4 房地產(chǎn)評(píng)估Convertor

1、第五章 房地產(chǎn)評(píng)估本章學(xué)習(xí)目的和要求1、了解房地產(chǎn)評(píng)估的基本內(nèi)容和特點(diǎn)2、熟悉房地產(chǎn)評(píng)估的影響因素3、掌握收益法、市場(chǎng)法、成本法、剩余法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用4、熟悉基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法及路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用5、了解在建工程評(píng)估第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物（不動(dòng)產(chǎn)）。其中：土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物。其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者

2、使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的部分。一、房地產(chǎn)的整體概念（一）土地 廣義：指陸地及其空間的全部環(huán)境因素，是由土壤、氣候、地質(zhì)、地貌生物和水文、水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然歷史綜合體，包括過(guò)去和現(xiàn)在人類活動(dòng)對(duì)土地所產(chǎn)生影響的結(jié)果。 兩重性：不僅是資源，也是資產(chǎn) 自然供給：地球提供的可利用數(shù)量 土地的供給 經(jīng)濟(jì)供給：人類開發(fā)利用而形成的土地供給二、土地及土地使用權(quán)（二）土地的特性 自然特性：位置固定性質(zhì)量差異性不可再生性效用永續(xù)性 經(jīng)濟(jì)特性：供給稀缺性產(chǎn)權(quán)可壟斷性土地利用多方向性效益級(jí)差性（三）土地使用權(quán)我國(guó)土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離，土地所有權(quán)有兩種情況： 城市土地-所有權(quán)屬于國(guó)家； 農(nóng)村城市郊區(qū)

3、的土地-所有權(quán)歸農(nóng)民集體所有。土地的使用者不具有土地的所有權(quán)，只擁有土地使用權(quán)。 70年居住用地國(guó)家出讓土地使用權(quán) 40年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 50年其他（工業(yè)、科教文衛(wèi)體）國(guó)家出讓土地使用權(quán)的方式：協(xié)議、招標(biāo)和拍賣土地使用者可將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓、出租、抵押申請(qǐng)續(xù)期最遲于屆滿前一年三、地租與地價(jià)理論馬克思的理論認(rèn)為，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的表現(xiàn)形式，真正的地租是為使用土地而支付給土地所有者的貨幣額。（1）絕對(duì)地租：是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所獲得的地租。如土地出讓金（2）級(jí)差地租： 級(jí)差地租：由于土地自然差別導(dǎo)致的地租 級(jí)差地租：對(duì)同一土地連續(xù)投資，投資收益差 別所導(dǎo)致的地租（一）地租

4、理論級(jí)差地租原理告訴我們，處于不同位置的土地，其價(jià)格是有差別的，在評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，必須了解其地理位置和環(huán)境。級(jí)差地租原理告訴我們，在同一塊土地上連續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，必須考慮土地的用途，如工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。壟斷地租 建筑地段地租1、地價(jià)的本質(zhì)是地租的資本化 一般商品的價(jià)格是以價(jià)值為基礎(chǔ)，上下波動(dòng)的，價(jià)值是生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的，但沒(méi)有開墾的土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品，即使是開發(fā)了的土地，價(jià)格與價(jià)值差異也很大，土地價(jià)格決定也具有特殊性。2、地價(jià)特征 (1)地租的資本化 (2)權(quán)益價(jià)格 (3)具有增值性 (4)與用途相關(guān) (5)具有個(gè)別性 (6

5、)具有可比性 （二）地價(jià)理論1、位置固定性 2、供求區(qū)域性 房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)，其供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等都是當(dāng)?shù)氐?，在不同地區(qū)之間各不相同。3、長(zhǎng)期使用性 4、大量投資性 5、保值增值性 引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有4個(gè)方面：(1)對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行的投資改良，如裝修改造，更新或添加設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理；(2)通貨膨脹；(3)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，如人口或收入增加；(4)外部經(jīng)濟(jì)或相互影響，如交通條件或周圍環(huán)境改善。 6、難以變現(xiàn)性 7、政策限制性 8、 投資風(fēng)險(xiǎn)性 四、房地產(chǎn)的特性除供需原則、替代原則、貢獻(xiàn)原則外，特別要注意的：1、最有效使用原則（即預(yù)期原則）最佳使用 指法律

