企業(yè)稅務(wù)籌劃

1、W房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃咨詢方案一、稅務(wù)籌劃咨詢方案正文W房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：根據(jù)2××8年4月24日貴公司和某稅務(wù)顧問有限公司的“業(yè)務(wù)委托書協(xié)議”的規(guī)定，該財務(wù)顧問有限公司對貴公司進行了深入調(diào)研工作，并于2××8年5月20日出具了診斷報告。現(xiàn)根據(jù)調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題和稅務(wù)服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容，謹提出以下稅務(wù)籌劃方案。第一部分 企業(yè)基本情況W房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“貴公司”）于2××2年4月注冊成立，注冊資金2000萬元，貴公司2××7年1月30日新增注冊資本6000萬元，增資后的注冊資本為8000萬元，股權(quán)構(gòu)成情況是張某

2、出資5600萬元，股權(quán)比例為70，劉某出資2400萬元，股權(quán)比例為20，另有其他自然人出資10.貴公司法人代表為張某。注冊地址為某市某區(qū)永興小區(qū)東里8號樓，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售。目前，貴公司會計基礎(chǔ)工作較薄弱，部分會計數(shù)據(jù)與實際明顯不相符，會計資料“假賬”特征較為明顯；貴公司員工人數(shù)在40人左右，沒有成立分支機構(gòu)和關(guān)聯(lián)企業(yè)，也沒有成型的內(nèi)部控制制度和財務(wù)管理制度，由于規(guī)模不大，貴公司“人治”特征也比較明顯。貴公司繳納的主要稅種有營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅和土地增值稅，沒有稅收優(yōu)惠政策可以享受。貴公司與全國的房地產(chǎn)企業(yè)一樣，稅收負擔(dān)較重，規(guī)避稅負的主要手段是不計收入或少計收入，導(dǎo)致大量賬外

3、收入和帳外資產(chǎn)的存在，經(jīng)不起稅務(wù)機關(guān)的“較真”檢查和內(nèi)查外調(diào)，存在較大的稅收風(fēng)險。隨著貴公司的發(fā)展，企業(yè)有“立足某省，走向全國”的長遠發(fā)展規(guī)劃，同時企業(yè)及企業(yè)家的社會影響面也越來越大，出于公司長遠發(fā)展和企業(yè)家的社會責(zé)任感，貴公司有“規(guī)范賬務(wù)、依法納稅”的愿望，更有“零風(fēng)險節(jié)稅”的強烈需求。第二部分 在財稅風(fēng)險診斷中發(fā)現(xiàn)的問題（一） 財務(wù)工作滯后于企業(yè)的發(fā)展貴公司近幾年業(yè)務(wù)發(fā)展很快，經(jīng)營規(guī)?？焖倥蛎?，商品房銷售收入呈跳躍式增長。但財務(wù)部門的戰(zhàn)略定位還始終處于記賬、算賬的原始財務(wù)工作狀態(tài)，沒有做到財務(wù)工作的事前統(tǒng)籌和計劃管理，他們盡管兢兢業(yè)業(yè)、默默無聞地做了大量的基礎(chǔ)工作，但財務(wù)工作仍是被動的、滯

4、后的。2××8年×月×日至×日我們看到2××7年12月財務(wù)報告仍是草表；現(xiàn)金、銀行存款日記賬、大部分科目的明細賬仍未結(jié)完帳，給我們的診斷工作帶來很大困難，影響了工作的進度，財務(wù)工作跟不上公司老總的發(fā)展思路，跟不上企業(yè)管理對財務(wù)管理的要求，跟不上企業(yè)發(fā)展的步伐，財務(wù)工作缺乏前瞻性，使工作容易陷入被動。我們曾要求貴公司填寫“診斷資料清單”，但至診斷報告發(fā)出之前仍未能寫出。（二） 股東、主要領(lǐng)導(dǎo)從企業(yè)借款金額巨大根據(jù)財稅2003158號文件規(guī)定，企業(yè)股東從企業(yè)借款，年底不予歸還且不用于企業(yè)經(jīng)營的，視同企業(yè)對股東進行的利潤分配，依法

5、繳納個人所得稅。從貴公司的明細賬“其他應(yīng)收款”科目看，股東張某從企業(yè)借款985.5萬元，股東李某從企業(yè)借款705.5萬元，應(yīng)視同貴公司對股東的利潤分配，繳納個人所得稅約338.2萬元?？偨?jīng)理李某從企業(yè)借款227.7萬元，借款金額巨大，引人注目。（三） 疲于應(yīng)付日常工作目前貴公司財務(wù)部設(shè)有兼職財務(wù)總監(jiān)1人，會計人員5人。會計核算全是手工核算。經(jīng)初步統(tǒng)計共有39本手工帳，其中“預(yù)收賬款”賬簿26本、現(xiàn)金日記賬2本。作為2××7年12月31日擁有31669萬元資產(chǎn)、銀行存款九個賬戶的企業(yè)來說，會計核算手段非常落后。一名出納員，記現(xiàn)金日記賬還兼辦審查合同、辦理產(chǎn)權(quán)；一名會計還要記現(xiàn)

