土地一級(jí)開發(fā)政企合作框架協(xié)議及操作流程

1、土地一級(jí)開發(fā)政企合作框架協(xié)議及操作流程北京,土地一級(jí)開發(fā)框架協(xié)議10月17日2004年合同雙方甲方:北京市順義區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱“甲方”）法定代表人:職務(wù):局長(zhǎng)法定地址:通信地址:郵政編碼:101300乙方:北京,地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“乙方”）法定代表人:職務(wù):董事長(zhǎng)法定地址:通信地址:郵政編碼:101312根據(jù)順義區(qū)人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)區(qū)建委關(guān)于,走廊*開發(fā)建設(shè)意見的通知（順政辦發(fā)2003,號(hào)）、順義區(qū)人民政府關(guān)于同意聯(lián)合開發(fā),走廊有關(guān)問題的批復(fù)（順政復(fù)字20032,號(hào)）、順義區(qū)人民政府關(guān)于,合作開發(fā),有關(guān)問題的會(huì)議紀(jì)要（順政紀(jì)要20037,號(hào)）、順義區(qū)人民政府關(guān)于,開發(fā)建

2、設(shè)有關(guān)問題的會(huì)議紀(jì)要（順政復(fù)字20039,號(hào)）、北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于授權(quán),房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行,土地一級(jí)開發(fā)有關(guān)問題的批復(fù)（京國(guó)土房管出,2004,3,號(hào)）、北京市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于北京順義,地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目建議書的批復(fù)(京發(fā)改,2004,6,號(hào))等有關(guān)文件，為了加快溫榆河綠色生態(tài)走廊建設(shè)步伐，提高土地綜合利用水平，完善城市綜合載體功能，擴(kuò)大順義區(qū)在北京及周邊地區(qū)的影響，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，尤其是配合首都機(jī)場(chǎng)東擴(kuò)工程建設(shè)及國(guó)展中心的盡快啟動(dòng)，北京,開發(fā)有限公司對(duì),進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)。為了使項(xiàng)目順利實(shí)施，就該區(qū)域土地一級(jí)開發(fā)有關(guān)事宜，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)充分協(xié)商，達(dá)

3、成一致，簽訂本協(xié)議:一、項(xiàng)目名稱:北京順義,土地一級(jí)開發(fā)。二、建設(shè)單位:北京,開發(fā)有限公司三、建設(shè)地點(diǎn)及范圍:,西段，其四至為:東至馨園四路、裕翔路、吉安路和裕樂路，南至安華街、榆陽(yáng)路，西至榆陽(yáng)路，北至安平街、安寧街。具體范圍根據(jù)附件一:溫榆河綠,段控制性詳細(xì)規(guī)劃道路系統(tǒng)規(guī)劃圖的規(guī)劃界線為準(zhǔn)。四、建設(shè)規(guī)模:項(xiàng)目總占地面積約650公頃(9751畝)。五、建設(shè)工作1)負(fù)責(zé)該區(qū)域土地價(jià)值評(píng)估、區(qū)域開發(fā)整體戰(zhàn)略與定位、項(xiàng)目開發(fā)模式及區(qū)域營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略等前期策劃工作。2) 負(fù)責(zé)該區(qū)域城市形象樹立及營(yíng)銷推廣工作。3) 負(fù)責(zé)對(duì)該區(qū)域進(jìn)行城市規(guī)劃概念總體設(shè)計(jì)、論證及優(yōu)化修編工作。4) 統(tǒng)一開發(fā)建設(shè):1)負(fù)責(zé)擬

4、開發(fā)區(qū)域六、甲方的責(zé)任:1、負(fù)責(zé)協(xié)助乙方向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃手續(xù)。續(xù);3、負(fù)責(zé)涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用的向市國(guó)土房管局申辦農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù);4、負(fù)責(zé)涉及房屋拆遷的，向所在區(qū)、縣國(guó)土房管部門申辦房屋拆遷許可證。5、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)涉及征地拆遷的鎮(zhèn)、村在征地拆遷過程中的工作。甲方同意委派順義區(qū)政府委派的派的與乙方委派的、順義區(qū)土地測(cè)量中心委及后沙浴鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府委派的共同成立土地聯(lián)合開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組，由甲方負(fù)責(zé)及時(shí)協(xié)調(diào)解決土地征地拆遷及開發(fā)過程中的相關(guān)問題。6、負(fù)責(zé)按照乙方確定的土地交易條件安排土地入市交易。詳見附件二:土地進(jìn)入市場(chǎng)交易流程七、乙方的責(zé)任:1、根據(jù)北京市計(jì)委的立項(xiàng)批復(fù)和順義區(qū)政府的要求，負(fù)責(zé)對(duì)溫榆河綠色生態(tài)走廊進(jìn)行統(tǒng)一