6、上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。 2、合法原則  合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。 在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。 在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。 在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán) 出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。 五、房地產(chǎn)評(píng)估原則六、房地產(chǎn)評(píng)估的程序明確評(píng)估的基本事項(xiàng)制定工作計(jì)劃實(shí)地勘察與收集資料測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值綜合分析確定結(jié)果撰寫評(píng)估報(bào)告簽訂評(píng)估合同確定評(píng)估基準(zhǔn)日了解評(píng)估對(duì)象明確評(píng)估目的歸檔歸檔第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素一、

7、房地產(chǎn)價(jià)格的種類1、按價(jià)格形成方式分（1）市場(chǎng)交易價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格（2）評(píng)估價(jià)格對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格的模擬如基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)、房屋重置價(jià)格、課稅價(jià)格等2、按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)分 （1）土地價(jià)格：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等（2）建筑物價(jià)格：純建筑物部分的價(jià)格（3）房地產(chǎn)價(jià)格：房地合一價(jià)3、按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位分: 房地產(chǎn)總價(jià)格： 土地-單位地價(jià) 單位價(jià)格- 建筑物-單位建筑面積的建筑物價(jià)格 房地產(chǎn)-單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格 樓面地價(jià)-單位建筑面積地價(jià) = 土地總價(jià)格 / 建筑總面積 = 土地單價(jià) / 容積率其中：容積率 = 建筑總面積 / 土地總面積 建筑密度(建筑覆蓋率)，指底層建筑面積與總用地面

8、積的比例。二、 影響因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、國(guó)民生產(chǎn)總值、國(guó)民收入、 物價(jià)指數(shù)等 經(jīng)濟(jì) 財(cái)政金融利率水平與土地的價(jià)格成反比 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 人口數(shù)量、密度、素質(zhì)與地價(jià)正相關(guān) 家庭規(guī)模小型化住宅套數(shù)需求增大 漲價(jià) 社會(huì) 房地產(chǎn)投機(jī) 教育科研水平和治安 社會(huì)福利 土地制度+住房制度+地價(jià)政策 城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略 行政 稅收政策、投資政策 隸屬關(guān)系變更 交通管制 心理 一般因素區(qū)域因素總體上：1、商服繁華因素：2、道路通達(dá)因素：3、公交便捷因素：4、城市設(shè)施狀況因素 基礎(chǔ)設(shè)施，生活設(shè)施，文體娛樂(lè)設(shè)施5、環(huán)境狀況因素：自然環(huán)境和人文環(huán)境 各種噪聲，環(huán)境污染，視覺(jué)環(huán)境影響住宅房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)

9、域因素：日照、風(fēng)向等氣候條件；當(dāng)?shù)鼐用竦慕逃健⑸鐣?huì)階層等居住環(huán)境；街道的寬度、構(gòu)造；離市中心的距離及交通狀況；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的配置狀況；上下水、煤氣、電、通訊等供給處理設(shè)施狀況；學(xué)校、公園、醫(yī)院、健身等配置狀況；噪音、污水、空氣等污染程度及防治狀況；景觀環(huán)境裝況；影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素：商業(yè)群落狀況及地段的繁華程度； 顧客來(lái)源及購(gòu)買力狀況；顧客的交通手段及交通狀況；營(yíng)業(yè)類別及競(jìng)爭(zhēng)裝況；經(jīng)營(yíng)者的創(chuàng)造力及資信狀況；土地利用的管制狀況等。影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素：道路、港口、鐵路等運(yùn)輸設(shè)施的便利程度及建設(shè)裝況；動(dòng)力供應(yīng)和供排水狀況；勞動(dòng)力市場(chǎng)的供應(yīng)狀況；與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位置關(guān)系；與生產(chǎn)緊