6、金日記賬，審查合同、預(yù)收房款、會計憑證歸檔；一名會計記明細賬，復(fù)賬合同、整理銷售資料、控制房源、傭金提取、參與價格制定；一名會計在售樓處作為收銀員收款，審合同，管法人章、合同章，開收據(jù)；一名會計任財務(wù)部長，記總賬，編制財務(wù)報表以及管理財務(wù)部對內(nèi)對外工作?，F(xiàn)金日記賬重復(fù)記賬，許多銷售部的工作由財務(wù)部來做。他們沒有精力去做精細的財務(wù)管理，預(yù)測公司下期的銷售收入、費用指標，進而編制財務(wù)預(yù)算，分析公司財務(wù)報表，認真查找日常財務(wù)管理工作中存在的問題。他們的工作內(nèi)容基本就是被動地記錄經(jīng)濟交易事項，定期向外界提供會計報表，根據(jù)老總的要求匯總一些會計數(shù)據(jù)，很少在事前參與籌劃、運作經(jīng)營業(yè)務(wù)。（四） 手工記賬易產(chǎn)

7、生差錯 由于財務(wù)部會計核算工作量巨大，記賬重復(fù)、手工記賬就容易產(chǎn)生差錯。例如，固定資產(chǎn)累計折舊科目，2××7年12月31日資產(chǎn)負債表（草表）為2670356.33元，另一張2××7年12月31日資產(chǎn)負債表（草表）為2668588.14元，兩張草表金額不一致。2××8年×月×日再次查賬看到固定資產(chǎn)累計折舊已調(diào)整完成。再如手工記賬的格式不符合規(guī)范：一是2××7年1月建新賬時，沒蓋“上年結(jié)轉(zhuǎn)”章，易造成概念錯誤；二是2××7年1月建新賬時金額記錯位置，例如，“實收資本”上年結(jié)轉(zhuǎn)金額

8、記在“貸方發(fā)生額”，而沒記在“貸方余額”易造成概念錯誤；三是現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬“本月合計”、“累計”空格沒金額；四是“過次頁”、“承前頁”空格沒蓋章，記賬不規(guī)范；五是賬面鉛筆數(shù)字太多，結(jié)完賬應(yīng)擦掉，寫上鋼筆金額。（五） 財務(wù)人員綜合素質(zhì)有待提高目前財務(wù)部擁有5名財務(wù)人員，除公司領(lǐng)導(dǎo)聘請的兼職財務(wù)總監(jiān)和財務(wù)部長具有高級會計師職稱、實戰(zhàn)經(jīng)驗比較豐富、視野較為開闊外，其他財務(wù)人員都是初級會計職稱或沒有職稱，他們盡管具備一定的財務(wù)專業(yè)知識，但由于工作經(jīng)驗少，視野比較狹窄，會計業(yè)務(wù)綜合素質(zhì)有待提高。平時缺乏稅務(wù)分析，我們只見貴公司2××7年12月財務(wù)報表（草表），沒見到鬼公司

9、的年度財務(wù)分析報告。（六） 空白收據(jù)應(yīng)加強管理2××8年×月××日在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：空白收據(jù)、在用收據(jù)、作廢收據(jù)都歸收款員管理，收款員沒有登記領(lǐng)用臺賬，空白收據(jù)也沒有編號?？瞻资論?jù)應(yīng)由財務(wù)部專人管理，并進行編號，收款員到財務(wù)部領(lǐng)取，以舊換新。（七） 定額發(fā)票沒有填寫發(fā)票抬頭和日期我們發(fā)現(xiàn)貴公司取得的定額發(fā)票，大部分都沒有填寫發(fā)票抬頭和付款日期。定額發(fā)票不填寫發(fā)票抬頭和付款日期，稅務(wù)人員不能判定是否屬應(yīng)在本單位列支，是否屬于本年度的發(fā)票。當主管稅務(wù)機關(guān)完不成當年的稅收任務(wù)時，就會從嚴掌握稅前扣除的標準，這些沒有抬頭和付款日期的發(fā)票就會被納稅調(diào)整。（八

10、） 虛列職工人數(shù)，規(guī)避高管人員個人所得稅2××7年貴公司支付給高管人員的工資大大超過了個稅的起征點，為了規(guī)避貴公司高管人員的個人所得稅，貴公司便采取虛列職工人數(shù)、一人領(lǐng)取多人工資的做法，漏交了大量的個人所得稅。（九） 整體稅負偏重，稅收風(fēng)險較大對貴公司構(gòu)成沉重稅收負擔(dān)的稅種主要有土地增值稅和企業(yè)所得稅，稅收風(fēng)險較大的稅種是個人所得稅。目前貴公司每年繳納土地增值稅約3000萬元，企業(yè)所得稅約1500萬元，構(gòu)成了貴公司稅收的絕大部分，對貴公司的現(xiàn)金流和利潤造成巨大的影響。個人所得稅的稅收風(fēng)險主要表現(xiàn)在股東借款和虛列職工人數(shù)上。第三部分 咨詢服務(wù)要點經(jīng)過前期的兩次實地調(diào)研，我們對

11、貴公司的發(fā)展定位、財務(wù)管理現(xiàn)狀和稅收風(fēng)險有了較為深刻的了解。根據(jù)國家的現(xiàn)行政策和企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，我們認為咨詢服務(wù)要點應(yīng)放在以下幾個方面：1. 稅務(wù)籌劃針對貴公司目前土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅的稅負過重、稅收風(fēng)險大的房地產(chǎn)行業(yè)稅負特點，對公司整個管理架構(gòu)和經(jīng)營架構(gòu)進行分析、優(yōu)化，在符合國家法律法規(guī)的基礎(chǔ)之上，力爭以較小的代價最大限度地規(guī)避稅收風(fēng)險，減輕稅收負擔(dān)，降低整體稅負。2. 財務(wù)管理依據(jù)貴公司實際情況，結(jié)合國家財務(wù)和稅法的相關(guān)要求，完善公司財務(wù)管理體系，使公司的財務(wù)管理體系科學(xué)、合理，成為企業(yè)管理的有力工具；幫助企業(yè)建立全面預(yù)算管理機制，提高財務(wù)管理水平。3. 會計核算依據(jù)企業(yè)總體