5、規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)、統(tǒng)一收取各項(xiàng)費(fèi)用，統(tǒng)一管理。2、負(fù)責(zé)本區(qū)域城市規(guī)劃概念總體設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案必須符合項(xiàng)目的整體建設(shè)要求。4、負(fù)責(zé)與所涉及鎮(zhèn)、村簽訂土地補(bǔ)償協(xié)議，并支付相應(yīng)費(fèi)用，土3、負(fù)責(zé)向市、區(qū)規(guī)劃部門辦理規(guī)劃手續(xù)。地補(bǔ)償費(fèi)用依據(jù)順義區(qū)人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)區(qū)建委關(guān)于,開發(fā)建設(shè)意見的通知順政辦發(fā)2003,號(hào)文件執(zhí)行。5、負(fù)責(zé)向甲方提出征地申請(qǐng)并協(xié)助甲方辦理征地手續(xù)。6、負(fù)責(zé)委托市土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估，確定土地出讓金及入市交易價(jià)格。7、負(fù)責(zé)確定土地交易條件及交易方式，并以附件二:土地進(jìn)入市場(chǎng)交易流程的相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。八、甲乙雙方共同責(zé)任:1、甲、乙雙方共同委托政府有關(guān)部門按照政府批準(zhǔn)的本項(xiàng)目

6、成本核定標(biāo)準(zhǔn)及開發(fā)利潤(rùn)對(duì)土地一級(jí)開發(fā)過程中所發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行審核，根據(jù)附件三:土地一級(jí)開發(fā)成本核算及收益分配標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定核定土地一級(jí)開發(fā)成本及相應(yīng)的利潤(rùn)。2、甲、乙雙方一致同意土地一級(jí)開發(fā)收益分配按下面約定執(zhí)行:1） 甲方按順義區(qū)人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)區(qū)建委關(guān)于,開發(fā)建設(shè)意見的通知（順政辦發(fā)2003,號(hào)）文件的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)（或按市土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)）收取土地出讓金;2） 乙方收取土地一級(jí)開發(fā)總成本和相應(yīng)的10,利潤(rùn)（即土地一級(jí)開發(fā)總成本的10,）。3） 乙方與甲方按4:6比例分享土地增值部分（土地交易成交價(jià),（減）土地一級(jí)開發(fā)成本,（減）10,利潤(rùn),（減）政府土地出讓金）收益。3、甲、乙雙方共同遵守

7、在土地交易成交后，競(jìng)得人需與甲方簽訂北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，并按照合同約定的付款金額及方式向甲方指定的銀行帳號(hào)支付土地出讓金，同時(shí)競(jìng)得人需與乙方簽訂土地一級(jí)開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，并按照協(xié)議約定的金額及付款方式向乙方指定的銀行帳號(hào)支付土地一級(jí)開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)4） 包括本合同第八條第1款、第2款以及本合同附件三規(guī)定的土地一級(jí)開發(fā)成本及土地一級(jí)開發(fā)收益）。4、 北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同與土地一級(jí)開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議組成一個(gè)完整的合同文件，內(nèi)容相互支持，相互補(bǔ)充。任一合同、協(xié)議的終止將導(dǎo)致另一合同、協(xié)議的自動(dòng)終止。九、違約責(zé)任:1、 甲方未按約定時(shí)間（以通知書為準(zhǔn)）對(duì)乙方交驗(yàn)的已開發(fā)土地進(jìn)行驗(yàn)收，每延期一日向乙方

8、支付元的違約金。2、 甲方未按約定時(shí)間（以通知書為準(zhǔn)）對(duì)已驗(yàn)收的土地組織入市交易，每延期一日向乙方支付元的違約金。3、甲方對(duì)本協(xié)議第六條、第八條承擔(dān)的工作如有延誤，每延期一日向乙方支付或雙方另行同意的交付期限屆滿之日起，每延期一日向甲方支元的違約金。4、乙方未按本協(xié)議規(guī)定時(shí)間交付已開發(fā)土地，自合同約定交付期限付的違約金。5、乙方對(duì)本協(xié)議第七條、第八條承擔(dān)的工作如有延誤，每延期一日向甲方支付元的違約金。十、附則1(本協(xié)議的訂立、效力、解釋、履行和爭(zhēng)議的解決均適用中華人民共和國(guó)法律，受國(guó)家法律保護(hù)和管轄。2(本協(xié)議雙方均應(yīng)按本協(xié)議的約定履行各自的義務(wù)，如發(fā)生糾紛，協(xié)議雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，協(xié)

