關(guān)于我區(qū)老舊小區(qū)提升改造和物業(yè)管理的建議

1、關(guān)于我區(qū)老舊小區(qū)提升改造和物業(yè)管理的建議建議政府加大對老舊小區(qū)改造的重視力度，因?yàn)槔吓f小區(qū)改造是一項(xiàng)涉與面廣的系統(tǒng)性工程，它不僅是提高群眾獲得感、幸福感、安全感的民生工程，還是實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，打造共建、共治、共享的社會治理格局的重要抓手性工作。它的“涉與面廣”體現(xiàn)在，老舊小區(qū)改造可融入文明城市、美麗城市和宜居城市的創(chuàng)建中，還可以與我市的可持續(xù)性發(fā)展、旅游城市發(fā)展的規(guī)劃配套聯(lián)系，打造特色城市、特色工程，可由發(fā)展任務(wù)轉(zhuǎn)為發(fā)展動力；“系統(tǒng)性”則是表現(xiàn)在，老舊小區(qū)改造不僅需要對小區(qū)環(huán)境亮化、美化與基礎(chǔ)設(shè)施改善注解1，還需要在小區(qū)改造完成后，完善小區(qū)治理體系，實(shí)施規(guī)化、可持續(xù)化物業(yè)管理，并配套開展社

2、區(qū)文明建設(shè)和黨建活動，協(xié)調(diào)社區(qū)各方面的關(guān)系，營造和諧的人文環(huán)境,從小區(qū)的設(shè)備設(shè)施、信息化改造、社區(qū)服務(wù)等方面，緩解老人居家養(yǎng)老和剛性住房需求等社會問題。下面我就此次調(diào)研活動參觀情況，結(jié)合所思所想，從老舊小區(qū)改造目前狀況、改造過程基本工作環(huán)節(jié)、普遍遇到的困難和幾點(diǎn)建議四個方面進(jìn)行匯報(bào)。一、老舊小區(qū)改造目前狀況目前外部老舊小區(qū)改造情況可以用兩個詞語概括起步階段和標(biāo)桿打造。XX年2月中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理的若干意見中指出，要穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治、危房和非成套住房改造，到2020年，基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造；XX年12月，住房和城鄉(xiāng)建

3、設(shè)部在召開老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作座談會，將15個城市作為開展老舊小區(qū)改造試點(diǎn)，探索城市老舊小區(qū)改造新模式，和XX作為省的試點(diǎn)城市，先試先行；2018年，省政府辦公廳出臺*省推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作方案,公布了全省老舊小區(qū)改造的“時間表”，即2018年，啟動老舊小區(qū)改造工作，年底前各市完成總改造項(xiàng)目的20%；2019年年底前，累計(jì)完成總改造項(xiàng)目的70%；2020年底前，完成全部改造任務(wù)。同年市住建局起草制定了*市推進(jìn)老舊小區(qū)改造和管理工作實(shí)施方案，擬通過2018年-2020年三年的努力，完成全市老舊小區(qū)改造工作。從幾個時間點(diǎn)可以看出，老舊小區(qū)改造從XX年開始提上政府工作日程。調(diào)研參觀的、等市區(qū)也是于近

4、年開始規(guī)劃、部署老舊小區(qū)改造方案，開始標(biāo)桿小區(qū)建設(shè)。計(jì)劃利用三年時間，按照2018年改造30%、2019年改造40%、2020年完成剩余30%的計(jì)劃，對全市XX年以前建成的老舊小區(qū)全部實(shí)施綜合改造；在XX年將市老舊小區(qū)改造列入政府規(guī)劃，研究謀劃了88個老舊小區(qū)改造提升工程，計(jì)劃在加強(qiáng)硬件改造的同時，注重軟件建設(shè)，開展思想文明教育，提高社區(qū)服務(wù)品質(zhì)。改造工作已于2018年5月份全面推開。目前總體來說，各地老舊小區(qū)改造工作正處于起步階段，現(xiàn)在著力于打造標(biāo)桿工程。如的草場街社區(qū)，是震后恢復(fù)建設(shè)的老小區(qū)，占地面積136311平方米，現(xiàn)有樓房56棟，居民2074戶4024人。自XX年開始社區(qū)建設(shè)，XX-