12、業(yè)務(wù)和財務(wù)戰(zhàn)略建立規(guī)范的會計核算體系，引進先進的會計核算手段，使會計核算體系能夠及時、準確地反映企業(yè)的經(jīng)營管理情況，徹底改變?yōu)槎悇?wù)算賬的現(xiàn)行的財務(wù)核算狀況。4. 審計監(jiān)督建立、完善審計監(jiān)督機制，定期對貴公司的財務(wù)體系進行健康檢查，及時糾正發(fā)現(xiàn)的問題，并提供解決問題的方案，使公司的財務(wù)體系能夠安全、平穩(wěn)、高效地運行。5. 人員培訓(xùn)為了提高貴公司財務(wù)相關(guān)人員的觀念和素質(zhì)，對公司的董事長、總經(jīng)理等高層管理人員和中層管理干部進行相關(guān)的財務(wù)、稅法知識培訓(xùn)，對各個崗位財務(wù)人員進行專業(yè)的崗位培訓(xùn)，使稅務(wù)籌劃方案能夠順利實施。第四部分 對房地產(chǎn)行業(yè)的形勢分析（一）2××7年我國房地產(chǎn)市場運

13、行的特點 1全國房價總體漲幅很大，部分熱點城市房價持續(xù)拉高，供不應(yīng)求是主因。2××7年我國房地產(chǎn)市場總體上價格漲幅較大，70個大中城市新建商品住房、二手房的銷售價格持續(xù)走高，2××7年8月份，新建商品住房銷售價格同比上漲9，二手住房的銷售價格同比上漲7.9，部分熱點城市房價上漲連續(xù)保持兩位數(shù)的增速。導(dǎo)致2××7年房價持續(xù)走高的主要原因是供不應(yīng)求。 2.土地供應(yīng)量不足 近兩年來，土地供不應(yīng)求的態(tài)勢仍在持續(xù)，形成供不應(yīng)求的市場預(yù)期，土地供應(yīng)量的不足表現(xiàn)在以下兩個環(huán)節(jié)：（1）土地出讓面積不足。（2）開發(fā)企業(yè)囤積土地導(dǎo)致出讓土地?zé)o法全部形成當

14、期的有效市場供應(yīng)。3.多種需求集中釋放，投資需求大量入市（1）投資和投機性的需求。以投資和投機為目的的需求，買房直接用于投資，以增值獲利。（2）改善型需求。高收入家庭對改善型需求的支付能力較強，家庭收入越高，利用自有資金購房的比例越高。（3）嘗試拆遷導(dǎo)致的剛性需求。目前中國正處于城市建設(shè)快遞推進的時期，城市房屋拆遷帶來的被動需求隨之增加。4.地價、房價倒掛現(xiàn)象嚴重，推動房價上漲2××7年各地的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了大量地價、房價倒掛的現(xiàn)象，招標、拍賣、掛牌等公開出讓土地的樓面地價接近或高于同地段新建房屋的價格。地價、房價倒掛的狀況已經(jīng)造成了許多地方的開發(fā)企業(yè)通過推遲開盤時間、放緩

15、銷售速度等方式“捂盤惜售”。（二）2××7年國家的房地產(chǎn)調(diào)控措施 1.增大土地供應(yīng)量，加快供地速度根據(jù)國家房地產(chǎn)市場調(diào)控的要求，部分地區(qū)加大了房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)量。2××7年1-5月，全國住宅用地的供應(yīng)量同比增長35.5，普通商品房的土地供應(yīng)總量同比增加76.3，經(jīng)濟適用房的土地供應(yīng)總量同比增加166。2.抑制開發(fā)企業(yè)囤積土地行為，增加市場房屋的有效供給2××7年，各級政府針對開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為采取了以下措施：（1） 縮減土地一次性出讓規(guī)模；（2） 對開發(fā)時限提出明確要求；（3） 不能分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證書；（4） 改預(yù)征土

16、地增值稅為清算土地增值稅。3.加大閑置土地處置力度國土資源部出臺通知，要求加大閑置土地處置力度。（1）改變毛地出讓、凈地交付的模式，實行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓。在處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補償安置，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)后，才可公開出讓。 （2）明確了土地閑置費的征收標準。按出讓或劃撥土地價款的20征收土地閑置費。部分地區(qū)加大了閑置土地回收力度，成效明顯。4.實行差別的住房抵押貸款政策，保護自住需求，抑制投資投機需求2××7年9月，中國人民銀行和中國銀監(jiān)會發(fā)布了關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，規(guī)定對已利用貸款購買住房又申請購買第二套（含）以上住房的，

17、貸款首付款比例不得低于40，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下，以及超過90平方米的，首付比例仍分別維持不得低于20和30的比例。這項規(guī)定將住房的消費與住房的投資嚴格區(qū)分開來。對于第一套自住購房的貸款仍是采取保護及鼓勵的政策，首付成數(shù)沒有調(diào)整，仍然采取優(yōu)惠利率。第二套房的首付成數(shù)提至四成，這一政策有望有效地抑制投資投機需求，深圳在該政策出臺后，市場成交量明顯下降。5.加快完善以廉租住房為重點的住房保障制度在房價快速上漲、低收入家庭住房問題日益突出的情況下，政府高度重視住房保障制度的完善，明確將其列為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)。2

