 =增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*扣除率增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%稅率為30%扣除率0增值額超過扣除項(xiàng)目金額50% 未超過扣除項(xiàng)目金額100%稅率為40%扣除率5%增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%未超過扣除項(xiàng)目金額200%稅率為50%扣除率15%增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%稅率為60%扣除率35%n第二部分：土地增值稅征管流程第二部分：土地增

3、值稅征管流程納稅地點(diǎn)-北京特殊規(guī)定北京特殊規(guī)定n關(guān)于同意調(diào)整本市國內(nèi)單位土地增值稅納稅地點(diǎn)有關(guān)問題的批復(fù) 京政函199888號（京地稅二1999324號轉(zhuǎn)發(fā)）n自1999年1月1日起，凡在本市轉(zhuǎn)讓在京單位房地產(chǎn)的國內(nèi)單位，由原向房地產(chǎn)座落地的地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，改為向轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的企業(yè)核算地或行政事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體稅務(wù)注冊登記地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。征管流程-項(xiàng)目登記n北京市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理若干問題的通知 京地稅地【2009】105號n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自取得立項(xiàng)批準(zhǔn)文件之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人機(jī)構(gòu)稅務(wù)登記地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。n

4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目登記內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)自變更事項(xiàng)發(fā)生之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理變更項(xiàng)目登記。征管流程-項(xiàng)目登記-注銷n房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有下列情形之一的，應(yīng)在符合條件之日起30日內(nèi)填寫土地增值稅項(xiàng)目注銷（恢復(fù)）登記申請審核表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請項(xiàng)目注銷手續(xù)：n（一）項(xiàng)目已清算并整體轉(zhuǎn)讓；n（二）項(xiàng)目已清算并全部銷售完畢；n（三）項(xiàng)目已全部自用或出租一年以上；n（四）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)注銷的其他情形。 返回征管流程-預(yù)征稅款-預(yù)征率n 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)北京市財(cái)政局北京市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實(shí)國家有關(guān)部門房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策有關(guān)問題的通知（京建辦【2010】677號）

5、n2010年11月15日發(fā)布。 征管流程-預(yù)征稅款-預(yù)征率n 自2010年10月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，按如下標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征土地增值稅： （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房等保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅。 （二）容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，按照銷售收入的3%預(yù)征土地增值稅。 （三）其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，按照銷售收入的2%預(yù)征土地增值稅。征管流程-預(yù)征稅款-差別化預(yù)征率n北京市地方稅務(wù)局北京市地方稅務(wù)局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控有委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)稅收問題的公告關(guān)稅收問題的公告(北

6、京市地方稅務(wù)局公告 2011年第5號)n2011年03月17日發(fā)布。 征管流程-預(yù)征稅款-差別化預(yù)征率n對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，按如下規(guī)定實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率： 征管流程-預(yù)征稅款-差別化預(yù)征率n（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅 。n 保障性住房是指各級人民政府或者指定經(jīng)營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對象銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房（含比照經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房管理）等具有保障性質(zhì)的各類住房。 征管流程-預(yù)征稅款-差別化預(yù)征率n（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售確認(rèn)的商品房取得的收

7、入，按照預(yù)計(jì)增值率實(shí)行2%至5%的幅度預(yù)征率。 容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，最低按照銷售收入的3%預(yù)征土地增值稅。 征管流程-預(yù)征稅款-差別化預(yù)征率預(yù)計(jì)增值率 預(yù)征率 預(yù)計(jì)增值率50% 2% 50%預(yù)計(jì)增值率100% 3% 100%預(yù)計(jì)增值率200% 4% 200%預(yù)計(jì)增值率 5% 預(yù)計(jì)增值率匡算公式：（預(yù)售價(jià)格預(yù)售面積-項(xiàng)目成本）項(xiàng)目成本100%項(xiàng)目成本 = （土地成本+建安成本）（1+間接費(fèi)用率）間接費(fèi)用率暫為30% 注：容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，最低按照銷售收入的3%預(yù)征土地增值稅。征管流程-預(yù)征稅款-差別化預(yù)征率n（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售在本公告發(fā)布之前已辦理預(yù)售許可和現(xiàn)

8、房銷售確認(rèn)的商品房取得的收入，仍按照北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)北京市財(cái)政局北京市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實(shí)國家有關(guān)部門房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策有關(guān)問題的通知（京建發(fā)2010677號）中確定的土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行。第三部分：土地增值稅清算政策第三部分：土地增值稅清算政策清算政策-文件依據(jù)n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法（京地稅地200892號 ）n北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（京地稅地2009267號 ）普通住宅優(yōu)惠政策普通住宅優(yōu)惠政策n納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除金額20%的,可免征土地增值稅；清算政策-清算條件n（一）納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增