10、密聯(lián)系的氣候、地質(zhì)、水文狀況；政府行政上的指導(dǎo)與管制，如排污限制。個(gè)別因素區(qū)位: 宗地位置優(yōu)則價(jià)高 面積、寬度、深度: 臨街較寬則價(jià)高、深度不深不淺 則價(jià)高 形狀: 矩形價(jià)高、街道交叉口三角形等不規(guī)則地價(jià)高土地（宗地） 地力、地質(zhì)（正比）、地勢(shì)（高則價(jià)高）、地形 （平坦高） 容積率: 與地價(jià)同方向變動(dòng)但一般不呈線性關(guān)系 用途: 商業(yè)用地地價(jià)住宅工業(yè) 土地使用年期 面積+結(jié)構(gòu)+材料等: 影響成本 設(shè)計(jì)、設(shè)施: 是否與功能相適應(yīng)建筑物 施工質(zhì)量: 影響耐用年限、安全性、方便性、舒適性 法律限制: 城市規(guī)劃、建筑法規(guī) 環(huán)境協(xié)調(diào): 是否最佳使用第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用一、基本思路以房地產(chǎn)的預(yù)

11、期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值價(jià)值高低主要取決于下列3個(gè)因素： 未來(lái)凈收益的大小 獲得凈收益的可靠性 獲得凈收益期限的長(zhǎng)短3個(gè)因素： 未來(lái)凈收益的大小未來(lái)凈收益越大，價(jià)值越高，反之越低； 凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種： 一是基于租賃收入測(cè)算凈收益，例如存在大量租賃實(shí)例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等類房地產(chǎn)； 二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂(lè)場(chǎng)所、加油站等類房地產(chǎn)。 獲得凈收益的可靠性獲得凈收益越可靠，價(jià)值就越高，反之越低 獲得凈收益期限的長(zhǎng)短獲得凈收益期限越長(zhǎng)，價(jià)值就越高，反之越低二、適用范圍 收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、公

12、寓、商店、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)等。三、純收益客觀純收益= 客觀總收益 客觀總費(fèi)用 實(shí)際純收益： 指土地在現(xiàn)在利用條件下產(chǎn)生的純收益, 一般來(lái)說(shuō) 它不能直接用于估價(jià)。 客觀純收益： 指房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的純收益值?？陀^收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般來(lái)說(shuō)只有這種收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。 客觀總費(fèi)用： 為取得總收益所必須投入的正常支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi) 、稅金等。（客觀費(fèi)用） 四、資本化率-期望投資收益率（一）求取方法1、市場(chǎng)測(cè)算法根據(jù)市場(chǎng)上類似的近期交易實(shí)例推算出r。 一般采用永續(xù)年金求r 也可以是有限年期的普通年金

13、求r例 5-1 在房地產(chǎn)市場(chǎng)中收集到5個(gè)與待估房地產(chǎn)類似的交易實(shí)例：可比實(shí)例純收益（元/年.平方米）交易價(jià)格（元/平方米）資本化率1418.959007.1%2450.060007.5%3393.357006.9%44593963007.3%5507.065007.8%r = ( 7.1% + 7.5% + 6.9% + 7.3% + 7.8% ) / 5 = 7.32%2、安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，即風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法 首先，找出安全利率(通常選擇短期國(guó)債利率或銀行中長(zhǎng)期利率) 其次，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。一般包括： 對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償房地產(chǎn)投資收益不確定、具有風(fēng)險(xiǎn)性； 對(duì)管理負(fù)擔(dān)的補(bǔ)償房地產(chǎn)要求的管理工作

14、一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)存款、證券等，因此，投資者會(huì)要求對(duì)其承受的額外管理負(fù)擔(dān)有所補(bǔ)償； 對(duì)投入資金缺乏流動(dòng)性的補(bǔ)償股票和債券比房地產(chǎn)投資買賣較容易，交易費(fèi)用也較低，因此，投資者對(duì)其投入的資金缺乏流動(dòng)性有所補(bǔ)償。 第三，由于投資于房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資，投資者因此會(huì)降低所要求的報(bào)酬率，所以，針對(duì)投資估價(jià)對(duì)象可以獲得的好處，要作相應(yīng)的扣減。3、各種投資收益率排序插入法 具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的，所以，可通過(guò)同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。 (1)調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料  (2)將所搜集的不同類型