18、5;×7年8月，國務(wù)院出臺了24號文件，明確了將廉租住房作為住房保障制度的重點，廉租住房制度的保障對象由低保家庭擴大到低收入家庭，形成廉租住房和經(jīng)濟適用住房對低收入住房困難家庭的全覆蓋，并確保多渠道保障資金的到位和土地等政策資源的優(yōu)先配置。具體措施如下：（1） 將廉租房作為住房保障制度的重點；（2） 擴大住房保障覆蓋面，解決“夾心層”的住房困難；（3） 確保廉租住房保障資金來源；（4） 優(yōu)先確保廉租住房建設(shè)用地；（5） 多渠道解決低收入家庭的住房問題。（三）2××8年房地產(chǎn)市場展望 1.房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的支撐因素沒有改變我們分析，支撐房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的幾大因素

19、將長期存在。第一，中國經(jīng)濟持續(xù)快速增長是支撐房地產(chǎn)市場的最基本、最主要的因素。2××8年，這一點并沒有變化。第二，城市化進程加快拉動購房需求。目前中國城市化水平每年以大致1個百分點的速度增長，這部分城市新增人口將產(chǎn)生大量的住房需求。2.供應(yīng)緊張狀況將得到一定程度的緩解，但制約供給的因素依然存在2××8年，增加土地出讓面積，加快供地速度，對開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為進行抑制，加大閑置土地的清理力度，大幅增加保障性用房的供應(yīng)量，等等，一系列調(diào)控措施將繼續(xù)執(zhí)行，供應(yīng)緊張的狀況將得到一定程度的緩解。但從另一方面看，土地供應(yīng)量的大幅增加仍存在較強的制約。（1）對土地出

20、讓數(shù)量的控制將是長期的。確保18億畝耕地面積是不可逾越的底線，這意味著對土地出讓數(shù)量進行嚴格控制的政策將是長期的，是不能松動的。（2）征地拆遷難度將加大，增加土地供應(yīng)的難度。物權(quán)法實施后，客觀上征地拆遷的難度將加大，拆遷周期會延長，這無疑會增加土地供應(yīng)的難度。（3）開發(fā)企業(yè)儲備充裕的土地是貴公司生存發(fā)展的需要，短期內(nèi)難以得到改變。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，特別是房地產(chǎn)上市公司，土地儲備的多寡是衡量其投資價值的關(guān)鍵指標，因此，其儲備土地存在內(nèi)在驅(qū)動，抑制出讓土地如期形成市場供應(yīng)。3.調(diào)控重在政策的落實，加強政策的執(zhí)行力成為關(guān)鍵目前，調(diào)控政策的目標是解決房地產(chǎn)市場運行中的突出矛盾，政策指向與措施是有針對性的

21、，關(guān)鍵是調(diào)控政策能否得到切實的執(zhí)行。37號文件規(guī)定，將調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入地方政府工作的目標責(zé)任制。24號文件規(guī)定，對城市政府解決低收入家庭住房問題進行目標責(zé)任制管理，納入對城市政府的政績考核之中。下一步加強政策的執(zhí)行力成為調(diào)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。4.低收入家庭的住房預(yù)期逐漸向好隨著住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、加大對低收入家庭住房保障力度的政策目標的確立，以及具體政策措施的出臺和逐步落實，預(yù)計2××8年，這些政策措施的效果將得以顯現(xiàn)。低收入家庭的住房困難問題將逐步得到緩解，低收入家庭的住房預(yù)期逐漸向好。以上是我們對2××7、2××

22、8年中國房地產(chǎn)形勢的分析，為及時分析××省級××市的房地產(chǎn)政策及形勢服務(wù)，我們將繼續(xù)關(guān)注××省及××市的房地產(chǎn)政策和發(fā)展趨勢，以保證顧問方案的落實執(zhí)行。第五部分 稅務(wù)籌劃對已開發(fā)的一期、二期工程，已沒有稅務(wù)籌劃的空間，稅務(wù)籌劃的重點放在新開工項目上，在開工運作之前，要做好可行性研究，在合法的前提下籌劃和降低稅負，規(guī)避稅收風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃主要以土地增值稅和企業(yè)所得稅兩個稅種為主，當然，在稅務(wù)籌劃的同時會發(fā)生相應(yīng)的稅收成本，爭取以較低的稅收成本贏得更大的稅收收入。（一） 土地增值稅的籌劃方法由于土地增值稅是調(diào)

23、整房地產(chǎn)企業(yè)炒買炒賣土地獲取暴利的稅種，所以，土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種。對土地增值稅的籌劃尤為必要。1. 土地增值稅適用稅率的籌劃土地增值稅適用超率累進稅率，增值率越高適用稅率就越高。納稅人在銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，如果增加一個（或多個）中間環(huán)節(jié)，則可以將一次高增值分解為兩次（或多次）低增值，從而降低增值率和土地增值稅適用高稅率的金額。增加中間環(huán)節(jié)的籌劃方法適用于兩種情形:一是增值率超過50的情形，增加中間環(huán)節(jié)后，可減少增值部分適用高稅率的金額；另一種是開發(fā)普通住宅的情形，增加中間環(huán)節(jié)后，可將貴公司銷售給中間商（如自設(shè)銷售W公司）的增值率控制在20以下，這樣第一道環(huán)節(jié)的增值可免征

