解讀房地產(chǎn)項目自有資金比例

1、解讀房地產(chǎn)開發(fā)項目自有資金房地產(chǎn)開發(fā)項目的自有資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和 歷年收益結(jié)存形成的權益資本。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的自有資金是衡量房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體實力和項目開發(fā)風險的重要因素。 為降低房地產(chǎn)開 發(fā)項目的授信風險， 保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利完工， 人民銀行和銀 監(jiān)會均對房地產(chǎn)項目開發(fā)的自有資金比例有明確要求， 各股份制商業(yè) 銀行也制定相應的房地產(chǎn)項目貸款政策。 因此，在商業(yè)銀行授信審批 過程中，信貸審批人員應通過核實房地產(chǎn)開發(fā)項目的自有資金來測算 其資金缺口， 而在核實自有資金時， 應關注房地產(chǎn)開發(fā)項目自有資金 的界定問題，防止開發(fā)商任意擴大自有資金范圍， 掩蓋項目資金缺口。一、

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例達到政策要求的主要手法。1、虛增資本公積。這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例達到政策 要求最為直接的手法。 虛增資本公積的方式主要有以下兩種： 一是股 東以土地使用權、資金或股東對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權作為投資， 直接增加資本公積；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過接受企業(yè)股東債務豁 免、捐贈所得或資產(chǎn)重估增值部分計入資本公積。 根據(jù)企業(yè)會計制度 和會計準則， 股東追加投入應增加企業(yè)實收資本， 出現(xiàn)資本溢價才能 增加資本公積； 而債務豁免、 捐贈所得或資產(chǎn)重估增值計入資本公積 時，并未計提相應的應交稅金， 也不符合企業(yè)會計制度和稅收政策的 相關規(guī)定2、股東或關聯(lián)公司借款、承包商及材料

3、供應商墊資等納入自有資金比例進行核算。 股東或關聯(lián)公司借款實質(zhì)上屬于對外負債， 一般 不能算作自有資金， 而承包商及材料供應商墊資屬于對外借款， 由于 留置權等因素， 承包商墊資的受償將優(yōu)先于銀行貸款， 因此不能算作 開發(fā)企業(yè)的自有資金。3、項目拆分、滾動開發(fā)。項目規(guī)模較大，確實存在拆分的需要。 但部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 人為進行項目分期開發(fā)， 以達到自有資金比 例符合政策要求的手法， 在房地產(chǎn)項目信貸審批過程中需引起高度關 注。具體而言，只有項目立項文件（含項目投資備案表等）明確項目 分期建設且與建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證記載均一 致，才能進行項目分期開發(fā)。 同時，在項目滾動開發(fā)中

4、， 如果分期開 發(fā)出現(xiàn)重合， 需重新測算項目分期的自有資金比例， 以符合相關政策 規(guī)定。4、調(diào)整項目投資估算。房地產(chǎn)項目總投資構成中的“開發(fā)期稅 費”是指項目所負擔的與房地產(chǎn)投資相關的各種稅費。 房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)因銷售而產(chǎn)生的營業(yè)稅、 城市維護建設稅和教育費附加、 土地增值 稅應納入經(jīng)營稅金，不得納入總投資測算； “土地費用”主要包括土 地出讓金、 城市建設配套費用、征地費用、拆遷安置補償費、土地契 稅等，土地增值部分不得納入總投資測算。 此外， 在估算項目投資時 要分析各項目工程的內(nèi)容和成本費用是否齊全， 有無隨意擴大收費范 圍或提高標準，有無漏項、少算或人為壓低造價等情況。二、從事實風險的

5、角度把握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金。對房地產(chǎn)項目自有資金比例進行限制， 就是為了防止房地產(chǎn)項目 開發(fā)過程中產(chǎn)生風險，以保障銀行、 購房者的權益。僅此而言， 自有 資金比例的控制本質(zhì)上是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的隱性擔保。 鑒于房地產(chǎn) 行業(yè)的資金密集性特征， 授信審批中需牢牢把握房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈 狀況，以防范房地產(chǎn)項目的授信風險。1、從財務角度分析自有資金，落實房地產(chǎn)項目開發(fā)實際可使用 資金情況。自有資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和歷年收益結(jié)存形 成的權益資本。 由于固定資產(chǎn)、 長期投資等不能成為房地產(chǎn)項目的實 際投入，授信審批中需關注房地產(chǎn)項目開發(fā)的資金缺口以及實際可使 用資金情況，嚴防由于資金鏈斷裂

6、引發(fā)的流動性風險。2、股東或關聯(lián)公司借款雖然不能視作自有資金，但客觀上增加 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可使用資金。 因此，對于股東承諾銀行債權將優(yōu)先 于股東借款獲得受償?shù)?，可靈活把握房地產(chǎn)項目的自有資金比例。3、工程承包商、材料供應商等的墊資不僅不能視為自有資金， 即便事實上已成為房地產(chǎn)開發(fā)項目資金的一個重要來源， 也需嚴格把 握，以防止法律沖突引發(fā)的道德風險。 我國相關法律法規(guī)對工程款拖 欠、材料款優(yōu)先受償有著嚴格的規(guī)定，即使承包商、材料供應商等承 諾銀行債權優(yōu)先受償， 也不會受到法律的保護。因此，銀行在鑒訂貸 款合同時需對承包商、 材料供應商等的墊資明確為違法行為， 在具體 操作中， 銀行需對貸款實行封閉式管理， 由銀行根據(jù)項目進度和項目 完成情況直接將資金劃付給承包商、 材料供應商等， 杜絕應付賬款的 產(chǎn)生，從而確保銀行資產(chǎn)不因法律沖突而流失。4、對于已經(jīng)到賬的定金和房屋購買人支付的房屋預售款，可以 作為能用于開發(fā)的資金， 在分析是否存在資金缺口時考慮。 但由于這 部分資金只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來收入來源的一部分， 而且一般均負 有相應的義務，因此不能計入開發(fā)企業(yè)的自有資金。5、對于未來可能實現(xiàn)的銷