15、投資的報(bào)酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。 (3)將估價(jià)對(duì)象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動(dòng)性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置。   (4)根據(jù)估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所落的位置，在圖表上找出對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率，從而就確定出了所要求取的報(bào)酬率。 （二）資本化率的種類1、綜合資本化率r : 適用于房地產(chǎn)整體價(jià)值的（L+B）， 對(duì)應(yīng)的純收益是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益 。2、建筑物資本化率r2 : 適用于建筑物自身價(jià)值的（B），對(duì)應(yīng)的純收益應(yīng)當(dāng)是建筑物產(chǎn)生的凈收益(即僅歸屬于建筑物的凈收益)，不包含土地帶來(lái)的凈收益。3

16、、土地資本化率r1: 適用于土地自身價(jià)值的評(píng)估（L），對(duì)應(yīng)的純收益應(yīng)當(dāng)是土地產(chǎn)生的凈收益(即僅歸屬于土地的凈收益)，不包含建筑物帶來(lái)的凈收益。 五、計(jì)算公式-假設(shè)土地使用年期為無(wú)限（一）評(píng)估房地合一的房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值 =（房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費(fèi)用）/ 綜合資本化率（純收益通常以年度計(jì)，并假設(shè)在年末發(fā)生） 房地產(chǎn)總收益 = 潛在毛收入 空置等造成的收入損失 （以潛在毛收入的某百分率來(lái)計(jì)算） 房地產(chǎn)總費(fèi)用 = 管理費(fèi) + 維修費(fèi) + 保險(xiǎn)費(fèi) + 稅金 注意：房地產(chǎn)總費(fèi)用中不包括會(huì)計(jì)上的折舊額（二）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值1、由土地收益評(píng)估土地價(jià)值適用于空地出租的情況： 土地價(jià)值 = 土地純收益 /

17、土地資本化率 土地純收益=土地總收益土地總費(fèi)用 土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金 2、由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值（1）土地價(jià)值 = 房地產(chǎn)價(jià)值建筑物現(xiàn)值 建筑物現(xiàn)值 = 建筑物重置價(jià)年貶值額×已使用年數(shù) 年貶值額 =（建筑物重置價(jià)殘值）/ 耐用年限（2）土地價(jià)值 =（房地產(chǎn)純收益建筑物純收益）/ 土地資本 化率 建筑物純收益 = 建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率 （三）單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值1、建筑物價(jià)值 房地產(chǎn)價(jià)值 土地價(jià)值2、建筑物價(jià)值 （房地產(chǎn)純收益 土地純收 益）/ 建筑物資本化率六、應(yīng)用舉例例5-2：有一宗土地 ，出讓年期為50年，資本化率為10%，預(yù)計(jì)未來(lái)前5年的純收益分

18、別為15萬(wàn)元，16萬(wàn)元，18萬(wàn)元，15萬(wàn)元，20萬(wàn)元，第六年開始純收益大約可以穩(wěn)定在25萬(wàn)元左右，試評(píng)估該宗土地的收益價(jià)值 。例5-3： 有一宗房地產(chǎn)，2003年的純收益為50萬(wàn)元，資本本化率為5%，若：（1）未來(lái)各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元；（2）未來(lái)各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%。試分別評(píng)估兩種情況下2003年初的房地產(chǎn)價(jià)值。例5-4：某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑

19、物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3.5%，維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平房米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格。（1）年房地產(chǎn)純收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費(fèi)用年總收益50×12×900×（110%） 486000（元）年總費(fèi)用486000×3.5% 2500×900