24、土地增值稅。在對土地增值稅進行籌劃時，應(yīng)注意以下幾個問題：一是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)時，不能違反中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細則由關(guān)關(guān)聯(lián)交易的限制性規(guī)定，因此納稅人必須事前策劃，在土地或者不動產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲的過程中，先以適當?shù)膬r格在關(guān)聯(lián)企業(yè)間進行銷售，然后再銷售給其他購買人。二是產(chǎn)權(quán)多次轉(zhuǎn)移可能會增加一定的費用，納稅人應(yīng)當綜合測算，在降低稅負的同時增加收益。2. 設(shè)立房屋銷售公司設(shè)立房屋銷售公司，增加房屋交易的環(huán)節(jié)，以降低增值率。增加交易的環(huán)節(jié)，相應(yīng)要增加契稅和營業(yè)稅，注意稅收成本同稅收收益的比例。需要說明的是，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司將房屋銷售給關(guān)聯(lián)方銷售公司，則需要

25、注意稅法對關(guān)聯(lián)交易的限制。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)特別納稅調(diào)整實施辦法（試行）的通知（國稅發(fā)20092號）第33條規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)在實施轉(zhuǎn)讓定價調(diào)查時，有權(quán)要求企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，以及與關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)調(diào)查有關(guān)的其他企業(yè)（以下簡稱可比企業(yè)）提供相關(guān)資料，并送達稅務(wù)事項通知書。第43條規(guī)定：企業(yè)關(guān)聯(lián)交易不符合獨立交易原則而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按以下程序?qū)嵤┺D(zhuǎn)讓定價納稅調(diào)整：（1）在測算、論證和可比性分析的基礎(chǔ)上，擬定特別納稅調(diào)查初步調(diào)整方案。（2）根據(jù)初步調(diào)整方案與企業(yè)協(xié)商談判，稅企雙方均應(yīng)指定主談人，調(diào)查人員應(yīng)做好協(xié)商內(nèi)容記錄，并由雙方主談人簽字確認，若企業(yè)拒簽，可由2名以上調(diào)查人員簽認備案

26、。（3）企業(yè)對初步調(diào)整方案有異議的，應(yīng)在稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)進一步提供相關(guān)資料，稅務(wù)機關(guān)收到資料后，應(yīng)認真審核，并及時做出審議決定。（4）根據(jù)審議決定，向企業(yè)送達特別納稅調(diào)查初步調(diào)整通知書，企業(yè)對初步調(diào)整意見有異議的，應(yīng)自收到通知書之日起7日內(nèi)書面提出，稅務(wù)機關(guān)收到企業(yè)意見后，應(yīng)再次協(xié)商審議；企業(yè)逾期未提出異議的，視為同意初步調(diào)整意見。（5）確定最終調(diào)整方案，向企業(yè)送達特別納稅調(diào)查調(diào)整通知書。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司將房屋銷售給關(guān)聯(lián)方銷售公司時，應(yīng)當合理確定貴公司在零售環(huán)節(jié)所應(yīng)取得的適當利潤，從而防止稅務(wù)機關(guān)要求企業(yè)對關(guān)聯(lián)交易進行納稅調(diào)整。3. 稅收優(yōu)惠臨界點中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細

27、則規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20的，免征土地增值稅。這幾項扣除項目分別為：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按、兩項規(guī)定計算的金額之和，加計20的扣除。據(jù)此可知，如果貴公司能夠減少土地增值額，將增值率控制在20以內(nèi)，就能夠有效地規(guī)避這塊稅收。并且，只要付出的代價低于獲得的節(jié)稅利益，籌劃方案就是可行的。因此，貴公司完全可以采用逆向思維方式，通過降低售房收入或提高房地產(chǎn)開發(fā)成本的途徑來滿足免稅條件，以獲得更多的稅后凈收益。需要說明

28、的是，貴公司在參照這種思路開展籌劃時，應(yīng)該結(jié)合具體情況具體分析。如上述方法只有在土地增值率略高于20時方可使用；納稅人不能通過增加房地產(chǎn)開發(fā)費用（房產(chǎn)開發(fā)費用及銷售費用）來降低增值率，原因在于這些費用并不能夠據(jù)實列支，而是按照固定比例在稅前扣除；此外，從利潤最大化的角度分析，納稅人也可以采取提價銷售，前提是加價額必須大于土地增值稅免稅額于增加的營業(yè)稅之和。（二） 企業(yè)所得稅的籌劃在進行土地增值稅籌劃的同時，也相應(yīng)增加了企業(yè)所得稅的籌劃空間。另外，企業(yè)所得稅還可以從以下方面籌劃：1. 利用折舊會計政策的選擇最常用的折舊方法有直線法（平均年限法和工作量法）和加速折舊法。稅法賦予企業(yè)固定資產(chǎn)折舊方法

29、和折舊年限的選擇權(quán)。在上述各種折舊方法中，運用不同的折舊方法所計算出來的折舊額在量上不一致，分攤到各期的固定資產(chǎn)成本也存在差異，進而影響各期營業(yè)成本和利潤。這一差異為避稅籌劃提供了可能。從應(yīng)納稅額的現(xiàn)值來看，運用雙倍余額遞減法計算折舊時，稅額最少，年數(shù)總和法次之，而運用直線法計算折舊時，稅額最多。在比例課稅的條件下，加速固定資產(chǎn)折舊有利于企業(yè)節(jié)稅，因為它起到了延期繳納所得稅的作用。但是，在累進課稅的條件下，加速固定資產(chǎn)折舊的節(jié)稅效果會受到多方面因素的制約，需要根據(jù)不同企業(yè)的具體情況、稅率累進的急劇程度以及銀行利率大小等，進一步作具體測算分析。2. 利用股票投資核算方法的避稅籌劃這里所談的股票投