9、議任何一方均可以向有管轄權(quán)的人民法院起訴。3(本協(xié)議經(jīng)雙方法定代表人或委托代理人簽字并加蓋法人單位公章后生效。4(本協(xié)議未盡事宜，雙方可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，作為本協(xié)議附件。5(本協(xié)議附件和附圖是本協(xié)議的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。6(本協(xié)議正式本一式兩份，協(xié)議雙方各持一份，本協(xié)議副本一式兩份，兩份協(xié)議正本和兩份協(xié)議副本具有同等法律效力。甲方(公章):法定代表人或授權(quán)代表:乙方(公章):法定代表人或授權(quán)代表:簽約日期:簽約地點(diǎn):附件:附件一:,控制性詳細(xì)規(guī)劃(道路系統(tǒng)圖)附件二:土地進(jìn)入市場(chǎng)交易流程附件三:土地一級(jí)開發(fā)成本核算及收益分配標(biāo)準(zhǔn)附件二:土地進(jìn)入市場(chǎng)交易流程鑒于北京市國(guó)土資源和

10、房屋管理局關(guān)于授權(quán),土地一級(jí)開發(fā)有關(guān)問題的批復(fù)（京國(guó)土房管出,2004,380號(hào)）、北京市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于北京順義,土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目建議書的批復(fù)（京發(fā)改,2004,6,號(hào)）及北京京,地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目個(gè)案特性，在按照北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國(guó)土房管局關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理建立土地儲(chǔ)備制度意見的通知（京政發(fā),2004,4號(hào)）第（十一）條規(guī)定及北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣掛牌程序的基礎(chǔ)上，就土地進(jìn)入市場(chǎng)交易流程中的有關(guān)程序做進(jìn)一步的明確。通過,地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“,公司”）開發(fā)完成并提供入市交易的土地須按照如下直接入市交易程序執(zhí)行:一、交易申請(qǐng):由,公司向市國(guó)土房管局提

11、出入市申請(qǐng)。時(shí)間:個(gè)工作日二、批轉(zhuǎn):市國(guó)土房管局初審符合招標(biāo)拍賣掛牌條件的轉(zhuǎn)市土地儲(chǔ)備中心初審時(shí)間為:個(gè)工作日。建議:1、在地塊土地一級(jí)開發(fā)前先將需進(jìn)入市場(chǎng)交易地塊進(jìn)行初審，并報(bào)市國(guó)土房管局審批決定是否入市交易。招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式應(yīng)由,公司確定.2、或?qū)?公司申請(qǐng)進(jìn)入市場(chǎng)交易地塊進(jìn)行初審，并報(bào)市國(guó)土房管局審批決定是否入市交易。招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式應(yīng)由,公司確定。（是否可不進(jìn)行審批）。（初審時(shí)間為:個(gè)工作日）三、核查:市土地整理儲(chǔ)備中心對(duì)土地權(quán)屬、規(guī)劃等核查時(shí)間:個(gè)工作日四、現(xiàn)場(chǎng)踏勘:市土地整理儲(chǔ)備中心對(duì)擬入市交易的土地進(jìn)行踏勘。現(xiàn)場(chǎng)踏勘:個(gè)工作日五、價(jià)格評(píng)估:由,公司委托有資質(zhì)的評(píng)估

12、機(jī)構(gòu)對(duì)擬入市的土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。價(jià)格評(píng)估:個(gè)工作日六、報(bào)批:由,公司和市土地整理儲(chǔ)備中心共同就交易方式（京泰鴻公司自行定）、底價(jià)以及對(duì),公司土地一級(jí)開發(fā)成本、利潤(rùn)及增值部分補(bǔ)償方案報(bào)市國(guó)土房管局批準(zhǔn)。報(bào)批:個(gè)工作日七、簽訂協(xié)議:此程序（可免），可依據(jù)框架協(xié)議。八、編制交易文件:土房由京泰鴻公司和市土地整理儲(chǔ)備中心共同編制工作方案和交易文件，報(bào)市國(guó)管局審核。（有關(guān)約定見附件:招標(biāo)拍賣掛牌文件）。報(bào)批:個(gè)工作日九、組織交易:按照招標(biāo)拍賣掛牌程序組織交易。交易時(shí)間:（見附件:招標(biāo)拍賣掛牌文件）十:支付價(jià)款:交易成功后按框架協(xié)議約定支付,公司應(yīng)取得的土地價(jià)款。支付時(shí)間:按框架協(xié)議及招標(biāo)拍賣掛牌文件約定