9、值稅清算的條（一）納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件件 n1、全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。n2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。n3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。n4、納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。清算政策-清算條件n（二）（二）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件土地增值稅清算的條件n1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。n2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。n3、經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評估發(fā)現(xiàn)問

10、題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。清算政策-收入的確定收入的確定-范圍范圍轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益n貨幣收入n實(shí)物收入-財(cái)產(chǎn)評估 n其他收入-專門評估 清算政策-轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定-貨幣收入n已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；n未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入： 銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 關(guān)于對有些房地產(chǎn)項(xiàng)目以租賃形式取得收關(guān)于對有些房地產(chǎn)項(xiàng)目以租賃形式取得收入是否作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的收入問題入是否

11、作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的收入問題n根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定，房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。出租房地產(chǎn)雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，不屬于土地增值稅征稅范圍。 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知題的通知（京地稅地（京地稅地200373號）第五條號）第五條清算政策-扣除項(xiàng)目金額的確定扣除項(xiàng)目金額的確定一、取得土地使用權(quán)所支付的金額一、取得土地使用權(quán)所支付的金額 1、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，為土地出讓金

12、或?qū)嶋H支付的地價(jià)款 。 2 、納稅人為取得土地使用權(quán)，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 二、二、房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成： -土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用 。 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征用費(fèi)，拆遷地上、地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用， 解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的補(bǔ)償費(fèi)用支出等。 包括：土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。支付拆遷補(bǔ)償?shù)牟煌绞街Ц恫疬w補(bǔ)償?shù)牟煌绞絥1、貨幣安置n2、用

13、建造本項(xiàng)目房產(chǎn)安置回遷戶n3、建造項(xiàng)目以外異地安置n房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的遷戶的 n房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 n開發(fā)企業(yè)采取異地安置開發(fā)企業(yè)采取異地安置n開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅

14、發(fā)2006187號第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 2、前期工程費(fèi)、前期工程費(fèi) 是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建造前所發(fā)生的一些費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”或“七通一平”等支出。3、建筑安裝工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi) 是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)n是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周圍所需各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出。 包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 5、公共配套設(shè)

15、施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施發(fā)生的支出。非營利性社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施主要指：物業(yè)辦公用房、變電站、熱力廠、水廠、居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園等。公共配套設(shè)施的認(rèn)定原則公共配套設(shè)施的認(rèn)定原則n按以下原則處理： 1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。6、開發(fā)間接費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用 是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)

16、、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的，包括：n銷售費(fèi)用n管理費(fèi)用n財(cái)務(wù)費(fèi)用具體計(jì)算方法具體計(jì)算方法n財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條(1)、(2)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(1)、(2)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。n利息支出的扣除利

17、息支出的扣除 利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除； 對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 財(cái)稅字財(cái)稅字1995 481995 48號第八條（京財(cái)稅號第八條（京財(cái)稅19966451996645號號 轉(zhuǎn)發(fā)）轉(zhuǎn)發(fā)）四、與房地產(chǎn)有關(guān)的轉(zhuǎn)讓稅金四、與房地產(chǎn)有關(guān)的轉(zhuǎn)讓稅金在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的n營業(yè)稅n城市維護(hù)建設(shè)稅n教育費(fèi)附加印花稅扣除確認(rèn)問題印花稅扣除確認(rèn)問題n 細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。財(cái)稅字財(cái)稅字1995 481995 4

18、8號第九條（京財(cái)稅號第九條（京財(cái)稅19966451996645號轉(zhuǎn)發(fā)）號轉(zhuǎn)發(fā)） 五、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目五、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目n對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條土地使用權(quán)支付金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。特殊情況特殊情況-關(guān)于成片開發(fā)、分期分批關(guān)于成片開發(fā)、分期分批轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何計(jì)算扣除項(xiàng)目問題轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何計(jì)算扣除項(xiàng)目問題n 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則土地增值稅暫行條

19、例實(shí)施細(xì)則第九條第九條n 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，原則上按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，如采取其它方式?jì)算分?jǐn)偟模殘?bào)經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)同意后執(zhí)行。n 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征收管北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征收管理問題的通知理問題的通知（京地稅二（京地稅二1996240號）第二條第五條號）第二條第五條關(guān)于清算后再售房問題關(guān)于清算后再售房問題 對于土地增值稅清稅面積在竣工清算時(shí)未達(dá)到可銷售總建筑面積100%的項(xiàng)目，無論以后是否銷售，應(yīng)需按季進(jìn)行納稅申報(bào)。對于扣除開發(fā)成本項(xiàng)目的金額確認(rèn)，以清算稅款時(shí)確定的允許扣除開發(fā)成本項(xiàng)目總金額，占清稅總面積的比例，直接乘以本季申報(bào)時(shí)的銷售面積，具體公式為： 扣除項(xiàng)目金額=（清算時(shí)允許扣除項(xiàng)目總金額/清稅總面積）*本季銷售面積京財(cái)稅京財(cái)稅2