20、15;1.5% 20×900 2500×900×0.2% 73260（元） 年房地產(chǎn)純收益 486000 73260 412740（元）（2）建筑物純收益建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率 年貶值額 （2500×900）÷ 48 46875（元） 建筑物現(xiàn)值 2500×900 46875×4 2062500（元） 建筑物純收益 2062500×8% 165000（元）（3）土地純收益 412740 165000 247740（元）（4）土地使用權(quán)價(jià)格 247740×（P/A，7%，44) 3358836

21、.15（元）（5）土地單價(jià) 3358836.15/500 6717.67（元）一、理論依據(jù)：是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理 二、適用范圍： 在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易 那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑等則難以適用。 第四節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用三、計(jì)算公式 舉例被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 = 參照實(shí)例價(jià)值×A ×B×C ×D ×E ×F其中： A. 交易情況修正、B. 交易日期修正、 C. 區(qū)域因素修正、D. 個(gè)別因素修正、 E. 容積率因素修正、F. 土地使用年限修正A、交易情況修正交易中的特殊因素

22、主要有：1、有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易2、交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)3、買方或賣方不了解市場(chǎng)行情4、其他特殊交易的情形5、特殊的交易方式，如拍賣、招標(biāo)等即采用可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格是高還是低多少的方法 舉例例為評(píng)估某宗地H的地產(chǎn)價(jià)格，選取了M、N兩個(gè)參照地塊交易實(shí)例。已知M地塊的交易性質(zhì)為訴訟抵債，其土地使用權(quán)交易價(jià)格為3400元/平方米，N地塊系拍賣轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，拍賣價(jià)格為4500元/平方米；且經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)，M地塊價(jià)格比正常情況低了10%，而N地塊拍賣價(jià)格則高出正常情況的16%，則有：B、交易日期修正價(jià)格指數(shù)有定基和環(huán)比兩種。 如：(1) 建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率； (2)建筑材料價(jià)格指

23、數(shù)或變動(dòng)率； (3)建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率； (4)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率又可細(xì)分為： (1)全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率； (2)某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率； (3)全國(guó)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率； (4)某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。舉例例續(xù)前例，假設(shè)待估宗地H的評(píng)估期基準(zhǔn)日為2001年7月1日，M地塊的交易日為2000年8月1日，N地塊的交易日期為2000年9月30日。又據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，2000年1月1日至2001年8月1日，房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格平均每月上漲0.3%，則上述M、N地塊經(jīng)期日修正后的價(jià)格分別為：C、區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要包括： 繁華程度，

24、交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等。 (交易實(shí)例當(dāng)時(shí)的區(qū)域因素狀況）一般采用多因素評(píng)定法 (使用打分的方法。既可采用直接比較法，也可采用間接比較法）舉例例續(xù)前例，假設(shè)上述待估地產(chǎn)和參照實(shí)例M、N都屬于商業(yè)用地，運(yùn)用直接法對(duì)地塊H進(jìn)行區(qū)域因素修正的結(jié)果見(jiàn)表：區(qū)域因素待估地產(chǎn)H參照實(shí)例M參照實(shí)例N1、商服繁華程度2、道路通達(dá)度3、公交便捷度4、商業(yè)區(qū)綜合環(huán)境5、規(guī)劃因素252020201524211817142922212017總分值10094109D、個(gè)別因素修正土地方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容有： 面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文

25、狀況、規(guī)劃管理?xiàng)l件等。建筑物方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容有： 新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。修正方法與區(qū)域因素基本相同。舉例例假設(shè)上述地塊H、M、N的面積分別為8000、8760、6200平方米，其形狀依次為矩形、梯形、梯形，其個(gè)別因素比較結(jié)果見(jiàn)表：個(gè)別因素待估地產(chǎn)H參照實(shí)例M參照實(shí)例N1、面積2、形狀3、地質(zhì)條件4、臨街深度202525302123243218232627總分值10010094E、容積率因素修正在一定范圍內(nèi)，容積率與地價(jià)成同方向變化，但不是線性關(guān)系。根據(jù)容積率與地價(jià)的關(guān)系，編制容積率地價(jià)指數(shù)表。 如下例舉例例：容積率地價(jià)指數(shù)表的編制如：某類