13、支付。附件三:土地一級(jí)開發(fā)成本核算及收益分配標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于授權(quán),土地一級(jí)開發(fā)有關(guān)問題的批復(fù)（京國(guó)土房管出,2004,3,號(hào)）、北京市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于北京順義,土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目建議書的批復(fù)（京發(fā)改,2004,號(hào)）就本項(xiàng)目的成本的界定、利潤(rùn)比例及土地增值部分的分配做如下的說明。一、項(xiàng)目成本的界定:依據(jù)北京市財(cái)政局、北京市國(guó)士資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)土地儲(chǔ)備供79號(hào)）及相關(guān)法律、法規(guī)，應(yīng)財(cái)務(wù)管理試行辦法的通知（京財(cái)經(jīng)二2002結(jié)合,房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目個(gè)案特性對(duì)成本、費(fèi)用進(jìn)行歸納如下:（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括:1、土地收購(gòu)、收回和置換時(shí)發(fā)生的各種依法

14、應(yīng)補(bǔ)償和拆遷還建等費(fèi)用;2、征用土地過程中依法應(yīng)支付的各項(xiàng)費(fèi)用，包括勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)，地上建筑物、附屬物及地下附著物補(bǔ)償費(fèi)，青苗補(bǔ)償費(fèi)，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用;3、征用土地過程中發(fā)生的各種稅費(fèi)支出，如拆遷管理費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、防洪費(fèi)、耕地占用稅及征地管理費(fèi)等;（二）前期工程費(fèi):是指土地開發(fā)整理項(xiàng)目在工程施工前所發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括:開發(fā)土地的可行性研究費(fèi)，前期策劃顧問、規(guī)劃等咨詢費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，勘探、測(cè)繪費(fèi)，測(cè)量費(fèi)、項(xiàng)目勘查費(fèi)、施工設(shè)計(jì)費(fèi)、土地清查費(fèi)、項(xiàng)目招標(biāo)費(fèi)及土地評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用;（三）工程施工費(fèi)，包括:1、土地開發(fā)過程中，對(duì)地上建筑物附屬物及地下附著物

15、進(jìn)行拆遷、平整土地和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套（七通一平即:給水、排水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路及平整土地）等支出的費(fèi)用;2、景觀水系工程費(fèi)（新增）;3、高壓線、信號(hào)發(fā)射塔及其他線路（有線電視線路等）遷移費(fèi)（新增）;4、土地一級(jí)開發(fā)過程中該區(qū)域的綠帶綠化景觀工程、公園綠化工程及區(qū)域標(biāo)識(shí)系統(tǒng)工程費(fèi)（新增）;5、其他工程施工費(fèi)用（四）項(xiàng)目管理費(fèi)等費(fèi)用:是指為項(xiàng)目的組織、管理所發(fā)生的各項(xiàng)管理性支出，主要包括:1、工程監(jiān)理費(fèi);2、項(xiàng)目工程驗(yàn)收費(fèi)、項(xiàng)目決算的編制及決算的審計(jì)費(fèi)，整理后土地的重估與登記費(fèi)、基本農(nóng)田重劃及標(biāo)志設(shè)定費(fèi)等;3、項(xiàng)目管理人員的工資及項(xiàng)目補(bǔ)助、職工福利費(fèi)、社會(huì)統(tǒng)籌、住房公積金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)和其他費(fèi)用等;4、土地收購(gòu)過程中委托評(píng)估、代理、公證、審計(jì)所、律師事務(wù)所及其他中介機(jī)構(gòu)而支付的費(fèi)用;5、為項(xiàng)目廣告宣傳、招商推介所發(fā)生的費(fèi)用（新增）;6、土地儲(chǔ)備供應(yīng)過程中進(jìn)行招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中所發(fā)生的委托費(fèi)用;7、為本開發(fā)項(xiàng)目融資所發(fā)生的利息支出及土地驗(yàn)收至土地公開交易期間全部開發(fā)成本所發(fā)生的利息支出、手續(xù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用;8、為組織項(xiàng)目所發(fā)生的其他費(fèi)用，如差旅交通費(fèi)、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、