30、資是指企業(yè)利用股票作長期投資，其會計核算方法有兩種：成本法和權(quán)益法。采用不同的核算方法，在被投資企業(yè)處于低所得稅稅率地區(qū)時，對企業(yè)的所得稅繳納有不同的影響。這就為企業(yè)的避稅籌劃提供了可能。比較成本法和權(quán)益法，成本法在其投資收益已實現(xiàn)但未分回投資之前，投資企業(yè)的“投資收益”賬戶并不反映其已實現(xiàn)的投資收益，而權(quán)益法無論投資收益是否分回，均在投資企業(yè)的“投資收益”賬戶反映。這樣，采用成本法的企業(yè)就可以將應(yīng)由被投資企業(yè)支付的投資收益長期滯留在被投資企業(yè)賬上作為資本積累，以長期規(guī)避部分投資收益應(yīng)補繳的企業(yè)所得稅。（三） 稅務(wù)籌劃的實際運作1. 在國際避稅港成立母公司。實施國際避稅國際避稅港是指對跨國納稅

31、人提供地稅、免稅或給予大量稅收優(yōu)惠的國家和地區(qū)。某些國家和地區(qū)建立避稅港，旨在吸引外資，引進先進技術(shù)，擴大就業(yè)和發(fā)展經(jīng)濟。國際避稅港可分為： （1）無稅避稅港：不征個人所得稅、公司所得稅、資本利得稅和財產(chǎn)稅，如百慕大群島、巴哈馬、瓦努阿圖、開曼群島等。（2）低稅避稅港：以低于一般國際水平的稅率征收個人所得稅、公司所得稅、資本利得稅和財產(chǎn)稅等稅種，如列支敦士登、英屬維爾京群島、荷屬安德列斯群島和我國的香港、澳門等。（3）特惠避稅港：在國內(nèi)稅法的基礎(chǔ)上采取特別的稅收優(yōu)惠措施，如愛爾蘭的香農(nóng)、菲律賓的巴丹、新加坡的裕廊等地區(qū)。在國際避稅港成立子公司，利用關(guān)聯(lián)交易盡量把利潤轉(zhuǎn)移至國際避稅港，但在實施關(guān)

32、聯(lián)交易時應(yīng)注意我國稅法對關(guān)聯(lián)交易的限制性規(guī)定，不可無限度地高進低出，超出國家和主管稅務(wù)機關(guān)的容忍度，同時要注意使公司避免成為新企業(yè)所得稅下實際管理機構(gòu)在中國境內(nèi)的居民納稅人。2.成立建筑W公司、設(shè)計W公司、裝飾W公司、售樓W公司，分散貴公司的土地增值額和利潤我們知道，土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等均構(gòu)成房地產(chǎn)W公司的開發(fā)成本，房地產(chǎn)W公司取得收入減除這些成本費用后，就是土地增值額和利潤，要繳納沉重的土地增值稅和企業(yè)所得稅。成立建筑W公司、設(shè)計W公司、裝飾W公司、售樓W公司后，就可以比較容易地控制房地產(chǎn)W公司的收入和建造成本，進而向上

33、下游W公司分散利潤，少交土地增值稅和企業(yè)所得稅，控制房地產(chǎn)W公司的稅負。成立上述W公司后，貴公司由單體W公司變成企業(yè)集團，這就擴大了稅務(wù)籌劃的空間，便于向低稅率的地區(qū)和企業(yè)分散、轉(zhuǎn)移利潤，由于這種分散和轉(zhuǎn)移利潤是在納稅義務(wù)發(fā)生之前籌劃和運作的，納稅義務(wù)尚未產(chǎn)生，與偷稅有本質(zhì)的區(qū)別。企業(yè)集團框架搭建以后，只需按照事先設(shè)計好的思路、制訂的計劃開展業(yè)務(wù)，按照會計和稅法規(guī)定進行賬務(wù)處理即可。企業(yè)集團框架如圖3-1所示。 股東會董事會監(jiān)事會國際避稅港 母W公司建筑安裝W公司建筑圖紙設(shè)計W公司房地產(chǎn) 開發(fā)W公司售樓 W公司裝飾 W公司轉(zhuǎn)移利潤加大成本分散收入 圖3-1 企業(yè)集團框架第六部分 新稅務(wù)架構(gòu)下的

34、財務(wù)管理體系（一） 集團W公司會計崗位設(shè)置圖（見圖3-2）圖3-2 集團W公司會計崗位設(shè)置母W公司財務(wù)經(jīng)理集團財務(wù)總監(jiān)子W公司財務(wù)經(jīng)理稅務(wù)會計管理會計財務(wù)經(jīng)理審計主管會計主管稅務(wù)籌劃資金管理財務(wù)監(jiān)督會計核算財務(wù)管理整體稅收單個項目資金計劃資金執(zhí)行制度建議財務(wù)分析會計科目崗位劃分內(nèi)部控制內(nèi)部審計 圖3-2 集團W公司會計崗位設(shè)置 以前的財務(wù)管理體系僅考慮單位房地產(chǎn)W公司的財務(wù)，未將老板名下的其他W公司管控在內(nèi)?，F(xiàn)在財務(wù)體系的設(shè)立必須從集團的角度考慮，統(tǒng)一資金管理和調(diào)度，統(tǒng)一財務(wù)人員，統(tǒng)一財務(wù)會計制度，為W公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供全面、及時、準確的集團會計數(shù)據(jù)。（二） 財務(wù)崗位設(shè)立的要求（1）財務(wù)工作的