26、用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在11.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1.0時(shí)的地價(jià)增加5%；超過(guò)1.5時(shí)，超出部分的容積率每增長(zhǎng)0.1，單位地價(jià)比容積率為1.0時(shí)的地價(jià)增加3%。要求編制容積率地價(jià)指數(shù)表。容積率1.01.11.21.31.41.51.61.7地價(jià)指數(shù)100105110115120125128131例續(xù)前例，假設(shè)政府城市規(guī)劃對(duì)H、M、N三地塊的容積率最高限額依次為8、10、9，則查容積率地價(jià)指數(shù)表可計(jì)算參照實(shí)例M、N的容積率修正率分別為：容積率12345678910地價(jià)指數(shù)11.5161.9332.2972.6272.933.2143.4823.7373

27、.981F、土地使用年限修正土地使用年限修正系數(shù)按下式計(jì)算：舉例例前例中，若地塊H、M、N的剩余使用年限依次為38年、32年、40年，且已知土地還原利率為8%，則有：例續(xù)前例，待估宗地H經(jīng)過(guò)上述各因素修正后，可確定其最終評(píng)估結(jié)果：（1）按參照實(shí)例M計(jì)算的評(píng)估價(jià)格：（2）按參照實(shí)例N計(jì)算的評(píng)估價(jià)格：（3）地產(chǎn)H的評(píng)估價(jià)格待估地產(chǎn)價(jià)格（M）待估地產(chǎn)價(jià)格（N）第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法一、基本思路： -重置一宗效用相同的房地產(chǎn) 二、適用范圍： -無(wú)收益、少交易的特殊性房地產(chǎn)三、土地評(píng)估的成本法分為： 1、征地費(fèi)用：國(guó)家征用集體土地而支付的。 包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜

28、地開發(fā)基金等 2、拆遷費(fèi)用：為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。 土地價(jià)格 = 土地取得費(fèi) + 土地開發(fā)費(fèi) + 稅費(fèi) + 利息 + 利潤(rùn) + 土地增值收益（一）土地取得費(fèi)：向原土地使用者支付的費(fèi)用。1、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 如“三通一平”：通水、通路、通電、平整地面 “七通一平”：通上水、通下水、通電、通訊、 通氣、通熱、通路、平整地面。 2、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用 指郵電、圖書館、學(xué)校、公園、綠地等設(shè)施的費(fèi)用 3、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)（二）土地開發(fā)費(fèi)（三）投資利息：即資金時(shí)間價(jià)值注意：全部資金（自有資金和借入資金）都要計(jì)算利息 土地取得費(fèi)的計(jì)息期：開發(fā)期+銷售期 土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期：開

29、發(fā)期的一半（均勻投入）+銷售期（四）投資利潤(rùn)和稅費(fèi)： 利潤(rùn)：（土地取得費(fèi) + 土地開發(fā)費(fèi)）× 投資利潤(rùn)率 或：開發(fā)后地價(jià) ×銷售利潤(rùn)率稅費(fèi)（國(guó)家政策法規(guī)確定）（五）土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。 土地增值收益歸土地所有者所有。 土地增值收益 = 前幾項(xiàng)成本價(jià)格 × 土地增值 收益（一般為10%-25%） 某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000平方米，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝10萬(wàn)元，土地開發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的35%，開發(fā)商要求的投資回

30、報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評(píng)估該土地的價(jià)格。例題（1）計(jì)算土地取得費(fèi)=10萬(wàn)元/畝=150元/平方米（2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)=2億元/平方公里=200元/平方米（3）計(jì)算投資利息取得費(fèi)利息=150 (1+6%)2-1=18.54元/平方米開發(fā)費(fèi)利息=200×35%× (1+6%)1.5-1+200×65%× (1+6%)0.5-1=10.23（4）計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)=（150+200）×10%=35元/平方米（5）計(jì)算土地價(jià)格土地單價(jià)=（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%）

