住宅土地使用權到期后該如何自動續(xù)期

1、住宅土地使用權到期后，該如何自動續(xù)期【摘要】我國宅地使用權期滿自動續(xù)期的，一直備受群眾和各界關注。在當前形勢下，我國宅地使用權期滿后自動續(xù)期的不確定性，可從物權法修訂為民法分則物權編時，直接規(guī)定宅地使用權為無期限的用益物權，或規(guī)定宅地使用權期滿后經(jīng)過自動續(xù)期而變?yōu)椤拘杂靡嫖餀?。】宅地使用?自動續(xù)期 物權法 【號】D923.2 【文獻標識碼】A關于完善產(chǎn)權保于“住宅建設使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”的規(guī)定。按照這一規(guī)定，宅地使用權是一個有期限的用益物權，其期限最長不能超過 70 年；該期限屆滿后，自動續(xù)期。這樣規(guī)定宅地使用權到期后的續(xù)期，究竟要續(xù)多長期間，是有年限的期間還是沒有年限的限制，仍然還

2、是續(xù)期 70 年嗎？都不確定。護制度依法保護產(chǎn)權的意見（以下簡稱意見）發(fā)布，其中對住宅建設用地使用權（以下簡稱宅地使用權）期滿最后，也是業(yè)主最為關心的，自動續(xù)期提出了“研究住宅建設用即宅地使用權期間屆滿后經(jīng)過自動續(xù)期，是否還需要補交續(xù)期期間的土地出讓金呢？物權法第 149 條第 1 款對此沒有作出明確規(guī)定，要交納還是不交納， 也不確定。地等土地使用權到期后續(xù)期的法律安排，自動續(xù)期，主要以下不確定性：推動形成全對公民長久受保護首先，目前在國內(nèi)實行宅地使用權的存續(xù)期間并不相同，自 20 年至 70 年不等，最高為 70 年。物權法第 149條第 1 款規(guī)定的“期間屆滿”，究竟是指哪個期間？是指最高

3、 70 年的期間屆滿，還是上述其他任何期間的屆滿。這個含義不確定。其次，宅地使用權期間屆滿后自動續(xù)期，是否需要業(yè)主申請。對此，物權法第 149 條第 1 款只規(guī)定了期滿后自動續(xù)期，并沒有規(guī)定自動續(xù)期要履行的良好和預期”的意見，為解決宅地使用權的不確定性提出了重要決策。值此編纂民之際，為完善物權宅地使用權自動續(xù)期為什么定性不確法的相關規(guī)定提供了修法的時機，應當借此機會，一舉解決宅地使用權自動續(xù)期的不確定性，確保群眾安居樂業(yè)。作為什么會對這樣一個的物權法，為宅地使用權到期后，哪些不確定性到億萬群眾生活的宅地使用權，做出了包含這些不在我國現(xiàn)行法律中，宅地使用權自動續(xù)期的不確定性，來源于我國 2007

4、年制定的物權法第 149 條第 1 款關確定性的規(guī)定，是有其的。何種手續(xù)，故這個也具有不確定性。在開放之初，1982 年憲法再次，宅地使用權期間屆滿后自動第 10 條第 1 款規(guī)定：“城市的土地屬97Jan 2017 / PEOPLE'S TR BUNE視點Nomocracy Perspective于所有?！币虼?，任何人都不可以，宅地使用權自動續(xù)期的法律府應當盡可能地讓利于民，讓群眾私人享有城市土地的所。為了解決規(guī)定不確定性，這在時就已經(jīng)是，物能得到實惠，造福于，使城市居民和企業(yè)對城市建設用地的需求， 在原來劃撥國有土地的基礎上，增加了有償出讓土地使用權的制度。當時，將通過劃撥方式和出

5、讓方式取得的國有土地權屬，都稱之為國有土地使用權，其性質(zhì)屬于用益物權，并均須設有期限。明確。出現(xiàn)這樣的主要群眾安居樂業(yè)，生活。事實上，對權法時間非常緊迫，且是在對物于宅地使用權期滿后自動續(xù)期的不權法是否違憲發(fā)生爭議的最確定性，較大地阻力就是來自于，緊張時期。因而，者沒有足夠的時特別是來自于的土管部門。只間全面探討自動續(xù)期的條件。土地是不有以及的土管部門擺正了可再生，具有重要的價值，宅群眾利益與利益的，對這隨后，城市房地產(chǎn)管理定了不地使用權的期限屆滿后自動續(xù)期，一時很難決定究竟應該怎樣處理。因此，將個的就容易多了。同性質(zhì)的國有土地使用權的不同期限， 同時規(guī)定國有土地使用權的期限屆滿前， 使用權人