35、機構(gòu)、崗位要合理設(shè)置，其職責(zé)權(quán)限要合理劃分，堅持位之間不相容職務(wù)相互分離，確保不同機構(gòu)和崗權(quán)責(zé)分明、相互制約、相互監(jiān)督。（2）會計崗位的設(shè)立要符合內(nèi)部會計控制的要求，應(yīng)當遵循成本效益原則，以合理的控制成本達到最佳控制效果。（3）會計崗位的設(shè)立要保證會計資料的真實、完整；保護單位資產(chǎn)的安全、完整；針對業(yè)務(wù)處理過程中的關(guān)鍵控制點，落實到?jīng)Q策、執(zhí)行、監(jiān)督、反饋等各個環(huán)節(jié)。（4）會計崗位的設(shè)立應(yīng)隨著外部環(huán)境的變化、單位業(yè)務(wù)職能的調(diào)整和管理要求的提高，不斷修訂和完整。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際業(yè)務(wù)情況，對會計崗位重新合理分工，應(yīng)收賬（預(yù)收賬）實行專人負責(zé)，從合同的審核、合同的保管。合同保證金的收取和退還、按揭

36、款的辦理及入賬、銀行保證金的退回、公積金貸款的管理、房款尾款的收取等，以上均由一人完全負責(zé)，同時其他會計崗位實行監(jiān)督職能，這樣分工可以提高工作效率和工作質(zhì)量。（三）財務(wù)崗位描述1.財務(wù)總監(jiān)（1）財務(wù)總監(jiān)應(yīng)把主要精力放在W公司的資源配置、戰(zhàn)略規(guī)劃、籌資、投資、資產(chǎn)增值、資金運作和企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略方面。（2）制定集團統(tǒng)一會計制度、財務(wù)制度和內(nèi)部審計制度及實施細則。（3）組織、領(lǐng)導(dǎo)集團的財務(wù)管理、會計核算與內(nèi)部審計工作。（4）參與擬定集團財務(wù)戰(zhàn)略、重大經(jīng)營計劃和全面預(yù)算管理方案。（5）審計W公司的財務(wù)報表、報告、各種內(nèi)部管理報表、財務(wù)綜合分析報告和專題分析報告。（6）及時發(fā)現(xiàn)并制止下屬W公司違反國家財經(jīng)

37、法律、法規(guī)和集團財務(wù)、會計、審計制度的行為。（7）定期向集團總經(jīng)理、董事會報告W公司資產(chǎn)運作狀況和財務(wù)情況，并接受質(zhì)詢。（8）監(jiān)督下屬單位的財務(wù)運作和資金收支情況。（9）負責(zé)集團財審對建設(shè)，選拔和推薦財務(wù)負責(zé)人。（10）列席集團總部董事會、總裁辦公會，獨立提出財務(wù)議案，并提交董事會討論。（11）定期與銀行、稅務(wù)、工商等相關(guān)機關(guān)機構(gòu)聯(lián)絡(luò)溝通，取得他們對集團各項財務(wù)工作的理解和支持。（12）承辦W公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2.母子W公司的財務(wù)經(jīng)理（1）根據(jù)企業(yè)中長期經(jīng)營計劃組織編制企業(yè)年度綜合財務(wù)計劃和控制標準，全面負責(zé)W公司的財務(wù)工作。（2）建立健全財務(wù)管理體系，對財務(wù)部門的日常管理、年度預(yù)算、資

38、金運作等進行總體控制。（3）主持財務(wù)報表及財務(wù)預(yù)決算的編制工作，為企業(yè)決策提供及時有效的財務(wù)分析，保證財務(wù)信息對外披露的正常進行，有效地監(jiān)督、檢查財務(wù)制度和預(yù)算執(zhí)行情況，并做出適當、及時的調(diào)整。（4）負責(zé)對企業(yè)稅收進行整體籌劃與管理，按時完成稅務(wù)申報及年度審計工作。（5）精確地監(jiān)控和預(yù)測現(xiàn)金流量，確定和監(jiān)控企業(yè)負責(zé)和資本的合理結(jié)構(gòu)，統(tǒng)籌管理和運作企業(yè)資金，并對其有效的風(fēng)險控制。（6）對企業(yè)的重大投資、融資、并購等經(jīng)營活動提供建議和決策支持，參與風(fēng)險評估、指導(dǎo)、跟蹤和控制。（7）參與確定企業(yè)的股利政策，與投資者順暢溝通，保證股東利益最大化。（8）與相關(guān)政府部門建立并保持良好的關(guān)系。（9）向上級主

39、管匯報工作，并提供有效的建議。3.會計主管（1）執(zhí)行W公司的各項財務(wù)管理制度，確保W公司會計核算數(shù)據(jù)準確、無誤。（2）核簽、編制會計憑證，整理保管財務(wù)會計檔案。（3）登記保管各種明細賬，總分類賬。（4）定期對賬，如發(fā)現(xiàn)差異，查明差異原因，處理結(jié)賬時的有關(guān)財務(wù)調(diào)整事項。（5）設(shè)計、修訂會計制度和會計表單，分析財務(wù)結(jié)構(gòu)編制會計報告、報表。（6）熟悉成本核算的法規(guī)與開發(fā)企業(yè)相關(guān)的成本核算辦法和成本管理規(guī)程正確核算和結(jié)賬開發(fā)產(chǎn)品成本。（7）具體執(zhí)行資金預(yù)算及控制預(yù)算內(nèi)的經(jīng)費支出，管理往來賬、應(yīng)收帳、應(yīng)付帳、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)，每月計提核算稅金、費用、折舊等費用項目。（8）完成財務(wù)經(jīng)理交辦的其他工作。4