31、=475.84元/平方米土地總價(jià)=475.84×15000=7137600元四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法注意：由于評(píng)估基準(zhǔn)日是開發(fā)建成日 ，無(wú)需計(jì)算貶值。開發(fā)成本包括：（1）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（3）房屋建筑安裝工程費(fèi)（4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（5）開發(fā)過(guò)程的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用新建房地產(chǎn)價(jià)格 = 土地取得費(fèi) + 開發(fā)成本 + 管理費(fèi)用+ 利息 + 銷售稅費(fèi)+ 正常利潤(rùn)五、舊建筑物評(píng)估的成本法1、更新重置成本 2、貶值，又稱建筑物損耗，與會(huì)計(jì)上的折舊是有差異（1）有形損耗：由于使用和受自然力影響而引起的建筑物實(shí) 體價(jià)值損（2）無(wú)形損耗：由于功能上或經(jīng)濟(jì)上的因素，諸如技術(shù)

32、進(jìn) 步、消費(fèi)觀念變更、其周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)等。 3、主要采用使用年限法和成新折扣法。 使用年限法：貶值 年貶值額 × 已使用年限 年貶值額（更新重置成本凈殘值）÷耐用年限 成新折扣法：重置成本×成新率舊建筑物價(jià)值 = 更新重置成本 貶值第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法一、基本思路： 土地的最高價(jià)等于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開發(fā)成本和相應(yīng)利息、利潤(rùn)等之后的余額。又稱假設(shè)開發(fā)法。二、適用范圍： 待開發(fā)土地、將生地開發(fā)成熟地、待拆遷的土地三、計(jì)算公式：傳統(tǒng)法：采用計(jì)算利息的方式 地價(jià) = 預(yù)期樓價(jià) 建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)用銷售費(fèi)用利息稅費(fèi)利潤(rùn)四、操作步驟1、調(diào)查基本情況規(guī)劃等限制條件+位

33、置+自然情況+公共設(shè)施+權(quán)利狀況2、確定最佳開發(fā)利用方式最佳土地用途+容積率+覆蓋率+高度+檔次等3、預(yù)測(cè)樓價(jià)出售總價(jià)或出租收益現(xiàn)值4、估算成本費(fèi)用 建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+利息+稅費(fèi)+租售費(fèi)用利息: 即預(yù)付資本（地價(jià)+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）的融資成本其中: 地價(jià)計(jì)息期整個(gè)工期（建造期、空置期、銷售期） 開發(fā)費(fèi)及專業(yè)費(fèi)計(jì)息期一半建造期、空置期、銷售期5、確定合理利潤(rùn) 利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）×投資利潤(rùn)率 6、估算待估土地價(jià)格例5-10舉例例5-10根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金水平，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)未來(lái)月租金純收益為每建筑平方米300元，該類房地產(chǎn)的還原利率為8%，總建筑面積50

34、00平方米，出租率為80%，則所開發(fā)房地產(chǎn)的總價(jià)可確定為（假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期）：年純收益=300 ×12 ×5000 ×80% =1440萬(wàn)元 總價(jià)=1440/8%=18000萬(wàn)元有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為3000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10%。試估算該宗土地目前的單位

35、地價(jià)和樓面地價(jià)。例題5-11地價(jià) 預(yù)期樓價(jià)建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)用銷售費(fèi)用利息稅費(fèi)利潤(rùn)（1）樓價(jià) 2000×2.5×9000 45,000,000（元）（2）建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) 3000×2000×2.5×（1+10%） 16,500,000 （元） （3）銷售費(fèi)用和稅費(fèi) 45,000,000×（2.5%+6.5%） 4,050,000 （元） （4）利息 地價(jià)×【(16%)21】+16,500,000×【(1+6%)1-1】 0.1236×地價(jià)990000（4）利潤(rùn) （地價(jià)16,500,000)×10%（5