6、須提前申請續(xù)期，是否續(xù)期須經(jīng)批準，也必須交納續(xù)期的出讓金，第二，應當確定宅地使用權自動續(xù)此暫時擱置，待對研究更加深期的價值是“一次取得，使用”。入后，再做自動續(xù)期后的安排，對解決續(xù)期是否交費可能會更加有利。正是因這個觀點，是筆者在研究宅地使用權自動續(xù)期時得出的結(jié)論。物權法否則將收回土地。為這樣一些，才使物權法第第 149 條第 1 款留下來的自動續(xù)期不確在制定物權法時，法律草案將國有土地使用權改稱為“建設用地使用權”，規(guī)定建設用地使用權期間屆滿后續(xù)期，應當依照法律規(guī)定辦理。同時規(guī)定， 不予續(xù)期或者收回建設用地使用權的， 該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，依照約定，沒有約定或者約149

7、 條第 1 款規(guī)定出現(xiàn)了自動續(xù)期的不確定性。定性，就是要解決物權法通過自動續(xù)期的規(guī)定究竟要給群眾一個什么樣的物權？這個用益物權究竟是有期限的權利，還是無期限的權利？從“自動續(xù)期”的文義邏輯上推論，一個有期限的物權經(jīng)過自動續(xù)期，就會變成一個性的權利。這就是說，一個規(guī)定有期限的權利，在期滿后通過自動續(xù)期而自動展期；由于續(xù)期沒有規(guī)定具體期間， 或者就是規(guī)定了續(xù)期的期間，但新的期間屆滿仍然還是要自動續(xù)期，因而就會宅地使用權自動續(xù)期不確定性，需要解決的主要在當前形勢下，我國宅地使用定不明確的，依照法律、行政的規(guī)權期滿后自動續(xù)期的不確定性，應當著定辦理。這就意味著，在建設用地使用權期限屆滿，權利人不申請續(xù)

8、期，或者不批準續(xù)期，使用權人將喪失該權利，因而，就涉及該土地上的房屋以及其他不動產(chǎn)的不同處置。重解決以下幾個第一，：宅地使用權自動續(xù)期不確定性的關鍵，是擺正利益與群眾利益的。解決宅地使用權期滿使這個權利存續(xù)下去，不再受期間后自動續(xù)期不確定的實質(zhì)，就是怎樣協(xié)的限制。那么，這個權利就成為一個永對于上述，機關積極采取調(diào)群眾利益與利益的平衡。久性的權利。不僅如此，就從者規(guī)對策，最后決定增加規(guī)定物權法第149 條第 1 款，即宅地使用權期間屆滿的自動續(xù)期。由于有了這樣的規(guī)定，就使宅地使用權在期間屆滿后，不必申請在理論上說，府的利益就是沒有的利益，政定“自動續(xù)期”的本意推論，宅地使用群眾的利益。因為，權作

9、為性用益物權，也在其本土地公有就是全民所有，國有土地增值，意之中。因為，規(guī)定宅地使用權期間屆獲益的是群眾，兩者的利益是一致滿自動續(xù)期，就是要保證安居樂續(xù)期就可以自動續(xù)期，就不收的。但是，在實際上并非如此，群業(yè)，住宅建設用地權只有通過自動續(xù)期而使其成為性的權利，才能夠保障回宅地使用權的，城市居民當然也眾的利益總是具體的利益，是每一個業(yè)就可以放心，不必擔心土地使用權被收主對的土地權屬的利益，而的各居而，實現(xiàn)者走后無處居住的發(fā)生。這樣的利益是可以支配的利益，解決的并的目的。同時有恒產(chǎn)者有恒心，所謂恒產(chǎn)，規(guī)定，對安定了民心起了很大的作用，物權法在 2007 年得到高票通過。不是每一個具體居民的具體利益