5、XX年路北區(qū)政府投入1500萬元進(jìn)行重點(diǎn)改造，完善的社區(qū)服務(wù)體系。目前社區(qū)組建了社區(qū)黨總支、樓棟黨支部、樓門黨小組、黨員責(zé)任區(qū)、黨員責(zé)任崗的五級組織網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)了樓宇片區(qū)網(wǎng)格化，構(gòu)筑了“公共醫(yī)療服務(wù)、健康生活服務(wù)、公共事務(wù)服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)、公共安全服務(wù)、愛心幫扶服務(wù)、社區(qū)便民服務(wù)、志愿者服務(wù)”八大服務(wù)體系。社區(qū)居委會開展便民設(shè)施投入，配置了觸摸式終端查詢系統(tǒng)，供居民隨時查詢就業(yè)幫扶政策、社區(qū)工作流程和為民服務(wù)項(xiàng)目，安裝了電子顯示屏，定期滾動播放用工信息，政策知識。同時建立了網(wǎng)絡(luò)微平臺掌上小區(qū)，實(shí)時發(fā)布社區(qū)信息，小區(qū)居民可以足不出戶享受各項(xiàng)社區(qū)服務(wù)。*區(qū)老舊小區(qū)改造工作是自XX年開始的，計(jì)劃改造

6、的老舊小區(qū)注解2圍定為XX年之前建成且5年之不列入拆遷規(guī)劃的小區(qū)。XX年區(qū)財(cái)政投入70萬，完成改造小區(qū)5個，XX年完成改造小區(qū)7個，2018年預(yù)算投入300萬元，計(jì)劃改造小區(qū)12個。目前*區(qū)老舊小區(qū)改造涉與的都是基礎(chǔ)類改造注解3，與外部相比存在資金投入相對較少，改造標(biāo)準(zhǔn)不突出，社區(qū)配套服務(wù)不健全等問題。二、老舊小區(qū)改造過程基本工作環(huán)節(jié)老舊小區(qū)改造的前提擁有一個強(qiáng)大的領(lǐng)導(dǎo)組織。通過走訪調(diào)研，我們了解到老舊小區(qū)改造基本涉與拆，清，改，管，提升五個環(huán)節(jié)。一拆是指首先對小區(qū)的違建進(jìn)行拆除；二清是指對對樓道或場地堆積的雜物進(jìn)行清理；三改是指對小區(qū)公共用地重新進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，改造、完善相關(guān)的配套設(shè)施；四管是

7、指改造完成后，引入物業(yè)服務(wù)，建立可持續(xù)性的管理體制；五提升是指開展社區(qū)服務(wù)，黨建教育，協(xié)調(diào)社區(qū)各方面的關(guān)系，營造和諧的人文環(huán)境，提升小區(qū)文明形象與素質(zhì)水平。這五個環(huán)節(jié)是環(huán)環(huán)相扣，逐步提升，但它們能順利進(jìn)展的前提是需要有一個強(qiáng)大的領(lǐng)導(dǎo)組織。老舊小區(qū)改造涉與居民的切身利益，通常需要對小區(qū)的供電、供水、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施進(jìn)行修繕升級，在對小區(qū)道路和立面出新時又會牽涉到配電、配水管網(wǎng)的遷改，對于消防、城管、居委會、電信部門、有線電視單位都會涉與。串聯(lián)各單位工作，促進(jìn)各單位相互配合，這就需要領(lǐng)導(dǎo)的重視和建立一個強(qiáng)大統(tǒng)一的領(lǐng)導(dǎo)組織做協(xié)調(diào)支撐。在走訪海港區(qū)時了解到，海港區(qū)老舊小區(qū)改造時，市委書記田向利曾親自到實(shí)

8、地進(jìn)行調(diào)研，強(qiáng)調(diào)老舊小區(qū)改造是與群眾生活息息相關(guān)的民生實(shí)事，務(wù)必要精心組織、細(xì)致謀劃，把好事辦到群眾心坎上。海港區(qū)專門成立了以區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)的改造小組，經(jīng)常深入改造中的小區(qū)，現(xiàn)場督辦工作。XX年海港區(qū)改善提升小區(qū)43個，違建拆后復(fù)建小區(qū)22個，改造工程總建筑面積 220萬平方米，投入資金2億元，惠與居民3萬多戶、10萬多人。三、老舊小區(qū)改造普遍遇到的難點(diǎn)老舊小區(qū)改造的難點(diǎn)改造標(biāo)準(zhǔn)、資金來源和構(gòu)建管理體系。1、老舊小區(qū)的改造標(biāo)準(zhǔn)如何確定？俗話講：萬事開頭難，而一個老舊小區(qū)改造伊始就是對其改造標(biāo)準(zhǔn)的確定。改造標(biāo)準(zhǔn)涉與到工程的定價和完成后的改造效果評估，是一項(xiàng)必須前期規(guī)劃確定好的事項(xiàng)。由于各地發(fā)展與