40、.出納員（1）負責(zé)現(xiàn)金支票的收入、保管和簽發(fā)、支出工作。（2）嚴格按照企業(yè)的財務(wù)制度報銷結(jié)算企業(yè)各項費用，并編制相關(guān)憑證。（3）及時準確編制現(xiàn)金收支業(yè)務(wù)的記賬憑證，并逐筆登記總賬及明細賬，定期上繳各種完整的原始憑證。（4）定期或不定期與銀行對賬。（5）按照企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的要求，編制各種資金報表。（6）配合會計人員做好每月的報稅和工資的發(fā)放工作。（7）管理銀行賬戶、轉(zhuǎn)賬支票與發(fā)票。（8）整理、分類會計單據(jù)。（9）完成其他上級主管指派及自行開展的工作。5.審計主管（1）在上級領(lǐng)導(dǎo)下，擬定審計計劃方案。（2）按照審計程序和審計方法，獲得充分的審計證據(jù)以支持審計發(fā)現(xiàn)和審計建議，為企業(yè)運營提供增值服務(wù)。（3）

41、編寫審計工作底稿，進而編制審計報告，確保審計證據(jù)支持和審計目的。（4）實施專項審計任務(wù)，評價、完善各項內(nèi)控制度。（5）建立管理審計檔案。6.管理會計（1）對財務(wù)成本進行預(yù)算，提出決策分析數(shù)據(jù)。進行成本、銷售和利潤的預(yù)測；參與生產(chǎn)經(jīng)營短期決策和長期投資決策，提供有關(guān)決策分析的數(shù)據(jù)。（2）協(xié)助財務(wù)經(jīng)理編制全面預(yù)算，確定各項財務(wù)目標。根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營目標，編制企業(yè)的全面預(yù)算，確定目標成本和目標利潤；提出增收節(jié)支的措施，保證成本目標和利潤目標的實現(xiàn)，提高經(jīng)濟效益。（3）對財務(wù)成本進行控制，開展價值分析。建立財務(wù)成本控制體系，對成本和資金進行控制，保證生產(chǎn)經(jīng)營目標和利潤目標的完成；對完工產(chǎn)品進行財務(wù)分析，按

42、部門進行利潤的敏感性分析，以挖掘降低目標的潛力。（4）評價經(jīng)濟業(yè)績，考核責(zé)任單位實績和成果。建立成本與利潤責(zé)任中心，編制責(zé)任預(yù)算，保證生產(chǎn)經(jīng)營目標的實現(xiàn)；通過對各責(zé)任中心業(yè)績報告的實際數(shù)和預(yù)算數(shù)的對比，考核評價各責(zé)任中心的工作實績和經(jīng)營效果。7.稅務(wù)會計（1）辦理母子W公司稅務(wù)相關(guān)的繳納、查對、復(fù)核等事項。（2）辦理有關(guān)的免稅申請及退稅沖賬等事項（3）辦理稅務(wù)登記及變更等有關(guān)事項。（4）編制內(nèi)有關(guān)的稅務(wù)報表及相關(guān)分析報告。（5）協(xié)助財務(wù)經(jīng)理實施稅務(wù)籌劃方案。（6）辦理其他與稅務(wù)有關(guān)的事項。（四）建立規(guī)范的財務(wù)管理制度建立規(guī)范的財務(wù)管理制度，以制度約束人，按制度說話。根據(jù)我們對貴公司財務(wù)管理制度

43、的調(diào)查和了解，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點，財務(wù)管理制度應(yīng)從以下幾個方面進行完善：1.建立規(guī)范的財務(wù)關(guān)系管理制度建立規(guī)范的財務(wù)關(guān)系管理制度，財務(wù)管理必須順同各部門之間的關(guān)系，分清各個部門、崗位對數(shù)據(jù)管理流程應(yīng)配合的事項，確定財務(wù)與銷售的關(guān)系、財務(wù)與生產(chǎn)的關(guān)系、財務(wù)與技術(shù)的關(guān)系、財務(wù)與人事的關(guān)系。2.建立規(guī)范的預(yù)算管理制度預(yù)算是現(xiàn)代企業(yè)管理，財務(wù)管理的最基本的管理手段。做好年度預(yù)算，在年度預(yù)算的基礎(chǔ)上做好每個月的資金計劃，以保證W公司資金按照計劃嚴格執(zhí)行。預(yù)算管理應(yīng)以“八張表”為基礎(chǔ)，逐項落實到位。財務(wù)部責(zé)無旁貸是財務(wù)管理預(yù)算部門，應(yīng)認真研究“八張表”，理解“八張表”的真正含義和實際操作。財務(wù)部門抓住這一最好時機深入研究，提出方案，指導(dǎo)W公司各部門做好財務(wù)預(yù)算，使財務(wù)工作由過去被動地幫助總經(jīng)理、董事長批錢，變主動幫助總經(jīng)理、董事長審查籌劃資金，讓整個W公司各部門都學(xué)會理財，帶出一支會理財?shù)年犖椤?.建立規(guī)范的會計核算制度按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，制度規(guī)范的會計核算制度，以會計科目為中心，做好企業(yè)的會計基礎(chǔ)工作，從而保證會計資料的及時、準確。以企業(yè)會計制度規(guī)范企業(yè)會計核算，