10、。因此，并不是房屋而是土地，群眾只要擁利益與群眾利益盡管是統(tǒng)一的，有了夠?qū)Φ恼厥褂脵噙@個恒產(chǎn)，才能有恒心，否則就會欠缺恒心，但對立的內(nèi)容。在這種情況下，政98/ 2017 01 下就會移居海外。因此，解決宅地使用權期滿后自動續(xù)期的不確定性，就是要通過自動續(xù)期的法律安排，確定宅地使用享有所的土地就應當負擔賣給城市居民時，將宅地使用權同時轉(zhuǎn)府交納稅金的義務。對這樣的公法，讓給業(yè)主，使業(yè)主取得性的宅地使應當通過，確定宅地使用權人用權。同時還可以規(guī)定，在取得宅地使用權70 年后，業(yè)主應該府交納稅金，權是一個“一次取得性用益物權。使用”的與作為土地所人之間的，確定業(yè)主能夠接受的象征性的稅金比例以此確認

11、宅地使用權人與作為土地第三，正是因為宅地使用權期滿后和繳納。其他任何機關都沒力所人的。經(jīng)過自動續(xù)期而成為一個性用益物制定這樣的法律。二是規(guī)定宅地使用權期滿后經(jīng)過自權。因此，宅地使用權的自動續(xù)期一定不是一個有期限的自動續(xù)期，即對宅地使用權自動續(xù)期不得設置新的期限，經(jīng)過一次自動續(xù)期后，這個權利就不動續(xù)期而變?yōu)樾杂靡嫖餀唷Ｃ穹ǚ终厥褂脵嘧詣永m(xù)期不確定性的辦法則物權編對于宅地使用權可以仍然維持70 年的期限，但應明確規(guī)定，宅地使用權 70 年期間屆滿后經(jīng)過自動續(xù)期，成為自動續(xù)期的了，因而，就是一個永宅地使用權自動續(xù)期的不確定性，目前有兩個特別有利的條件：其一，意見中關于“研究住宅建設用地等土地使用權

12、到期后續(xù)期的法律安排，推無期限的性用益物權。同時明確規(guī)久性用益物權。這樣的解釋，并不物定，在宅地使用權期滿后自動續(xù)期后，使用權人不負擔補交土地出讓金的義權法第 149 條第 1 款的規(guī)定，應當是這一條款的必然內(nèi)容。任何主張對宅地使用權期滿自動續(xù)期再加上一個新期限務，而應當向土地所人繳納適當稅動形成全對公民長久受保護的金，繳納稅金的應當由行規(guī)定。法律另的意見，都是物權定的。良好和預期”的要求，就是這第四，宅地使用權經(jīng)過自動續(xù)期成種不確定性的舉措。上述兩個土地屬于都符合我國目前城市為業(yè)主的性用益物權，必須對其二，機關正在加緊制定民所有的。相比較該用益物權予以充分的保障。在沒，其中任務之一就是對物權

13、法進行修訂，作為民法分則的物權編，這就給修訂物權法第 149 條第 1 款關于宅地使用權自動續(xù)期提供了一個最好的時而言，前者解決比較徹底，后者更有公共利益需要的情況下，不得征為穩(wěn)妥。因而，筆者比較傾向一種收宅地使用權，避免損害居民的住宅權。意見。同時，這個性用益物權是城鎮(zhèn)居民（作者為大學民商事法律科學研究中心、法學院教授）的恒產(chǎn)，與其他物權同等保護，任何機機。在這兩個有利條件下，宅地使構(gòu)和個人都不得，享有完整的支配用權自動續(xù)期的不確定性，就具備了完【參考文獻】編：中權，其行使和轉(zhuǎn)讓權利不受限制，并且應當準許權利人的繼承人予以繼承，使這個土地權屬變成真正的恒產(chǎn)。第五，在宅地使用權經(jīng)過自動續(xù)期全的條件機關應當抓住有利時機，會工作委員會民法室物權法條文說明、解決在 2007 年制定物權法時留下民的空白和遺憾，將這個不確定理由及相關規(guī)定，北京：，2007 年。：住宅建設用地使用權期滿自性予以確定。成為一個性的用益物權后，應當確在將物權法修訂為民法分則物權編時，可以在下述兩個辦法中選擇一定，是城市土地的所有者，宅地使動續(xù)期的價值，山東大學學報，用權人是用益物權人，宅地使用權人通個，宅地使用權自動續(xù)期的不2016 年第 4 期。：期滿自動續(xù)期后的住宅建設過商品房合同，從開發(fā)商手里繼受確定性：一是直接規(guī)定宅地使用權為無期限的用益物權。民法分則