9、各小區(qū)情況不同，目前政府對于老舊小區(qū)改造并沒有設(shè)立明確、統(tǒng)一的完成標(biāo)準(zhǔn)，只是指導(dǎo)性的規(guī)定可以根據(jù)小區(qū)狀況因地制宜。這樣規(guī)定雖然增加了小區(qū)改造的靈活性，但缺乏統(tǒng)一的規(guī)標(biāo)準(zhǔn)不利于老舊小區(qū)改造的廣泛性建設(shè)，也不利于向居民明確老舊小區(qū)改造的圍和特點(diǎn)，所以如何制定一個老舊小區(qū)改造的統(tǒng)一共性標(biāo)準(zhǔn)，是需要考慮的首要問題。2、老舊小區(qū)改造的資金來源如何籌集？省里出臺了鼓勵老舊小區(qū)改造的文件，對一些資金來源、渠道做了指導(dǎo)性解釋但沒有專項(xiàng)資金支持，各地現(xiàn)階段基本按照“誰受益、誰出資”原則，采取居民、原產(chǎn)權(quán)單位出資、政府補(bǔ)助的方式實(shí)施老舊小區(qū)改造，但這樣做的結(jié)果是由于改造小區(qū)居民的積極性不強(qiáng)，缺乏花錢買服務(wù)的意識，

10、導(dǎo)致自籌經(jīng)費(fèi)收集困難，工程無法開展。如何提高居民積極性，激活社區(qū)存量資金是考驗(yàn)政府智慧的一件工作；據(jù)了解，當(dāng)前物業(yè)維修基金使用效率不是很高，大筆費(fèi)用長期掛賬閑置，如何利用好這種資金來支援老舊小區(qū)改造，需要政府出臺一個明確的使用辦法；擴(kuò)充資金來源，能否整合資源，集中力量共同推進(jìn)，如創(chuàng)建文明城市方案里的九大攻堅(jiān)戰(zhàn)都跟老舊小區(qū)改造有關(guān)系、老舊小區(qū)改造可以與魅力湖城打造配套聯(lián)系、老舊小區(qū)改造還是城市可持續(xù)性發(fā)展的一個組成部分，如何利用老舊小區(qū)改造打造特色城市、特色工程，申請其他項(xiàng)目專項(xiàng)資金多措并舉，由發(fā)展任務(wù)轉(zhuǎn)為發(fā)展動力，是需要政府謀劃的一項(xiàng)規(guī)劃。3、老舊小區(qū)改造管理體系如何構(gòu)建？老舊小區(qū)環(huán)境亮化、美

11、化與基礎(chǔ)設(shè)施改造完成后，需要完善小區(qū)治理體系，如何通過政府補(bǔ)貼以與居民自籌引入物業(yè)公司，實(shí)施規(guī)化、可持續(xù)化物業(yè)管理，需要確定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；老舊小區(qū)綜合整治的意義除了改善、維持社區(qū)秩序，保障居民基本的居住條件，還在于協(xié)調(diào)社區(qū)各方面的關(guān)系，化解不平衡、不和諧因素引發(fā)的矛盾，營造和諧的人文環(huán)境，所以如何搭建社區(qū)服務(wù)體系，開展社區(qū)服務(wù)，如通過增加為老年人服務(wù)的配套設(shè)施，小區(qū)無障礙道路、健身設(shè)施、廣場舞場地等，解決老年人居家養(yǎng)老注解4的需求，通過提高小區(qū)生活品質(zhì)，增設(shè)綠地、停車位和電動汽車充電設(shè)施，解決提升需求品質(zhì)的家庭剛性住房需求注解5等社會問題，是構(gòu)建可持續(xù)性發(fā)展社區(qū)和和諧社區(qū)的關(guān)鍵，需要系統(tǒng)謀劃；此外

12、，社區(qū)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)如何搭配，社區(qū)管理、服務(wù)人員身份如何定位，都需要制定詳細(xì)計(jì)劃。四、老舊小區(qū)改造的建議建議一：統(tǒng)籌規(guī)劃將老舊小區(qū)改造納入文明城市、魅力城市和宜居城市的創(chuàng)建規(guī)劃中，整合部門和資源，協(xié)同推進(jìn)，讓資源更有效的利用。打造我市的可持續(xù)性發(fā)展特色工程，申請省級以上專項(xiàng)項(xiàng)目資金補(bǔ)貼，在擴(kuò)展資金來源的同事，將老舊小區(qū)改造由發(fā)展任務(wù)轉(zhuǎn)為城市發(fā)展動力。建議二：打造標(biāo)桿工程目前，各地都在注重老舊小區(qū)改造標(biāo)桿工程的打造，主要基于兩方面優(yōu)點(diǎn)：1、從高標(biāo)準(zhǔn)老舊小區(qū)改造獲取經(jīng)驗(yàn)，探索老舊小區(qū)改造四方面機(jī)制注解6，總結(jié)可復(fù)制、可推廣的措施和方法。即有利于可以作為樣板，向小區(qū)改造居民展示老舊小區(qū)改造的標(biāo)準(zhǔn)和特