36、）地價(jià) 45,000,00016,500,000 4,050,000 0.1236×地價(jià)990000 0.1×地價(jià)1,650,000（6）總地價(jià) 21,810,000÷1.2236 17,824,452 （元）（7）單位地價(jià) 17,824,452÷2000 8912（元/平方米） 樓面地價(jià) 8912÷2.5 3565（元/平方米）在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中利息和利潤(rùn)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，與收益法中的資本化率的原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率，所以

37、，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利息），又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分（利潤(rùn)）。 舉例五、剩余法現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 例:  需要評(píng)估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的價(jià)值。該宗土地的面積為5000，土地剩余使用年限為65年，容積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅；預(yù)計(jì)取得該宗土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為2年，建筑安裝工程費(fèi)為每平方米建筑面積800元，勘察設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的12，第一年需要投入60的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用，第二年需要投入40；銷售商品住宅時(shí)的廣告宣傳等費(fèi)用為其售價(jià)的2，房地產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等為交易價(jià)格的6，預(yù)計(jì)該商品住宅在建成時(shí)可

38、全部售出，售出時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積2 000元。試用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該宗土地2004年9月的總價(jià)、單價(jià)及樓面地價(jià)(折現(xiàn)率為12)。（1） 開發(fā)完成后的總價(jià)值2000×5000×2÷(112%)21594.39(萬(wàn)元) （2）建筑安裝工程費(fèi)等800×(112) × 5000×2×【60÷（1+12%）0.540%÷（1+12%）1.5】810.36(萬(wàn)元)（3）銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額1594.39×(2+6) 127.55(萬(wàn)元)（4）該宗土地的總價(jià)1594.39810.36127.5

39、5656.48(萬(wàn)元) 土地單價(jià)1312.96(元)   樓面地價(jià)656.48(元) 一、基準(zhǔn)地價(jià)的含義和特點(diǎn)1、含義： 基準(zhǔn)地價(jià)是指按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。 標(biāo)定地價(jià)是市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格2、特點(diǎn)：（1）區(qū)域性價(jià)格（2）土地使用權(quán)價(jià)格（3）平均價(jià)格（4）單位面積地價(jià)（5）基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)（6）基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性3、杭州市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表4、杭州市房屋重置價(jià)格第七節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法二、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本思路 基本原

40、理：替代原理，是市場(chǎng)法的一種特殊形態(tài) 市場(chǎng)法：以土地交易實(shí)例為參照物， 基····法：以基準(zhǔn)地價(jià)的平均條件為參照物，屬于一個(gè)虛擬的“參照物”。地價(jià) = 待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)×區(qū)域修 正系數(shù)×年限修正系數(shù)×日期修正系數(shù) ×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)三、適用范圍 適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)的土地估價(jià)，可以進(jìn)行大批量宗地地價(jià)的評(píng)估 一輔助方法第八節(jié) 路線價(jià)法一、路線價(jià)的含義1、路線價(jià)：指對(duì)面臨特定街道而接近距離相等的市街土地， 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取的該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的 平均單價(jià)。 標(biāo)準(zhǔn)宗地：深度、寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地，面積大小隨各國(guó) 而異。 如美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)宗地：位于街區(qū)中間寬1英尺、深100 英尺的狹長(zhǎng)地塊 日本標(biāo)準(zhǔn)宗地：以寬3.63米，深16.36米的長(zhǎng)方形 地塊 我國(guó)臺(tái)灣標(biāo)準(zhǔn)宗地：寬1米，深18米。 實(shí)際估價(jià)中的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨 街各宗土地深度的眾數(shù)2、路線價(jià)區(qū)段：具有同一路線價(jià)的地段 劃分路線價(jià)區(qū)段的標(biāo)準(zhǔn)：用途相同，地價(jià)相近、地段相連二、路線價(jià)法的含義、基本依據(jù)及計(jì)算公式1、含義：以路線價(jià)為基準(zhǔn)，配合相應(yīng)的深度指數(shù)及其他修正率求取該街道內(nèi)一定臨街深度的宗地價(jià)格的估價(jià)方法。2、基