13、點(diǎn)，又有利于可復(fù)制推廣老舊小區(qū)改造的共性建設(shè)方法。2、標(biāo)桿工程的打造可擴(kuò)大影響，通過輿論宣傳，讓小區(qū)居民體會看得見的改造效果，從前后對比上促進(jìn)老舊小區(qū)居民的改造積極性。同時，標(biāo)桿的打造可獲得上級專項(xiàng)資金，更容易打造成為亮點(diǎn)工程、明星工程。建議三：提高公眾意識加強(qiáng)老舊小區(qū)改造的政策宣傳，運(yùn)用手機(jī)微信號、電視、廣播等現(xiàn)代媒體形式對老舊小區(qū)改造進(jìn)行宣傳引導(dǎo)，用老百姓一讀就通一看就明白的形式，公開透明地講明白老舊小區(qū)改造是怎么回事，政府會提供什么服務(wù)，居民該承擔(dān)什么樣的義務(wù)。可以與創(chuàng)城工作中“思想道德教育攻堅(jiān)戰(zhàn)、公益廣告宣傳攻堅(jiān)戰(zhàn)、市民文明素質(zhì)提升攻堅(jiān)戰(zhàn)”合并完成或借力完成。老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)綜合性的

14、系統(tǒng)工程，需要時間、資金和精力的長期投入，其中涉與百姓利益的協(xié)調(diào)、群眾觀念的轉(zhuǎn)變、管理體制和管理方法的改革與創(chuàng)新。這就要求在推進(jìn)老舊小區(qū)改造的進(jìn)程中，政府拿出魄力和力度，發(fā)揮主導(dǎo)作用，多措并舉，著力尋找出適合老舊小區(qū)治理的途徑，進(jìn)而才能提高老舊小區(qū)居民的幸福指數(shù)，才能圓滿完成全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。注解1、“小區(qū)環(huán)境亮化、美化與基礎(chǔ)設(shè)施改善”指樓體粉刷、道路鋪設(shè)的改造，供電、供水、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施的修繕升級，小區(qū)綠地、停車場和休閑健身活動場所建設(shè)等；注解2、老舊小區(qū)是指XX年前建成的環(huán)境條件差、配套設(shè)施不全或破損嚴(yán)重、無障礙建設(shè)缺失、管理服務(wù)機(jī)制不健全，且不宜整體拆除重建的居住小區(qū)以與住宅樓；注

15、解3、老舊小區(qū)具體整治容分為基礎(chǔ)類和自選類?；A(chǔ)類是必須改造整治的容，自選類是在已實(shí)施基礎(chǔ)類改造整治的前提下，根據(jù)居民意愿確定的改造容。在老舊小區(qū)的樓本體改造中，基礎(chǔ)類項(xiàng)目包括：拆除違建、清洗粉刷樓體、光纖入戶、增加無障礙設(shè)施等，自選類項(xiàng)目包括：增設(shè)電梯、屋頂美化、多層住宅樓平改坡等。在小區(qū)的公共區(qū)域中，基礎(chǔ)類改造項(xiàng)目包括：修補(bǔ)破損道路、完善公共照明、綠化補(bǔ)建等，自選類項(xiàng)目包括：增設(shè)停車位和電動汽車充電設(shè)施、增設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施等。在小區(qū)治理方面還包括基礎(chǔ)類的完善小區(qū)治理體系、實(shí)施規(guī)化物業(yè)管理等。注解4、中國社會老齡化傾向越來越明顯，養(yǎng)老院的數(shù)量明顯不足，大多數(shù)老人不得不居家養(yǎng)老，居家養(yǎng)老模式依然是目前中國養(yǎng)老的主要模式。注解5、“提升需求品質(zhì)的家庭剛性住房需求”是指隨著普通家庭成員的增多，家庭結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致每個家庭都有新購住房的剛性需求，然而房價不斷上漲，普通家庭對商品房的購買力卻有限。若能在花費(fèi)較少的情況下，對舊房加以改造利用，提高生活品質(zhì)，將會緩解購房壓力。注解6、“探索老舊小區(qū)改造四方面機(jī)制”是指：政府社區(qū)居民分工：探索政府統(tǒng)籌組織、社